ביטול שטר משכנתא בעקבות פגם בכריתה

למעלה מן הצורך אציין, כי אני סבור (כמו ב"כ המבקשת) כי בעניינינו מתקיימות בנוסף גם מספר עילות מפרק ב' לחוק החוזים, תשל"ג-1973, שעניינו בבטול חוזה בשל פגם בכריתתו ואשר גם מכוחן רשאית המבקשת לבטל הן את הסכם ההלוואה והן את שטר המשכנתא מכוחו.

...

סעד בהסתמך על כוחם המצטבר של השיקולים דלעיל, יש לקבל את תביעתה של המבקשת.

אני מורה לרשם המקרקעין חולון למחוק את המשכנתא שנרשמה לזכות המשיב על זכויותיו בדירה ברח' קורקידי 2 תל-אביב יפו הידועה בגוש 6993 חלקה 72 תת חלקה 5.

אני מחייב את המשיב לשלם למבקשת את הוצאות המשפט (לרבות אגרות תביעה והוצאות הקלטת הפרוטוקול ותמלולו) בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום הוצאתו בפועל של כל פריט ועד לפרעון המלא בפועל, וכן, בנוסף שכ"ט עו"ד בסך 50000 (חמישים אלף) ₪, להיום.

לטענתו דין ההסכם בטלות בשל היותו בלתי חוקי עקב היותו נגוע בגזל, עושק, מירמה וחוסר תום לב. כמו כן טען המבקש כי ייפוי הכוח עליו חתם פגום ועל כן אין מקום לממש באמצעותו את המשכנתא והשיג אף על אופן חתימת ייפוי הכוח על ידי ויינשטיין.

ניתן להניח כי המבקש לא עשה כן משום שחוזה שמבוטל עקב פגם בכריתתו, מקים חובת השבה (סעיף 21 לחוק החוזים) וכל תכליתו של הליך זה היא למנוע השבת ההלוואה על ידי המבקש.

אינני מקבלת אף את טענת המבקש כי אין בידי ויינשטיין ייפוי כוח למימוש המשכנתא משום שעו"ד מלניק חתם בשמו על שטר המשכנתא על סמך ייפוי כוח רגיל עליו חתם ויינשטיין.

...

כפי שציינתי לעיל, אני סבורה כי המבקש הבין את מעשיו ועל כן לא מצאתי לנכון לקבוע כי ההסכם בטל או כי יש לבטלו.

עם זאת, אני סבורה כי אין מקום לפסוק בהליך זה שכר טרחת עו"ד או הוצאות לעו"ד מלניק, באשר התנהלותו בהחלט ראויה לביקורת.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי אני דוחה את הבקשה לסעד הצהרתי כפי שהתבקש.

(ג) (1) הוראות סעיף זה יחולו גם על ביצועה של משכנתה, או מימוש של מישכון; (2) על אף האמור בפיסקה (1), פורש בשטר המשכנתה או בהסכם המישכון שהסידור החלוף שיועמד לרשות החייב יהיה בהתאם להוראות סעיף קטן זה ולא בהתאם להוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב), והוסברה לחייב משמעות הדבר בשפה ברורה המובנת לו, יחולו לעניין העמדת הסידור החלוף הוראות אלה: (א) שווי הסידור החלוף יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באיזור מגוריו התואמת את צורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו למשך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים; ואולם רשם ההוצאה לפועל רשאי להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה ארוכה מהתקופה האמורה אם סבר שקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת; (ב) שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף קטן זה, ובין השאר, לעניין התאמתה של דירת מגורים לצורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו ולעניין הדרך והמועד לבצוע התשלומים בעבור הסידור החלוף.

הלכה זו, שכאמור נקבעה לפני תיקון 29 לחוק ההוצל"פ בשנת 2008, הביאה לשינוי במעשה החקיקה, בכך שבוטלה האפשרות שהיתה קבועה קודם לתיקון בסעיף 38(ג) לחוק ההוצל"פ להתנות באופן גורף על זכויות החייב ובני משפחתו לפי סעיף 38 לחוק ההוצל"פ, תוך קביעת "קוגנטיות חלקית". זאת בהכרה באפשרות להתנות על הקף הסידור החלוף, בתנאי שהויתור עומד בתנאי הקבוע בסעיף 38(ג)(2) לפיו משמעות הוויתור "הובהרה לחייב בשפה ברורה המובנת לו", ובמקרה כזה ה"סידור החלוף" המינימלי, שביחס אליו למעשה לא קיימת עוד אפשרות להתנייה, יעמוד על המפורט בסעיף 38(ג)(2) הנ"ל. (ראה: ע"א 9120/09 בנק לאומי למשכנתאות נ' פלקסר (15.9.11)(להלן: "פרשת פלקסר").

לסיכום תביעת המבקשת למתן סעד הצהרתי לפיו הסכם הפשרה בטל מחמת פגמים בכריתתו נדחית, אולם זאת בכפוף לקביעתי כי אין בהסכם הפשרה ויתור על המבקשת על זכויותיה לפי סעיף 38 לחוק ההוצל"פ. נוכח תוצאה זו והתרשמותי, בעיקר נוכח האמור בסעיף 10 לסיכומים המשלימים של המשיבים המשלימים כי אילו מיקדה המבקשת את טענותיה, מלכתחילה, בתחולת סעיף 38 לחוק ההוצל"פ יתכן וניתן היה לייתר הליך זה, אני מחייבת את המבקשת בהוצאות המשיבים בסך של 10,000 ₪.

...

בניגוד לטענת המבקשת אני סבורה כי אכן היה שיהוי בהגשת התביעה או בנקיטת צעד כלשהו ביחס לטענותיה להיות ההסכם מקפח אותה, והסברה לכך שנדרש לה זמן עד שאזרה את הכוחות לנקוט בהליך כלשהו (עמ' 3 שורות 1-3) אינם נימוק משכנע ולכך התיחסתי גם בהקשר של העדר זמן סביר בין מועד גילוי עילת הביטול ועד להגשת התביעה.

אלא שגם בכך אין כדי להביא לסילוק התובענה על הסף מחמת התנהגות שלא בתום לב ושימוש לרעה בהליכי משפט, נקבע בפסיקה כי על דרך הכלל: "לא יסרב בית-המשפט להידרש להליך שהוגש בפניו מן הטעם של שימוש לרעה בהליכי משפט, ויעדיף מתן סעדים אחרים...רק בהתקיים נסיבות חריגות ויוצאות דופן, כגון ניצול לרעה בוטה של ההליך השיפוטי, זלזול חמור בהליכי המשפט או ניסיון זדוני להכשלתם, עשוי בית המשפט לבוא למסקנה כי יש לסלק על הסף את ההליך שהוגש בפניו וזאת בגין חוסר תום-לב קיצוני של בעל-הדין שהגישו" (בש"א 6479/06 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' משה שנפ, 15.1.2007).

לסיכום תביעת המבקשת למתן סעד הצהרתי לפיו הסכם הפשרה בטל מחמת פגמים בכריתתו נדחית, אולם זאת בכפוף לקביעתי כי אין בהסכם הפשרה ויתור על המבקשת על זכויותיה לפי סעיף 38 לחוק ההוצל"פ. נוכח תוצאה זו והתרשמותי, בעיקר נוכח האמור בסעיף 10 לסיכומים המשלימים של המשיבים המשלימים כי אילו מיקדה המבקשת את טענותיה, מלכתחילה, בתחולת סעיף 38 לחוק ההוצל"פ יתכן וניתן היה לייתר הליך זה, אני מחייבת את המבקשת בהוצאות המשיבים בסך של 10,000 ₪.

והינה פלא על כל פלא, הנתבע לא תוקף את חוקיות המכתב האמור! הוא הדין לעניין חוזה המכר ושטר המשכנתא!! חמישית, אכן זכות הביטול המוקנית לצד לחוזה שרצונו נפגע, לפי פרק ב' לחוק החוזים, נובעת מעיקרון חופש-החוזים.

ביטול חוזה בשל פגם בכריתתו תלוי ברצונו של הצד לחוזה שרצונו נפגע.

...

העסקה במקרקעין דנן לא יצאה לפועל, היות ורוחמה לא חתמה, בסופו של דבר, על חוזה המכר (להלן: "חוזה המכר").

מהתם להכא אפתח ואומר, כי לאחר שהפכתי, חזרתי והפכתי, בראיות הצדדים ולאחר שעיינתי, עיין היטב, בכתבי הסיכומים ובשים לב לדין שלעניין, החרות וההלכתי, מסקנתי היא, כי התובע הוכיח כדין את עילת התביעה.

התוצאה התוצאה היא, אפוא, כי אני נעתר לתביעה ומחייב בזה את הנתבע לשלם לתובע כדלקמן: סכום התביעה בסך של 452,524 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מיום הגשת התביעה, ביום 3.1.2012 ,ועד התשלום המלא בפועל.

כתוצאה מכך הבנק המלווה דרש את חתימתו של מר אלבז באופן אישי על מיסמכי המשכנתא, ומר אלבז עמד על כך שחברת רייך שחר תשפר את תנאיו ודרש שתחתום מולו על הסכם שבו יבטיח שיוכל לקבל ממנה תמורה מופקעת לדירתו וכל זמן שחברת רייך שחר לא הסכימה לתנאיו מר אלבז לא הסכים לחתום על שטרי המשכנתא והסב לה נזקים כבדים, כאשר בלית ברירה ולשם הקטנת הנזק היא חתמה מולו על ההסכם שדרש.

בנסיבות העניין, דוחה הסעד לביטול הסכם המכר הדחוי מחמת פגמים בכריתתו; אך מקבל הטענה לחוסר תום ליבו של מר אלבז במהלך המשא ומתן וניצול מצוקתה בזמן אמת, ובכך מתקבלים הסעדים לנזקים הכספיים אשר נגרמו לחברת רייך שחר, כאמור לעיל וכמפורט להלן בסיכום הביניים.

...

טענת חברת רייך שחר באשר לביטול הסכם המכר הדחוי מחמת פגמים בכריתתו בסעיף 42 לסיכומי חברת רייך שחר, נעתר הסעד לביטול הסכם המכר הדחוי מחמת פגמים בכריתתו עת נחתם בכפייה ועושק.

אי משיכת דמי ניהול בעקבות העיכוב במועד ההריסה כפי שעמדתי על כך לעיל, דוחה טענה זו. סוף דבר בשים לב לסעיף 18 לפסק הדין חברת רייך שחר תשלם לתובע סך של 4,000 ₪ תוך 30 יום מהיום וזאת בצירוף הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

נעתר לתביעתו של אלבז באשר לפיצול סעדים בעבור דמי השכירות המגיעים לו עד לקבלת החזקה על הדירה החדשה - בגובה של 4,000 ₪ לחודש וזאת עד למסירת החזקה על הדירה החדשה כמפורט לעיל.