בנייה לא חוקית על ידי שוכר דירה

במהלך תקופת השכירות הוסיף השוכר בניה (באשר לטיבה חלוקים הצדדים) בחזית המבנה, כאשר אין חולק שמדובר בתוספת שנבנתה ללא היתר, בין אם, כטענת השוכר, בנייתה כפרגולה נעשתה על ידי המשכיר והשוכר המשיך בניה זו באמצעות קירוי הקירות ויצירת חללים סגורים מתחת לפרגולה ובין אם, כטענת המשכיר, בניית כולה על ידי השוכר.

השוכר, אשר בנה את הקירוי והשכירה בשכירות משנה, בנגוד להסכם השכירות ובנגוד לחוקי התיכנון והבניה, לא פינה את המבנה, על אף הצהרותיו שלו כי מדובר בבניה לא חוקית, לא בדק את מצבו התיכנוני של הנכס באופן יסודי ולא שילם את שכר הדירה מספר חודשים.

מתמלול השיחות בין מר פוגץ' לשוכר, שהוגשו על ידי השוכר, עולה כי המחלוקת בין הצדדים לא נגעה רק לבניה הלא חוקית כי אם גם לחנות המתנות ולמחלוקת כספיות ולהארכת השכירות.

...

שתי ההפרות תלויות זו בזו, שלובות זו בזו באופן שאינו ניתן להפרדה, וככאלה תביעות שני הצדדים ראויות להידחות במלואן ובצוותא.

לסיכום: בשים לב לאמור לעיל, אני פוסקת כי לכל צד בעל אשם תורם ועליו לשאת בנזקיו שלו שנגרמו כתוצאה מהתנהלותו.

משכך, דין התביעות כולן להידחות וכל צד ישא בהוצאותיו.

על פי מימצאי הנאמן החובות נוצרו, בין היתר בעקבות הלוואות שנטלה היחידה לצורך מימון בנייה לא חוקית של דירה, אשר בהמשך נהרסה על ידי הרשויות.

כל ילדיה של היחידה מתגוררים עימה בדירה שכורה וסמוכים על שולחנה.

...

אכן, היחידה צברה מחדלים לא מעטים לאורך ההליך, שהמרכזי בהם הוא התנהלותה בנוגע לדו"חות על הוצאות והכנסות, ואולם אני סבורה כי מחדלים אלה אינם מחייבים את ביטול ההליך, אלא שיש בהם להצדיק את הארכת תקופת התשלומים.

לטענת התובעת, צו ההריסה של המבנים שניבנו על ידי הנתבעים באופן בלתי חוקי הוא חלוט ועומד כבר למעלה משש שנים, בנוסף ישנו כתב אישום נוסף מיום 9.6.2016 בגין אי קיומו של גזר הדין המורה על הריסה אך זה לא התברר עקב בקשת הנתבעים 2-1 לבית המשפט לעניינים מקומיים לדחות את היון בקיום צו ההריסה.

כך, שהתובעת זכאית לפצוי של 1/6 מסכום זה. מכל האמור לעיל עולה, כי התובעת זכאית לפצוי בגין דמי שכירות ראויים עבור יחידות הדירות, שניבנו שלא כחוק ושהושכרו על ידי הנתבעים (מאחר שמדובר ביחידות שניבנו מעל דירות הנתבעים כולם, אזי כפי שציינתי יש לראות את הנתבעים כגוף אחד לעניין הפיצויים, ראו בהרחבה החלק העוסק באיחוד הנתבעים).

...

לסיכום התביעה שכנגד, עולה כי על התובעת לפצות את הנתבעים 2-1 כלהלן: פיצוי בגין השימוש בחצר – 23,750 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים- 26,250 ₪.

סוף דבר מכל האמור לעיל, אני קובע כלהלן: דין התביעה העיקרית להתקבל בחלקה, כך שעל הנתבעים כולם, ביחד ולחוד, לפצות את התובעת כלהלן: פיצוי בגין ליקויי בנייה – סך של 36,150 ₪ + מע"מ; פיצוי בגין ירידת שווי הנכס – 125,000 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים – 59,500 ₪.

דין התביעה שכנגד להתקבל בחלקה, כך שעל התובעת לפצות את הנתבעים 2-1 כלהלן: פיצוי בגין השימוש בחצר – 23,750 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים- 26,250 ₪.

העסקה כללה גם את כל שטח קומת העמודים המפולשת של הבניין בגודל של כ-70 מ"ר המוצמדת לדירה, וכי לשטח האמור קיימת תב"ע מאושרת לתוספת בניה של 2 קומות בחלל הפרטי.

עוד טוענת המבקשת כי יש טעם לפגם בהתנהלות מחלקת האכיפה לפיה תחת שליחת צו ההריסה למבקשת או לבאת כוחה, שאיתן הפיקוח היה עד אז בקשר, הצוו הודבק לגדר והועבר אליהן ביום 8.5.23 על ידי שוכר הנכס.

בנוסף, הצוו איננו מידתי כי ניתן היה לבקש את הנמכת הגדר חלף הריסתה, ובמיוחד כשמדובר בשטח קטן שנועד להסתרה על ידי גידור שבודאי איננה התחלת הבניה המבוקשת.

בכך ביקש המחוקק לאפשר היתמודדות זריזה ומעשית של רשויות המינהל עם תופעת הבניה הבלתי חוקית ולמנוע קביעת "עובדות בשטח" (רע"פ 8655/13 מדינת ישראל נ' עמאר חג' יחיא [פורסם בנבו], 14.6.2015), רע"פ 5205/07 תכפור נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים [פורסם בנבו], 05.09.2007).

...

המסקנה המתחייבת מן האמור היא כי, ההתראה אשר הוגשה לתיק בית המשפט, מב/5, היא התראה שהודבקה על הנכס ביום 20.3.22 ולא בשנת 2023.

על יסוד האמור, אני קובעת כי הבניה האסורה בוצעה עובר ליום 20.3.22, ומאז לא בוצעה עבודה אסורה נוספת בקשר עם הגידור, ומשכך במועד מתן התצהיר חלפו המועדים הקבועים בחוק, בין אם למעלה מ-30 יום ובין אם למעלה -6 חודשים ממועד סיום הבנייה.

יובהר כי נוכח קביעותי אלה, לא מצאתי כי יש מקום להתייחס בפירוט לטענותיה הנוספות של המבקשת: 1) הטענה כי מדיניות המשיבה לא לבצע אכיפה כאשר מדובר בחריגה של כ-20 ס"מ מגובה הגדר המותר על פי תקנות הפטור– טענה זו ממילא לא הוכחה בפני; 2) הטענה כי מדובר בשטח פרטי – אין מקום להכריע בעניין זה, אך אציין כי ככלל גם בניה בתחום שטח פרטי מחייבת הוצאת היתר או עמידה בתנאי פטור מהיתר; 3) הטענה לאכיפה בררנית – המבקשת הצביעה אך על מקרה אחד לביסוס הטענה גם לגביו הבהירה כי לא הוגשה תלונה; 4) הטענה כי העבודה האסורה לא מצויה ב"חזית" הרחוב כהגדרתה בחוק אלא בשטח פנימי – גם בעניין זה אין מקום להכריע אך אפנה לתרשומת המפקח (עמ' 12 לתגובת המשיבה מיום 11.7.23) מביקורו ביום 19.3.23 שם נכתב "ראינו וצילמנו כי בחזית הפנימית של הבניין...". לסיכום: הבקשה לביטול צו ההריסה המנהלי מתקבלת והצו מבוטל.

פסק הדין וחלק מן הפרוטוקולים שנוסחם הגיע לידי בית המשפט מתעד קיומם של שני הסכמי שכירות נוספים: האחד מיום 01-08-75 והשני מיום 30-10-77 אך הסכמים אלה לא הוגשו על ידי מי מהצדדים והם לא טענו בעיניינם דבר.

ת"א (שלום י"ם) 8563/04 בות'יינה אל נבולסי נגד עארף וצלאח אבו חמדה: הייתה זו תביעת פיצויים משלימה לת"א 3877/02 בגין ניזקי בניה לא חוקית, רטיבות וטחב, ניזקי ירידת ערך עד כדי הפיכת הדירה לבלתי ראוייה למגורים.

בפתח פסק הדין שלא ניתן בהסכמה כתב בית המשפט את המילים הבאות "בשנת 1965 שכר התובע 1 מהנתבע דירה בת ארבעה חדרים בבית הנתבע בדירה התגוררו התובע 1 והתובעת 2. בדירה השנייה השתמשו בעלי הבית. אין מחלוקת כי לתובעים זכות לדיירות מוגנת בדירה". ואכן, אף שכתבי הטענות אינם בידינו ישנה תשתית מספקת ללמוד כי בית המשפט הביא בחשבון שהחוזה חתום רק על ידי המנוח האשם אך למרות זאת פסק של "תובעים", בלשון רבים, כלומר גם לבות'יינה מעמד כדיירת מוגנת.

...

תביעה להצהרה כזו – נדחית.

בעניין זה מצא בית המשפט כי הוכח שכל הנתבעים התגוררו בבית ערב פטירתו של אביהם אך רק הנתבעים מאזן וסאוסן המשיכו להתגורר בדירה עם אמם בות'יינה עד למועד הגשת התובענה.

בית המשפט מצא כי לאור הנחיית בית המשפט המחוזי ובהינתן ניהול הליך מלא וארוך, יש לפסוק את שכר הטרחה בהתאים להוצאות הראליות שהוכיחו הנתבעים 70,200 ₪ כולל מע"מ על אלה יתוספו הוצאות לעדים ומומחים לפי קבלות ככל שיוגשו.