בניית מוסך לכלים חקלאיים על קרקע חקלאית באזור חקלאי ב

ואם נקבע כי מהנדס רשות מקומית מוסך להאציל סמכות, אף אם לא נקבע כך מפורשות בדין, מדוע לא יוכל לעשות כן יועץ משפטי לגורם בלשכתו?! סבורתני, כי פרשנות אחרת של סוגיית האצלת סמכויות היועמ"ש תחתור תחת מטרת תיקון 116 בנוגע למתן כלים אפקטיביים לסילוק בנייה בלתי חוקית, באמצעים מינהליים.

האסמכתאות והראיות המנהליות שעמדו בפני המפקח צורפו לתגובת המשיבה- צלומי המקרקעין והבנייה האסורו צורפו וסומנו 2א, היתר הבניה לסככה ומחסן חקלאי בשטח כולל של 135 מ"ר מחודש אפריל 2017, שאינו בתוקף עוד, צורף וסומן 2ב, העתקי התצ"א של המקרקעין צורפו וסומנו 2ג. העתקי התשרטים של התוכניות החלות במקום, ומפת ההכרזה על המקרקעין, כקרקע חקלאית מוכרזת צורפו וסומנו נספח 8.

בשלב זה טרם הופקדו תוכניות מפורטות ולכן האופק התיכנוני אינו בהשג יד, והוא אף לא שיקול שנידרש לתת עליו את הדעת לפי סעיף 221(א) לחוק התיכנון והבניה, שזה לשונו: "ראה מנהל היחידה הארצית לאכיפה, יושב ראש ועדה מקומית או מהנדס הועדה, על יסוד תצהיר שהגיש לו מפקח כאמור בסעיף קטן (ב), כי בוצעה עבודה אסורה, רשאי הוא לצוות בכתב על הריסת העבודה האסורה (בפרק זה – צו הריסה מנהלי), ובילבד שבמועד הגשת התצהיר לא הסתיימה העבודה האסורה או שלא חלפו יותר משישה חודשים מיום שהסתיימה, ולעניין עבודה אסורה לגבי בית מגורים – בית המגורים לא אוכלס או שלא חלפו יותר מ-30 ימים מהיום שאוכלס; צו הריסה מנהלי יכול שיכלול גם הוראות בדבר הפסקת שימוש אסור." אשר על כן, שעה שמדובר בבנייה אסורה בהקף נרחב, של מבנה המשמש גן אירועים, בלב איזור חקלאי ובקרקע חקלאית מוכרזת, הרי שהבנייה האסורה הוקמה בנסיבות מחמירות.

...

נזכיר, כלל הוא כי לא כל פגם בהוצאת צו הריסה תביא לביטולו, אלא רק "פגם היורד לשורשו של עניין". כך למשך נקבע ברע"פ 9242/16 מרזוק נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז צפון (8.5.2018): "אין חולק כי המבנה מושא הצו נבנה ללא היתר, וכי המבקש הוא בעליו. המבקש לא חלק על נכונות האמור בתצהיר ועל כך שהתנאים להוצאת צו ההריסה התקיימו. בנסיבות אלה, גם אם נפל פגם בתצהיר על בסיסו הוצא הצו – ואיני קובע כך – אין מדובר בפגם מהותי, ולאור תורת הבטלות היחסית אין מקום לבטל את צו ההריסה (ראו והשוו לרע"פ 9686/10 סלאמי נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה דרום (2.1.2011); רע"פ 5387/16 אלראזק נ' מדינת ישראל - יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, בפסקה19 (‏19.9.2016) (להלן: עניין אלראזק); ‏רע"פ 6032/13 אהרן נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ולבניה טבריה [פורסם בנבו] (‏19.1.2014)). מידת התערבותו של בית המשפט בהוצאת צווי הריסה מינהליים היא צרה ומוגבלת לפגמים חמורים העלולים להביא בסופו של דבר לבטלות צו ההריסה [...] זה המקום להזכיר כי צו הריסה מינהלי נותן בידי הרשות סמכות להרוס בניה בלתי חוקית בהליך משפטי מהיר, והוא מהווה כלי מהיר ואפקטיבי במלחמה בבנייה הבלתי חוקית. תכליתו של צו ההריסה המינהלי היא מניעה וסילוק של בנייה בלתי חוקית על אתר כדי שלא לאפשר קיבוע של "עובדות בשטח" [.

משנשמט הבסיס לטענתה המרכזית של המבקשת, ומאחר שקבעתי כי עניין לנו בקרקע חקלאית מוכרזת, התקיימו נסיבות מחמירות, לכן מקובלת עליי טענת המשיבה כי צו ההריסה הוצא בהלימה למדיניות האכיפה בישובים הערבים.

אשר על כן, המבקשת לא הרימה את הנטל להוכחת היתכנות להכשרת הבניה, ואף הבקשה להיתר שימוש חורג אינה "בהישג יד". סוף דבר לאחר בחינת טענות המבקשת קבעתי כי צו ההריסה הוצא כדין והפגם שנפל בהוצאתו אינו מהותי ולא נוגע לשורשו של עניין.

המבקש רכש את המקרקעין בשנת 2014, והשתמש במבנה למוסך כלי רכב ולאחסון.

לטענת ב"כ המשיבה, עו"ד נעמי אוראל סיון, ביום 6.3.18 ערך מפקח המשיבה סיור במקרקעין, ובמהלך הסיור נמצא כי במקרקעין המהוים קרקע חקלאית מוכרזת וייעודם איזור נחל וסביבותיו, בוצעו הכנות להכשרת מבנה קיים לשימוש כחנות.

המבקשים הגישו לבית משפט השלום בקשה נוספת לעיכוב ביצוע, וזאת על בסיס הגשת בשה לשימוש חורג לועדה המחוזית לתיכנון ולבניה ביום 19.8.18, אך בקשתם נדחתה תוך קביעה כי המבקשים אינם עומדים בכללים שנקבעו בהלכה הפסוקה לעיכוב ביצוע הצוו, שכן אין בעצם הגשת הבקשה לועדה המחוזית, כדי להעיד על סכויי קבלתה, וזו מצויה בשלב הראשוני של הליכי התיכנון, אם בכלל.

(ב) לא יינתן צו מנהלי להפסקת שימוש אלא אם כן היתקיימו שני אלה: (1) לא הוגשו לבית המשפט כתב אישום או בקשה לצוו הפסקת שפוטי לפי סעיף 236 בעיניין אותו שימוש אסור; (2) במועד הגשת התצהיר לפי סעיף קטן (ג) לא חלפו יותר משישה חודשים מיום שהחל השמוש האסור באותו מקום, ולעניין שימוש אסור בבית מגורים – לא חלפו יותר מ-30 ימים מהיום שבו החל השמוש האסור.

...

מבלי להביע דעה לגופו של ערעור, סבורני כי לא עלה בידי ב"כ המבקשים להצביע על פגם או שגגה בהחלטת בית המשפט קמא, אשר יהיה בהם כדי ללמד על סיכוי ערעור גבוהים.

באיזון בין השיקולים השונים, שוכנעתי כי אין מקום לעכב את ביצוע הצו עד להכרעה בערעור.

סוף דבר אשר על-כן, הבקשה לעיכוב ביצוע נדחית.

המקרקעין הנם קרקע חקלאית מוכרזת, כהגדרתה בתוספת הראשונה לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה" או "החוק") וחלים עליהם התוכניות הבאות: תכנית מתאר מקומית רצ/1/1, על פיה ייעוד המקרקעין הנו חקלאי ומותרים בהם שימושים של חקלאות, משתלות, גננות וחממות, רפתות ולולים במרחק 200 מ' מאזורי מגורים, מיתקני השקיה , תעול, נקוז והספקת מים וביוב.

התכנית הנקודתית הומלצה על ידי הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה ראשון לציון (להלן "הועדה המקומית"), היא משתרעת על 18.1 דונם, היא הוגדרה כתכנית מתאר מקומית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרים ומטרתה שינוי ייעוד המקרקעין מיעוד חקלאי לייעוד תעשיה קלה ומלאכה בה יותרו שימושים למוסך למשאיות, מנופים וכלים כבדים וחניה עבורם, איחסנה ומיתקני תשתית והנדסה הדרושים לקיום התקין והרציף של הפעילות לרבות דרכים פנימיות, מקלטים, רחבות חניה ומבני עזר ושרות.

הועדה הוסיפה וקבעה שגם אם לא הייתה חלה על המקרקעין הוראת סעיף 7.6.2 (6), אלא הייתה חלה רק תכנית המתאר המקומית המייעדת את השטח כשטח חקלאי, ראוי, מהבחינה התכנונית, לתכנן את האיזור כולו באמצעות תוכנית כוללת, ולא באמצעות תכנית נקודתית מתארית או מפורטת.

סבורני כי היום, לאחר מתן פסק הדין בבית המשפט העליון בעיניין כדורי (עע"מ 7958/11) לא יכול להיות יותר ספק כי השמוש אותו מבקשים העותרים לעשות במקרקעין הוא בגדר סטיה נכרת וכדברי ביהמ"ש העליון (כב' השופט רובינשטיין): "שאלת המפתח בעניינינו היא, האם אין בנידון סטיה ניכרת המונעת מכל וכל, ועל פי דין, מתן היתר לשימוש חורג (סעיף 151 (א) לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה – 1965). התשובה לכך היא כן רבתי. אי אפשר בשום צורה ואופן לומר שבניה של עסק לפירוק חלפים ולמחזור יש בינה לבין יעוד חקלאי קשר ולו גם רחוק ביותר. על כן עסקינן בסטיה ניכרת. אכן ככלל קיומה של סטיה ניכרת הוא בתחום הכרעותיהן המקצועיות של ועדות התיכנון, וההחלטה עשויה להיות מורכבת. אך לא כן במקרה דנא כשהדברים מובהקים". (ההדגשה שלי – ז.ב.) בטעון על פה בבית המשפט, שהתקיים לאחר מתן פסק הדין בית המשפט העליון בעיניין כדורי, ביקשו העותרים והועדה המקומית לאבחן בין מהות השמוש הנעשית בעסק בעיניין כדורי והשמוש אותו הם עושים במקרקעין וטענו כי השמוש אינו זהה.

...

הוועדה סברה כי לצורך בתכנון כולל יש להעניק משקל מכריע וכי הצורך בתכנון מפורט מביא אף הוא למסקנה כי מדובר בבקשה שאישורה מהווה סטייה ניכרת מתכנית בהתאם לתקנה 2(17) לתקנות סטייה ניכרת הקובע כי סטייה ניכרת תחשב גם סטייה מהוראות תכנית המתנות היתר בניה באישורה של תכנית מפורטת.

ביחס לטענה שתמ"מ 21/3 מאפשרת בנייה למטרות נוספות באזור נופש מטרופוליני "ובלבד שייעודם תואם ומשלים אזורי פיתוח גובלים", כך שלמעשה השימוש החורג המבוקש תואם תכנון כולל מוצע, הרי שגם דינה של טענה זו להידחות.

סוף דבר: אשר על כן ונוכח כל האמור לעיל, שתי ההחלטות, של הוועדה המחוזית, הן החלטות סבירות שאין מקום להתערב בהן, ואני דוחה את העתירה.

העותרים ישלמו למשיבה 1 את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪ ולמשיבה 2 סך של 10,000 ₪.

לפני בקשה לביטול צו הריסה מינהלי שניתן ביום 31.8.22, ואשר הודבק בשטח ביום 1.9.22 בהתאם לסעיף 228 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב"); לפיו נצטוותה הריסת כביש אספלט ברוחב 3 מ' לערך ובאורך 1,350 מ"א (להלן: "הדרך"), במקרקעין המצויים על אדמות כפר אבו-סנאן והידועים כגו"ח 18784/62, 18785/72, 18762/106.

בבקשתם טענו המבקשים, כי כולם חקלאיים תושבי הכפר אבו סנאן ובבעלותם אדמות חקלאיות הסמוכות לדרך מושא הצוו ואשר נטען כי נסללה לפני עשרות שנים ומאז, הדרך מתוחזקת על ידי חקלאי האיזור ועל ידי המועצה המקומית באבו סנאן (להלן: "המועצה המקומית").

משיבה 2 טענה בסיכומיה, כי הדרך הייתה קיימת מזה שנים רבות ואין מדובר בהפיכתה לכביש אלא, מדובר בפעולה שמטרתה לתקן את המכשולים בדרך על מנת למנוע נזקים לכלי הרכב הפוקדים את האדמות החקלאיות וכדי להגביר את רמת בטיחות הנוסעים.

סעיף 228(א) לחוק התו"ב קובע כך כהאי לישנא: "228(א). הרואה את עצמו נפגע מצו מנהלי רשאי להגיש בקשה לביטול הצוו לבית המשפט המוסמך כאמור בסעיף קטן (ב) בתוך 15 ימים מיום המצאת הצוו לפי סעיף 226.

מעבר לכך, משיב 7 אשר העיד בפני מסר, כי יש לו ולמשפחתו מוסך מורשה בנהריה נוסף לדיר הכבשים שיש להם באדמה.

...

עוד צירפו המבקשים לבקשתם תצהירו של מבקש מס' 7 – מר פאוזי מסאלחה המאשר את המצוין בה. מנגד, טענה משיבה 1 כי דין הבקשה להידחות.

לא שוכנעתי כי השמת שכבת האספלט גרמה לשינוי משמעותי בנפח התנועה זאת כאמור, משלא הוצגו בפני ראיות כלשהן.

משכך, מסקנתי היא, כי השמת שכבת האספלט בוצעה במסגרת הוראת סעיף 261(ד)(ו) ומשכך, היא נעשתה כדין.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, ומכח סעיף 229 לחוק התו"ב, הנני מקבלת את הבקשהומורה על ביטול צו ההריסה המנהלי מושא בקשה זו; בנסיבות, אין צו להוצאות.

נטען שהפגיעה בערכים החברתיים המוגנים ובאנטרס הצבורי כימעט ואינה קיימת, שכן המקרקעין בבעלותו ובהחזקתו של הנאשם, העסק פועל משנת 2011 והנאשם ממתין יחד עם שאר התושבים להכשרת הקרקע כאיזור תעשייה, ואם היה מקום מוסדר של איזור תעשייה הנאשם היה מעתיק לשם את עסקו.

בחינת נסיבות הקשורות ביצוע העבירה מעלה שמדובר בשימוש אסור בשטח מסחרי נרחב של כ-1,000 מ"ר, זאת אף אם אניח לטובת הנאשם (חרף העובדה שהודה בכתב האישום כלשונו וללא סייג) שלגבי מבנה אחד קיים היתר מיוני 2011 ושהמבנה לא תואם את ההיתר מבחינת שיטחו וייעודו; השמוש האסור במקרקעין נעשה לתכלית מסחרית כלכלית; הנאשם עושה שימוש אסור לכל הפחות מאוקטובר 2019 (כאשר מטיעוני ההגנה עולה שהשימוש האסור נעשה עוד משנת 2011), דהיינו במשך זמן רב מאוד; התראה שקבל הנאשם טרם הטלת קנס מינהלי, כמו גם הגשת כתב האישום ומתן צו הפסקה שפוטי, לא הביאו אותו להפסיק את השמוש האסור; אופי השמוש האסור – עסק של מוסך לשירות ולתיקון כלי רכב, לרבות טרקטורים וציוד מכאני הנדסי, כמו גם חניית כלי הרכב – מנוגד באופן בוטה לייעוד המקרקעין המוגדרים כקרקע חקלאית מוכרזת, אשר מהוה נסיבה מחמירה על פי חוק התיכנון והבניה; ההפרש בין אומדן שווי המקרקעין בהנחה שהשימושים שבוצעו בהם היו מותרים, לבין אומדן שווי המקרקעין בהתאם לתכניות החלות במקום, הוא כ-1,933,200 ₪.

כל עוד לא שונו התכניות החלות על המקרקעין, ומדובר בקרקע חקלאית מוכרזת, אין לעשות במקרקעין שימוש שלא בהתאם לייעודה.

יחד עם זאת, נוכח העדר אחידות בפסיקת שופטי בית המשפט המחוזי מרכז הנכבד בסוגיה, טוב יעשו הצדדים – באם יוגש ערעור על גזר דין זה – וטוב תעשה המדינה (בתיק המתאים) אם תביא את הענין לפתחו של בית המשפט העליון על מנת שיעמיד הלכה ברורה על מכונה, בין בהגשת בקשת רשות ערעור ובין בנטילת רשות ערעור מבית המשפט המחוזי (ראה סעיף 41(ב) לחוק בתי המשפט, תשמ"ד-1984).

...

נוכח המפורט לעיל, אני קובע שמתחם הקנס ההולם נע בין 300,000 ₪ (שיעור הקנס המנהלי) ל-500,000 ₪.

את עונשו של הנאשם החלטתי למקם מעט מעל תחתית מתחם הקנס ההולם – אמנם הנאשם נעדר עבר פלילי, הודה בהזדמנות הראשונה וחסך בזמן שיפוטי יקר, ואולם, לא הוצג לפניי מצב כלכלי קשה או יוצא דופן (העובדה שהנאשם נטל הלוואות ולא שילם מספר חודשים את חובו למחלקת הארנונה בעירייה אינה תומכת, בהכרח, בטענה זו).

לאור האמור לעיל, אני גוזר על הנאשם את העונשים הבאים: קנס בסך 325,000 ₪ או 10 חודשי מאסר תמורתו.