בית המשפט דחה תביעה לאכיפת חוזה מול העירייה

בית משפט השלום ברחובות ת"א 65691-06-17 לוד נ' עמותת נזר אהרון ע"ש חכם אהרון אורפלי זצ"ל תיק חצוני: מסמכים עבים בפני כבוד השופט ישראל פת התובעת עריית לוד באמצעות ב"כ עוה"ד יניר גור הנתבעת עמותת נזר אהרון ע"ש חכם אהרון אורפלי זצ"ל באמצעות ב"כ עוה"ד יולי אזולאי פסק דין

"מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום. לעומת זאת, אם תביעתו לפינוי מוגשת נגד אדם שניכנס למקום, או החזיק בו, מכוח חוזה שכירות או רשיון, עליו לגולל כבר בשלב ראשון (היינו בכתב-התביעה) את עילת הפינוי, כגון: הפרת החוזה על-ידי הדייר או ביטול הרשיון על-ידי בעל הבית." כן ר': ע"א 483/62; 486/62, קוך נגד דוכן, פד"י, כרך יז, עמ' 1953, 1957: "כדי שהמשיבות תזכינה בתביעת הצוו לסילוק-יד, די היה בשבילן להסתמך על העילה של הבעלות החוקית, שיש להן בדירה, ואילו ביד המערערים היה להיתגונן בפני התביעה הזאת אך ורק אם היה בכוחם להראות שהם רכשו את הזכות להחזיק בה." (ר' לעניין זה, גם: ע"א 228/65, חברת החשמל לישראל בע"מ נ' חלקה 6 בגוש 7166 בע"מ, פ"ד כ (1) 253 [1966], וכן סיכום ההלכות שלעניין בפסק דינה המקיף של כב' השופטת רנה הירש בתא (רח') 37586-05-17, עריית לוד נ' שלמה טמיר (פורסם ב"נבו", 13.1.21 (להלן: עניין טמיר)).

עמותה שלה מוקצית קרקע צריכה להציג את תעודת הרישום שלה, מיסמכי יסוד מעודכנים, דו"חות כספיים, אישור ניהול תקין וכיו"ב. לאחר השלמת ההליך על העמותה לחתום על הסכם מול הערייה.

נטל השיכנוע בתובענה לאכיפת הבטחה שלטונית, ונטל הבאת הראיות הנילווה אליו – מוטל, אפוא, על הטוען לקיומה, שהוא בבחינת "המוציא מחברו". מטבע הדברים, בפני הטוען לקיומה של הבטחה שלטונית ברורה ומפורשת, על סמך דברים שנאמרו לו בעל-פה – עומדת משוכה ראייתית משמעותית עוד יותר.

להלן החלטת ועדת ההקצאות מיום 4.7.12 (נספח 5ב' לתצהיר מר אנג'ל): "... העמותה מפעילה מזה מס' שנים מוסד חינוכי (ישיבה) לנוער נושר בסיכון. המבנים ניבנו ללא היתר ולא ניתנה הקצאה בהתאם לנוהל. ב-4.5.09 הוחלט בוועדה שלא לאשר את ההקצאה. ב-26.10.09 זומנו חברי העמותה לדיון בוועדת ההקצאות והם התבקשו להציג תוכנית עבודה שבשילוב תושבי לוד. ב-26.1.10 הוחלט לדחות את הבקשה היות ולא הוצגה תוכנית. ב-15.6.10 נערך סיור בהישתתפות מר אילן הררי (יו"ר הוועדה הקרואה בלוד בין השנים 2007-2011, כפי שעולה מעמ' 18, ש' 32 לפר' – י.פ.) – רצ"ב פרוטוקול. למבנים ניתנו במשך השנים מס' התראות ע"י מחלקת הפיקוח על הבניה והאחרונה ביום 7.5.2012. בנוסף נתנו התראות מכיבוי אש על אי עמידה בתקנים. העמותה הביעה את רצונה באישור הליך הקצאה בהתאם לנוהל והנושא מובא לאישור פירסום ראשון. החלטה: לאשר פירסום ראשון. ההקצאה תהיה ל-2 דונם בלבד ולא 21 דונם כמבוקש, על העמותה לחתום על התחייבות להמציא היתרים למבנים בתוך 12 חודשים או לפנותם. כל זמן שהמקום מופעל על העמותה לדאוג לאישורי בטיחות ולהמציאם לעירייה." תניות הערייה להקצאת השטח מדברות בעד עצמן: השטח המוקצה יעמוד על שני דונם בלבד ועל העמותה לחתום על התחייבות לפנות את המבנים שניבנו ללא היתר או לפנותם.

...

עוד יצויין כי מטעם התובעת הוגשו 3 תצהירים, כאשר בסופו של דבר נחקרו שני מצהירים על תצהיריהם.

מטעם הנתבעת הוגשו 3 תצהירים, כאשר בסופו של דבר נחקר רק מנהל הנתבעת על תצהירו, וגם זה לאחר שהדיון נדחה ונקבע במועד מיוחד לשם חקירתו הנגדית, כאמור.

אשר על כן, אני מורה לנתבעת לשאת בהוצאות התובעת בסך של 23,400 ₪.

בקשת רשות ערעור על החלטות בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מימים 20.3.2019 ו-2.4.2019 (השופט מ' רניאל, ת"צ 26618-06-14) בגדרן נדחתה בקשה מטעם הצדדים לאישור הסדר פשרה, וניתן אישור לניהול תובענה כייצוגית.

עוד נטען כי אין לקבל את הפרשנות המצמצמת שבריל מייחסת למונח "הוצאות ישירות", ולעמדת הערייה הפרשנות הנכונה היא "כל הוצאה שהיתה נמנעת אילו הרשות לא היתה נידרשת לפעול לגביית חוב שבפיגור". מכל מקום, לטענת הערייה מבדיקה שערכה מול חברת מילגם שירותים לעיר בע"מ, המספקת לה את שירותי הגבייה (כיום מילגם בע"מ, להלן: מילגם), הוברר כי ההוצאות הישירות שבהן היא נושאת בגין משלוח דרישה ראשונה בדואר רשום עולות על התעריף המירבי שבתקנות הגבייה – ובתוך כך צוין כי התחשיב כולל את עלות יחידת דואר ועלות הדפסה (כולל נייר מעטפה), עלות מחשוב מערכת האכיפה, עלות ממשקי מידע, עלות כוח אדם ועלות הוצאות תפעול.

בהמשך לכך ולאחר שבית המשפט המחוזי התיר לה לעשות כן, הגישה הערייה בקשה להגיש הודעה לצד שלישי נגד מילגם – בטענה כי לפי ההסכם שנכרת בין השתיים, מילגם התחייבה לפצות או לשפות את הערייה בגין כל נזק שייגרם לה כתוצאה ממתן השירותים.

די בכך לשיטת הערייה על מנת לבדל את התיק שבו עסקינן מעניין שורני – וממילא בשום שלב לא נטען שהסדר הפשרה מבוסס על המתוה שאושר שם. מכל מקום, נטען כי בחינה של הסעד הכולל שהוצע בהסדר הפשרה אל מול הסעד שנתבע בבקשת האישור, מעיד על כך שמדובר בהסדר שמיטיב עם הקבוצה והציבור; ובכל מקרה, ברי שהצעת בית המשפט המחוזי להוסיף 8,000 ש"ח בצרוף הפרישי הצמדה וריבית לא היה בה כדי להביא לשינוי משמעותי ביחס לשעור ההשבה הכולל.

...

ממכלול האמור עולה כי סיכוייה של העילה השנייה אינם משופרים, ובראי מסקנה זו ניכר כי הפיצוי שהוסכם ביחס אליה הולם את סיכוייה.

מקובלת עליי המלצת הצדדים להעמידם על 20,000 ש"ח כולל מע"מ לבריל ולבא הכוח המייצג גם יחד – זאת בהתחשב בתרומה הגלומה בהליך, בהתנהלותה של בריל ובא כוחה, ובמיוחד בשים לב להיקף הפיצוי שישולם בסופו של דבר לחברי הקבוצה (סעיפים 19(ו) לחוק תובענות ייצוגיות וסעיף 22 ו-23 לחוק זה; להרחבה ראו: ע"א 689/16 נסאר נ' עיר השעשועים בע"מ, פסקה 13 (17.5.2018)).

התוצאה היא שהערעור מתקבל, במובן זה שניתן תוקף של פסק דין להסדר הפשרה והחלטות בית המשפט המחוזי שבמוקד הערעור מבוטלות.

בפניי תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין ופסיקת פיצויים מוסכמים עקב הפרת ההסכם.

גם במהלך ניהול ההליך בבית המשפט לא עמדה הנתבעת בהבטחותיה לתקן את ההפרה ורק באפריל 2022, כשנתיים וחצי לאחר הגשת התביעה וכארבע שנים לאחר החתימה על חוזה המכר, תיקנה הנתבעת את ההפרה והשלימה את המצאת המסמכים.

תמצית טענות הנתבעת: הנתבעת איננה מכחישה כי לא עמדה בלוחות הזמנים שנקבעו בחוזה לגבי המצאת המסמכים לצורך השלמת הרישום בלישכת רישום המקרקעין, אך לטענתה הדבר נבע מקשיים בלתי צפויים שהתעוררו מול הערייה ורשות המסים.

)2004 )193 (5 ,פ"ד נח( בית המשפט הפחית את הפצוי המוסכם אך דחה את הטענה כי ההסכם עצמו נגוע בפגם של כפי ה ועושק.י 58 חשלעניין חשל .

...

אמנם אין זה מעניינה של התובעת מה היה טבען של הבעיות שהתעוררו מול העירייה ורשות המסים – מס שבח ולכן לא ארחיב בפירוט אותן מחלוקות, אך אציין כי ממכלול הראיות עולה כי אכן הנתבעת נתקלה בבעיות מורכבות בתקופה בה, עקב מגפת הקורונה, יצירת קשר וניהול מו"מ עם הרשויות היה מסורבל יותר וארוך יותר עקב הסגרים שהוטלו הן על האזרחים והן על משרדי הרשויות השונות.

בסופו של דבר שלמה הנתבעת סכומים גבוהים כדי לסיים את הליך קבלת האישורים לצורך השלמת הרישום.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, ובהתאם לסמכות המוקנית לבית המשפט בסעיף 15 לחוק החוזים – תרופות, אני מפחיתה את הפיצוי המוסכים לסך של 15,000 ₪, אשר תשלם הנתבעת לתובעת תוך 30 יום .

שותף אני לדעתו ונימוקיו של בית המשפט בפסק הדין בעיניין הרוכשים, גם ביחס לכל הפעולות שביצעה עו"ד מזוז להסרת העיקול בעירית באר שבע ובמסקנתה שהסיבות לעיכוב בהסרת העיקול לא היו באחריותה (ראה סעיפים 36 עד 40 לפסק הדין בתביעת הרוכשים).

יש להבהיר עוד כי אני רואה עין בעין את דברי בית המשפט בפסק הדין בעיניין הרוכשים בדחותו את טענת התובעת שלפיה היא לא היתה מעורה די הצורך בהליך שהתנהל נגד פארצ'ה ובכלל זה בהחלטה שלא לעמוד על אכיפת ההסכם מולם.

...

לפיכך, נדחית הטענה גם לעניין ההחלטה שלא לנקוט בהליכה של הסכם האכיפה בהסכם פארצ'ה. נדחות אם כן טענות התובעת לרשלנות מצד עו"ד מזוז ולזכאות לפיצוי עקב התנהלותה בעניין ניסוח הסכם פארצ'ה וההימנעות מנקיטת פעולות לאכיפתו.

יש לציין כי בכתב התביעה נכללו עילות תביעה נוספות, לבד מרשלנות והטעיה, כדוגמת הפרת חובות חקוקות ובכללן חובות הקבועות בכללי לשכת עורכי הדין ובדיני השליחות וכן טענות חוזיות נוספות, ברם ביסוד הדברים נטועה הטענה להתנהלות פסולה ורשלנית מצד עו"ד מזוז, שנבחנה לעיל, ובקביעות והממצאים שגובשו שפורטו יש די על מנת להביא לדחיית התביעה גם בראי העילות הנוספות הללו שנכללו בה. סיכום לאור כל האמור, אני מורה על דחיית התביעה.

התובעת תשלם לנתבעות באמצעות בא כוחן את הסך של 5,000 ₪ כהוצאות משפט ואת הסך של 58,500 ₪ כשכ"ט עו"ד. אציין לעניין הוצאות המשפט, כי הנתבעות לא הגישו אסמכתאות ביחס להוצאות שנגרמו להן בפועל, אף לא ביחס לעריכת חוות הדעת השמאיות שבתיק.

ח) בכפוף לתשלום מלוא התמורה, המוכר ימסור לקונה תוך ששה חודשים מיום חתימת ההסכם אישורי מס שבח, מס מכירה, אישור ערייה על תשלומי מיסים וארנונה, היטל השבחה, וכן את יפוי הכוח הבלתי חוזר ואת שטרי המכר (סעיף 11).

הנתבעים הפנו לפסיקה ולפיה בית המשפט יוכל לדחות תביעה שעה שזו הוגשה בשיהוי שפגע ביכולתם להיתגונן מפניה.

ועוד ניתן לתהות האם השתהות בהגשת התביעה, באופן הפוגע ביכולתו של הנתבע להיתגונן, צריכה לשלול את סעד האכיפה בתביעה חוזית המבקשת אותו? כידוע, בית המשפט יכול להמנע מאכיפה אם "אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין" (סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970).

בנוסף יהיה על התובעת לשאת בהוצאות שכ"ט ב"כ הנתבע 2 בסך 40,000 ₪ בתוספת מע"מ (בשים לב להקף המחלוקת המצומצם יותר מולו), ובהוצאות הנתבע 2 בסך 5,000 ₪ בשים לב להכנת התצהיר והעדות.

...

ביתר הטענות שהעלו הצדדים לא מצאתי סיבה לסטות מהמסקנה אליה הגעתי.

התוצאה התביעה נדחית.

על רקע זה אני קובע כי התובעת תישא בהוצאות שכ"ט ב"כ הנתבעת 1 בסך 80,000 ₪ בתוספת מע"מ ובהוצאות הנתבעת 1 בסך 10,000 ₪ בשים לב להכנת התצהירים והעדות.