בניה על גג בית משותף ללא הסכמה של הדיירים

בשתי גרסאות ההסכם נכתב כדלקמן: "הסכם שנערך ... בין סאבא עאוני ... (להלן: צד א') ... ובין חיטאב חלילי ... (להלן: צד ב')... הואיל וצד ב' רכש את גג הבית המשותף ברח' אלנבי 63 בחיפה... והואיל וצד ב' מתכוון לבנות על גג הבית המשותף. הואיל וצד א' הוא בעל הדירה ברח' אלנבי 63... והואיל והשטח החצוני מסביב לבית הוצמד לצד א' עם רכישת הדירה שבנידון, לרבות שטח הבטון, המחסן וכיוצ"ב. והואיל והוסכם בין הצדדים כי כתנאי להסכמת צד א' לבנייה על גג הבית, יהא השטח החצוני מסביב לבית - כולו, לרבות שטח הבטון, המחסן וכיוצ"ב - שייך לצד א' ורק לו או מי מטעמו. אי לכך הותנה והוסכם בין הצדדים כלהלן:

בנספח א' להסכם, הכולל שרטוט הבית, נכתב בכתב יד בחתימות התובע והנתבע: "הוסכם - 8.2.12, השטח המסומן בוורוד יהיה שייך לעאוני סאסא. יותר למר חטאב חלילי להניח או למקם מחסן של כתר פלסטיק. חטאב יהרוס את השירותים... לבנות אותם צמוד לגדר האחורי. השירותים ישמשו את חטאב חלילי ועאוני סאבא במשותף". ביום 27.4.2012 חתם התובע על טופס הצהרה "ויתור בלתי חוזר על שטח בניה לטובת שכן", בו הוא ויתר על שטח בניה לטובת הנתבעים לצורך תוספת יחידת דיור על גג הבית.

עם זאת, ההסכם הוא שאיפשר לנתבעת לבנות יחידת דיור עבור הנתבע כחלק מדירתה על גג הבית, והנתבעת היא זו שהייתה זקוקה בפועל להסכמתו של התובע, שבלעדיה לא היה ניתן לבנות את יחידת הדיור.

בכתב התביעה שהגישה הנתבעת למפקחת נטען, בין השאר, כי התובע עשה שימוש ייחודי בקרקע ובחצר שהם רכוש משותף והשתלט באופן בלעדי על הרכוש המשותף ללא הסכמת הנתבעת.

...

התוצאה אשר על כן, הנני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים (ביחד ולחוד) לשלם לתובע את הסכומים הבאים: (א) 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 29.10.2015, ועד לתשלום המלא בפועל; (ב) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (ג) שכר טרחת עורך דין בסך 8,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

מכתב האישום עולה כי בין החודשים יוני – ספטמבר 016' ביצע הנאשם, ללא היתר בנייה, בניית מבנה מחומרים שונים בשטח כ-4.5 מ"ר על גג בית משותף ברחוב פיקוס 3 (גו"ח 7075/64).

הנאשם אישר כי "הרכיב" מבנה בתחום הרכוש המשותף במידות והחומרים המפורטים בת/1ו- ת/5 ללא היתר בנייה ובלי שהוכיח כי ניתנה לו, לפי הסכמת כלל דיירי הבניין, זכות לתפוס חזקה בלעדית בחלק מהרכוש המשותף בגג המבנה לצורך הקמתו.

...

ביום 13.6.20 ניתנה החלטתי בטענה, לאחר שהתביעה ציינה כי לאחר שכתב האישום הוגש - הוצע הסדר מותנה אך הנאשם דחה את ההצעה.

סיכומם של דברים: טענות הנאשם בנוגע לקיום "הגנה מן הצדק" נדחות.

כן נדחות טענותיו בנוגע לפגמים שנפלו בחקירה.

לפיכך אני מרשיע את הנאשם בעבירה על סעיפים 145 ו- 204 (א) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (כנוסחו לפני תיקון 116 ; להלן: "החוק") ותקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר) תשכ"ז – 1967.

דיון והכרעה בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי זכויות בנייה בבית משותף אינן בגדר "רכוש משותף" כהגדרתו בחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן – "חוק המקרקעין"), אך הן מהוות "נכס משותף" של בעלי הדירות בבית משותף, אשר יכול שתהיינה מושא להסכמות חוזיות, לרבות ויתור עליהן או העברתן לאחר, והשאלה אם אכן הוקנו זכויות בנייה לאחד מבעלי הדירות היא שאלה שבעובדה הנגזרת מניתוח אומד דעת הצדדים, כפי שבא לידי ביטוי בחוזים שכרתו ביניהם (ע"א 2139/12 רוזן נ' חברת ארזי הבירה (15.12.2015), בעקבות פסקי הדין שניתנו ב-ע"א 11965/05 קליין נ' שרון (27.8.2009); ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מד(4) 673, 681-680; ע"א 2427/11, ע"א 2480/11 מיפעל חסד תורה ירושלים, ת"ו נ' פליישמן (11.3.2014); ועוד).

בעת שניתנה הסכמתם של בעלי הזכויות להצמדת זכויות הבנייה ליחידות שבבעלות המשיבות, עדיין לא היו קיימות זכויות בנייה מוגדרות ועדיין לא ניתן היתר בנייה כלשהוא, כך שאין ספק שבעלי הזכויות התכוונו לזכויות שתיווצרנה בעתיד ולהיתרי בנייה שיינתנו בעתיד.

דברי כב' השופטת חיות (מתוך פסקה 6 לחוות דעתה): "כפי שכבר צוין, הסכימו הצדדים לוותר על זכויות הבניה העתידיות שלהם לטובתה של ירלון ונתנו את הסכמתם לבצוע בניה על הגג ובקומת העמודים. הסכמה זו אף מצאה ביטוי פומבי בצו רישום הבית המשותף, במסגרת "ההסכם המיוחד". להשקפתי וכפי שכבר צוין התחייבות זו היא לוז ההסכמה ואילו המנגנון המשפטי שנקבע לצורך ביצועה (הצמדת הגג וקומת העמודים ליחידה 17/1) והתברר כבלתי ישים, אינו אלא הטפל ההולך אחר העיקר.

במילים אחרות יש לאפשר למערער לבנות על הגג ובקומת העמודים מכוח הסכמת הדיירים, הגם ששטחים אלה מהוים חלק מן הרכוש המשותף.

...

משכך ועל מנת לקיים את כוונת הצדדים ולו בקירוב נראה לי כי יש ליתן משמעות פוזיטיבית למוסכם בין הצדדים ולא משמעות נגטיבית בלבד כגישת חברתי.

תוצאה לאור כל האמור לעיל אני קובע כדלקמן: זכויות הבנייה שניתנו כתמריץ עבור עלויות השיפוץ (סעיפים 5.2 – 5.5 למכתבה של גב' שולי דוידי מיום 13.11.2012, נספח ח' לתובענה) שייכות לכל בעלי הזכויות בבניין (המבקשים והמשיבות), בהתאם לחלקם היחסי; זכויות היתרה הקיימת (סעיף 5.1 למכתב הנ"ל) שייכות למשיבות בלבד.

ראו דברים שנאמרו בע"א 749/76 נחום וצביה יוסף, ואח' נ' יצחק בכר, פ"ד לב(3) 617(1978) סעיף 4: "אין ספק שעצם הצמדת הגג ליחידה מסויימת איננה נותנת לבעל היחידה זכות לבנות על הגג בעולה על רוחו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות בבית, אלא גורמת אך ורק לכך שאותו חלק מהגג חדל להיות חלק מהרכוש המשותף והופך להיות חלק מהדירה...אם הבניה על הגג במקרה כגון זה גורמת פגיעות ברכוש המשותף, אפילו כשהפגיעות הן קלות-ערך, אין בעל הזכות על הגג רשאי לבצע אותן, אלא אם קיבל הסכמת האספה הכללית של בעלי הדירות, ובמיוחד אין הוא רשאי ללא הסכמת הדיירים האחרים לנצל את עודף אחוזי הבניה". ועדת הערר התייחסה לאחרונה לסיטואציה דומה, בערר (ת"א) 1061-07-20 שחר טלי תמיר אורון נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים (נבו 18.11.20).

ועדת הערר קבעה, כי הצמדת הגג לדירה אינה מלמדת על כך שבידי בעל הדירה זכות קניינית לממש תוספת זכויות בניה על הגג, אלא יש להראות הוראה מפורשת לפיה זכויות הבניה החלות (או שיחולו בעתיד) על הבניין מוקנות להם: "זכות קניינית כאמור ניתן להעניק לבעלים של דירה מסוימת רק מכוח הסכמה של יתר בעלי הזכויות בבית המשותף. על קיומה של הסכמה כאמור ניתן ללמוד מתוך תקנון הבית המשותף או מפסיקה של ערכאה קניינית המוסמכת בעיניין. אמנם התוכניות שלעיל קבעו מבחינה תכנונית אפשרות להרחיב את הדירות בקומה העליונה על-ידי תוספת שטחי בניה לצורך הרחבת דירות מסוימות בבניין. דהיינו התוכניות 'שייכו' את שטחי הבניה מבחינה תכנונית לדירות העליונות בלבד. אולם תוכניות אלו לא קבעו שזכויות הבניה הוקנו לדירות מסוימות אלו מבחינה קניינית. תוכנית ככלל אינה מסדירה את ההיבטים הקניינים בין בעלי זכויות במקרקעין. שונה הדבר אם התוכנית כוללת הוראות לעניין איחוד וחלוקה ... ככל שהתוכנית לא אושרה מכוח סימן ז' כאמור, הרי שהתוכנית אינה מקנה מבחינה קניינית לבעל דירה מסוימת את זכויות הבניה, ואלו שייכות קניינית לכלל בעלי הזכויות בבית המשותף". אכן, תוכנית אינה מסדירה את ההיבטים הקנייניים בין בעלי זכויות במקרקעין, ואינה מקנה מבחינה קניינית את זכויות הבניה לבעל דירה זה או אחר.

לא ניתן לראות במיפרט חלק מתקנון הבית המשותף ולבטח לא ניתן לראות באמור בו, הסכמת כלל דיירי הבניין להקניית זכויות בניה על הגג לעותרים.

...

איני מקבלת את טענת העותרים לעניין אכיפה בררנית או אפליה על ידי הועדה המקומית.

זאת ועוד, אני מקבלת את טענת המשיבות, לפיה מהמסמכים שהוגשו לא ניתן לדעת מה היו שיקוליה של הועדה המקומית בעת מתן ההיתר, מה נאמר בתקנון המוסכם של כל אחד מהבניינים, וכיצד השפיעה הפסיקה האחרונה על עמדת מוסד התכנון.

אשר על כן אני דוחה את העתירה.

עוד נטען כי בניית יחידות הדיור נעשתה ללא הסכמה של הדיירים, וכי הבניה בחצר משתרעת בחלקה על רכוש משותף ששמש בעבר לחדר אשפה של בעלי הדירות בבית המשותף.

עוד נטען כי לא היה מקום לקביעה לפיה היחידות שבנו על הגג ובחצר הן בגדר בניה עצמאית הנפרדת מדירת המערערים או לקביעה לפיה כתוצאה מכך יש צורך בהסכמה לבנייה של כלל דיירי הבית המשותף.

...

לאחר שהמשיבים הגיבו לטענות אלה, ולאחר עיון במכלול החומר שהוגש, הגענו למסקנה לפיה ניתן להכריע בערעור "על יסוד החומר בכתב", בהתאם להוראת תקנה 138(א)(5) לתקנות.

לפיכך נדחתה גם טענה זו. נקדים ונאמר שלא מצאנו יסוד להתערב בקביעות אלה של המפקחת.

אשר לטענה לפיה לא היה מקום לברר את התובענה כל עוד תלוי ועומד הליך פלילי נגד המערערים בגין בניית יחידת הדיור בשטח הגג, הרי שגם דינה של זו להידחות.

לנוכח כל האמור לעיל נדחה הערעור על כל חלקיו.