בניית ממ"ד מעבר לאחוזי הבניה המותרים

הועדה אף הפניתה לתיקון תקנות ההתגוננות האזרחית, שהרחיב את הגודל המינימאלי הנידרש לממ"ד, ומכאן את שטחי השרות המותרים, ואִפשר חישוב מחדש של שטחי הבנייה הקיימים בהתאם לתקנות התיכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992, בדרך של "שיחרור" שטחים עקריים על חשבון שטחי שירות, זאת במסגרת הליך של הקלה ושיקול דעת תיכנוני.

בהקשר זה מציינת משיבה 2, כי היה מקום לדחות את הערר מנימוקיה שלה, שכן מדובר ב"תכנית נפחית"; ומכל מקום, גם אם מדובר בתכנית של "סל זכויות" כהחלטת ועדת הערר, הרי שהיא כוללת את כל סל הזכויות האפשריות, כך שלא ניתן להוסיף זכויות כלשהן מעבר למצוין בה. עוד מדגישה הועדה המקומית, כי למרות שועדת הערר דחתה את טענתה בעיניין ה"תכנית נפחית", הרי שצדקה ועדת הערר בהחלטתה לדחות את הערר, מן הטעם שהוראות סעיף 151(ג) לחוק, בזיקה להוראות תקנות ההתגוננות האזרחית, מתייחסות לבניית ממ"ד חדש, ולא לממ"דים שכבר קיימים.

...

בנסיבות אלה קבעה ועדת הערר, כי נוצר מעין "השתק תכנוני" כאשר העותר נהנה מהדרך שבה בחר; וסברה שאין לאפשר לו "לחתור עתה תחת הנחות היסוד של הליך קבלת היתר הבנייה הקודם". על-כן החליטה הוועדה, כי יש מקום לדחות את הבקשה לחישוב מחודש של השטחים, זאת הן הואיל והוראות סעיף 151(ג) לחוק חלה אך ורק על תוספת נדרשת לבניית ממ"ד, והן היות שבנסיבות המקרה מדובר בתקיפה עקיפה, ומכאן מאוחרת, של החלטות הוועדה המקומית במסגרת הליכי רישוי קודמים שיזם העותר.

בשולי פסק-הדין יודגש, כי העתירה נדחית, ולוּ מן הטעם שההליך בו נקט העותר אינו מאפשר תוספת שטחי שירות מכוח סעיף 151(ג) לחוק, בעניין ממ"דים שכבר הוקמו בעבר על-פי היתרים שנופקו לעותר בשנת 2014.

התוצאה על-יסוד האמור לעיל, העתירה נדחית.

העותר ישלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות בסכום כולל של 8,000 ש"ח. מזכירות בית-המשפט תודיע טלפונית לב"כ הצדדים על מתן פסק-הדין, ותמציא להם עותקים ממנו.

בכך, ראו בהתנהלות התובעים כהתנהלות שלא בתום לב, שנימצא לטעמם אף בנושאים נוספים, לרבות לעניין הטענה בדבר אי זכאות המנוח לבניה על הגג, למרות חתימת התובעים על התוספת השלישית, כאשר באותה עת כבר אין מחלוקת כי לתובעים ידועות כל העובדות, לרבות מהם אחוזי הבניה המותרים ועוד, וכאשר התובעים אף התחייבו שלא לעכב את מסירת הדירה על הגג לנתבעים ולא העלו כל טענה באשר לזכאות התובעים, ומדווחים לעירייה כי המחזיקה בדירה 2 הנה הנתבעת 1.

לעניין מס' הדירות אציין כי שטח דירה על פי החלטת הוועדה המקומית יחושב לפי 35 מ"ר לדירה כולל ממ"ד. על הבניה להתאים להוראות התכנית לגבי קווי הבניה אם כי בסמכות הועדה המקומית בהליך של הקלה להתיר במסגרת הקלות חריגה מקווי הבניה כאשר שינוי בקווי הבניה מעבר למותר בהקלה מחייב הכנת ואישור תכנית מפורטת בסמכות הוועדה המקומית.

...

סוף דבר לאור התוצאות אליהן הגעתי לעיל, וכן מהטעמים שהוזכרו ביחס להודעה לצד ג' שהפנו הנתבעים 6-7, לא מצאתי לדון בהודעות הצדדים השלישיים ששלחו הנתבעים 6-7 כנגד התובעים, וכן הנתבעת 8 כנגד הנתבעים 6-7.

התביעה מתקבלת בחלקה בלבד.

לאור האמור לעיל ישלמו הנתבעים 1-5 לתובעים הסך של 367,133 ₪.

בסעיף 2 ב' 2) נקבע כי בעלי דירה 3 (הנתבעים) יהיו רשאים לנצל את זכויות הבנייה במפלס דירתם, בצמוד למרפסת המערבית של הבניין, ובילבד שקו הגבול לא יעבור את קו הבניין (מדובר במרפסת-ההמשך אשר התובעים הסכימו לבנייתה על ידי הנתבעים, על פי סעיף 1 של הסכם-הבסיס).

כמו כן, אני דוחה את עמדתו של שמאי זיו, כי בבניית הממ"ד אין לראות כלל ניצול של זכויות בנייה, כיוון שהחוק מחייב לבנות את הממ"ד. שמאי זיו השיב לשאלה בעיניין זה, כי אין בידו אסמכתא לעמדה זו. כידוע, המטראז' של הממ"ד נספר במסגרת המטרים הבנויים בנכס ונכלל בחישוב אחוזי הבנייה שמותרים בו. העובדה שהדין מחייב לבנות את הממ"ד אינה, כשלעצמה, גורעת את שיטחו מהחישוב של ניצול אחוזי הבנייה המותרים.

...

על כן אני מקבלת את בקשתם של התובעים, בסעיף 34.3 לתביעה – רק לגבי המרפסת הצפונית של דירת הנתבעים – ונותנת בזה צו עשה שמורה לנתבעים להתקין במרפסת זו מרזב שיוליך את המים אל צנרת הביוב, באופן שלא יזרמו מטה דרך הנקז.

על כן איני מקבלת את טענת התובעים שנגרם להם מטרד בשל כך שכביסת הנתבעים מטפטפת היישר מעל לכניסה אל דירתם שבקומה שמתחת לדירת הנתבעים.

לא מצאתי ממש בטענות התובעים בעניין חבלי הכביסה והמזגנים, ואני דוחה את בקשתם לצו עשה בעניין זה. בקשות לצו מניעה ולצווי עשה שאינן ברורות בסעיף 34.2 לכתב התביעה ביקשו התובעים צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים כל בנייה ושימוש בשטח של מגרש 2122.

בשנת 2012 נדונו ונדחו ההתנגדויות ואושרה הבקשה לתוספת בניה הכוללת מעלית משותפת, מחסנים דירתיים, ממ"דים, מרפסות זיזיות ובניה על הגג, עם עודף שטח בניה מעל המותר, בליטה למרווח קדמי, ותוספת קומה חלקית מעל המותר המהוה חריגה מהמותר, בהיעדר הסכמת חלק מהשכנים השותפים לנכס ובאשור שאר הדיירים, לרבות המנוחה.

הנתבעים מדגישים כי לא מדובר בשינויים זניחים, אלא למעשה המנוחה הרסה ובנתה את דירתה מחדש- הוסיפה חדר נוסף (ממ"ד), מרפסת חדשה, מבואה, מחסן חדש ותא לבלוני גז, וזאת מעבר לשדרוגים בבניין- מעלית, לובי חדש, שביל כניסה ועוד.

נבות מדגיש כי אכן הוסכם שהבניה תעשה בכפוף לאחוזי הבניה המותרים, וכך גם נעשה, אולם הכל מתבסס על השלב הראשון בו הוסכם כי השמוש בגג יהיה שימוש ייחודי (עמ' 76-77 לפר').

...

מכאן- שהפגיעה לא הוכחה ודין התביעה לדחיה אף בעניין זה. באשר לתא בלוני הגז- מאחר וקבעתי כי התובעים חתמו על תכנית ב' תוך הסכמה לה ומחויבות לפרטים המופיעים בה, הרי שממילא הסכימו גם לקיומו של התא החדש.

מכל מקום כאמור- אני מקבל שתא זה אינו אמור לשמש ייחודית דירה ספיציפית בלבד, ואמור לעמוד לרשות כלל הדיירים.

לאור האמור לעיל: התביעה נדחית.

ואלו הן הסכמות הצדדים על פי הסכם הבסיס: גולן נתנו הסכמתם לסבן לבנות מרפסת "וזאת אך ורק בצמוד למרפסת המערבית של הבנין, ובילבד שקו הגבול לא יעבור את קו הבנין, - הכל בהתאם לתשריט המצורף לכתב הסכם זה..." וכן צוין כי המרפסת מוקמת במקום חבלי הכביסה של סבן, שנותקו (להלן: "מרפסת ההמשך").

ו' בתקנון, גולן, כבעלי דירות 1 ו-2 זכאים לבצע בדירותיהם או על השטחים הצמודים להן, עבודות בנייה, תוספות בנייה או שינויים ותיקונים מבלי להזקק להסכמת סבן, בעלי דירה מס' 3, וזאת בתנאי שתוספת הבנייה לגבי כל אחת מהדירות בבניין לא תעלה על אחוזי הבנייה המותרים, וכפוף לאישור רשויות התיכנון.

בנוסף, על סבן לשלם לגולן סכום של 10,000 ₪ כהשתתפות בעלויות הבנייה של יסודות ועמודים עליהם ניבנתה מרפסת ההמשך וזאת נוכח החומר הראייתי שהיה לפני בית משפט קמא והיעדר כפירת סבן בעובדה זו. בית המשפט דחה את תביעת גולן לתשלום חלק יחסי של עלויות הבניה של שני חדרי הממ"ד לדירות גולן, שמעליהם ניבנה הממ"ד של סבן.

...

לעניין השטח בר החיוב מצא בית המשפט את עדות השמאי של גולן, טיגרמן, אמינה יותר.

לאחר שעיינו בחומר שהוגש לפנינו לרבות עיקרי הטיעון של הצדדים ולאחר ששמענו את הצדדים לא ראינו מקום להתערבות בפסק דינו של בית המשפט קמא למעט בנושא אחד, שבכפוף לו אנו רואים לאשר את פסק הדין בהתאם לתקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984(ר' ע"א 7683/14 בלס נ' ארוניס (10.02.16)).

לעניין הבקשה של המערער שכנגד להורות על רישום הערת אזהרה, לא מצאנו להיעתר לבקשה שכן קביעות בית המשפט אותן אישרנו אין בהן כדי למלא את התנאים המצדיקים רישום הערה על פי הוראות סעיף 130 לחוק המקרקעין.