בניה על קרקע ציבורית ללא היתר על פי חוק

נטען, כי פקחי הועדה ביקרו בשטח הצבורי כבר ביום 7 בספטמבר 2023 וכן ביום 10 בספטמבר 2023 (נרשם בשגגה 2010 ואולם בגוף הדו"ח צוין, כי מדובר בביקור משנת 2023) ואיתרו בנייה ללא היתר- קרי יציקת ריצפת בטון בשטח של כ-450 מ"ר והכנה ליציקה ויישור קרקע לעבודות יציקת ריצפת בטון נוספת בשטח של כ- 400 מ"ר, לאמור: נוכח הדברים הוצא ע"י הועדה ביום 11 בספטמבר 2023, צו הריסה מנהלי לבנייה שבוצעה בנגוד לדין, לאמור: הועדה הוסיפה בהקשר זה, כי בוצעו פעולות אכיפה על ידה וגם ע"י היחידה הארצית לאכיפה אשר החרימה כלים של הקבלן בשטח, והעירייה אף הגישה בקשת סיוע להריסת המבנה למשטרת ישראל.

ראו למשל עע"מ 5083/05 אלעד סויסה נ' עריית בני ברק ואח' (23.1.2008): "אשר לטענה בדבר הישתלטות העמותה על שטח צבורי פתוח מסביב לבנין, נרשמה הצהרת המשיבים כי העמותה לא תיתפוס חזקה בלעדית בשטח הצבורי הגובל בבית הכנסת, והיא תשלים את עבודות הפיתוח בשטח הצבורי הפתוח על פי הסכם עם העיריה ובהתאם לתכניות שתכין העיריה, והדבר יכלול גינה צבורי". בפסק הדין המדובר, לא היה מוכן בית המשפט העליון להסתפק בהצהרה זו של המשיבה והחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי.

מסתבר, כי המשיבה כבר ביצעה שלא בפעם הראשונה עבודות בנייה על השטח הצבורי , וכי צו הריסה מנהלי הוצא על ידי הועדה לתיכנון ולבנייה בני ברק בגין עבודות דומות (להלן: "צו ההריסה הקודם").

אלא שבחודש ספטמבר 2023 הודיעה הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, כי ניתן לבטל את הדיון בתיק בב"נ 31928-04-23, שכן המשיבה הרסה את הבנייה מושא הצוו מחודש אפריל 2023, אך בנתה במקומה בנייה חדשה (היא הבנייה ללא היתר מושא תיק זה), לאמור: היינו לפנינו לכאורה סוג של "דלת מסתובבת" –המשיבה מקימה שלא בפעם הראשונה מבנה לא חוקי וללא היתר על שטח צבורי, הועדה המקומית מוציאה צו הריסה, המשיבה מיתנגדת –הצוו מעוכב ולאחר מספר חודשים המשיבה הורסת את הקיים ובונה מחדש.

...

סוף דבר: הבקשה מתקבלת בזאת באופן שבו הצו הארעי יעמוד בתוקף עד הכרעה בהליך העיקרי.

כמו כן, אני מורה למשיבה לפרק, להרוס ולפנות את המבנה הלא חוקי שנבנה על ידה (שנראה בתמונות, בסעיף 66 לעיל לרבות האוהל שלצדו, והוא גם מושא צו ההריסה המינהלי), זאת עד ליום 19 באוקטובר 2023.

בנוסף, אני מחייב את המשיבה לשאת בהוצאות המבקשת בסך של 2,500 ₪ וכן בשכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

רקע: הנאשם הורשע על פי הודאתו, לאחר שנדחו טענותיו לאכיפה בררנית, בעבירות עבודה אסורה ושימוש אסור במקרקעין, בכך שבנה מחודש 2/21 שתי תוספות בניה על גבי קומת קרקע של הבית, העשויות בניה קלה, בשטח של כ– 40 מ"ר כל אחת וכן תוספת מדרגות חיצוניות בחזית מערבית, תוך חריגה מקוי ביניין, שנבנתה לצורך יצירת גישה לתוספות על גבי גג הבית ועשה בהם שימוש אסור החל מחודש 4/21.

לדבריו – "בשל משבר הקורונה ומרבית המשרדים והיועצים החיצוניים שהיו סגורים, החלטתי בטעות בדיעבד לצמצם את הזמנים ולעשות על דעת עצמי מבלי לקבל היתר". לטענתו, הוא הבין שטעה מהיום הראשון, היתנצל מהיום הראשון ופעל מהיום הראשון במלוא המרץ והאמצעים העומדים לרשותו להסדיר את התוספות על פי חוק.

בע"פ 9893/06 אסנת לאופר נ' מדינת ישראל (נבו, 31.12.07) בית המשפט הבהיר כי סיום הליך ללא הרשעה פלילית יהיה : "במצבים חריגים, מיוחדים ויוצאי דופן, כאשר עלול להווצר פער בלתי נסבל בין עוצמת פגיעתה של ההרשעה הפלילית בנאשם האינדבידואלי לבין תועלתה של ההרשעה לאנטרס הצבורי – חברתי הכללי...". בע"פ 2083/96 כתב נ' מדינת ישראל פ"ד נב(3) 337, 342 (להלן: הילכת כתב) בית המשפט קבע שני תנאים מצטברים לסיום הליך ללא הרשעה: "ראשית, על ההרשעה לפגוע פגיעה חמורה בשיקום הנאשם ושנית סוג העבירה מאפשר לוותר בנסיבות המקרה המסוים על ההרשעה בלי לפגוע באופן מהותי בשיקולי הענישה האחרים". ביטול הרשעה בעבירות תיכנון ובניה - עבירות של ביצוע עבודות ללא היתר פוגעים ביכולת המדינה להתוות מדיניות תכנונית נטולת אילוצים, בבטחון הציבור עקב בניה ללא פקוח תוך סיכון לציבור, בערך השויון ובערך השמירה על שילטון החוק והרתעת הציבור.

המאשימה אמנם לא הוכיחה שנעשה שימוש בפועל ביחידה לאחר 8/22, אולם על פי הפסיקה הפרשנות הנכונה למונח "שימוש במקרקעין" שבחוק התיכנון והבניה כולל בתוכו גם מבנים שניבנו ללא היתר בניה, אף מבלי שנעשה בהם שימוש בפועל.

...

לאור כל האמור אני גוזרת על הנאשם את העונשים הבאים: הנאשם 1 ישלם קנס בסך 30,000 ₪ או 60 ימי מאסר תמורתו, הקנס ישולם ב-30 תשלומים שווים ורצופים החל מיום 1.3.23 ובכל 1 לחודש שלאחריו.

אני מורה להפסיק את השימוש במבנים עד להתאמה להיתר שניתן (להלן: צו הפסקת שימוש).

אני מורה לנאשם להרוס את המדרגות החיצוניות להן לא ניתן היתר בניה (להלן: צו הריסה).

על פי האמור בהחלטת בית-משפט קמא, מדובר במבנה בן שתי קומות, בשטח של כ-590 מ"ר (קומת מסחר ובה מכולת ומחסן וקומה נוספת על גג קומת המסחר המשמשת למגורים – כמפורט בבקשה), שניבנה ללא היתר.

בהחלטתו קבע בית-משפט קמא כי המשיבה עמדה בתנאים הנדרשים להוצאת הצוו על פי חוק.

נקבע כי אין מחלוקת על כך שמדובר ב"עבודה אסורה" ואין למבנה היתר בנייה כדין; כי עד כה לא התייצב לחקירה מי שעושה שימוש בקומת הקרקע של המבנה, שאף לא היתנגד לבקשה, כך שלפחות לגבי חלק זה של המבנה לא ניתן לדעת מי ביצע את העבירה; כי המבקש קיבל אחריות על הבנייה של הקומה העליונה ואישר כי הוא יכול להרוס רק מה שהוא אחראי עליו, ומכאן שהגשת כתב אישום לא תביא לתוצאה הנדרשת של פינוי הבינוי האסור; כי לטענת המערערים המבנה ניבנה לפני 20 שנה, כך שהעבירה היתיישנה; וכן קבע כי קיים עניין צבורי מיוחד במתן הצוו.

...

בית-משפט קמא התייחס בהחלטתו לבקשה קודמת שהוגשה באותו עניין, שנדחתה ביום 4.11.2020 על ידי כבוד השופט **** מרדכי דמביץ, בתיק צ"ה 5204-06-20, בקבעו כי "מעיון בהחלטה עולה כי הבקשה שם נדחתה בשל תיאור שגוי של המבנה; משום שנקבע כי לא היו קשיים באיתור המשיבים; לא נעשה ניסיון לאיתור בעלי הזכויות בקומה התחתונה; לא נטען ולא הובאו ראיות לגבי קיומו של עניין ציבורי מיוחד (שם לא צורף תצהיר האדריכלית ועל כן לא ניתנה לה רשות להעיד). כמפורט לעיל, נחה דעתי שהכשלים עליהם הצביע כב' השופט דמביץ בהחלטתו באו על פתרונם ועל כן אין בהם כדי לסייע לעמדת המשיבים". טענות הצדדים בערעור המערערים טוענים כי לא היה מקום להגשת בקשה חדשה, לאחר שהבקשה הראשונה נדחתה על ידי כבוד השופט דמביץ.

אשר על כן, הערעור מתקבל, וצו ההריסה שניתן לגבי המבנה הנדון, מבוטל.

תכלית הבקשה, היא הריסת בנייה לא חוקית ופינוי המקרקעין כדי לממש את התוכנית שחלה באיזור של בניית עשרות יחידות דיור.

אלא, מטרתו שמירת צדק צבורי, הבטחת שימוש במקרקעין על פי יעודם, מניעת מיטרד לציבור וסיכון ניתוח המקרקעין.

כאמור, המבקשת אינה טוענת שהיא הבעלים של המקרקעין והבעלים היא המועצה המקומית איזור והטעם להגשת הבקשה, הנו האנטרס הצבורי שבהריסת המבנים שהוקמו ללא היתר, והם נמצאים בשטח שמיועד לשטח צבורי פתוח לפי התוכנית החלה.

לכן, האנטרס של המשיבים המתבסס על בנייה ושימוש ללא היתר, אינו גובר על האנטרס הצבורי של קידום התוכנית.

...

לטענתה, צו הריסה לפי סעיף 239 אינו עונש ואינו מכוון לבירור האשמה וענישת המורשעים.

טענות הצדדים ראויות להתברר בדיון הוכחות כדי להכריע בשאלות שבמחלוקת ולכן סבורני שדין הבקשה לסילוק על הסף של הבקשה דינה להידחות.

משכך, סבורני שיש לעכב את הדיון את לאחר קבלת החלטה בתביעת המשיבים לזכות קניינית בקרקע.

טענות ההגנה ראשית, טענה הנתבעת לחוסר סמכותו העניינית של בית משפט זה. לטענתה, היא מחזיקה בשטח המקרקעין על פי היתר כדין שניתן לה בהתאם לסעיף 41 לחוק עזר לתל אביב יפו (שמירת הסדר והניקיון), התש"ם- 1980 (להלן: "חוק עזר שמירת הסדר והניקיון" ו- "ההיתר" בהתאמה).

על פי תצהירו של מר לחובר שהוגש מטעם התובעים, בחודש אוגוסט 2014, לאחר מספר חודשי פעילות של בית העסק, בנתה הנתבעת על המדרכה, תוספת בנייה על שטח הרכוש המשותף (סעיף 6; כן ראה עדותו עמ' 13 שורה 25, עמ' 16 שורות 10-12).

כפי שציין בית המשפט המחוזי בתל אביב, הרשות המקומית אינה יכולה לרכוש זכות קניינית בקנינו של אדם, אף אם השטח נועד לשמש כשטח צבורי על פי תכנית ביניין ערים, מבלי שפעלה כדין להפקעתו או לרכשו בדרך אחרת.

בית המשפט המחוזי קבע כי "היתר שניתן לשוכרת, ניתן לה על פי חוק רשוי עסקים תשכ"ח-1968, משמע שההיתר הוא חוקי על פי חוק זה. הא ותו לא. אין במתן ההיתר להעניק לשוכרת זכות או רשות כלשהיא לעשות שימוש כלשהוא בשטח המרוצף שלא הושכר לה, והנו רכושם הקנייני של המשיבים". ב-פ"ת 512/18 נידון היתר הניתן על ידי עירית כפר סבא להצבת שולחנות וכיסאות באכסדרה, המצויה בסמיכות ליחידה מסחרית בבית משותף.

ואומר בית המשפט: "התב"ע מהוה אינדיקאציה רק למצב התיכנוני במקום, ומסדירה את יחסי פרט-רשות במישור דיני התיכנון והבנייה. אין בכך כדי לפטור את המבקשת מחובתה להשיג את הסכמת דיירי הבניין לשימוש הייחודי בקולונדה, שלכאורה מהוה רכוש משותף של כל דיירי הבניין. תקנון הבית המשותף הוא המסדיר את יחסי הדיירים בינם לבין עצמם, ואין בהיתר שנתנה הרשות למבקשת להציב במקום שולחנות וכיסאות, כדי לפטור את המבקשת ממילוי חובותיה לפי תקנון הבית המשותף." רע"א (מחוזי ת"א) 1011-12 מעין בר נ' נציגות הבית המשותף, רח' לואי מרשל 5-7 (2.1.13), פיסקה 4).

...

עיינתי בחוות דעת המומחים, קביעותיהם ועדויותיהם ובשקילת מכלול הנתונים הגעתי למסקנה לקבל את חוות דעתו של השמאי סידאווי.

סיכומם של דברים התוצאה היא כי אני מקבלת את התביעה בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעת 1 דמי שימוש ראויים בסך של 6840 ₪ בצירוף מע"מ. סכום זה ישא ריבית והצמדה כחוק ממועד הגשת התביעה (22.3.21) ועד לתשלום המלא בפועל.