בניה לא חוקית בקרקעות של רשות מקרקעי ישראל

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 56115-01-21 דיאב נ' המועצה הארצית לתיכנון ובניה - ועדת המשנה לעררים ואח' בפני כבוד השופטת תמר נאות פרי העותרים 1.עבד דיאב 2.יומנא דיאב ע"י ב"כ עו"ד ד"ר קייס נאסר המשיבים 1.המועצה הארצית לתיכנון ובניה – ועדת המשנה לעררים 2.משרד הבינוי והשיכון/המשרד הראשי 3.רשות מקרקעי ישראל ע"י פמ"ח (אזרחי) - עו"ד עלאא איוב 4.ועדה מקומית לתיכנון ובנייה שפלת הגליל ע"י ב"כ עו"ד שגית דומיין 5.ועדה מרחבית גבעות אלונים 6.עריית טמרה פסק דין

התכנית חלה על קרקעות פרטיות וקרקעות בבעלות המדינה (באמצעות רשות מקרקעי ישראל, המשיבה 3, להלן: "רמ"י"), וכוללת מנגנון של איחוד וחלוקה שלא בהסכמה בהתייחס לקרקעות בהקף נרחב.

במקרה כאן, יש עוד לתת את הדעת לכך שעסקינן בעתירה המופנית נגד החלטת מוסד תיכנון בכיר, הותמ"ל, ובדומה למועצה הארצית, המדובר בגוף התיכנון העליון, וכפי שנפסק: "אכן, הכלל לפיו אין בית המשפט מחליף את שיקול דעתן המקצועי של רשויות התיכנון בשקול דעתו חל על כל מוסדות התיכנון, אך הוא חל ביתר שאת על החלטת גוף התיכנון העליון – המועצה הארצית – שניתנה ברוב משמעותי. שהרי במסגרת הבקורת השיפוטית בית המשפט נותן 'משקל וחשיבות למאפייניה המוסדיים של הרשות העומדת לבקורת. הוא מביא בחשבון את טיבה ומהותה של אותה רשות. הוא מביא בחשבון את תפקידה של רשות זו ואת מעמדה במערך המשטר הדמוקרטי'." (עע"מ 9057/09 איגנר נ' השמורה בע"מ, פסקה 20 (20.10.2010); ובנוסף: בג"ץ 64/17 מרכז השילטון המקומי בישראל נ' ממשלת ישראל, פסקה 39 (8.8.2017); עע"ם 29/20 ו-69/20 הועדה המקומית לתיכנון ולבניה נתיבות נגד מועצה מקומית שדות נגב (26.11.2020); בג"ץ 3917/14 פורום הארגונים למען יער ירושלים נגד הוועדה הארצית לתיכנון ולבניה תשתיות לאומיות (17.12.2014)1 ולאחרונה את בג"ץ 4189/18 מועצה מקומית טורעאן נ' ממשלת ישראל, פסקה 22 (11.10.2021), לאמור (ההדגשות אינן במקור): "הלכה מושרשת היא שבית משפט זה אינו 'מתכנן על' ואינו מחליף את שיקול הדעת המקצועי של מוסדות התיכנון הפועלים על פי חוק, בשקול דעתו. לפיכך היתערבות בהחלטות מוסדות התיכנון תיעשה במשורה, ורק באותם מקרים שבהם יתברר כי נפל פגם מהותי במעשה המנהלי, כגון חוסר תום לב, ניגוד עניינים ומשוא פנים או אם יימצא כי החלטת התיכנון שהתקבלה היא בלתי סבירה באופן קצוני. כך בכלל, וביתר שאת כשמדובר בהחלטת המועצה הארצית לתיכנון ולבנייה, היא מוסד התיכנון העליון, במליאתה". בעניינינו, החלטות ועדת המשנה והחלטה העדה הארצית התבססו על שיקולים תיכנוניים מקצועיים ולא מצאתי כי נפלו פגמים במסגרת ההחלטות באופן המחייב או המצדיק את היתערבות בית המשפט לעניינים מינהליים, כאשר ברקע מטרות החוק לקידום הבנייה (עע"ם 1846/18 הועדה לתיכנון מתחמים מועדפים לדיור ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח' (17.9.2018), וראו את פסק הדין אשר אליו אף הפנו הצדדים - עע"מ 2279/19 הועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) נ' נוימן (24.7.2019), לאמור: "16. ... מנגנון איחוד וחלוקה הוא "אמצעי תיכנוני שנועד לאפשר ולהקל על ביצוע תיכנון של חטיבת קרקע נתונה לייעודים שהוגדרו" (בג"ץ 6942/15 בן משה נ' הועדה הארצית לתיכנון ובניה של תשתיות לאומיות, פסקה 19 (20.11.2016) .

כלומר, שלשיטתם התכנית מטילה את מלאכת הפינוי של הבנייה הבלתי חוקית השייכת לבעלים הקודם של השטח, על הבעלים החדש של המיגרש המוקצה, והדבר פוגע קשות בזכויותיהם.

...

עמדתם העקרונית של העותרים מקובלת עלי, ואין חולק באשר לחשיבות הליך שיתוף הציבור בשלבי התכנון השונים (עע"מ 10112/02 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים, פ"ד נח(2) 817 (2003)), שרית דנה ושלום זינגר, דיני תכנון ובנייה, כרך ב', תשע"ה-2015 בעמ' 1227; אהרון נמדר, תכנון ובניה - תכניות, מוסדות והליכי תכנון, תשע"ה-2015 בעמ' 525-526).

עם זאת, ונוכח הטענות הספציפיות של העותרים כאן, לא שוכנעתי כי די בכך כדי להצדיק את ביטול התכנית, או מתן סעד המורה להשיב את התכנית לוועדת המשנה לצורך קיום דיון מחודש בכל התכנית – בכלל, או במשמעויות של התכנית מבחינת העותרים – בפרט.

סיכום – אשר על כן, ובכפוף להערה מעלה לגבי סעיף 6.18 להוראות התכנית, יתר טענות העותרים נדחות.

כך גם ובהתאם לנהלי רשות מקרקעי ישראל לא ניתן לקבל אישור להפעלת מסגרייה במשק בכלל הואיל ואין המדובר בפעילות חקלאית וקבלת היתר לשימוש חורג כרוך בתשלום סכומי עתק למינהל ולוועדה לתיכנון ובניה וכן מאחר שישנן חריגות בניה משמעותיות במשק כתוצאה מהמבנים שבנה התובע שלא כדין וללא היתר.

יתכן שאוזלת היד של הרשויות באכיפת דינים אלה ראויה לגנאי, אך אין להשלים עם מצב בו יתמרצו דיני פסיקת הפיצויים בגין הפקעה להפר את דיני התיכנון והבנייה, ואת דיני רשוי העסקים, ויתגמלו את מפרי החוק.

המדובר בתביעה שהוגשה לפצוי התובע בגין השקעות שנעשו במשק בנגוד לחוק וללא רשות בעל הזכויות במקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל וחרף היתנגדותו לכך.

לעניין זה נקבע זה מכבר ביחס לשימושים לא חוקיים בקרקעות חקלאיות כי: "שימושים לא מורשים שכאלה הם, לצערנו, תופעה

...

כך גם אפילו הייתי מגיעה למסקנה כי יש מקום לפצות את התובע, לא מן הנמנע כי היה מקום לקבל את טענת הנתבעת לקיזוז דמי שימוש ראויים והרווחים שהפיק התובע מהמשק וכנגד כל פיצוי שהיה נפסק לטובת התובע, לו היה נפסק.

( מסעדות בע"מ נ' הועדה לתיכנון ובנייה- חבל מודיעין, פורסם ביום 09/06/2009 בנסיבות העניין, סבורני, כי מתן פיצוי כאמור, יש בו בכדי לפגוע בכלל הציבור ומנוגד למדיניות ציבורית, שכן עלול לעודד ביצוע פעולות לא חוקיות במשאבי קרקע, שעה שבוצעו במקרקעין פעולות החורגות מהרישיון שניתן לאבי הנתבעת.

מכל המקובץ לעיל, התביעה נדחית.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 12022-03-22 ניגם נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופט **** פיש העותר ג'ילבר נג'ם המשיבות 1.עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ 2.רשות מקרקעי ישראל בשם העותר: עו"ד מאהר שחאדה ועו"ד סמירה פאהום-זועבי בשם משיבה 1: עו"ד נמרוד בכר בשם משיבה 2: עו"ד דרור קנריק-שריג – פרקליטות מחוז חיפה (אזרחי) פסק דין

עוד צוין שרמ"י נידרשת לשקול שיקולים רחבים של טובת כלל הציבור ושימוש יעיל באדמות המדינה.

רמ"י הוסיפה והזכירה את הבניה הבלתי חוקית שביצע העותר כעולה מהבדיקות שנערכו במסגרת הכנת תיק העסקה, מהן עלה שהעותר ביצע בניה לא חוקית במנותק מהדירה, שינוים בדירה עצמה וכן פלש לחלקות סמוכות תוך שבנה שני מחסנים בשטח כולל של 18 מ"ר, והודגש שמדובר בשקול נוסף שלא לאשר את העסקה פן ייצא החוטא נשכר וכי שיקול שמירת החוק הוא שיקול אליו נידרשת הרשות המנהלית בבואה לקבל החלטה.

בהקשר זה אציין כי על פניו יש ממש בטיעוני העותר בעיניין זה שכן סעיף 107 לחוק המקרקעין קובע כך: בפרק זה – "מקרקעי ציבור" – מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, ומקרקעין של רשות מקומית או של תאגיד שהוקם על ידי חיקוק; "מקרקעי יעוד" – מקרקעי ציבור המיועדים לתועלת הציבור, והם – (1) שפת הים, לרבות מקרקעין שבתחומי נמל; (2) נהרות, נחלים ותעלות וגדותיהם; (3) דרכים ומסילות ברזל, לרבות מקרקעין המשמשים תחנות של מסילות ברזל; (4) נמלי תעופה; (5) סוגים אחרים של מקרקעי ציבור שנקבעו בתקנות, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, כמקרקעי יעוד לענין פרק זה. בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל נקבע כי: "מקרקעי ישראל, והם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקימת לישראל ..." הנה כי כן, מלשון הסעיף עצמו עולה כי מקרקעי ייעוד הם מקרקעין לגביהם מתקיימים שלושה תנאים מצטברים – היותם מקרקעין בבעלות רשות הפיתוח (או של קק"ל); היותם מקרקעי ציבור המיועדים לתועלת הציבור; וכן היותם נמנים עם אחת מהקטגוריות שבסעיפים משנה 1-5.

...

יוצא אפוא כי החלטת וועדת העסקאות שלא לאשר את מכירת הדירה בנסיבות העניין היא החלטה שלא נומקה במידה ומספקת, לא לקחה בחשבון את מכלול השיקולים שהיה מקום לשקול, וכפועל יוצא מכך אף לא נתנה משקל נאות לאיזון שבין השיקולים השונים הצריכים העניין.

להתרשמותי, בהעדר נימוק כבד משקל שלא הובא במסגרת ההחלטה המקורית, לנוכח מדיניות רמ"י, היות הדירה דירת מגורים המשמשת את העותר למטרות מגורים אשר המצויה בשכונת מגורים, ובהינתן כי מדובר בשטח של פי התוכנית התקפה משמש גם לייעוד של מגורים, נראה שהכף נוטה לטובת מכירת הדירה בפטור ממכרז ויהיו דרושים נימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן. טענות נוספות של העותר באשר לטענות העותר כי לכאורה ניתנה לו הבטחה שלטונית על ידי נציגי עמידר ביחס לרכישת הדירה, מצאתי שמדובר בטענה בלתי מבוססת, שדינה להידחות.

סוף דבר בהתאם לכל האמור, אני מורה כדלקמן: החלטת ועדת העסקאות בטלה.

הרקע העובדתי, הטענות והמחלוקות : עתירה שהוגשה כנגד רשות מקרקעי ישראל והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) (להלן- רמ"י או הרשות, המשנה ליועמ"ש, והמשיבות), בה מבוקש לבטל את החלטת ועדת ההשגות על שומות של רשות מקרקעי ישראל (להלן-ועדת ההשגות או הוועדה) מיום 6/3/2023 (להלן- ההחלטה), שהכריעה בהשגה שהגישה העותרת ביחס לשומה שעליה לשלם, בעיסקה לרכישת זכויות הבעלות בנכס מקרקעין אותו היא חוכרת מרמ"י, ברחוב ארלוזורוב 84 בחולון, חלקה 87 בגוש 7175 (להלן- הנכס או הקרקע).

השיקולים והתכליות לפצוי בעל מקרקעין בשל פגיעה מתכנית, לא דומים ולא שוים לשיקולים בהסדר המעבר מחכירה לבעלות בקרקעות רמ"י. יוער שבית המשפט העליון בעיניין דלי דליה עמד על ההבחנה בין דיני הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה לבין דיני ההפקעה.

...

מכל האמור לעיל עולה שועדת ההשגות פעלה כדין, החלטתה היא החלטה סבירה, הנמצאת במתחם שיקול הדעת המקצועי של הועדה, שלא נפל בה פגם ושאין מקום להתערב בה, ולכן דין העתירה להידחות.

התוצאה: לאור האמור העתירה נדחית.

העותרת תשלם למשיבות הוצאות משפט בסך כולל של 20,000 ש"ח. המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.

יובהר כי בשני המקרים התובעים אינם טוענים שמדובר בקרקע שאינה בבעלות מדינת ישראל או כי הבניה הרלוואנטית הנה בת יותר מ36 חודשים.

לטענת התובעים, לא ניתן לראות במעשיהם משום "פלישה לקרקע", אלא לכל היותר בניה לא חוקית, וכי החוק לא נועד להחליף את הליכי התיכנון והפיקוח על הבניה.

ההגנה על קרקעות הציבור מפני פלישת מסיגי גבול ומתן אמצעים יעילים לרשות הציבורית להיתמודד עם תופעה זו הם שעמדו ביסוד חקיקת החוק ומתן הסמכויות להוצאת צוי סילוק מכוחו" (שם, 842) החוק מקנה סמכות רחבה למנהל רמ"י (או מנהל מרחב שהוסמך על ידו) יחד עם היועץ המשפטי של הרשות לתת צו סילוק.

...

לפיכך טוענת המדינה כי דין הבקשה להידחות.

לסיכום הואיל וקיימת עמימות בשאלה, מתי נודע לראשונה לממונה שקיימת פלישה שלא כדין, מצאתי לנכון לתת צו זמני ולעכב את ביצוע ההריסה עד לבירור שאלה זו. הצדדים אינם נדרשים להגשת כתבי טענות מתוקנים.