בניית מחסן בלתי חוקי על גג

בשנת 1982 הגישו הורי התובע בקשה לקבלת היתר לבניית דירה נוספת על גג המבנה, הבקשה כללה, בין היתר, בניה של שלושה מחסנים אשר יועדו: האחד לדירת הקליניקה, השני: לדירת ההורים, והשלישי לדירת הגג.

התובע הפנה לע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נגד סלימה מתתיהו, מה(4), 651 וטען כי המנעות הנתבע מלהביא ולהסביר את העדר עדותו של המוכר – ד"ר אשר קסירר יש בה כדי לחזק את טענות התובע בהליך זה. עוד טען התובע כי כעולה מחומר שהועבר על ידי הערייה, נמצא כי בבניין הצמוד לנכס נשוא הדיון, שהנו בבעלות הנתבע, המהוה ביניין אחר אך חלק בלתי נפרד מתיק הבניין נשוא התובענה, קיימים מספר פרוטוקולים המתייחסים להתנהלות מישפחת הנתבע, הכוללת עבירות בנייה, כתבי אישום, הרשעות בתחום הבנייה וניסיונות לאשר בדיעבד בניה לא חוקית.

...

לסיכום דבריו, טען התובע כי יש להחזיר את מבנה המקלט על פי ההיתר ולאפשר את השימוש בו לכלל דיירי הבניין, לתקן את המצב בדירת הקליניקה ולהתאימה להיתר באופן שהמחסנים שנבנו על פי ההיתר והפכו ל"חדר" שמהווה חלק מהקלינקה, יחזור ליעודו כדין, כלומר, להיות "מחסנים דירתיים", ובהתאם לתקן את צו הבית המשותף ולרשום בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו), כי בבעלותו שני המחסנים אשר היו אמורים לשמש מלכתחילה האחד כמחסן לדירת ההורים והשני מחסן לדירת הגג, זכויות הבניה בגג שייכות לו בלבד הואיל ובין היתר, הן לא נמכרו להורי הנתבע, כעולה מתצהיריהם.

לאחר שבחנתי את הראיות, בחנתי את טענות הצדדים ושמעתי את עדותם, הגעתי למסקנה כי החדר שנבנה על ידי הורי התובע וצורף לדירה מס' 1 הוא נבנה על קרקע השייכת לדירה מס' 1 בלבד, לכן המחסנים או החדר הנוסף שבבניין מהווים חלק בלתי נפרד מדירה 1 ומעולם לא הוצמדו לדירה 3 וגם לא לדירת הגג שטרם נבנתה.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, דין התביעה דנא להידחות, ועל כך אני מורה.

יישום והכרעה לאור הכללים המנחים דלעיל יובא להלן דיון בצוים השונים להם עותרים המבקשים בתובענה: (1) טענות בדבר "פגיעה מהותית" במבקשים · המבקשים מפנים לסעיף 17 להסכם הפשרה שקבל תוקף של פסק דין, סעיף הכולל הוראה כללית לפיה: "על אף האמור לעיל אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותם של הצדדים לטעון טענה בדבר פגיעה מהותית ככל שהם סבורים כי קמה להם עילה כאמור". · מכח סעיף 17 הנזכר לעיל טוענים המבקשים לסדרה של פעולות המהוות פגיעה מהותית וביניהן: ראשית - הצבת פסולת בנין על גג הבית; שנית - הצבת מבנה לא חוקי על גג הבית החוסם כניסת אוויר לבית המבקשים ואור השמש לחדר השינה של בנות המבקשים וכן ייבוש כביסה; שלישית – הצבת מצלמה בחלק האחורי של בית המבקשים המצלמת את חדר השינה של בנות המבקשים וחודרת לפרטיותם; רביעית – הצבת מצלמה בחלקו הקידמי של בית המקשים המצלמת את שביל המעבר וחודרת לפרטיות; חמישית – הצבת מזגן רועש בחלקו האחורי של בית המבקשים; ששית – הצבת מזגן רועש בחלקו הקידמי של בית המבקשים; שביעית - סגירת פתח נקוז מי הגשמים.

(2) טענות ביחס ל"חצר אחורית"/ "החצר המזרחית" · טענה עיקרית בבקשה מתייחסת לסעיף 1 לפסק הדין אשר כבר בו נקבע כך (ההדגשות לא במקור): "יתרת החצר המזרחית, קרי ולמען הסר ספק החצר המצויה בעורף הבית מאחורי דירת התובעים תהיה בשימושם הייחודי של הנתבעים [המבקשים כאן – א.ב] שיהיו רשאים להניח בה את מטלטליהם וכן להותיר בה בשלב הזה את המחסן המצוי כיום בשטח וזאת ללא כל היתנגדות מצד התובעים" המבקשים טוענים שהמשיבים בפועל הישתלטו באופן בלעדי על החצר האחורית וכך: ראשית – בנו בנגוד להיתר הבניה גדר מקרשים בגובה רב המסכנת את המבקשים; שנית – הציבו ברז מים וחשמל עבור מכונת כביסה ומייבש כביסה שהציבו במקום; שלישית - הציבו פרגולה לאורך ולרוחב החצר האחורית; רביעית - בנו "חומה אנכית + שער פנימי המנתקים את החצר האחורית משימושם הבלעדי של המבקשים". בפסקות הבאות תובא היתייחסות לכל אחת מהטענות.

...

משכך אין להיעתר לבקשה ביחס ל"גדר הקרשים".

סוף דבר לאור האמור לעיל ותוך התייחסות לסעיף 3(ב) אני קובע כדלקמן: (1) מכונת כביסה, מייבש כביס וחיבורי חשמל ומים - המשיבים יפנו את מכונת הכביסה ומייבש הכביסה כך שלא יימצאו בכלל בחצר האחורית וכן ינתקו כל חיבור מים וחשמל הפונה לחצר האחורית.

בנוסף אני מחייב את המשיבים בהוצאות התובענה ושכר טרחת עו"ד, תוך התייחסות לכך שהתקבלה בחלקה, בסך כולל של 2,000 ₪.

תופעה זו רווחת בעיקר ביחס לדירות המצויות בקומה המפולשת, ואשר נוצרה כתוצאה מסגירת חלק מהקומה המפולשת או הפיכת שטחי שרות כגון מחסנים, חדרי הסקה, מוסכים וכיוב' שטחי שרות לדירת מגורים, ובקומת הגג של הבניין, כתוצאה מבצוע בנייה לא חוקית על הגג או הפיכת חדרים שניבנו על פי היתר על הגג, כגון חדר כביסה, לדירת מגורים.

...

ממשיכים העוררים וגורסים כי: "מעבר לכך, אף אם נקבל את טענת המשיב, לפיה יש לבדוק בנוסף, גם את מבחן 'הפוטנציאל למגורי קבע', הרי שאף מבחן זה מתקיים בנסיבות ענייננו, שכן שקלול פרמטרים נוספים (כגון הרקע של הדירה, תכנית הבינוי שלה, סביבתה, מודעות העוררים לגבי ייעוד הנכס במועד הרכישה וכיו"ב) תוך בחינת התקיימות תכלית הפטור בענייננו, מביא למסקנה זהה – הדירה נשוא הערר הינה 'דירת מגורים' לצרכי החוק." (סעיף 4.3 לסיכומי העוררים) העוררים מוסיפים וטוענים כי: "לבסוף יטען, כי מקום בו רשויות התכנון והבניה לא מצאו לנכון למנוע את השימוש שעושים העוררים בדירה למגורים, מובן כי אין זה ראוי ומוצדק כי האכיפה בעניין זה תתבצע באופן עקיף על ידי רשויות המס!" (סעיף 4.5, שם) וכך מסכמים העוררים: "... רק בנסיבות קיצוניות, מקום בו נעשתה סטייה רבתי מחוקי התכנון והבניה ומקום בו לא מתאפשר כלל שימוש של קבע למגורים עקב אותה סטייה, ומשכך נפגע כביכול האינטרס הציבורי ותקנת הציבור, רק אז יהיה ניתן להשתמש בדיני המס כמנגנון ענישה והרתעה." (סעיף 11.7, שם) לעומתם, המשיב סבור כי "... העוררים מבקשים ליצור 'דירת מגורים' יש מאין, מעצם השימוש שעשו בנכס, אף אם בניגוד להיתר הבנייה" (סעיף 19 לסיכומי המשיב).

בסיום חוות דעתו (ראו סעיף 49 לחוות הדעת), קובע כב' השופט ארנון, כדלקמן: "... ולסיכום פרק זה אדגיש הדברים הבאים: נוכח העיקרון ש'אין חוטא נשכר' אני קובע בזאת כי אין לאפשר לעוררים ליהנות מכך שהתגוררו בדירותיהם בניגוד לייעודן התכנוני ותוך הפרת הוראות הדין בקשר לכך. לפיכך לעניין מס רכישה תיחשב דירה כ'דירת מגורים' רק אם ייעודה התכנוני מאפשר לבעליה להתגורר בה במשך מרבית ימות השנה. מבחן זה יתווסף להגדרת 'דירת מגורים' באחת משתי דרכים הבאות:

ואומרת הגמרא במסכת שבת (קפ"ז): "הדן את חבירו לכף זכות דנים אותו מן השמיים לזכות. ומעשה ברבי עקיבא, שנשכר (כפועל קבוע) אצל בעל בית אחד שהיה ירא שמים בתכלית, למשך שלוש שנים. והיו לו לאותו בעל בית נכסים מרובים. בערב החג אחר שלוש שנים, בא לחזור לביתו, אמר לבעל הבית, תן לי שכרי ואלך לביתי ואזון את אשתי ואת בני. אמר לו אין לי מעות (כסף), ואמר לו, אם כן תן לי בהמה או פירות, אמר לו אין לי, אמר לו תן לי כרים או כסתות, אמר לו אין לי. הפשיל רבי עקיבא כליו לאחוריו והלך לביתו בפחי נפש. לאחר הרגל, בא בעל הבית לביתו של רבי עקיבא, ועמו משא של שלושה חמורים מלאים מאכל ומשקה ומיני מגדים, וכסף השכירות של רבי עקיבא. לאחר שאכלו ושתו, אמר לו בעל הבית לרבי עקיבא, כשאמרתי לך על כל מה שביקשת ממני, אין לי, במה חשדתני ? אמר לו רבי עקיבא, לא חשדתי בכך, רק אמרתי בלבי שכנראה הקדשת כל נכסיך לשמים, וההקדש אסור בהנאה ואינו שלך. נשבע לו בעל הבית ואמר לו, כך באמת היה, כי הקדשתי כל נכסי מפני שבני הורקנוס לא עסק בתורה, וכשבאתי אצל חברי, התירו לי נדרי. ואתה, כשם שדנת אותי לכף זכות, כן ידינך הקדוש ברוך הוא לכף זכות..." לסיכום: לדעתי, זה לא המקרה שיש להפעיל את הכלל "שלא יהא חוטא נשכר". אשר על כן הייתי מציע לחברי לקבל את הערר ללא צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו הוא,שכן המדובר בנושא שיש לו פנים לכאן ולכאן.

לסיכום: לדעתי במקרה זה מדובר במכר של "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

הנתבעת טענה, בכתב ההגנה, כי מקור הרטיבות בעובדה שהנתבע ביצע בניה בלתי חוקית של מחסן במרפסת דירתו, תוך כדי פגיעה באיטום ובצוע עבודות אינסטלאציה בלתי מקצועיות.

[footnoteRef:2] [1: בעמ' 5 לתמליל הדיון ש' 18-25] [2: בעמ' 8 לתמליל הדיון] הנתבעת לא הוכיחה, גם לא באמצעות העדים העובדתיים מטעמה, כי העובדה שהנתבע בנה מחסן מבניה קלה על הגג, או התקין פרגולה, גרמה לנזקים במערכת האיטום שביצעה היא עצמה.

...

הנתבעת תשלם לתובעים סך של 25,000 ₪ פיצוי בגין עגמת הנפש, בצירוף שכר טרחת עו"ד בסך 17,550 ₪ והוצאות בסכום של 7,610 ₪.

שקלתי אם לחייב את הנתבעת בהוצאות הנתבע, אך החלטתי להימנע מכך, משום שלא ניתן לקבוע כי הנתבעת העלתה טענותיה כלפי הנתבע בחוסר תום לב, ולמעשה דחיית התביעה נגדו היא מחמת אי הרמת הנטל.

משאין חיוב כספי על הנתבע פרט לאמור לעיל, אני מורה על דחיית ההודעה לצד ג', ללא צו להוצאות.

חלק מהטענות הן טענות שנטענו בחוסר תום לב, בכך שכל צד מבקש צוי הריסה כנגד בניה לא חוקית שביצע הצד שכנגד, כאשר שני הצדדים ביצעו בפועל בניה בלתי חוקית במקרקעין הנ"ל. בהוכחת טענות אלה השקיעו הצדדים משאבים רבים, הביאו עדים ומומחים וניהלו הליכי ביניים ממושכים.

דוד השמש על גג המחסן, החומה בחזית, הגדרות, השער בשביל הכניסה לחניה ומשטח הבטון: התובעים מבקשים בתביעתם סעד שיאפשר הקמתם של מתקנים אלה [שכבר ניבנו בפועל] ואילו המנוח מבקש צו הריסה לכל אותן תוספות בניה.

...

גם הטענה לירידת ערך של דירת המנוח נדחית.

התוצאה התוצאה היא כי התביעה נדחית ברובה ומתקבלת בשני עניינים בלבד: ניתן בזה צו המורה לנתבעים להוציא מן החצר האחורית את כלי הרכב שהועמדו שם וכן כל מיטלטלין אחרים המפריעים לשימוש סביר בחצר האחורית וזאת לא יאוחר מיום 1.2.24.

התביעה שכנגד נדחית.