בניית יחידות דיור על גג בית משותף ללא היתר

. צד ב' מצהיר ומאשר בזאת כי ויתור כאמור בסעיף 3 לעיל, הנו תנאי לבצוע עבודות הבנייה מטעמו על גג הבית המשותף, שאם לא כן לא יהא רשאי לבצע עבודות בנייה על הגג.

בנספח א' להסכם, הכולל שרטוט הבית, נכתב בכתב יד בחתימות התובע והנתבע: "הוסכם - 8.2.12, השטח המסומן בוורוד יהיה שייך לעאוני סאסא. יותר למר חטאב חלילי להניח או למקם מחסן של כתר פלסטיק. חטאב יהרוס את השירותים... לבנות אותם צמוד לגדר האחורי. השירותים ישמשו את חטאב חלילי ועאוני סאבא במשותף". ביום 27.4.2012 חתם התובע על טופס הצהרה "ויתור בלתי חוזר על שטח בניה לטובת שכן", בו הוא ויתר על שטח בניה לטובת הנתבעים לצורך תוספת יחידת דיור על גג הבית.

בכתב התביעה שהגישה הנתבעת למפקחת נטען, בין השאר, כי התובע עשה שימוש ייחודי בקרקע ובחצר שהם רכוש משותף והשתלט באופן בלעדי על הרכוש המשותף ללא הסכמת הנתבעת.

...

התוצאה אשר על כן, הנני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים (ביחד ולחוד) לשלם לתובע את הסכומים הבאים: (א) 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 29.10.2015, ועד לתשלום המלא בפועל; (ב) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (ג) שכר טרחת עורך דין בסך 8,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

על פי הנטען בכתב התביעה, המבקשת מס' 1 היתקשרה בהסכם עם המשיבה, לבנייה קלה של יחידת דיור על גבי קומת גג בבית משותף, בעיר נהריה.

חוות הדעת, כך הדגישה המשיבה, נוגעת לעניינים תיכנוניים מקצועיים, דוגמאת הפעולות הנדרשות לקבלת היתר בנייה מחודש בעבר לעומת אלו הנדרשות כיום; סדר הפעולות לצורך "ביצוע תיקון בית משותף"; הגורם הרשאי לבצע פעולות תכנוניות לדירת הגג; עלויות נידרשות כיום, ועוד.

...

עוד טענו המבקשים, כל אחד וטענותיו הוא, כי יש לדחות את התביעה כנגדם.

משכך הם פני הדברים, סבורני כי חוות הדעת, כמות שהיא, אינה יוצרת חשש לעיוות דין.

גם מטעמים אלו דין בקשת רשות הערעור שלפניי להידחות, ואין צורך להרבות על כך במילים.

סוף דבר בהינתן כל האמור לעיל, השורה התחתונה היא, כי בקשת רשות הערעור נדחית.

האישום הראשון ייחס לנאשם בבצוע עבודות הטעונות היתר, בלא היתר, של בניית תוספת בנייה על גג הבית המשותף, בשטח של כ- 88 מ"ר, חלוקת תוספת הבנייה לחדרים, התקנת שאר אמצעים ודרכי גישה להכשרתה כיחדת דיור נפרדת ועצמאית.

בהם נסח מקרקעין המעיד אודות בעלותו של הנאשם התת חלקה 4 , פלט תשלומי ארנונה, המעידים בדבר בעלותו והחזקתו של הנאשם במקרקעין, כך גם תקנון בית המשותף, המהוה ראיה לכאורה, כי לא ניתן לבנות במקרקעין מעבר ל-4 יחידות דיור וכי הגג הנו רכוש משותף אשר אינו מוצמד לדיר מסוימת.

...

על כן, דין הטענה להידחות.

לאור כל האמור לעיל, לא מצאתי כי המאשימה לא הוכיחה אשמה לכאורית, כזו הנדרשת לשלב זה של ההליך ולא עמדה בנטל הבאת הראיות.

לפיכך, הבקשה לזיכוי הנאשם בטענת אין להשיב לאשמה, לפי סעיף 158 לחוק – נדחית.

כפי שפורט במכתב זה, בהתאם לתקנות התיכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), התשע"ו-2016 (להלן: "התקנות"), לא ניתן להגיש את התכנית מבלי לקבל הסכמה מפורשת משאר הבעלים של יחידות הדיור בבית המשותף, כלומר בבניין, בהתאם לשעור שקבוע בתקנות, וזאת על גבי טופס הסכמה כמפורט בתקנות (טופס המכונה "טופס 1", ונוסחו מצוי בתוספת לתקנות, להלן: "הטופס").

במענה, ב"כ העותרות פנה בכתב למשיבה 1 ביום 17.5.2022 וטען שתקנון הבית המשותף (להלן: "התקנון") מאפשר לאגס להגיש את התכנית כפי שהוגשה, אף ללא הטופס, מכיוון שבתקנון קיימת הוראה לפיה שאר בעלי הזכויות בבית המשותף מסכימים להעניק לאגס בלעדית את זכויות הבנייה העתידיות על גג הבניין ומסכימים להעניק לה את הזכות לניצול זכויות בנייה קיימות ועתידיות על הגג ללא אפשרות להיתנגד לאמור (או יותר נכון, מסכימים להעניק את הזכויות כאמור למי שהיה בעת הכנת התקנון הבעלים של יחידה 10/1, שאותה רכשה אגס בהמשך).

העותרות מדגישות כי התקנון קובע בבירור שליזם התכנית המקורית בעת הקמת המבנה (שהיה הבעלים של יחידה 10/1 שאותה רכשה אגס), יש רשות להוסיף בנייה או לבנות על הגג, גם באמצעות הגשת בקשה להיתר וגם בכל דרך או כל בקשה אחרת – מבלי לקבל את ההסכמה של שאר בעלי היחידות, כולל לפי זכויות בנייה עתידיות.

האחת, היא שכל אחוזי הבנייה המוקנים לאגס לפי התקנון, נוגעים רק לתוספת בנייה על הגג, אך בתכנית מבוקש שימוש ברכוש משותף שאינו הגג, כגון - בחצר הבית, בחדרי מדרגות, או בחלקים מהדירות של שאר בעלי הדירות.

...

בדומה, אין צורך לדון בטענה של העותרות לפיה יש חוסר איזון בכך שהתוכנית של המשיב 2 אושרה והתוכנית של העותרות לא מקודמת, ורק אעיר כי בנקודה זו מקובלת עלי עמדת המשיבה 1, אשר הסבירה שההבדל נובע מכך שהתכנית של המשיב 2 הוגשה לפני התיקון של התקנות, ואילו התכנית של העותרות הוגשה אחרי התיקון ששינה את המצב ככל שעסקינן בהסכמה הנדרשת.

סיכום - משהגעתי למסקנה מעלה, אין באפשרותי להעניק את הסעד המבוקש בעתירה, והיא נדחית.

בהתאם לאמור לעיל, העתירה נדחית.

בפסק-הדין נקבע, בין היתר, כי על המערערים לפרק שתיים מתוך ארבע יחידות הדיור שבנו ללא היתר בבית המשותף שברחוב גבעת משה 2 בירושלים, הידוע כגוש 30105 חלקה 88 (להלן: הבית או הבית המשותף): יחידה שבנו בחצר הצמודה לדירתם ויחידה שבנו על מרפסת הגג הצמודה לדירתם.

זאת, בין היתר, לנוכח העובדה כי מהביקור שערכה במקום עלה שהמערערים בנו בבית המשותף לא פחות מארבע יחידות דיור בנוסף לדירתם, ששלוש מהן מושכרות לדיירים; היחידות מושא העירעור ניבנו ללא היתר בניה; ולמעשים אלה יש "השפעה משמעותית על אופיו של הבית המשותף ויכולת יתר בעלי הדירות להנות מקניינם". נקבע שאין להשלים עם מצב דברים מעין זה, "שבו איש הישר בעיניו יעשה". המערערים טוענים כי המפקחת על רישום המקרקעין לא היתה מוסמכת לידון בתובענה; כי היה עליה לדחות את התביעה מחמת היתיישנות עילתה או מחמת שהוי; וכי היה עליה לקבל את טענתם לפיה עניינן של היחידות מושא העירעור נדון בבוררות שהתקיימה בין השניים ולפיכך קם השתק עילה בעיניינן.

עוד נטען כי לא היה מקום לקביעה לפיה היחידות שבנו על הגג ובחצר הן בגדר בניה עצמאית הנפרדת מדירת המערערים או לקביעה לפיה כתוצאה מכך יש צורך בהסכמה לבנייה של כלל דיירי הבית המשותף.

...

לאחר שהמשיבים הגיבו לטענות אלה, ולאחר עיון במכלול החומר שהוגש, הגענו למסקנה לפיה ניתן להכריע בערעור "על יסוד החומר בכתב", בהתאם להוראת תקנה 138(א)(5) לתקנות.

לפיכך נדחתה גם טענה זו. נקדים ונאמר שלא מצאנו יסוד להתערב בקביעות אלה של המפקחת.

אשר לטענה לפיה לא היה מקום לברר את התובענה כל עוד תלוי ועומד הליך פלילי נגד המערערים בגין בניית יחידת הדיור בשטח הגג, הרי שגם דינה של זו להידחות.

לנוכח כל האמור לעיל נדחה הערעור על כל חלקיו.