בניית בית על קרקע מינהל ללא ידיעה

הנתבעת בכתב ההגנה המתוקן עותרת לדחיית התביעה, בין היתר, מהטעמים הבאים: · היתיישנות התביעה בשים לב למועד פירסום דבר ההפקעה (10.2.11) באופן המייצר את "קצה החוט" לתחילת מירוץ ההתיישנות לעומת מועד הגשת כתב התביעה המתוקן; · שהוי משמעותי בהגשת התביעה; · העדר עילה, העדר יריבות וחזקת התקינות העומדת לה; · חוסר תום לב ואשם תורם בשיעור מכריע; · נטען כי במועד רכישת הקרקע על ידי התובע היה עליו לדעת אודות ההפקעה וזאת במסגרת בדיקות הנעשות על ידי רוכש סביר וכי עצם קיומה של טעות סופר ביחס לרישום הגורם המפקיע אינה מעלה ואינה מורידה לגופו של עניין; · לתובע לא נגרם כל נזק בשים לב לכך שערך המקרקעין אך עלה לאחר ביטול ההפקעה; · תביעה לפצוי בגין ההפקעה לגופה הייתה צריכה להיות מוגשת בהליך המתאים וכלפי הגורם המתאים ולא כלפי הנתבעת; · חוות הדעת שהוגשה על ידי התובע אינה תומכת בטענות וראשי נזק כתב התביעה המתוקן ואין להסתמך עליה.

בפתח הישיבה השנייה הובהר כי התובע שולט באופן חלקי בשפה העברית אך לדבריו אינו קורא וכותב ואינו יודע את פרטי התצהיר שחתם עליו אלא נתונים כלליים בלבד.

עוד אישר התובע כי ביתו השני ניבנה על קרקע הרשומה על שם מינהל מקרקעי ישראל וכי הוא אף נשפט בגין כך למאסר בפועל (עמ' 7-8 לפרוט').

...

המומחה מטעם הנתבעת התייחס לנתונים החסרים לעמדתו בחוות דעת המומחה מטעם התובע, לרבות אופן חישוב הנזקים הממוניים, התייחסות למצב הרישוי ועלויות שהיו כרוכות בכך, העדר בסיס עובדתי לנטען על ידי התובע ביחס לנזקים דוגמת נטילת משכנתא, עריכת הסכם מכר וכיו"ב. לאחר בחינת חוות דעתו – אודותיה לא התבקש להיחקר על ידי התובע – ובשים לב לראיות שהוצגו מטעם התובע הרי שמצאתי לקבל עיקרי עמדת המומחה מטעם הנתבעת בעניין זה. מאחר ולא מצאתי לקבל את חוות דעת המומחה מטעם התובע, ומשלא עלה בידי התובע לבסס בעדותו או בראיות אחרות את הרכיבים העובדתיים שהועלו בחוות דעת המומחה מטעמו ועל מנת שלא להרחיב את היריעה שלא לצורך - אין אני נדרשת למלוא הנטען בחוות הדעת מטעם הנתבעת, לרבות נושא היטלים ותשלומי חובה אחרים שאינם נדרשים למסגרת דיונית זו. בשים לב לתוצאה אליה הגעתי וברוח התקנות החדשות לעניין עריכת פסק הדין באופן תמציתי הנדרש לעיקר הנושאים הרלבנטיים להכרעה - לא מצאתי להידרש לטענת ההתיישנות, השיהוי, וכיו"ב. סוף דבר בשים לב לכל האמור לעיל והרבה לפנים משורת הדין נוכח התנהלות התובע, מצאתי לפסוק לטובת התובע נזק שאינו ממוני, על דרך האומדנא, בסך של 8,000 ₪ (שמונת אלפים ₪).

הנתבעת תשלם לתובע את הסכום שנפסק בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בשים לב למכלול הנסיבות לרבות השלב המאוחר יחסית בו הודיעה הנתבעת על ביטול ההפקעה מחד אל סכום התביעה מפניו נדרשה להתגונן והסכום שנפסק בסופו של יום - אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

ביום 3.12.1985 נערכה ישיבה אצל נתבעת מס' 4, רשות מקרקעי ישראל (בעבר – מינהל מקרקעי ישראל, להלן - רמ"י) בשיתוף יו"ר ועד עין שריד, יו"ר המועצה האזורית לב השרון (להלן – המועצה האזורית) ששמש גם כיו"ר הועדה המקומית לתיכנון ובניה לב השרון (להלן – הועדה המקומית) ונציג מטעם נתבעת מס' 5, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן – עמידר).

בטרם אדרש למחלוקת זו בין הצדדים, יש לבחון תחילה מהי התמורה אותה נידרש מאיר לשלם בהתאם להחלטת רמ"י מיום 05.07.1987? ייאמר כבר עתה - נציגי רמ"י ועמידר לא ידעו למסור תשובות חד משמעיות באשר לשאלה בעבור מה נידרש מאיר לשלם: מיגרש 2234? הבית שעל מיגרש 2234? או עבור שניהם? כך, גב' ביבי אישרה תחילה בעדותה כי נושא התשלום היתייחס לבית שהיה קיים על מיגרש 2234 [פר' עמ' 147, ש' 30-27, עמ' 148, ש' 9, 25-23].

השמאי צדיק העריך את הנזקים בגין "יחידה שלא ניתן היה לבנות" על המקרקעין (לנוכח הפקעתם) בתוספת "יחידה שההשקעות בה יורדות לטמיון" (בית המגורים הישן) בסך 1,160,000 ₪.

...

התביעה כנגד הנתבעים האחרים נדחית מחמת התיישנות.

לפיכך, אני מחייב את הוועדה המקומית בהוצאות משפט בשיעור אגרת בית המשפט וכן בשכר העדים ועלות שכרם של כל מומחי התובעים (לפי חשבוניות).

בנוסף, אני מחייב את הוועדה המקומית בשכ"ט ב"כ התובעים בסך 200,000 ₪.

על יסוד המפורט בכתב התביעה מתבקש בית המשפט ליתן לרשות מקרקעי ישראל את הסעדים הבאים כלפי חברת האחים קרטין השקעות ונכסים בע"מ: להורות על סילוק ידה מרצועת הקרקע בה היא מחזיקה ללא הרשאה, וכן להורות לה להרוס את כל אשר ניבנה על גבי הרצועה.

הרעיון לא היה להגדיל את אחוזי הבניה, אלא שהרצועה תשמש לצרכי פריקה וטעינה של סחורות ו/או מעבר כלי רכב וחנייה, אשר יקנו לשוכרות המקיימות פעילות תעשייתית על המקרקעין יכולת לקיימן, וגישה סבירה יותר מן החצר התפעולית האחורית הפתוחה, אל השטח המבונה.

בע"א 3846/13 מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף (פורסם במאגרים משפטיים 21.7.2015) נקבע בעיניין זה: "עלינו להכריע אפוא האם ייפסקו דמי השמוש לפי השמוש החוקי בלבד, או גם לפי השמוש החורג בפועל. במלים אחרות, האם יש לפצות את המערערת בעבור הנזק שניגרם לה כתוצאה מהחזקת המשיבה בקרקע – באופן שמנע ממנה את האפשרות, למשל, להשכיר את הקרקע לאחר – או גם בעבור הרווח שנוצר בפועל למשיבה כתוצאה מן השמוש החורג שעשתה בקרקע. סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 קובע, כי 'מי שקבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן – המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויה'. בנדון דידן, הרוויחה המשיבה משימוש שעשתה בקרקע, בנגוד לייעודה התיכנוני, בלא תשלום דמי שימוש ותוך פלישה, וראוי כי תשלם על כך לבעלי הקרקע; אף אם איננו יודעים מבחינה תכנונית מה היה בידי המערערת לעשות בקרקע בעת ההיא. יפים לכך דבריו של המלומד ויסמן (ש' ויסמן 'עקרונות של שומת דמי שימוש' הפרקליט ל"ט(ג) 584, 586 (תש"ן-תשנ"א)): 'בנסיבות מסוימות יכולה שומת השמוש הספציפי, על יסוד דיני עשיית עושר, להיות עדיפה על שומת השמוש ועקרונות השומה אשר מוכתבים על-ידי דיני הנזיקין. בעיקר אמורים הדברים כאשר אין הבעלים יכול להנות מן השמוש במקרקעין, ומכאן גם שאיננו ניזוק. מצב דברים זה נוצר, כאשר השמוש המיוחד במקרקעין יכול היה להעשות רק שלא כדין, או שיכול היה להעשות אך ורק בידי המחזיק במקרקעין שלא כדין' [...] אם כן, מצאנו לנכון לפסוק דמי שימוש לפי השמוש שנעשה בפועל במקרקעין." גם בעניינינו, יש לראות בנתבעת כמי שמחזיקה בשטח הרצועה שלא כדין, מיום סיום תקופת ההרשאה ועד למועד הפינוי בפועל, ולפיכך יש לחייבה בתשלום דמי שימוש ראויים.

...

היות שדחיתי את טענת הנתבעת ולפיה יש להעמיד את שיעור דמי השימוש הראויים על 5% ויש לקבל את עמדת התובעת כי השיעור יעמוד על 6% אזי יש לערוך בהתאם את החישוב כנגזרת של השמאות אותה ערך השמאי זוהר ולהלן החישוב: שנה ערך המקרקעין דמי שימוש בשיעור של 6% דמי שימוש בערך משוערך ליום פסק הדין 09/2009 - 12/2009 813,797 ₪ 16,276 ₪ (חלק יחסי) 20,745 ₪ 2010 886,178 ₪ 53,170 ₪ 66,511 ₪ 2011 872,704 ₪ 52,362 ₪ 62,029 ₪ 2012 967,291 ₪ 58,037 ₪ 66,458 ₪ 2013 1,147,947 ₪ 68,877 ₪ 77,352 ₪ 2014 1,283,540 ₪ 77,012 ₪ 84,730 ₪ 2015 1,330,920 ₪ 79,855 ₪ 87,337 ₪ 2016 1,450,000 ₪ 87,000 ₪ 94,947 ₪ 2017 1,500,000 ₪ 90,000 ₪ 96,475 ₪ 2018 1,650,000 ₪ 99,000 ₪ 104,554 ₪ 2019 1,900,000 ₪ 114,000 ₪ 117,444 ₪ 2020 1,900,000 114,000 ₪ 118,050 ₪ 01/2021 - 09/2021 1,900,000 85,500 ₪ (חלק יחסי) 85,500 ₪ סה"כ 942,142 ₪ 996,632 ₪ סוף דבר התביעה מתקבלת.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין התקופה 9/2009 – 9/2021 בסכום של 996,632 ₪ (מדובר בסכום משוערך ליום מתן פסק הדין), לסכום זה יש להוסיף מע"מ כחוק, דהיינו על הנתבעת לשלם סך של 1,166,059 ₪ (כולל מע"מ).

בנוסף, הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 60,000 ₪.

האם התובעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית? כזכור, בכתב תביעתה טוענת הנתבעת כי התובעת הפרה את סעיף 3(ב) להסכם המכר (ס' 5 לכתב התביעה), בכך שלא גילתה לה על כל חריגות הבנייה שבבית המונעות ממנה להעביר את הזכויות בבית על שמה.

להוכחת טענה זו צרפה הנתבעת שני מסמכים מהותיים: הראשון, מוצג ה' לראיות הנתבעת "אישור למינהל על העידר חובות הרובצים על הנכס בעת מתן האישור" שחלקו התחתון הוא פניה לרשם המקרקעין: "הנידון: אישור לרישום פעולה במקרקעין" ובו מאשרת המועצה כי אין חיוב היטל השבחה, מיסי הארנונה סולקו והמועצה אינה מיתנגדת להעברת הזכויות בו. אך לא בכך מסתכם המסמך, ובחלק המודפס במסמך הנושא את התאריך 2.5.2019 (על אף שהחותמת בחלקו העליון של המסמך נושאת את התאריך 1.05.2019) נרשם "בנכס האמור אין חריגות בנייה" ומתחת לזה, נרשם בכתב יד ללא חתימה או חותמת ליד כי "הבית בנוי לא בהתאם להיתר": מיסמך נוסף שצרפה הנתבעת הוא מכתב מרשות מקרקעי ישראל, המינהל האזרחי אזור יהודה ושומרון, הממונה על הרכוש הנטוש הממשלתי, מיום 13.5.2019 הממוען אל הנתבעת ובסימוכין לאישור המועצה הנ"ל: שלום רב, הנידון: בקשה להעברת זכויות בגבעת זאב סימוכין: אישור המועצה על העדר חובות מיום 2.5.2019 במשרדינו התקבלה בקשה להעברת זכויות ביום 29.10.2018 בין זנגביל מרינה ליעל שמואל עפ"י הסכם מכר מיום 18.10.2018 הנכס בגבעת זאב ברח' עמק איילון 16, מיגרש מס' 42.

בסעיף 3 להסכם, "הצהרות המוכר" הצהירה התובעת: (ס"ק ב) "כי לא ביצע כל בנייה בנכס בנגוד להיתר וכי למיטב ידיעתו אין חריגות מכל סוג שהוא ולא מתנהלים כל הליכים משפטיים ו/או מינהליים כנגדו בגין הדירה ו/או כנגד הדירה"; בס"ק ו, הצהירה כי "המוכר מצהיר כי זכויותיו בדירה נקיות מכל... צו הריסה.. וכי אין כל מניעה עפ"י דין ו/או הסכם להעברת מלוא הזכויות בדירה משמו ע"ש הקונה בחברה ובמינהל האזרחי ולמסירת החזקה בדירה לקונה, בכפוף למילוי הקונה אחר כל תנאי הסכם זה"; בס"ק ז התחייבה "המוכר מתחייב להסיר לאלתר וללא כל דיחוי וכתנאי להתקדמות בהסכם זה כל חוב... צו הריסה, חזקה וכל הגבלות אחרות אם יוטלו על הדירה וזאת בתוך 30 יום מהיום שייוודע למוכר על הטלתם" מאידך גיסא, טוענת התובעת כי לאור הצהרות הנתבעת בסעיף 4 להסכם שכותרתו "הצהרות הקונה", פטורה היא מאחריות לכך שכן הנתבעת הצהירה כי: "ראה ובדק היטב, וכן מצא לשביעות רצונו המלאה, את הדירה על כל חלקיה ועל כל הצמדותיה,... את מצבה המשפטי, הקנייני, הרישומי, הפיזי והתכנוני , את רישום זכויות המוכר בה, את המבנה בו היא מצויה, מצבו של המבנה וסביבתו וכל את כל תוכניות בנין העיר והיתרי הבניה המתייחסים אליה, לרבות כל נתון או פרט העשוי להשפיע על השמוש בדירה ועל מחירה, וכי ניתנה לו האפשרות המלאה לבדוק את כל אלה באמצעות בעל מיקצוע מתאים מעמו (ואם לא ביצע את הבדיקות הנ"ל באמצעות בעל מיקצוע כאמור, עשה זאת מתוך בחירה שלו ועפ"י שיקול דעתו), וכי מצא כל את אלה במצבם כאמור בחוזה זה מתאימים לצרכיו ומטרותיו. כמו כן כי הוא רוכש את הדירה במצבה התיכנוני, הסטאטוטורי והפיסי כמות שהוא (As-Is) והכל ובכפוף להתחייבות והצהרות המוכר בסעיף 3 להסכם זה". בס"ק ג הצהירה הנתבעת כי "הקונה מוותר בזאת על כל טענה בנוגע לדירה ו/או בנוגע למצבה המשפטי, הקנייני, הרישומי, הפיזי והתכנוני, לרבות כל טענת אי התאמה, פגם או מום מסוג כלשהוא למעט פגם ניסתר שהמוכר ידע אודותיו ובכפוף לאמתות הצהרותיו של המכור בהסכם זה" ושוב, בס"ק ה: "כי הוא מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, בכל הנוגע לחתימת חוזה זה וכל היבט משפטי בקשר אליו, וכי ניתנה לו האפשרות לבדוק את מצבה המשפטי של הזכויות בדירה אצל כל הגורמים והרשויות בכפוף להצהרות המוכר" .

...

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, אני מוצאת כי מקום שהתובעת חתמה על אישור המסירה של צו הפסקת העבודה מיום 07.05.1986, הרי שידיעה מסוימת היתה לה. מקום שמדובר בכתב אישום פלילי יש להניח כי התובעת כן ידעה וכן עקבה אחר הדברים וגם אם חלפו שנים רבות היה עליה ליידע בכך את הנתבעת.

בנוסף, עתרה הנתבעת בסיכומיה לסעדים שלא בא זכרם בכתב תביעתה, וכל טענותיה שמעבר לדרישת הפיצוי המוסכם – נדחות מחמת הרחבת חזית פסולה ומחמת סעד שלא שולמה בעדו אגרה.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪ והוצאות משפט בסך 12,000 ₪.

צורף הסכם מיום 12.11.2001 בין המושבה לבין התובע ועדי פרידמן (אשר לשם נוחות - ייקראו: הזוג פרידמן או המתיישבים), בו נקבע כי לצורך קבלת זכויות במיגרש לשם בניית בית מגורים, על המתיישבים להיתקשר בהסכם הן עם האגודה והן עם רשות מקרקעי ישראל (להלן: המינהל או מינהל מקרקעי ישראל), שהנה הבעלים של המגרשים, וכי האגודה תמליץ למינהל להקצות למתיישבים זכויות במיגרש.

חוסר המעש של התובע, לאחר שהודיע על ויתור, משתקף בדבריה של אריאלה שני, בת המושבה וחברת ועד האגודה, שהעידה: "אני רואה את אחותו של אריק לאורך כל הדרך ... אני תמהה על זה שאריק לא יודע שום דבר, שאחותו בונה בית בבת שלמה ושילמה את כל דמי הפיתוח". הוא אף משתקף בדברי התובע עצמו, כשנשאל מה עשה כשלא קיבל מענה לבקשתו לפריסה של תשלום דמי הפיתוח: "מה עשיתי מאז, המשכתי בחיי". משלא הוכחה גרסת התובע, כפי שפורטה בכתב התביעה, אני דוחה את התביעה.

...

אני מקבל את עדות עורך-דין התשבי לגבי תוכן שיחותיו עם התובע ועם עורך-דין אורי עמרני.

חוסר המעש של התובע, לאחר שהודיע על ויתור, משתקף בדבריה של אריאלה שני, בת המושבה וחברת ועד האגודה, שהעידה: "אני רואה את אחותו של אריק לאורך כל הדרך ... אני תמהה על זה שאריק לא יודע שום דבר, שאחותו בונה בית בבת שלמה ושילמה את כל דמי הפיתוח". הוא אף משתקף בדברי התובע עצמו, כשנשאל מה עשה כשלא קיבל מענה לבקשתו לפריסה של תשלום דמי הפיתוח: "מה עשיתי מאז, המשכתי בחיי". משלא הוכחה גרסת התובע, כפי שפורטה בכתב התביעה, אני דוחה את התביעה.

כמו-כן אני מחייב את התובע לשלם לנתבעת שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 8,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.