בית המשפט מבטל הוראה בעניין השבת כספי ארנונה וסיווג חדר

המבקשת עותרת לצוו הצהרתי, שיאסור על המשיבה לגבות ארנונה לפי תעריף בלתי חוקי, ולסעד כספי של השבת סכום הארנונה העודפת שנגבתה מחברי הקבוצה, בצרוף הפרישי הצמדה וריבית, בסך כולל של כ-5,934,795 ₪.

לענייננו רלוואנטי פרט 11 לתוספת השנייה לחוק: "תביעה נגד רשות להשבת סכומים שגבתה שלא כדין, כמס, אגרה או תשלום חובה אחר...". "רשות" מוגדרת בסעיף 2 לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים, התש"ס–2000, "רשות מרשויות המדינה, רשות מקומית, וכן גופים ואנשים אחרים הממלאים תפקידים צבוריים על פי דין". הארנונה היא מס מוניציפאלי שמוטל על מחזיק נכס, אשר משמש מקור עקרי למימון פעילותן של הרשויות המקומיות.

.] (2) רשות מקומית רשאית להטיל ארנונה שלא בהתאם לאמור ברישה, ובילבד שקבלה לכך אישור השרים; ושלחה, בטרם פנייתה לקבלת אישור השרים, לכל מחזיק בנכס שבשלו בכוונתה להטיל ארנונה שלא בהתאם לאמור, ולענין נכס המצוי באיזור חלוקת הכנסות כמשמעותו בסעיף 9ב(ב) לפקודת העיריות – גם לכל רשות מקומית המנויה בצו שניתן לפי הוראות הסעיף האמור, הודעה על כוונתה לעשות כן; בהודעה יצוין כי מועצת הרשות המקומית החליטה על שינוי סיווג או תת-סיווג, על העלאה או הפחתה, של סכום הארנונה הכללית, לפי הענין, וכי בכוונתה לפנות לשרים בבקשה לאישור כאמור;.

הוראות דיני ההקפאה באו להגביל את מנהגן של הרשויות המקומיות להעלות את תעריפי הארנונה בשיעור לא מבוטל מדי שנה, כדי להקטין את גירעונן.

מאחר שהמרפסות הללו מצויות במפלס הדירה ובהמשך לחדרי המגורים יש לראותן כחלק בלתי נפרד מהדירה ולחייבן בתשלומי ארנונה לפי התעריף החל על הדירה עצמה.

בע"א 10977/03 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ. עריית בני ברק (פורסם המאגרים 30.8.2006) נקבע: "כבר נקבע, כי "ארנונה הנה מס במהותה" (בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עריית קרית אתא, פ"ד מו(1) 793, 805 (השופט ד' לוין) (להלן – "עניין דשנים"); ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עריית קרית ביאליק, פ"ד נה(1) 156, 164 (השופטת דורנר) (להלן – "עניין מליסרון")), וכי על ההוראות השונות בעיניינה להתפרש במסגרת תכלית דבר החקיקה, המלמדת על פרשנותו הראויה של דבר החקיקה מבין האפשרויות הלשוניות השונות.

...

לפיכך מקובלת עלי פרשנות המשיבה לפיה המונח מרפסות כולל בתוכו כל סוג של מרפסת, מרפסת מקורה או מרפסת פתוחה (שמש) עד לשטח של 12 מ"ר, והוספת המילים: "ומרפסות פתוחות (מרפסות שמש)", אינה מעלה ואינה מורידה שכן הגדרת "מרפסת" אינו מבחינה בין מרפסת שמש למרפסת אחרת.

סוף דבר בקשת האישור נדחית.

נדחית התביעה האישית.

הודאה נוספת של המשיבה – ביום 25.6.2019 כינסה המשיבה ישיבת מועצה שלא מן המניין, במהלכה הציע גזבר העיר ומנהל הארנונה, מר בני זיני, הצעה לשנות את הגדרת המונח "שטח דירת מגורים" בצו הארנונה של המשיבה ולבטל את החרגת שטח המרתפים מסך השטחים לצורך חישוב הארנונה.

הסעדים המבוקשים בבקשת האישור : סעד כספי – השבה, סעד הצהרתי – לקבוע כי צו הארנונה אינו מאפשר חיוב ארנונה בגין שטחי מרתפים בבתי מגורים, כך שהמשיבה נעדרת סמכות חוקית לחייב בארנונה בגין שוחים אלו.

הסמכות לידון בטענות המבקשים לעניין חיוב וסיווג שטח המרתף בביתם הפרטי מצויה בסמכות מנהל הארנונה, ועדת הערר ובערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים.

מאחר והמבקשים לא פעלו בהתאם להוראות חוק הערר ולא הגישו השגות או עררים בשנים הרלוואנטיות (למעט המבקש 1 אשר הגיש השגה בשנת 2019 בה לא הועלתה כל טענה לעניין שבפנינו), הרי שהשומה הפכה להיות חלוטה ולבית משפט זה אין סמכות לידון בעניינים אלה.

לשטח כל דירה בבית משותף יתוסף החלק היחסי של הדירה בחדר המדריגות'.

בדיון הנוסף בעיניין מנירב (11.11.20) נקבע בסיכום חוות דעתו של כב' השופט הנדל שהתקבלה בדעת רוב כדלקמן: "סוף דבר, לו תישמע דעתי, נקבל את הדיון הנוסף, ונקבע כי סעיף 21 לחוק תובענות ייצוגיות אינו שולל חיוב בהשבה – במסגרת תובענה ייצוגית נגד רשות, בעילה לפי פרט 11 לתוספת השנייה – ביחס לתקופה שלאחר הגשת בקשת האישור. משכך, יחולו לגבי תקופה זו ההוראות הכלליות של חוק תובענות ייצוגיות בנוגע להרחבת הקבוצה, כך שבית המשפט יוכל לכלול בקבוצה, לפי שיקול דעתו, גם בני אדם שעילת התביעה שלהם נולדה לאחר הגשת בקשת האישור – ובנסיבות חריגות, אף לאחר אישור התובענה, בהתאם לסעיף 10 לחוק". אשר על כן ניתן לאשר את התובענה הראשונה עד למועד אישור הבקשה, ובקשת ההמשך מתייתרת, וכך אני מורה.

...

התקיימות התנאים שבסעיפים 8(א)(3) ו-(4) בחוק תובענות ייצוגיות לא הוכח כי עניינם של חברי הקבוצה לא ייוצג וינוהל בדרך הולמת או בחוסר תום לב. בקשת ההמשך המשיבה טענה בסיכומיה כי יש לדחות את בקשת ההמשך, נוכח עמדת המדינה שהוגשה במסגרת דנ"מ 8626/17 רו"ח עופר מנירב נ' מדינת ישראל – רשות המיסים (סעיף 115 לעמדה אשר צורפה לסיכומי המשיבה) לפיה ניתן להגיש תובענה ייצוגית אחת בגין אותה עילה (בגין התקופות הנוספות ניתן להגיש רק תביעות פרטניות).

בדיון הנוסף בעניין מנירב (11.11.20) נקבע בסיכום חוות דעתו של כב' השופט הנדל שהתקבלה בדעת רוב כדלקמן: "סוף דבר, לו תישמע דעתי, נקבל את הדיון הנוסף, ונקבע כי סעיף 21 לחוק תובענות ייצוגיות אינו שולל חיוב בהשבה – במסגרת תובענה ייצוגית נגד רשות, בעילה לפי פרט 11 לתוספת השנייה – ביחס לתקופה שלאחר הגשת בקשת האישור. משכך, יחולו לגבי תקופה זו ההוראות הכלליות של חוק תובענות ייצוגיות בנוגע להרחבת הקבוצה, כך שבית המשפט יוכל לכלול בקבוצה, לפי שיקול דעתו, גם בני אדם שעילת התביעה שלהם נולדה לאחר הגשת בקשת האישור – ובנסיבות חריגות, אף לאחר אישור התובענה, בהתאם לסעיף 10 לחוק". אשר על כן ניתן לאשר את התובענה הראשונה עד למועד אישור הבקשה, ובקשת ההמשך מתייתרת, וכך אני מורה.

סוף דבר אני מאשרת את הבקשה לאישור תובענה ייצוגית.

התובעים הגישו תביעה להשבת הכספים ששולמו, ולאחר שחלק מהכספים הושבו להם, עומדת התביעה על סך של 112,300 ₪ בגין כספים שלא הושבו לתובעים ובנוסף נתבע פיצוי מוסכם בסך של 50,000 ₪.

ההוראות בדבר טעות מוסדרות בסעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973: "(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.

(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שניגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.

הדירה רשומה בפנקס הבתים המשותפים כדירת חדר ושימשה ככזו בפועל, בידיעת עריית ירושלים, שחייבה בגינה במשך שנים ארנונה לפי סיווג "מגורים". הדירה אף הושכרה לדיירים קודמים והנכס שימש בפועל למגורים.

כעולה מסעיף 3 להסכם, רכשו הקונים את הדירה במצבה "AS-IS" והצהירו כי ראו ובדקו את הנכס "ואת מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני ואת כל המסמכים ... וכי מצא אותו במצב תקין ומתאים למטרותיו". גם בחירת הקונים להסתמך על הצהרת המוכרים שהייתה לפי מיטב הידיעה, ולא למצות בדיקה בערייה לגבי מכלול היבטי הרשוי והתכנון, מובילה לכך שעליהם לשאת במחיר בחירתם, שכן הם נטלו את הסיכון לגבי נתון זה ואינם זכאים לטענת טעות בקשר לנתון זה, מאחר שהם נטלו על עצמם את מלוא הסיכון החוזי ובחרו שלא לבדוק את הרישום בערייה.

...

בהעדר טעות או הטעייה, מתבקשת המסקנה שהתובעים הפרו את ההסכם בכך שלא שילמו את מלוא התמורה והודיעו על ביטולו, ועל כן קמה זכאות הנתבעים לקבלת פיצויים.

דין טענת הנתבעים לפיצוי נוסף להידחות.

סוף דבר התוצאה היא שהתובעים הפרו את ההסכם והנתבעים זכאים לפיצוי המוסכם בשיעור של 50,000 ₪, אך לא קמה להם זכאות לפיצוי נוסף.

זאת בשים לב לקביעתו של בית המשפט העליון בעיניין אורגל כי המונח "יחידת דיור" בהקשר של חיוב בארנונה מתפרש ככזה המתייחס לבניין המשמש למגורים, ובשים לב שההתייחסות היחידה בצו לנספח ג/3 היא במסגרת סעיף 1 העוסק "בבניינים המשמשים למגורים". בית המשפט הוסיף כי יש ממש בטענת מנהל הארנונה ולפיה הוספת המילים "בבניין המשמש למגורים" רק בחלק מסעיפי נספח ג/3 נעשתה משום שמדובר בהוראות העוסקות במצבים בהם נותר ההקשר עמום וניתן היה לסבור שקיימת להוראה תחולה גם על ביניין מסחרי.

בית המשפט העליון השיב לשאלה זו בחיוב ובמסגרת החלטתו נידרש לסעיף 3ב לנספח ג/3 לצוו הארנונה, המגדיר מהי יחידת שטח עליה ניתן להטיל ארנונה והמהווה את השיטה בה מחשבת הערייה את השטח החייב בארנונה.

העדר התייחסותה של ועדת הערר למשמעות היותם של השטחים שבקומות 21 ו-22 שטחים טכניים, עולה ביתר שאת בשים לב לקביעתה של הועדה בעיניין שטחי מכונות וחשמל שבקומה מינוס 3, שלגביהם טען מנהל הארנונה כי הוא רשאי למסותם ואילו המלון טען כי מדובר ב"שטח טכני המשותף לכלל המחזיקים (חדרי מכונות וחדרי מיזוג אויר)" (בע' 2 ו- 4 להחלטה). הועדה קיבלה את עמדת מנהל הארנונה וקבעה כי "עריית ירושלים יכולה לחייב בארנונה בגין החדרים הטכניים כפי שהיא מחייבת את יתר השטחים באותו נכס". הועדה אף הפניתה לפסיקתו של בית המשפט העליון בעיניין משואה שם נקבע כי עריית ירושלים מוסמכת באופן עיקרוני להטיל ארנונה על השטחים הטכניים וכי סעיף 3ב לנספח ג/3 לצוו הארנונה הוא הרלבנטי לעניין שאלה זו (ולא סעיף 3ט העוסק בשטחים משותפים).

בדיון ההוכחות שהתקיים בפני הועדה נישאל נציג הערייה לגבי החניון התחתון: "האם מישהו מטעם הערייה ניכנס אי פעם לחניון וגבו ממנו כסף? האם ידוע לך?". מר קרה השיב: "לא ידוע לי". בנוסף, סגן חשב המלון, מר יוחנן טביבי, נישאל מפורשות מדוע יש מחסום ושלט עם תעריפים בכניסה לחניון התחתון, אם בפועל אין גבייה של תשלום.

שטח של 55 מ"ר המשמש כבית כנסת הועדה קיבלה את עמדת המלון וקבעה כי שטח של 55 מ"ר שבקומה מינוס 1 יסווג כבית כנסת: "לא מקובלת עלינו עמדת המשיב כי יש צורך באישור של המועצה הדתית להפעלת בית כנסת. החיוב בארנונה נקבע על פי השמוש בפועל שנעשה בנכס ואם המקום משמש כבית כנסת, אין כל נפקות לשאלה האם היתקבל אישור של משרד הדתות לכך אם לאו. המשיב לא הציג תשתית משפטית שמוכיחה שיש צורך באישור חוקי של משרד הדתות. בל נשכח כי גם מי שמחזיק בנכס ועושה בו שימוש שאינו חוקי יחויב בהתאם לשימוש בפועל. וזאת אינו המצב בעניינינו. התמונות שהציגה העוררת ועדות הנציג מטעמה מלמדות כי המקום אכן משמש לבית כנסת. במקום יש ארון קודש, בימה ואביזרים נוספים הנדרשים לבית כנסת. טענת המשיב כי ניתן להוציא את האביזרים ולעשות במקום שימוש אחר לאו טענה היא. יש להוכיח כי בפועל נעשה שימוש עקרי אחר במבנה לצורך שאינו בית כנסת. היכולת לעשות שימוש אחר אינה תחליף להצגת תשתית עובדתית ששימוש שכזה אכן נעשה. המשיב לא הציג תשתית עובדתית שמאפשרת לדחות את גרסת העוררת הנתמכת בעדות ובתמונות המבססות במאזן ההסתברויות את המסקנה כי השמוש שנעשה בחדר האמור הנו שימוש של בית כנסת". מנהל הארנונה טוען כי ועדת הערר היתעלמה מדבריו של נציג הערייה כי "כשאני הייתי שמה בבקורת, אני מצאתי שזה אולם רב תכליתי" ומכך שבתמונות המקום נראה כי "קיים בשטח זה ציוד שניתן להוציאו בקלות ולעשות שימוש בשטח כאולם רגיל ולא כבית כנסת של קבע" (ע' 10 לנספח מש/6 וסעיף 96 לערעור).

טעמים של מיצוי הליכים יעיל ומהיר תומכים גם הם לטענת המלון בכך שאין מקום לפצל בין הדיון בחיוב הרטרואקטיבי לבין הדיון ביתר טענות המלון לגבי אותה שנת מס. לחלופין מבקש המלון כי בית המשפט לעניינים מינהליים ידון בטענתו לביטול החיוב הרטרואקטיבי ויאמץ את מסקנתה של דעת המיעוט בועדה.

...

מהמקובץ עולה כי בנסיבותיו של העניין שלפנינו אין ועדת הערר מוסמכת לדון בשאלת הטלת החיוב הרטרואקטיבי.

משכך אין עילה להתערבות בהחלטתה של הוועדה בעניין זה, ומשכך דינה להידחות.

סוף דבר ערעור מנהל הארנונה מתקבל באופן חלקי בנושאים שלהלן: חיוב השטחים המשותפים במלון (סעיף 17 לפסק הדין).

הגב' עזרא היא שהייתה רשומה בספרי הערייה כבעלים וכמחזיקה של הנכס, ואולם לא צורפה להליך זה. הערייה טוענת כי מאחר ומדובר בטענות הנוגעות לסיווג נכס בארנונה, אין סמכות עניינית לבית המשפט, לאור הוראות חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר").

התובע טוען עוד כי אין חולק באשר לסמכותו של בית משפט זה לידון בתביעה, בשים לב לכך שהפסיקה אליו הפנה עסקה בחיובי ארנונה שנגבו ביתר עקב סיווג לא ראוי או טעות בשטח הנכס, וכי טענת העדר הסמכות לא הועלתה בדיון קד"מ. התובע טוען כי במסגרת פסק הדין בהליך הפלילי נקבע כי הוא בעל הנכס, וכי לא יתכן שיהיה בעל מעמד כבעל הנכס לצרכי חילוט, אך לא יהיה בעל מעמד בקביעת סיווג הנכס.

באשר לטענת התובע כי עומדת לו הזכות להגיש התביעה מכח התחייבותו להשיב לגב' עזרא את כל הכספים ששולמו עבור הבית לרבות ארנונה (ראו בעיניין זה גם פרו', עמ' 1, שו' 28-24) – אין בידי לקבל טענה זו. ככל שהתובע חשוף לטענות או דרישות מצד גב' עזרא בקשר עם חיובה בארנונה בתקופת החיוב נשוא התביעה, מכח כתב ההיתחייבות אשר צורף לתביעה, אין בכך כדי להקים לתובע יריבות במסגרת תביעת השבה כנגד הערייה, שעניינה בשינוי סיווג הנכס.

מההחלטה עולה גם כי במסגרת הערר טענה הגב' עזרא כי שינוי הסווג של הנכס נעשה בנגוד להיתר הבניה המאושר של הנכס וכי הנכס מחולק על פי היתר כדין, והעלתה טענות רבות בעיניין פרשנות בתי מלון, החלטות מועצה וכיו"ב, וביקשה לבטל את השומה ולהורות לעירייה להחזיק לה את כל התשלומים ששילמה בפועל בגין סיווג שגוי.

ועדת הערר קבעה עוד, כי משלא הוכחשה ולא נסתרה טענת מנהל הארנונה כי בנכס יש חדרים המשמשים להשכרה, ואשר מפורסמים גם להשכרה באתרי אינטרנט, הרי השמוש עונה על הגדרת הסווג שנקבע על ידי מנהל הארנונה.

...

יוזכר כי כתב ההתחייבות הינו מיום 20.12.11, בעוד הליכי ההשגה והערר התקיימו מספר שנים לאחר מכן, והערר נדחה ביום 8.11.17, זמן רב אחרי שנחתמה ההתחייבות.

נוכח כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות על הסף.

התובע ישלם לנתבעת הוצאות ושכ"ט בסכום כולל של 1,500 ₪.