בניית חדר ופרגולה על גג בניין משותף

הנתבעים 1 ו – 2 טוענים מנגד, כי ההסכם משנת 2009 הנו הסכם חלוקה – שדומה במהותו להסכמים בכלל הבניינים בשכונה בה ניצב הבית המשותף- במסגרתו הסכימו כלל בעלי הדירות על כך שלדירות בקומה הראשונה יוצמדו הזכויות בגג, לרבות מתן אפשרות לבניה והרחבת הדירה על חשבון הרכוש המשותף ואילו לדירות בקומת הקרקע יוצמדו חצרות המבנה, מבלי שהדבר יפגע ביכולת להפעיל את המתקנים המשותפים (גז מים וכיוצא בכך).

הנתבעים 1 ו – 2 מוסיפים וטוענים, כי לא זו בלבד שהתובע המנוח הסכים לחלוקה כאמור, אלא שבשנת 2007 הוגשה על ידו בקשה להיתר בנייה המבוססת ומסתמכת על ההסכמה בדבר חלוקה, במסגרתה – בין היתר – ביקש התובע המנוח לבצע בנייה של חדר על גג הבית המשותף.

אשר על כן הנני מורה לנתבעים 1 ו – 2 – כמבוקש - לסלק מהחצר, המהוה חלק מהרכוש המשותף, כל בנייה אשר ביצעו עליה שלא בהיתר ו/או בהיעדר הסכמה – קרי – החלפת הגדר שהקיפה את הבית המשותף בחומה והשבת המצב לקדמותו על דרך גידור הבית המשותף בגדר נמוכה, הסרת שער אשר מוצב בחומה האמורה, הסרת מרפסת דק אשר ניבנתה בחצר המשותפת וסגירת פתח מתוך צידה הדרומי של דירת הנתבעים 1 ו – 2 לכיוון חצר זו (לכיוון רחוב עלומים), הסרת שתי פרגולות אשר ניבנו בחצר המשותפת תוך חיבורם לקיר המשותף הפונות אחת לכיוון דרום (רחוב עלומים) והשנייה לכיוון מזרח והסרת הריצוף בחצר המשותפת.

...

אשר על כן הנני מורה לנתבעים 1 ו – 2 – כמבוקש - לסלק מהחצר, המהווה חלק מהרכוש המשותף, כל בנייה אשר ביצעו עליה שלא בהיתר ו/או בהעדר הסכמה – קרי – החלפת הגדר שהקיפה את הבית המשותף בחומה והשבת המצב לקדמותו על דרך גידור הבית המשותף בגדר נמוכה, הסרת שער אשר מוצב בחומה האמורה, הסרת מרפסת דק אשר נבנתה בחצר המשותפת וסגירת פתח מתוך צידה הדרומי של דירת הנתבעים 1 ו – 2 לכיוון חצר זו (לכיוון רחוב עלומים), הסרת שתי פרגולות אשר נבנו בחצר המשותפת תוך חיבורם לקיר המשותף הפונות אחת לכיוון דרום (רחוב עלומים) והשנייה לכיוון מזרח והסרת הריצוף בחצר המשותפת.

אציין כי אינני מוצאת להורות לנתבעים 1 ו -2 להשיב פלטת בטון אשר שימשה להנחת פחי האשפה המשותפים לחצר וזאת, הואיל ולא הוכח כי אמנם הם היו אלו אשר סילקו פלטה זו. עוד הנני קובעת כי לכלל הדיירים בבניין הזכות לעשות שימוש בחצרות ובגגות הבית המשותף ובהתאמה הנני קובעת כי יש לאפשר גישה ושימוש כאמור לכלל הדיירים.

משהתקבלה תביעת התובעת הנני קובעת כי הנתבעים 1 ו – 2 יישאו בהוצאותיה בסך 700₪ וכן בשכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

סעיף 10 לתכנית מיפרט את מטרותיה: "קביעת דרישות ארכיטקטוניות והוראות בדבר בניית חדרי גג, גרמי מדרגות פנימיים, מצללות (פרגולות) ומתקנים טכניים על גגות מבני מגורים...". בין יתר המטרות, נקבע בסעיף 10.2, כי תכליתה הנה גם "קביעת שטחי בניה מותרים על גגות בנינים קיימים וחדשים". חדרי גג הוגדרו בתכנית הגגות כ"שטחים בנויים למגורים על גג הבניין שהגישה אליהם מהדירה העליונה בלבד", כאשר גרם מדרגות פנימי-פרטי מחבר בין הדירה בקומה העליונה לבין חדרי הגג, להבדיל מחדרי המדריגות הציבוריים בבניין המובילים לשטח הגג המשותף.

הבניין הנו בית משותף בן 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת, הכולל 9 דירות מגורים ובנוי בשטח כולל של 790 מ"ר. בקשת ההיתר כללה בקשה להיתר בניה של 40 מ"ר בנוי מקורה מכוח תכנית הגגות, יחד עם 12 מ"ר של פרגולת בטון ו-37 מ"ר מרפסת שמש פתוחה מכוח תכנית בב/105/ד/2, בתוספת של 12 מ"ר לשפור מיגון מכוח חוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק" או "חוק התיכנון ובניה") ובתוספת 8 מ"ר סוכה מקורה מכח תכנית תכנית הסוכות.

...

ועדת הערר טוענת מנגד, כי יש לדחות את העתירה, זאת מן הטעמים הבאים: הוועדה המקומית לא נימקה את החלטתה כשאישרה את בקשת ההיתר, לרבות את ההקלה שהעניקה מדרישת אישור שלושה-רבעים מהדיירים, זאת על אף שוועדת הערר הורתה לה לעשות כן במפורש, ודי בכך כדי להורות על ביטולה ועל דחיית העתירה; החלטת ועדת הערר התקבלה מתוקף סמכותה כערכאה הבכירה יותר בהיררכיה התכנונית, קיימה דיון בטענות הערר ונימקה את ההחלטה בפירוט רב; סעיף 10 לתכנית הגגות קובע כי תכליתה לקבוע את שטחי הבניה המותרים על גגות בניינים, וסעיף 12 קובע כי השטח הבנוי המירבי לא יעלה על 40 מ"ר, שחריגה מעבר לכך מהווה סטייה ניכרת מהתכנית, ולכן לא ניתן להוסיף סוכה בנסיבות דנן, שכן היא חורגת מהשטח המירבי המותר מכוח תכנית הגגות; מטרתה של תכנית הסוכות הינה לאפשר את קיום מצוות הישיבה בסוכה בחג הסוכות, ותו לא, ומשום שלא ניתן להקים סוכה בדירה, הותר לדיירים בעיר לבנות סוכה בדמות מרפסת חיצונית, שאינה מקורה בקירוי קבוע, ושהיא תלויה, בולטת, המתווספת לקיר החיצוני של הבניין מעבר לקו הבניין.

מסקנתי זו מתחזקת מקום בו העותרת איננה אדם מן השורה, שיכולתו להשפיע על נוסח החיקוק כדי לקדם את עניינו היא מועטה; לפניי רשות מינהלית, שבסמכותה לפעול לשינוי מעין-חקיקתי של נוסח שני החיקוקים מושא העתירה דנן, בדמות תיקונם לשם קידום עמדתה התכנונית ותפיסתה את המרחב התכנוני בעיר בני ברק, ובכך מחזיקה היא ביתרון על פני עותר פלוני, שייתכן שבנסיבות חריגות עשוי היה בית המשפט להיעתר לבקשתו לדון בעתירה תיאורטית.

לפיכך, ומן הטעמים האמורים, העתירה נדחית.

סוף דבר על יסוד האמור לעיל, העתירה נדחית.

למען השלמת התמונה יצוין כי לפי המצב התיכנוני של הבית המשותף לא ניתן לבנות יותר מ-6 יחידות דיור על המיגרש, כאשר בבניין ישנן 4 דירות במקור (עמ' 6 לחוות דעת גוזלן; עמ' 8 לחוות דעתו ברדוגו).

   התובעים צרפו לתצהירם את היתר הבניה מספר 20040671 מיום 27.2.07 בו צוין כי הבקשה להיתר בניה של תוספת חדר ופרגולה על הגג אושרה בתנאים וכי כל התנאים מולאו.

בנוסף הוצגה בפני בקשת התובעים לאישור הבניה הקיימת על גג הבית המשותף, שמספרה 20140442, אשר התקבלה בהחלטת ועדת המשנה מיום 18.6.15.

...

התובעים ישלמו לנתבעים בתוך 30 ימים מהיום את הסכום של 4,976 דולר ארה"ב בערכם בש"ח להיום עבור הוצאותיהם בגין הבניה.

התביעה שכנגד נדחית ברובה למעט חיוב התובעים לשלם לנתבעים בתוך 30 ימים מהיום את עלות החלק היחסי של תשתית הבנייה, בסך של 5,070 $ בערכם בש"ח להיום וכך אני מורה.

יתרת התביעה והתביעה שכנגד נדחות הדדית.

העתירה המנהלית עסקה בהיתר בנייה מס' 10-1105 (להלן: "ההיתר שניתן לתובע"), שהוצא ביום 16.03.11 לבניית חדר יציאה על הגג עם שתי פרגולות, ואשר כלל גם חזוק הבניין נגד רעידות אדמה על ידי הוספת קונסטרוקציה חיצונית בבית המשותף (היתר הבנייה צורף כנספח ב' לכתב התביעה).

...

התייחסות לטענות הנתבעים: הטענה בדבר "עסקת השוחד" של התובע ומשפחות כהן ורוב: לטענת הנתבעים, בין התובע לבין משפ' כהן ורוב נרקמה עסקת שוחד, לפיה התובע ישלם למשפ' כהן ורוב את מלוא עלות בניית החיזוקים, שנדרשים לצורך הרחבת שלושת הדירות, ובתמורה משפ' כהן ורוב' (יו"ר ועד הבית בבית המשותף) יקדמו ויעבירו מול הדיירים את מהלך הבנייה לשדרוג דירת התובע.

הערעור לביהמ"ש המחוזי על תוצאת פסק דינה של המפקחת נדחה וכך גם נדחה הערעור בגלגול נוסף לביהמ"ש העליון.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה באופן חלקי ומורה, כי הנתבעים ישלמו לתובע, בגין הפיצוי ששולם לקבלן החיזוקים, סכום של 29,712 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הוצאת צו המניעה ועד התשלום בפועל.

מעיון בכתב האישום, מתברר שהנאשמים, בעלי הזכויות במקרקעין הרשומים כגוש 6154 חלקה 103 ברחוב ההגנה 52 בגבעתיים, הורשעו בתאריך 30.11.11 במסגרת עמ"ק 194/09 בבית המשפט לעניינים מקומיים בגבעתיים, בעבירות לפי סעיפים 145 ו-204(א) לחוק התיכנון והבניה, בגין עבודות בניה שבוצעו במקרקעין שלא ע"פ היתר כדין כדלקמן: · בניית חדר בשטח של כ-15 מ"ר מקורה בגג רעפים, על גג הבית המשותף שמעל הדירה מכיוון דרום.

לאחר התלונה, בדק את תיק הפיקוח ובהתאם הגיע לנכס לשם הבקורת וראה "שהחדר לא פורק במלואו, חלק מהרעפים פורקו, חצי מהפרגולה היה סגור בלוחות פאנל. בחדר על הגג היתה אסלה. היה כיור" (ראו פרוטוקול מיום 18.7.19, שורות 25-28, עמ' 4).

כפי שעולה מעדויות הנאשמים עצמם, הם מודים הלכה למעשה כי על אף שהרסו את מרבית הבניה החורגת, הותירו במקום, נכון למועד הגשת כתב האישום: לוחות פאנל, ברז אינטרפוץ, כיור, אסלה ואת המבואה לכניסה לגג הבניין.

...

דיון והכרעה: לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, עיינתי בראיות ושמעתי את סיכומיהם הגעתי לכלל מסקנה כי יש מקום להרשיע את הנאשמים.

עוד אציין כי טענה לפגם שנפל בהליך הקודם בכך שלא הוגש תשריט המסמן אילו חלקים היה על הנאשמים להרוס בגג או כי לא היה ברור דיו איזה מבואה על הנאשמים להרוס שעלתה על ידי ההגנה בסיכומיה, דינה להידחות, שהרי הליך זה אינו מהווה ערכאת ערעור על בית המשפט אשר הרשיע בזמנו בתאריך 30.11.11 את הנאשמים בביצוע הבניה החורגת ולא קמה לי הסמכות להתערב בהחלטותיו.