בנייה ללא היתר של קומה נוספת בירושלים

בתצהיר מר יעקב לוי, מפקח בטיחות אש בשרותי כיבוי האש במחוז ירושלים (להל: "לוי") מיום 1.12.20 ציין לוי כי: "במקום ישנם 14 חדרים דו קומתיים ללא מערכת ספרינקלרים, המסדרונות ברוחב שלא מתאים לתקנות, יציאת החרום נמצאה חסומה ואין סדורי שליטה לפינוי עשן. בנוסף, מערכת הגלאים אינה מעבירה התראה לרכזת גילוי אש הראשית של הבניין". בבקשת המשיבים לביטול הצוו, מיום 9.12.20, הציגו אלה ראיות על קיום דרישות רבות של שירותי כיבוי האש כפי שעלו מתצהירו של לוי.

ב"כ הוועדה המקומית לתיכנון ובניה הבהירה באותה ישיבה כי- " מבחינתנו מדובר בבקשה שהיא תואמת תכנית... לפי תכנית המתאר השמוש למלונאות באיזור המסחרי הוא מותר כי יש בנייה שימושים באזורים מגורים וניתן להשתמש לשימושים מלונאיים". בסופו של הדיון קבעה ועדת הערר כך: " ערר על החלטת הוועדה המקומית, לאשר היתר בניה לבצוע שינויים בקומה ה-21 של מגדל העיר בירושלים. מטרת הבקשה הפיכת חלק משימוש מלונאי בהיתר קודם (מטבח המלון) ליחידות דיור. הבקשה אושרה על ידי המשיבה 1 (הוועדה המקומית לתיכנון ובניה- י.ע.ש) כבקשה התואמת את התכנית החלה ואת השמוש המותר בהיתר קודם..." עינינו הרואות, כי הן הוועדה המקומית והן ועדת הערר לא ראו בהקמת יחידות מלונאיות, יחידות אירוח בקומה ה-21 , כשינוי יעוד, שכן כבר בתכנית החלה מיועדת קומה זה לשימוש למלונאות.

עם זאת, ציין כי "הגשתי בקשה חדשה לחדש את התהליך של היתר הבנייה" ( עמ' 20 שורה 28).

האנטרס הצבורי שבמתן הצוו לפי סעיף 22 ב לחוק, אינו מתבסס על בניה ללא היתר כי אם על רף גבוה מזה אותו לא עלה כאמור בידי המשיבה להוכיח ולא ברמה הלכאורית.

...

התוצאה היא אם כן, כי לא הוכח אינטרס ציבורי ובהתאם מסוכנות המצדיקה את מתן הצו.

התוצאה היא כי המשיבה כלל לא מצאה לנכון לבחון לעומקן את טענות המשיבה בנוגע לקיומן של יחידות מלונאיות בשימוש דומה בקומות 16-19 לבניין.

לפיכך, יש יסוד לטענת המשיבים גם בהקשר זה. סוף דבר בקשת המבקשת נדחית ובקשת המשיבים לביטול הצו – מתקבלת.

בסעיף 4.1.2 (ח) לתכנית המפורטת נקבע כי במקרה של הריסת מבנה ובניית מבנה חדש תחתיו, מלבד זכויות מכוח התכניות התקפות אשר חלות על המקרקעין, תהא רשאית הועדה המקומית לאשר תוספת של 2.5 קומות מכוח תמ"א 38 (להלן – קומות התמ"א) וכן את בנייתה של קומה נוספת מכח התכנית המפורטת (להלן – הקומה הנוספת).

ועדת הערר קבעה בין היתר כי לא ניתן "לנייד" את הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה לקומה הנוספת, שלא אושרה מכוח תמ"א 38 אלא מכוח התכנית המפורטת, וזאת על סמך סדרת הנמקות המפורטות בהחלטה (נספח א' לערעור).

אף דברי ההסבר להצעת החוק הנם כלי פרשני חשוב: "להשקפתי, מתוך ניסיון, סבורני כי יש משמעות פרשנית רבה לדברי ההסבר, המשקפים ככלל נאמנה את העמדה שביסוד הצעת החוק" (ע"א 9111/08 הקופה לתגמולים ופנסיה של עובדי הסוכנות היהודית לא"י נ' מנהל מס שבח מקרקעין איזור ירושלים (19.5.11), פסקה י"ז).

...

סבורני כי לשון הסעיף הרלבנטי, כמו גם דברי ההסבר ויתר ההנמקות לעיל, גוברים על התכלית החקיקתית הנטענת על ידי המערערת.

בהינתן האמור לעיל, הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט בסך 50,000 ₪.

טענות הצדדים בקצרה התובע טוען כי הנו הבעלים של דירה בקומה החמישית ברחוב דורות הראשונים 1 בירושלים, גוש 30049 חלקה 81/10 (להלן: "הדירה").

אביו של התובע בנה ללא היתר קומה נוספת בדירה ובה יחידת דיור וגלריה וכן חילק את הדירה התחתונה בקומה 5 ל – 4 יחידות דיור אותן השכיר.

צו ההריסה כלל את כל הבנוי ללא היתר – הקומה העליונה וכן אלמנטים בדירה התחתונה, המאפשרים את פיצול הדירה ליחידות דיור והשכרתן.

...

אני מאשרת את ראש הנזק שקבע המומחה.

נוכח האמור, טענות התובע לעניין רשלנות שגרמה להצפת הדירה, נדחות.

אשר על כן, התביעה מתקבלת באופן חלקי – סך של 5,000 ₪ בגין איטום החורים במרפסת, כעולה מחוות דעת המומחה, וסך של 5,000 ₪ בגין עלות חוות דעת זו. בנוסף תשלם הנתבעת לתובע הוצאות בסך 1,000 ₪ (חלק מהאגרה ששולמה המשקף את התביעה שהתקבלה) ושכר טרחת עו"ד בסך 2,000 ₪.

הבניה בה הורשע הנאשם נוגעת לתוספת קומה מבטון עם פתחים לחלונות ודלתות בשטח של כ-108 מ"ר ברחוב ואדי עבדללה 1 בשכונת ראס אל עמוד בירושלים (להלן: "המבנה").

טענת הנאשם כי הבניה נעשתה לצרכי נגישות לא הוכחה בכל ראיה (לא הוצגה תמונה של המבנה הכולל המלמדת על הטופוגרפיה הנטענת) ומכל מקום, קיימות אפשרויות נגישות פשוטות וזולות יותר (כגון מעלית או מעלון) מאשר בנית קומה נוספת בשטח של 108 מ"ר. לצד השיקולים לחומרה, ישנם אלמנטים ממתנים.

בתו"ב (י-ם) 46361-12-20 מדינת ישראל נ' קונבר ואח' [פורסם ב"נבו"] 28.1.24, נדון עניינם של שני נאשמים אשר הורשעו בבניית שתי קומות מעל מבנה קיים ללא היתר, בהקף כולל של 90 מ"ר. בית המשפט קבע את מיתחם העונש ההולם ברף שבין 600-1,200 מ"ר, והעמיד את העונש ההולם באמצע מיתחם הענישה בסכום כולל של 844 ₪ למ"ר. בתו"ב 56497-11-19 מדינת ישראל נ' שקיראת, 19.12.22, הורשעו הנאשמים בעבירת בניה בהקף כולל של 150 מ"ר. במסגרת הסדר, הושת עליהם קנס כולל בסך של 75,000 ₪ (המשקף מפתח של 500 ש"ח למ"ר).

...

לאור מכלול השיקולים ובשים לב למגמת ההחמרה בענישה לאחר תיקון 116 לחוק, אני קובעת כי מתחם העונש ההולם נע בטווח שבין 600-1,100 ₪ למ"ר. אעיר, כי מתחם העונש לו טענה המאשימה הוא מוגזם ואינו משקף כלל את הפסיקה הנוהגת.

לסיכום ולאור האמור, אני גוזרת על הנאשם את העונשים הבאים: קנס בסך 70,200 ₪ אשר ישולם ב-80 תשלומים שווים ורצופים החל מיום 10.5.23 ובכל 10 לחודש שלאחר מכן.

הנאשם הורשע, לפי הודאתו, בשני אישומים: האחד, עבירה לפי סעיפים 243(ה) ו-243(ו) לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), בכך שהנאשם ביצע שימוש אסור בין 19.3.2014 לבין 19.3.2019 במבנה בן 4 קומות שבנה ללא היתר בשנת 2013, שטח כל קומה 214 מ"ר ובנוסף בנה מרפסות בשטח כולל של 66 מ"ר (להלן: "המבנה"), בשכונת א-טור, רחוב שייח ענבר, סמטה 8, קואורדינטות 224102/632381 (להלן: "המקרקעין").

כך למשל ב-ר"ע 23/83 בנימין פור נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(1) 533, 535 (1983) קבע כב' השופט ד' לוין: "התופעה של בניית מבנים ללא היתר ופניה לקבלת היתר רק לאחר שנקבעו עובדות מוגמרות בשטח - תופעה נפוצה היא, ויש לפעול להכחדתה. יש במעשים כאלה פגיעה חמורה בשלטון החוק ובסדר הצבורי, וככל שמציאות עגומה זו מתמשכת, המציאות היא חמורה יותר, ונדרשת מדיניות עונש תקיפה ומוחשית כדי להדבירה". ב-ר"ע 1/84 דוויק ואח' נ' ראש העיר ירושלים ויושב-ראש הועדה המקומית לתיכנון ובניה, פ"ד לח(1) 494, 500 (1984) קבע כב' הנשיא מ' שמגר: "בנייה שלא כדין היא לא רק תופעה, החותרת תחת התיכנון הנאות של הבנייה, אלא השלכותיה מרחיקות לכת יותר: היא בין התופעות הבולטות, הפוגעות בהשלטת החוק. מי שעושה דין לעצמו פוגע באופן הגלוי והברור בהשלטת החוק". ב-רע"פ 4357/01 סבן נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה "אונו", פ"ד נו(3) 49, 60ה (2002) כתב כב' השופט מ' חשין: "תופעת הבנייה הבלתי חוקית הפכה מכת-מדינה – ברבות הימים והשנים צרפה עצמה מכה זו – בצד מכת גניבות רכב – לעשר המכות". ב-ע"פ 11000/07 אלמליח נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה אשדוד, סעיף ה(3) להחלטת כב' השופט א' רובינשטיין (פורסם במאגרים, 1.1.2008) נקבע: "המאבק בתחומים אלה של בניה שלא כדין הוא סיזיפי, ואין צורך להכביר מלים על "מכת המדינה" רבת הפנים שמילאה את הארץ במקומות שונים.

...

לפיכך אני מורה כי הנאשם יישלם בעבור הרכיב של היטל השבחה סכום משוערך בסך של 470,407.70 ₪, בהתאם לאמור בתעודת עובד ציבור מא/1.

אציין, כי אינני מקבל את טענת המאשימה כי במקרה זה יש בהיקף הבנייה כדי ללמד בהכרח על יכולתו הכלכלית של הנאשם.

לסיכום ולאור האמור, אני גוזר על הנאשם את העונשים הבאים: הנאשם ישלם קנס כולל בסך של 1,052,700 ₪.