ביטול שומת היטל השבחה על נכס לא חוקית

בתחילת שנת 2015 גילה המערער כי רובץ על הנכס היטל השבחה, המבוסס על הערכת שומה של שמאי המקרקעין מר עדי נאור, אשר הוכנה לבקשת המשיבה (מע/8 לתיק המוצגים מטעם המערער), אשר התאריך הקובע בהתייחס לשומה זו הוא 20.9.2000, 15 יום לאחר מועד אישור תכנית הר/1839.

לפיכך יש לבטל את שומת היטל ההשבחה של המשיבה, המנוגד לקביעות בית המשפט בהמרצת הפתיחה.

בקביעתה זו התבססה ועדת הערר על הנאמר בעע"מ 5295/06 הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז מרכז נ' שאמה שיווק ואחסון גידולים חקלאיים בע"מ (פורסם בנבו, 4.2.2013): "בפסק-הדין השני נדחתה עתירה של המשיבה נגד החלטה של המערערת (בשני הערעורים) לדחות בקשה למתן היתר לשימוש חורג כאמור. בית המשפט דחה את העתירה מן הטעם שהמערערת צדקה באחד מן השיקולים שהביאו אותה לדחייתה של הבקשה. מדובר בכך שהמשיבה ביצעה בנייה בסטייה מהיתר וכי הבנייה הבלתי חוקית טרם נהרסה. יחד עם זאת, בפסק-הדין נידחו טענות שונות אחרות של המערערת. מאחר שהמערערת זכתה בדין, שהרי העתירה של המשיבה נדחתה, לא קמה למערערת זכות ערעור (ע"א 140/56 מוגרבי נ' ורדימון, פ"ד יא 1242 (1957); ע"א 6138/93 האירגון למימוש האמנה על בטחון סוצאלי נ' אברהמי, פ"ד נ(1) 441, 447-446 (1996)).  בהעדר זכות ערעור אף אין תוקף לקביעות שונות של בית המשפט לענינים מנהליים, אשר עליהם קובלת המערערת (שם). לא ייתכן לקבוע שאין זכות ערעור ובעת ובעונה אחת לקבל שהקביעות בפסק-הדין שלא ניתן לערער עליו מחייבות את מי שאינו רשאי לערער" לפיכך, אין ממש בטענת ההשתק של המערער, שכן ההשתק חל עליו בלבד בהיותו זה שקמה לו זכות העירעור.

חוות הדעת מבררות שאלות שונות הנבחנות בנקודות זמן שונות, ולכן על אף שהמדובר באותו הנכס אין לראותם כמסמכים סותרים.

...

לא מקובלת עלי טענת המערער, לפיה רק ממצאים שהינם לחובת הזוכה בהליך מסוים אינם כובלים אותו בהעדר זכות הערעור.

איני רואה להתערב בהחלטת ועדת הערר, ובמובן זה העתירה נדחית.

סוף דבר – הערעור נדחה.

לאחר תשלום היטל ההשבחה עפ"י השומה המתוקנת הועברו הזכויות בנכס על שם התובע.

הסבתי את תשומת לבם בנושא הזה, שכרתי את שירותיו של שמאי שנקרא בועז הלפרין, שבדק את העניין וניגש לגברת לריסה ולריסה בדקה את העניין והיא ראתה לנכון שבאמת יש בעיה של מיגבלת קו ביניין לפי מה שהם אמרו, ואז ביטלו לי את השומה הזאת, ואחרי שעברתי את המהלך הזה הגישו לי ערר, שבערר עוד הפעם, עוד הפעם, אחרי זאת אומרת סליחה, הגשנו, רגע איך זה היה סליחה כבר אני כבר, לא, היה פה את הנושא של השומה הזאתי, הם ביטלו אותה, נתנו לי לשלם רק 40 אלף שקל ולפי חוק לתיכנון ובנייה אפשר לבטל שומה רק כאשר המועצה יודעת שהיא עשתה טעות, אחרת אי אפשר לבטל את השומה, זה רק צריכה לעבור לשמאות מכריעה, ואז לאחר מכן, מכרתי חלק מהנכס והם בנתיים קידמו לי תוכנית, ואז הם דרשו ממני היטל השבחה בגובה של 2 מיליון שקל בגין, בגין קו הבנייה של ה.ר 2093 א'.

...

הוא הדין בטענה לאובדן פטור מ"מס שבח" - טענה הנדחית על ידי.

סוף דבר אני דוחה את התביעה.

בהתחשב בהליכים שהתנהלו בין הצדדים במהלך השנים כמתואר בפסק הדין ובהוצאות שנגרמו לתובע בהליכים אלו, אני מחליט שלא לפסוק הוצאות בהליך שהתנהל בפני, הגם שהתביעה נדחתה.

  סעיף 5 לחוק קובע באילו עניינים מינהליים ידון בית המשפט לעניינים מנהליים: "(1) עתירה נגד החלטה של רשות או של גוף המנוי בתוספת הראשונה בעיניין המנוי בתוספת הראשונה ולמעט עתירה שהסעד העקרי המבוקש בה ענינו התקנת תקנות, לרבות ביטול תקנות, הכרזה על בטלותן או מתן צו להתקין תקנות (להלן – עתירה מינהלית)".   נושא הארנונה נימנה בסעיף 1 לתוספת הראשונה לחוק: "(א) ארנונות – עניני ארנונה לפי כל דין, למעט החלטות שר הפנים, שר האוצר או שניהם יחד".   ברע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עריית נצרת עילית (20.06.10) נקבע, כי "בית המשפט המוסמך כיום לידון בעינייני ארנונה הוא בית המשפט לענינים מנהליים, במסגרת עתירה מינהלית או ערעור מנהלי...".   ר' גם הוראות חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו – 1976 והוראות סעיף 6 לחוק.

בדומה נקבע ב - ה"פ (ת"א-יפו) 1038/01 רפי כהן חברה לבנין נ' הוועדה לתיכנון ובניה כפר סבא, תק-מח 2002 (2), 508, עמ' 509 מפי כב' השופט נ' ישעיה: "המחוקק קבע מסלול ייחודי וספציפי לערעור או לתקיפת שומת היטל השבחה שהוטל על הנכס כמפורט בס' 14(ג) הנ"ל... לשונו של ס' 14(ג) ברורה וחד משמעית ... 

...

לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים בבקשה, בתגובה ובתשובה, שוכנעתי כי דין הבקשה להתקבל וכי לפיכך דינה של המרצת הפתיחה בכותרת לדחייה על הסף, ואלו נימוקיי: עפ"י לשונה של המרצת הפתיחה, התבקש בית המשפט ליתן סעד הצהרתי, לפיו המשיבה (היא המבקשת בבקשה שלפניי, להלן ולשם הנוחות תיקרא: "העירייה") הפרה שני הסכמים משנת 2008 ו – 2009 שנכרתו בינה לבין המבקשים (המשיבים בבקשה שלפניי, שיקראו להלן ולשם הנוחות: "ישר"), בגין תשלומי ארנונה ו/או חיובי מים ששולמו ע"י ישר עבור חברת ש.י.ישר קבלנים (1989) בע"מ, בהתייחס לחיובים שנדרשו לשנת 2004.

ואולם, במקרה דנן, בהינתן משקלם המצטבר של הנימוקים המפורטים לעיל, ובראשם העדר סמכות עניינית וקיומו של מעשה בית דין, אני קובעת כי התקיימו תנאיה של תקנה 43 לתקנות סדר הדין האזרחי וכי עסקינן במקרה המצדיק שימוש בסמכותי להורות על סילוק התביעה על הסף, על דרך דחייתה.

אשר על כן, התובענה נדחית.

כנגזרת מהחלטתי זו, אני דוחה את בקשת ישר מיום 02.06.21 לחיוב העיריה בהוצאות וכמובן דוחה את בקשתם, מיום 30.03.21, למתן פסק דין בהעדר הגנה כנגדה.

אין מחלוקת כי המבקש שילם למשיבה סך של 300 דולר בצרוף מע"מ בד בבד עם החתימה על הזמנת העבודה והתחייב לשלם את היתרה לפי שעות העבודה במכפלה של 150 דולר לשעה בצרוף מע"מ. אין מחלוקת כי מהות השירותים שהוזמנו היה ביצוע שומה נגדית להיטל השבחה שהוטל על נכס מקרקעין של המבקש בקרית קריניצי ברמת גן לצורך הפחתת שיעור היטל ההשבחה כפי שנקבע על ידי העיריה.

עוד הסתבר במהלך חקירת המבקש כי הוזמן להגיע למשרדי המשיבה על מנת לבדוק את יומני העבודה והוא לא עשה כן. דיון והכרעה: עיינתי במסמכים שצרפה המשיבה לכתב התביעה ומצאתי כי יש לדחות את טענת המבקש לפיה ההיתחייבות לתשלום ביטלה את התחייבות המבקש לפי הזמנת העבודה.

אומנם נוסח האמור בסעיף 5(ג) הוא בלשון רבים ומתייחס באופן מפליא גם להוראות הזמנת העבודה וגם להוראות ההיתחייבות לתשלום יחדיו ללא הפרדה, אך לא הוסבר מדוע גם הזמנת העבודה היא בלתי חוקית ונראה כי האמור שם השתרבב ללא קשר לרישא של הסעיף המנוסח כטענות כלפי מיסמך ההיתחייבות לתשלום בלבד.

...

אין כל פירוט מדוע וכיצד הגיע ב"כ המבקש למסקנה זו. דהיינו, המבקש לא הביא את דו"ח השעות ומסמכי השמאות לשמאי אחר או כל גורם מומחה אחר על מנת לתמוך את טענת חוסר הסבירות מטעמו ולא הביא כל גרסה מהו תחשיב שעות העבודה הסביר לדעתו.

מאין שואב המבקש ובא כוחו את דעתו זו ועל מה היא מבוססת? אין לכך כל רמז בהתנגדות ובתצהיר התומך בה. סוף דבר הוא כי דין ההתנגדות להידחות בהעדר עילת הגנה הראויה לבירור.

המבקש ישלם למשיבה הוצאות הדיון בבקשה בסך 2,500 ₪ וזאת בהתחשב במספר הדיונים שנדרש ובהפחתת שיעורו נוכח הצורך בתיקון כתב התביעה וההתנגדות.

מר אושרי שלומי המועסק במחלקת שומת ארנונה אצל התובעת, הצהיר כי הנתבע נרשם כמחזיק יחיד של הנכס נוכח מינויו כמנהל העזבון בעקבות בקשתו לפטור מנכס ריק.

צורף גם נסח מקרקעין (נספח 7 בכתב ההגנה) המעיד על ביטול רישום יורשי המנוחים ביום 5.4.2017, בכלל זה הנתבע, כאשר ביום 6.6.2018 בוטל גם רישום הרוכש כבעלים בנכס ורישום המחזיקים החדשים כבעלים בנכס.

הבקשות למתן תעודות כאמור מעידות על מכר זכויות מלא של הבניין לרוכש ומבלי להותיר אצל הנתבע ואחיו שום זכות שהיא כעולה אף מהסכם המכר שהוגש לתובעת כבר בשנת 2016 ועל פיו ביצעה התובעת הערכת שמאי לצורך חיוב בהיטל השבחה מלא על הנכס בשלמותו.

...

מעדות הנתבע לא ניתן היה להסיק כל מסקנה עובדתית בעניין זה ולא הוצגה כל ראיה אחרת.

בנסיבות העניין, תשלם התובעת לנתבע הוצאות משפט בסך 5,000 ₪.

התביעה כנגד צד ג' נדחית מאחר והנתבע לא חויב לשלם ארנונה בגין התקופה בה החזיק צד ג' בנכס.