בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש של הדיירים

תקנון הבית המשותף (נספח 6 לעתירה) אינו קובע הוראה אחרת בעיניין ההסכמות הנדרשות, וגם מסעיף 9א(1) לתקנות הבית המשותף לא ניתן להסיק שאישור הנציגות יכול להוות הסכמה מספקת לניצול זכויות הבניה.

לא ניתן לראות במיפרט חלק מתקנון הבית המשותף ולבטח לא ניתן לראות באמור בו, הסכמת כלל דיירי הבניין להקניית זכויות בניה על הגג לעותרים.

סעיף 9א(1) לתקנון המוסכם קובע: "בעל ו/או חוכר דירה אינו רשאי אף לאחר הרישום בספרי המקרקעין לעשות בדירתו שינויים בקירות החיצוניים של הדירה או בחזיתותיה (פתחים, חלונות) בלי הסכמה מראש ובכתב של נציגות הבית המשותף או מי מטעמה, ובלי לקבל בנוסף לכך את הרישיונות הדרושים על פי כל דין". הסעיף עוסק בשינוי בקירות חצוניים של הדירה או בחזיתותיה (פתחים חלונות).

...

איני מקבלת את טענת העותרים לעניין אכיפה בררנית או אפליה על ידי הועדה המקומית.

זאת ועוד, אני מקבלת את טענת המשיבות, לפיה מהמסמכים שהוגשו לא ניתן לדעת מה היו שיקוליה של הועדה המקומית בעת מתן ההיתר, מה נאמר בתקנון המוסכם של כל אחד מהבניינים, וכיצד השפיעה הפסיקה האחרונה על עמדת מוסד התכנון.

אשר על כן אני דוחה את העתירה.

דא עקא, שעל פני הדברים, דוקא עולה מחלוקת ממשית, לפחות בשני הקשרים – סוגית שינוי חזית הבניין, על דרך של פריצת חלונות בקירותיו החיצוניים של הבניין, אשר לא יכול להיות חולק, כי הנם בגדר רכוש משותף לכל דבר ועניין; וסוגיית מקומות החנייה – לעניין שינוי חזית הבניין, יש על פני הדברים, עגון לטענות הדיירים בלשון סעיף 12 לתקנון הבית המשותף המורה, כאמור, כי "כל שינוי במבנה ו/או בקירותיו החיצוניים של הבית המשותף כפוף להסכמה בכתב ומראש של בעלי הדירות ורשויות התיכנון המוסמכות", כאשר העותרת לא הציגה הסכמה כתובה כאמור, והיא מבקשת להסתמך על לשון ס' 13 לתקנון, המאפשרת מימוש זכויות בניה ע"י בעלי חלקות המשנה המדוברות, כמצוטט לעיל, אלא שפרשנותה זו, אינה בהכרח הפרשנות הטבעית של הוראת ס' 13 לתקנון, ויאמר בזהירות, על מנת שלא לקבוע מסמרות בעיניין אשר אפשר כי יצטרך להתברר בהמשך בפני הערכאה המתאימה, כי סוגיית היחס בין ההוראות האמורות של התקנון, ואומד דעת הצדדים לגביהן, בהקשר האמור, מצריכה, לסברתי, ליבון והכרעה לגופה.

...

לסברת ועדת הערר, "ככל טענת המשיבים נכונה הרי שלא ניתן לבסס בקשה להיתר על מקומות חנייה שכלל אינם בבעלות העוררת. מכאן כי גם מטעם זה צדקה הועדה המקומית כשהחליטה שאין לדון בבקשת ההיתר, אלא אם יורה בית משפט בידי מי מצויות זכויות אלה". הועדה סיכמה החלטתה: "לאור האמור סבורים אנו, כי בזכויות הבניה בבית המשותף דורשים בטחון ויציבות שלא מתקיימים במקרה שבפנינו ולפיכך, בצדק דחתה המשיבה 1 את הבקשה בהעדר תימוכין קניינים. נסיבות המקרה שבפנינו דורשות, שתחילה תתבררנה המחלוקות הקנייניות ולאחר מכן ובכפוף להכרעה במחלוקות הקנייניות תידון בעתיד הבקשה להיתר". העותרת טוענת, כי החלטת הועדה המקומית, ו החלטת ועדת הערר, הינן שגויות וחורגות חריגה קיצונית ממתחם הסבירות, וכי הן לא היו רשאיות לעכב את הטיפול בבקשות ההיתר, עד להכרעה במחלוקות הקנייניות בין העותרת והדיירים.

לאחר ששקלתי טענות הצדדים, סבורני, כי החלטות הוועדה המקומית וועדת הערר, אינן חורגות ממתחם הסבירות - פסיקת בית המשפט העליון מורה, כי מוסדות התכנון רשאים לעכב בקשה להיתר, עד הכרעה של הערכאה המוסמכת "...כאשר מתעוררת שאלה קניינית מהותית הדרושה הכרעה", הגם "...שעצם קיומן של התנגדויות מצד בעלי זכויות בנכס אינן מונעות – כשלעצמן – את קיום הדיון בבקשה להיתר בניה" (דנ"מ 668/11 בני אליעזר בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים (24.7.2011)).

העתירה נדחית אפוא.

העותרת תשלם הוצאות הדיון בעתירה בסך 15,000 ₪, לכל אחד משלושת המשיבים.

זאת ועוד, בעקבות תובענה אחרת שהגישו דיירי הבית המשותף נגד הנתבעים – ת.א - 54252-05-13 - התברר לתובעות, שהנתבעים "משכו" את הבקשה למתן היתר דירות התמורה של התובעות וגרעו אותן מהבקשה להיתר לבניה על הגג.

דא עקא, שללא קבלת הסכמה מראש של הדיירים וללא שהגיעו עימם להסדר כלשהוא, הגישו הנתבעים ביום 23/6/2010 בקשה להיתר בניה זו. בתצהירו כותב שי דרין: "5. באמצע שנת 2010 ולאחר שאושרה תוכנית תמ"א 38 לבניין הוגשה לועדה בקשה לקבלת היתר לבניית 3 יחידות על גג דירתו תמורת עבודות שפוץ וחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38, הכוללות בניית קירות הקשחה חצוניים בהקף הבניין.

נהפוך הוא בתצהירה כותבת הגב' מלכה כהן: "1. הנתבעים ניסו לקבל היתר לבנייה, בין היתר, על שטח הגגות, תוך ניצול אחוזי בנייה ושטחים שלנו זכויות קניין בהם, בין שאותם שטחים מהוים חלק משטח הרכוש המשותף ובין שאותם שטחים מהוים חלק מתתי החלקות הרשומות על שמנו, וכל זאת ללא הסכמתנו אשר הגשנו היתנגדות למבוקש בבקשה להיתר". בתצהירו כותב ברוך יהודה, בנה של התובעת מלכה כהן: "ה. ביום 23/6/10, הגישו הנתבעים בקשה למתן היתר במסגרת שטח החלקה והבית המשותף, בקשה 10-1007, תיק ביניין 196-010, במסגרתה עתרו לבניית תוספת קומה אחת לבניין הכוללות 3 יח"ד, במסגרת תמ"א 38 כפי המצויין בהודעה לציבור מיום 10/8/10 (להלן: "הבקשה למתן ההיתר").

אומנם על פי התקנון זכויות הבניה על הגג היו שייכות ליחידה מס' 15, אולם עת לצורך בניה זו, יש צורך להשתמש בקניין פרטי של דיירים אחרים ו/או ברכוש משותף לכלל הדיירים, יש לקבל, קודם הגשת הבקשה להיתר זה, את הסכמת אותם דיירים.

...

אני דוחה את הדרישה להחזר 600 אלף ₪ מתוך התמורה ששולמה לחברה הקבלנית עבור בניית דירות התובעות.

סוף דבר אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעות את הסכומים הבאים: · סך של 1,350,000 ₪ פיצוי לדירה הצפונית.

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעות את הוצאותיהן לרבות אגרת בית משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של: 100,000 ₪.

סעיף 4 לחוק החיזוק מאפשר ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה וקובע: "ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע עבודה." סעיף 5 לחוק החיזוק, נסב על ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה, קובע רוב של שני שלישים מבעלי הדירות על מנת לאפשר עבודה כאמור.

ואילו סעיף 5א' הדן בהריסת ביניין והקמתו מחדש קובע: "5א. (א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת ביניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובילבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף היזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לבצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים." ודוק, אמנם במסגרת חוק החיזוק ומקום בו מיתקיים הרוב הנידרש, יכול רוב בעלי הדירות לכפות דעתו על המיעוט ואולם, על מנת לאזן זאת, נקבעו במסגרת חוק החיזוק מנגנונים, אשר ייעודם שמירה על זכויות המיעוט ואשר במסגרתם מתאפשר למיעוט זה להשמיע את קולו ולהשפיע על הקביעה האם הפרויקט יצא לפועל – בכלל או למצער במתכונת עליה הסכים רוב בעלי הדירות.

בפסק הדין אשר ניתן על ידי בעיניין ניסני – אשר נסב על פרויקט חזוק בהתאם להוראות סעיף 5(א) לחוק החיזוק, קרי לפרויקט אשר במסגרתו הבית המשותף אינו נהרס ונבנה מחדש, אלא שמבוצע חזוק תוך תוספות בנייה לדירות הקיימות ובניית תוספת דירות חדשות - נידרשתי לשתיים מבין השאלות אשר נקבע בפסיקה כי על המפקח לברר אגב דיון לפי סעיף 5(א), שתיהן רלוואנטיות על פניו גם למקרה דנן - האחת נוגעת לפגיעה המהותית בזכויותיו של המיעוט והשנייה – קשורה וקרובה אליה והיא נסבה על טיבו של השויון בין הדיירים, אשר עליו יש להקפיד.

...

המערערת סירבה לחתום על הסכם התמ"א ומשכך, הוגשה כנגדה התביעה אשר נדונה לפני המפקחת, במסגרתה עתרו המשיבים לסעד הכופה על המערערת חתימה על הסכם התמ"א. המערערת טענה כי דין התביעה כנגדה להידחות.

ובשולי הדברים – טענות המערערת באשר לגובה ההוצאות בהן חוייבה – אשר לכך, טוענת המערערת כי ההוצאות אשר נפסקו לחובתה אינן סבירות וזאת, בין היתר בהשוואה להוצאות אשר נפסקו על ידי המפקחת בתיק אחר אשר נדון לפניה (תיק 5/849/2020) במסגרתו - לטענת המערערת - חייבה המפקחת בהוצאות בסך 15,000 ש"ח. טענותיה אלו של המערערת אין בידי לקבל ראשית לאור ההלכה הפסוקה ובהתאם לה לא תיטה ערכאת הערעור להתערב בפסיקת ההוצאות על ידי הערכאה המבררת.

לכך יש להוסיף כי – בניגוד לטענת המערערת בתיק 5/849/2020 (אשר ערעור בהקשר אליו נדון לפני מותב זה) היו שתי נתבעות וכל אחת מהן חויבה בסך של 15,000 ש"ח, קרי פסיקת ההוצאות לטובת התובעים עמדה על סך כולל של 30,000 ש"ח. לאור זאת, נדחות גם טענותיה של המערערת בנוגע לפסיקת ההוצאות לחובתה.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט – הערעור נדחה.

רקע ועיקר טענות הצדדים ההליך שלפני הוא בקשה לצוו על פי החוק למניעת הטרדה מאיימת שהגישה המבקשת ביום 22.10.23, אשר יכול היה בנקל להסתיים בהסכמה זה מכבר אולם עמידת המשיב על בירורו עד תום הובילה לכך שנמשך עד כה וחרג במידה ניכרת מן המקובל בהליכים כגון זה. המבקשת רכשה דירה בבית ברחוב טום לנטוס 61 בנתניה, אשר המשיב הוא אחד מחברי נציגות הבית המשותף המכהנת בו, והחלה לבצע שיפוצים בדירה לאחר שהודיעה על כך מראש לדיירים במיסרון שנשלח בקבוצת דיירי הבניין ביום 3.9.23 (נספח 11 לבקשה מס' 6) והתחייבה לעשות זאת תוך הפרעה מינימאלית לשגרת חייהם.

ביום 6.9.23 שיגרה נציגות הבית המשותף – שהמשיב הוא היחיד מבין שני חבריה אשר הישתתף באותו ביקור – מכתב אל המבקשת ובן זוגה תחת הכותרת "שפוץ בדירתכם בנגוד לחוק וללא היתר התואם את ביצוע העבודות" (נספח 9 לבקשה מס' 6) ובו נטען, בין היתר, כי – "בתאריך 5.9.2023 ביקר מהנדס מטעם ועד הבית עם נציג הוועד בדירה ודיבר עם המנהלת במקום ... המהנדס הציע שתפסיקו את השפוץ כדי להימנע מהוצאת צו..." בהמשך לאחר תאור הנזקים הפוטנציאליים עקב עבודות כאלו נכתב כך – "להפתעתינו כי רבה, המשכתם בעבודות השפוץ ואף השמצתם וכתבתם שקרים בקבוצת הואטסאפ של דיירי הבניין.

" סעיף 206(ב) לחוק התיכנון והבנייה עוסק במצב קצוני יותר בו כבר – "התעורר חשד לבצוע עבירה לפי חוק זה", וגם במצב כזה מסמיך המחוקק מפקח – "להכנס בכל עת סבירה למקרקעין, ורשאי המפקח לעשות שימוש בכוח סביר כלפי רכוש לשם כך, ובילבד שלא ייכנס למקום המשמש למגורים אלא לפי צו של בית משפט" דוגמה נוספת ניתן למצוא בסעיף 2 לחוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), תשמ"א-1981 הקובע כך – "(א)  פקח שמונה לפי הוראות סעיף 5ד רשאי להכנס למקרקעי ציבור בכל עת סבירה כדי לבדוק את ההחזקה או השמוש בהם וכן את זכותו של המחזיק או המשתמש בהם לעשות כן, והוא רשאי לידרוש מהמחזיק או מהמשתמש להציג בפניו מסמכים שברשותו המוכיחים את זכותו.

דומה כי אם אלו פני הדברים ביחס למפקחים של רשויות האכיפה קל וחומר שעיקרון דומה יש להחיל על נציגות בית משותף המבקשת לבחון האם יש צורך בבצוע עבודות הכרחיות לתחזוקת הבניין בדירת אחד הדיירים, ולפיכך לא ניתן להיכנס אליה ללא הסכמת בעל הדירה או על פי צו הניתן על ידי הערכאה השיפוטית המוסמכת וקל וחומר שלא לצלם בתוכה תוך פגיעה בפרטיות.

...

עד כאן בחנתי את השאלה האם הפועלים או הקבלנית שעבדו במקום התירו למשיב להכנס לדירה והגעתי למסקנה כי התשובה לכך שלילית בניגוד לגרסתו הראשונית של המשיב, אולם גם אם היתה התשובה חיובית אינני סבור שהיה בכך די על מנת להתיר לו לצלם בתוכה שעה שהזכות שנפגעה ובה עוסק הליך זה היא זכותה של המבקשת לפרטיות בתוך דירתה.

ברוח זו נקבע כי מן העובדה שפלוני הסכים לגלות פרטים מסוימים לאדם אחד או למספר בני אדם – לא ניתן לגזור את המסקנה כי הוא מנוע מלהתנגד לפרסום אותם פרטים לציבור הרחב .

האם יש יסוד סביר להניח שהמשיב עלול לשוב ולפגוע בפרטיות המבקשת סעיף 2(א) לחוק מניעת הטרדה מאיימת כולל תנאי נוסף להגדרת מעשה כהטרדה מאיימת, כפועל יוצא מן התיבה "מאיימת" הגלום בתיאור מעשה זה, והוא שהמעשה נעשה – "בנסיבות הנותנות בסיס סביר להניח כי המטריד או המאיים עלול לשוב ולפגוע בשלוות חייו, בפרטיותו או בחירותו של האדם ..." בע"א (מחוזי מרכז) 26728-07-18 שאול סטנילב אמסטרדמסקי נ' מיכל גולן גרינברג (25.7.2018) פסקה 21 נקבע כך (ההדגשה בקו תחתון מצויה במקור) – "החוק מונה למעשה שני יסודות אשר בהתקיימותם קמה העילה למתן צו למניעת הטרדה מאיימת: היסוד הראשון – דורש כי אדם אשר כלפיו מופנית הבקשה ביצע הטרדה בעבר, או נקט איומים כלפי המבקש; ואילו היסוד השני – דורש כי הנסיבות אכן תומכות ומבססות המסקנה כי אותו אדם עלול להטריד או לאיים לפגוע בשלוות חייו, פרטיותו, חירותו או גופו של מבקש הבקשה בעתיד ..." נשאלת, איפוא, השאלה האם בענייננו מתקיים גם תנאי זה. דומה בעיני כי עצם העובדה שלמרות הצעות שהעליתי כבר בראשית ההליך סרב המשיב להתחייב כי בעתיד לא יפריע לעבודות שמבצעת המבקשת בדירתה מקימה את החשש כי ישוב ויפגע בפרטיותה ובכך מתקיים גם התנאי השני הנדרש לקיומה של עילה למתן צו למניעת הטרדה מאיימת, אך בין היתר מאחר שזכותו של בעל-דין לא לקבל הצעה של בית המשפט ליישוב מחלוקת לא אסתפק ביסוד זה לביסוס סבירות ההנחיה בדבר פגיעה עתידית.