ביצוע תוספות בנייה במושכר ללא הסכמת המשכיר

התניות הרלבנטיות בהסכם השכירות קובע סעיף 7(ב) להסכם השכירות (ההדגשה - במקור): השוכרת אינה רשאית לבצע במושכר כל שינויים, שכלולים, הוספות ו/או עבודות בניה במבנה המושכר ולו גם קטנים ביותר, לרבות סיוד ו/או צביעה ו/או קדיחת חורים באריחי ריצוף וציפוי, אלא לאחר קבלת הסכמת המשכיר בכתב שתנתן מראש.

...

אלא שסדרי הדין האזרחי סללו נתיב המונע התנהלות פסולה זו. הטענה אפוא נדחית לגופה ויש בה כדי ללמד על חוסר תום לב של הנתבעת.

הנתבעת תשלם לתובעת אגרת משפט בסך 669 ₪, הוצאות משפט בסך 2,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך 11,700 ₪.

התביעה שכנגד תביעתו הנגדית של הנתבע, וסכומה קרוב ל-301 אלף שקלים, קבְלה על תוספות-בנייה, שלפי הטענה בנו התובעים שלא כדין במושכר; על נזק, שלפי הטענה נותר במושכר עם פינויו בחודש אפריל 2014 ועל הפינוי הזה שנעשה, ללא הסכמתו של הנתבע ובלי לשלם את יתרתם של דמי-השכירות, שבעה חודשים לפני סופה של תקופת-השכירות החוזית.

א. השוכר רשאי לבצע שינויים ותוספות במושכר כפי שימצא לנכון, מבלי לקבל את הסכמתו של המשכיר לכך.

...

"לאור העובדה שבשנים האחרונות הכנסות החברה פחתו באופן משמעותי, באופן שהעמיד בשאלה את כדאיות המשך פעילותה, ולאור דרישת הארנונה בגין המבנה[,] החלטתי להפסיק את פעילות החברה ואת השכירות" – פסקה 27 לתצהירו.

התביעה הנגדית נדחית, על כל ראשיה.

בתוך 30 ימים מיום, שקיבל לידיו פסק-דין זה, ישלם הנתבע לתובעת 1, בעילת-תביעתה, סך של 154,773 ש"ח. בהתחשב בקיומן של שתי תביעות; בתוצאת-ההכרעה בכל אחת מהן; בסכומה הנכון, בהתאם, של האגרה שנדרש לשלם בתביעה העיקרית; במספרם – שלושה – של הדיונים שהתקיימו ובהוראתם של תקנה 153 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 ושל כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס-2000, אני מוסיף ומחייב את הנתבע (התובע שכנגד) לשלם לתובעים (הנתבעים שכנגד), יחד ולחוד, הוצאות-משפט בסך של 5,500 ש"ח וכן שכר-טרחה של עורכת-דין בסך, כולל מע"מ, של 43,400 ש"ח. איחור בתשלומו של איזה מן הסכומים שנפסקו יוסיף לו הפרשי-הצמדה וריבית, לפי החוק האמור, מיום-החיוב אשר נקבע לעיל עד למועד-התשלום בפועל.

עוד טענה הנתבעת כי לאחר שהוסרו תוספות הבנייה הלא חוקיות שבנה יוסף פרי ולאחר שהסכם השכירות הראשי עמו בוטל – שכרה הנתבעת את המושכר מאת המשכירה בהסכם שכירות מיום 28.10.2021 בדמי שכירות של 7,000 ₪ בחודש עבור תקופת השכירות מיום 27.7.2021 עד ליום 26.7.2022.

האחת עבודות הבנייה בנגוד להוראות הסכם השכירות האוסרות ביצוע עבודות בנייה והשנייה שכירות משנה של המושכר לעובדים זרים ללא הסכמה אף זאת בנגוד להוראות הסכם השכירות.

...

סוף דבר הוא כי התביעה מתקבלת במלואה והנני מורה על המשך הליכי ההוצאה לפועל כנגד הנתבעת בתיק הוצאה לפועל 501859-12-21 בגין יתרת השקים המפורטים בבקשת הביצוע שטרם נפרעו, תוך 30 יום ממועד המצאת פסק דין זה לידי הנתבעת ובהעדר תשלום.

הנתבעת תשלם בנוסף לתובעת הוצאות משפט בסך 8,000 ₪ אשר יצטרפו לקרן החוב בתיק ההוצאה לפועל הנ"ל. ניתן היום, ז' ניסן תשפ"ג, 29 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.

" כן נקבע בסעיף 19 לחוזה המשבצת כדלקמן: "א. אסור לחבר האגודה לבנות במשבצת מבנה כלשהוא ו/או תוספת למבנה קיים ללא הסכמת המשכיר מראש ובכתב, תנאי זה בא להוסיף על כל תנאי אחר שעל חבר האגודה למלא לפי חוזה זה.

" טענות התובעת: טוענת התובעת בסעיף 9 לכתב התביעה כי בבקורת שערכה במשק התברר לה כי במועד שאינו ידוע לתובעת הקימו הנתבעים 1 עד 8 ו/א המנוח ו/או הציבו ו/או בנו במשק את המבנים המסומנים בתצלום האויר ובמפת המדידה שצרפו לכתב התביעה כמבנים מס' 6, 8, 10 (בשטח של כ-45 מ"ר), 11, 12, 13, 15, 17 (בשטח של 53 מ"ר) 18 (בשטח של כ- 60 מ"ר), 21 (בשטח של כ- 60 מ"ר) ו- 22 (בשטח של כ- 126 מ"ר), וכן ביצעו תוספת בנייה למבנה מס' 2 בחלק הדרומי שלו, באופן שאינו תואם את תכנית הבניה המאושרת לגביו (להלן-"הבנייה הלא מורשית"), וכי ניתן לראות בבירור כי מבנים 13, 15, 17, 18, 21 ו-22 נמצאים מחוץ לתחום חלקת המגורים של המשק.

...

טענות הנתבעים: טענות הנתבעים 1,3, 6 ו-7: הנתבעים 1, 3, 6 ו-7 טענו בכתב הגנתם שיש לדחות את תביעת התובעת נגדם מהסיבות שיפורטו להלן.

לאור האמור לעיל סבור אני שיש לחייב את הנתבעים בדמי שימוש ראויים בשיעור של 5% מערך המקרקעין לכל שנה ושנה.

לגבי חישוב דמי השימוש הראויים לגבי מבנה 22 סבור אני שהנסיבות האישיות הפרטניות של נתבעים 5 ו-8 מצדיקות לא לכלול בעניינם את הרווח היזמי בחישוב שווי המקרקעין לצורך חישוב דמי השימוש הראויים.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: מאחר ומבנים 17, 18 ו-21 נהרסו, אין צורך ליתן לגביהם כל צו שהוא; על הנתבעים 1, 3, 6 ו-7 להרוס את המבנים המפורטים במפת המדידה של המודד שלמה חי שצורפה לחוות דעתו מיום 8.7.2020 (למעט מבנה מס' 22 בו מתגוררים הנתבעים 5 ו-8) ונאסר עליהם ועל כל הבאים מכוחם לעשות בהם כל שימוש חורג ושאינו מותר על פי חוזה המשבצת שבין המושב לבין רמ"י. על מנת לאפשר לנתבעים 1, 3, 6 ו-7 לפעול להסדרת המבנים בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה וברמ"י (תוך התחשבות בתגובות האיטיות של גופים אלו) ולאור ההיתכנות להסדרת שימושים אלו בשינויים שפורטו בעדות מר יוסי אזולאי, ייכנסו צו ההריסה וצו איסור השימוש לתוקף ביום 15.8.2024; על הנתבעים 1, 5 ו-8 להרוס את מבנה 22 המפורט במפת המדידה של המודד שלמה חי שצורפה לחוות דעתו מיום 8.7.2020 ונאסר עליהם ועל כל הבאים מכוחם לעשות בו כל שימוש חורג ושאינו מותר על פי חוזה המשבצת שבין המושב לבין רמ"י. לאור מצבם הכלכלי הקשה של הנתבעים 5 ו-8 ולאור מצבה הרפואי של הנתבעת 8 ועל מנת שהנתבעים 5 ו-8 ימצאו מקום מגורים אחר, לרבות פנייה לגורמים המתאימים בבקשה לקבלת דירה למגורים מהדיור הציבורי, יכנסו צו ההריסה וצו איסור השימוש לתוקף ביום 7.8.2025; על הנתבעים 1 ו-3, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הסך 23,329 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (26.5.2019) ועד ליום התשלום בפועל; בנוסף, על הנתבעים 1, 3, 6 ו-7, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הסך 123,648 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (26.5.2019) ועד ליום התשלום בפועל; בנוסף, על הנתבעים 1, 5 ו-8 לשלם לתובעת את הסך 84,922 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (26.5.2019) ועד ליום התשלום בפועל; על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

המשיבים הוסיפו וטענו בין היתר, שמלבד העובדה שהמערער נימנע מלשלם את דמי השכירות אשר התחייב לשלם, הוא הפר תנאי הקבוע בהסכם בין הצדדים משנת 2012, בכך שביצע את עבודות הבנייה בחנות, ללא היתר בנייה וללא הסכמת המשיבים.

המשיבים הפנו להצהרותיו של המערער בהסכם מיום 02.01.2012, ללא כל כפיה כי למשיבים לא הייתה ידיעה אודות הבנייה שבוצעה בחנות, וכן להסכמות לפיהן המערער הוא שידאג להוצאת היתר בנייה לעבודה שבוצעה שלא כדין ולאחר מכן ובתום תקופת השכירות תוספת זו תעמוד לרשות המשיבים.

...

אסף זגורי, שופט השופט ע' טאהא: מסכים לתוצאה אליה הגיע חברי כב' השופט זגורי, שיש לדחות את הערעור למעט בסוגיית חיוב המערער בסכום העולה על סכום התביעה שבגינו שולמה אגרה.

חברי פרס יריעה רחבה בכל הנוגע לאפשרות הגשת תביעה כספית בגין חיוב עתידי שלא התגבש, והגיע למסקנה כי קביעת בית המשפט קמא בעניין זה מיטיבה עם המערער ועל כן, אין להתערב בה. נדמה לי כי הקביעה שפסק דינו של בית המשפט קמא מיטיב עם המערער מוקשית היא שעה שהוא מטיל עליו חיוב כספי בסכום של מאות אלפי שקלים.

על אף האמור, מסכים אני עם חברי כי דין טענות המערער להידחות אף בעניין זה. מעיון בכתב התביעה שכנגד עולה, כי המשיב תבע דמי שימוש ראויים לתקופה מתום תקופת השכירות ועד פינוי הנכס.