ביטול רישום זכות בעלות על פי שלושה שטרי מכר

השתלשלות ההליך שלפניי: על פי הנטען בתביעה שלפניי, מצב רישום הזכויות בפועל נותר כפי שהיה, עד תחילת שנת 2018, עת שקל התובע למכור את זכויותיו, ולצורך כך פנה לבא-כוחו לפעול להשלמת רישום הזכויות על שמו.

באשר לזכויות בני הזוג המנוחים בחלקה 40, גוש 11519 שנמכרו, לפי מכתבו, של עו"ד מיכלין מיום 26.3.1984 לה"ה כוכבי, הרי שזכויות אלו נרשמו ע"ש אדמה ביום 29.3.2000 מכוח שטר 10865/2000/1, ובו-ביום הועברו ע"ש כוכבי אסתר ומנשה מכוח שטר 10856/2000/2.

הנתבעות טענו בסיכומיהן כי אין בתהליך החייאת אדמה כדי לסייע לתובע הואיל והחברה נמחקה וחוסלה בשנת 1997, כאשר, לפי פקודת החברות, חברה "עוברת מן העולם" שלושה חודשים לאחר מחיקתה, היא אינה אישיות משפטית כשרה לחובות וזכויות, ואין לה עוד בעלי מניות או אורגאנים היכולים לבצע פעולות משפטיות בשמה.

אולם התנאי לכך הוא שזכותו של הזר תלויה בתוקפו או בטלותו של ההסכם (למשל ערב או בעל זכות על פי עסקה נוגדת וכיו״ב).

...

ב"כ התובע ביקש בסיכומיו שאם בית המשפט יגיע למסקנה כי קיים ספק באותנטיות ובכשירות המסמכים הרלוונטיים לעסקאות המכר, יפרט את הבסיס לקביעתו "תוך הצבעה על האדם האשם לגישתו בכך". ואולם, הדבר אינו נחוץ, אינו נדרש להכרעתי, חורג מן הסמכויות שניתנו לי במסגרת הליך זה, ואף עשוי להסב עיוות דין למי מן הגורמים שהיו מעורבים בעסקאות, שאינם צד להליך, ושלא ניתנה לו הזכות להשמיע את גרסתו וטיעוניו ביחס להתרחשות.

סוף דבר, משלא שוכנעתי באמיתותה של העסקה בין בני הזוג המנוחים לאדמה אני מורה על דחיית התביעה.

התובע ישלם לנתבעות 2-1 שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

על פי נסח הרישום ההסטורי, התובע מכר את מלוא זכויותיו בחלקה לצד שלישי- מר אלכס יאיר באראט ביום 18.11.11.

התובע סבור, כי מכירת יתרת המיגרש לצד שלישי לא רלוואנטית מאחר ויתרת המיגרש שנותרה לאחר שתי ההפקעות היא קניינו של התובע והוא רשאי לעשות בה כרצונו ואין במכירה כדי לבטל רטרואקטיבית את הגנת היתרה שהתגבשה בהפקעה הראשונה וללא קשר להשבחה במסגרת ההפקעה השנייה.

סבג טען בתצהירו, כי לפי נסח רישום הזכויות ההסטורי במועד ההפקעה בשנת 98 התובע היה הבעלים הרשום של מחצית הזכויות במקרקעין בלבד והגב' רותי שטרית הבעלים הרשום של המחצית הנותרת (סעיף 4 לתצהיר).

רק בחלוף למעלה משלוש שנים ממועד הגשת התביעה הוא המציא את חוזה הגירושים ובסיכומיו טען לראשונה לזכות מכללא להכנס בנעלי גרושתו גם לעניין זכותה לפצויי הפקעה וגם לעניין תחולה הגנת היתרה.

...

טענות הנתבעת בתמצית דין התביעה להידחות על הסף בשל השיהוי הניכר בו הוגשה.

ברי, כי אין לאפשר לתובע עריכת מקצה שיפורים בשלב האמור ולאחר שהתברר, כי למעשה אין פערים משמעותיים בין חוות הדעת שהגישו הצדדים.

בעניין זה מקובלת עליי עמדת התובע.

בית המשפט העליון הגיע למסקנה, כי במקרה שנדון לפניו, הזכות לקבל פיצוי בגין ההפקעה הייתה מלכתחילה זכותו של המוכר.

עסקינן בתביעה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו, המנוח אחמד טאהא מוחמד מוסטפא (להלן: "המנוח") איננו נפקד, ומשכך דין העסקה שעשו הנתבעים במקרקעין שהיו בבעלותו – להתבטל, והתובע זכאי לפצוי בגין זכויות אביו המנוח במקרקעין שהוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים.

ביום 28.6.1983 הוקנו זכויותיו של המנוח במקרקעין לנתבע 1, האפוטרופוס לנכסי נפקדים ("האנ"נ"), וזה מכר אותן לנתבעת 2, רשות הפיתוח (ראו: נסחי רישום הסטוריים של שתי החלקות ושטר מכר – נספחים א1 ו- א2 לתצהירה של גב' אורית סבן-דרור מטעם הנתבעים).

עם ביטול האפשרות לקבל פיצוי בקרקע הוציאה רמ"י הוראת מעבר לפיה מי שנוהל עמו מו"מ בשלוש השנים שקדמו ליום 13.2.2008, ובמסגרת המו"מ קיבל הצעה בכתב לפצוי בקרקע מסוימת ייחשב כמי שהסתמך או ציפה לקבל פיצוי על-פי הנוהל הישן והיועץ המשפטי במחוז יוכל להחליט בעיניינו אם לאשר מתן פיצוי על בסיס הוראות הנוהל לפני תקונו.

(1) למכור את הנכס או להעביר באופן אחר את זכות הבעלות עליו; אולם אם תוקם רשות פיתוח על פי חוק של הכנסת, מותר יהא לאפוטרופוס למכור את הנכס לאותה רשות פיתוח, במחיר שאינו פחות משוויו הרישמי של הנכס".

...

מלשונו הברורה של הסכם הפשרה, אין בידי להיעתר לבקשתם (החלופית) של הנתבעים לפצות את התובע בהתאם לחוק ולא בהתאם לנוהל (שהיה קיים בשנת 1998 או היום).

אין בידי לקבל את טענת התובע לפיצויו בהתאם לנוהל שהיה קיים בשנת 1998 ואינו בתוקף משנת 2008.

על הצדדים לפעול לקיומו של פסק הדין שניתן בת"א 750/95 כאשר הפיצוי ייקבע בהתאם לנוהלי המינהל הקיימים היום, לאחר ניהול מו"מ ביניהם, ובכפוף לאישור הגורמים המוסמכים ברמ"י. סוף דבר הצדדים יפעלו בהתאם להסכמות שהתגבשו ביניהם בהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין בת"א 750/95, כאשר הפיצוי ייקבע בהתאם לנוהלי המינהל הקיימים היום, לאחר ניהול מו"מ ביניהם, ובכפוף לאישור הגורמים המוסמכים ברמ"י. הנתבעים ישלמו לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד סכום כולל בסך 15,000 תוך 45 יום מהיום, אחרת יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

על פי התעודה, הנתבע 1 נרשם כבעל הזכויות בחלקה 21 בתאריך 2.7.02, אך לא צורף הסכם מכר לשטר העסקה, וצוין כי אין חובה לצרף שטר עסקה.

כפועל יוצא, טען הנתבע, הזכויות במחובר אשר חרב מכל סיבה, בטלות ואין לבעליהם כל חלק במקרקעין אליהם היה מחובר המבנה, אף אם עדיין קיים על שמם רישום בפנקסי המקרקעין (ע"א 218/60 חג'אר נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים).

הטענה כי הנכס משתרע על פני הקומה העליונה בשלמות מאחר וצוין בתאור הנכס כי שלושת החדרים, המרפסת והמטבח ממוקמים מעל לקומת הקרקע, היא טענה נעדרת אחיזה עובדתית ומשפטית ואסביר; על פי נסח המקרקעין, שטח חלקה 21 הוא 106 מ"ר. כך, גם על פי חוות הדעת מטעם הצדדים שציינו כי אחוז הבניה הוא 100% בשטח של 106 מ"ר. אלא מאי? על פי הסכם המכר המותנה, התובעת רכשה בסה"כ 67 מ"ר מאת אברהם דהן, הכוללים 2/3 מהזכויות במחובר 1 בחלקה 21, ו-2/3 מהזכויות בחלקה 42 הסמוכה.

...

מכאן, שהטענה שהתובע הקים את המבנה על המרפסת של המחובר בקומה העליונה איננה נכונה ודינה להידחות על הסף.

משהתובעת לא הוכיחה את בעלותה במבנה החדש הרי שהיא לא צלחה את המשוכה הראשונה להוכחת תביעתה לסילוק יד הנתבעים ועל כן, דין התביעה להידחות.

סוף דבר: אני דוחה את התביעה.

התובע טען שאישתו גב' אמאל כראם רכשה מ**** חיים 3500/27253 חלקים במקרקעין, וביום 19.12.96 נרשמה הערת אזהרה על כך. התובע לא רשם הערת אזהרה על זכויות הנתבע 1 על פי ההסכם מיום 24.3.01, משום שלטענתו במועד הרכישה הנתבע 1 לא היה רשום כבעלים אלא כזכאי לפי הערת אזהרה בלבד.

התובע תבע בתביעתו הצהרה שהוא זכאי להרשם כבעל הזכויות ב-3562/27253 חלקים בחלקה 9 בגוש 10264 על פי עסקת המכר מיום 24.3.01, כולל 1800/27253 חלקים שהועברו לבעלות הנתבע 3, להורות על ביטול הערת האזהרה הפיקטיבית הרשומה לטובת הנתבעת 2, להצהיר שההסכם בין הנתבע 1 לנתבע 3 מיום 6.10.16 הוא הסכם פקטבי למראית עין, ולפסוק לתובע פיצויים על מלוא נזקיו.

בנגוד לטענת התובע בסיכומיו, עו"ד נסאר לא העידה בעמ' 82 לתמליל שהתאריך 3.11.09 הוא תאריך אמיתי, אלא "יכול להיות ואני אומרת את זה לא מזכרון אלא כהיכרות שלי עם עצמי...יכול להיות שבאתי ועשינו עוד פגישה וחתמנו על שטרי המכר... באותו זמן 3/11 אני הייתי בדיוק אחרי ירח דבש... עוד פעם אני לא זוכרת זה לפני 13 שנה...אני יכולה לאמת משהוא אחד אחרי 13 שנה זה כן החתימה שלי אני כן נפגשתי עם מר רמזי וכן דובר על ביטול העיקול כדי לסיים את הרישום, זה שלושת הדברים שאני זוכרת יותר מזה לצערי אני לא יכולה לעזור". "יכול להיות" אינה עדות שכך היה, ובסופו של דבר היא יכולה לאמת רק 3 דברים – חתימתה, פגישה עם הנתבע 1 ורצון לבטל עיקול.

...

על כן, אני מורה לרשום בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה על החלקים שנותרו בבעלות רמזי אבו חמד, שהם 1762/27253 חלקים בחלקה 9 בגוש 10264 לטובת התובע סוהיל כראם ת"ז 05255607.

במקביל, אני מורה להמציא לרשות המסים את העתק פסק הדין, על מנת שיקבעו את שווי המקרקעין לצורך גביית המסים המתאימים.

התובע ישלם לנתבע 3 הוצאות משפט בהתחשב בשווי המקרקעין, בעבודה שנדרשה ובתעריף המינימלי של לשכת עורכי הדין, בסך 35,100 ₪.