ביטול צו מניעה המגביל רישום מקרקעין

ככול שהמידע המבוקש מתייחס לעניין הגורע באופן ניכר מן הציפיות הסבירות של הצד שכנגד בעיסקה, כך גוברת – ככלל – הנטייה להטיל חובת גילוי (השוו: פרשת סאסי, פסקה 12; פרידמן וכהן, בעמ' 817-816, 822; דוגמא לכך ניתן למצוא, בין היתר בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359, 361 (1993), וכן בע"א 9019/99 קינסטלינגר נ' אליה, פ"ד נה(3) 542, 546-545 (2001 הפרת חובת הגילוי לפי סעיף 12 נוסף על עילת הביטול הקבועה בסעיף 15, עשוי נטל הגילוי לבוא לידי ביטוי גם במסגרתו של סעיף 12 לחוק.

המוכרים הסתירו שתכניות שהגישו לבניה על הגג ולקבלת היתר נדחו על ידי הועדה המקומית, וכי דיירים אחרים בבנין נקטו בהליך משפטי נגדם שהתנהל בפני המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, כאשר ביום 8.2.15 ניתן צו המניעה.

המוכרים ידעו היטב שצו המניעה מגביל את אפשרויות הבניה על הגג והשמוש בגג, והם פשוט הסתירו אותו מהתובעים בחוסר תום לב. המתווכים טענו שלא היה ידוע להם עצם קיומו של צו מניעה ומשכך לא אמרו לתובעים דבר בענין זה. קשה לקבל טענה זו, במיוחד מצד הנתבע 3 שהנו אחיו של הנתבע 1 ושהיה בקשר הדוק איתו בכל הקשור לדירה וההליכים שננקטו.

...

לא מקובלת עלי טענת הנתבעים כי היה על הקונים להיזהר על פי הכלל "ייזהר הקונה". טענה זו אינה פוטרת את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות, מה גם שלאחר חקיקת חוק החוזים חובת הגילוי מוטלת על המוכר, כאשר העובדות מצויות בידיעתו.

לאור כל האמור לעיל, ומשלא נהגו המתווכים במקצועיות, בשקיפות ובנאמנות, אני מקבל את טענת התובעים כי יש לשלול את עמלת התיווך מהנתבעים 3 ו-4.

תוצאה אני מחייב את הנתבעים 1 ו-2, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: פיצוי בסך 107,000 ₪; 70% מאגרת בית המשפט ששולמה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום ועד היום; הוצאות משפט בסך 2,100 ₪; שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ בלבד.

אני מחייב את הנתבעים 3 ו-4, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: החזר דמי תיווך בסכום של 40,000 ₪.

הצוו ניתן תחילה כצו אירעי (החלטה מיום 6.5.21), אך ביום 20.5.21 נקבע שיש לבטלו, בהנמקה הבאה: "בתמיכה בטענתו הציג המשיב את הצוו בדבר ניהול מועצות אזוריות (יהודה ושומרון) (מספר 783), התשל"ט-1979, תקנות בדבר ניהול מועצות אזוריות (תחום הישוב מעון – תיקון גבולות) (הר חברון). על פי צו זה מצויה לכאורה הקרקע מושא התביעה בתחום הקו הכחול של אדמות מדינה מוכרזות לישוב מעון.

עם זאת, ולו לאור הספיקות שמעלים המבקשים, לרבות לעניין אישורי המנהל האזרחי והיעדר ההקצאה מהממונה להסתדרות הציונית, יבוטל צו המניעה החל מיום 27.5.2021 בשעה 12:00 וזאת על מנת לאפשר לכל צד לעמוד על זכויותיו".

הדבר עולה גם מעיצוב הסמכות למחיקת תביעה על הסף תוך הענקת שיקול דעת לבית המשפט להורות על כך מ"כל נימוק אחר שלפיו הוא סבור שראוי ונכון למחוק את התביעה" (תקנה 41(א)(4) לתקנות) – מה שבעבר הוגבל כנימוק לדחייה על הסף בלבד.

רישום, שהליכי הסדרתו קודמו אך לא הושלמו טרם שנת 1967 ומאז הותלו, וכיום הרישום נושא אופי שכונה בפסיקה "ספורדי-וולונטרי". על רקע זה "קיימת אפשרות לנקוט הליך פרטני של 'רישום ראשון' להסדרת מקרקעין מסוימים ביוזמת הטוען לזכות (ולא כחלק מהסדר כולל) וזאת בהתאם לחוק הירדני 'בדבר רישום נכסי דלא ניידי שלא נרשמו קודם, לשנת 1964' ותחיקת הבטחון שתיקנה אותו. תכליתו של הליך זה היא לאפשר לבעלי זכויות חזקה במקרקעין מסוימים לעגן את זכויותיהם ברשום, תוך בירור של גבולות חלקתם, מבלי להזקק לבצוע הליך כולל של הסדר קרקעות" (בג"ץ 1308/17 עריית סלואד ואח' נ' הכנסת ואח' פיסקה 11 (9.6.20)).

...

מבלעדי פניה כאמור, אין כל טעם בבירור העתירה, ודינה להידחות על הסף".

בנסיבות אלה סבורני כי ראוי למחוק את התביעה, מה שיאפשר הגשתה במידת הצורך עם הבשלתה.

זאת ועוד, הטענה החדשה אך מחדדות את הצורך במחיקה: התובעים עצמם ציינו בתגובתם שטרם בררו את "עניין ההכרזה" (פיסקה 9 לתגובה) דבר המוסיף וממחיש כי טענותיהם אינן בשלות לדיון במסגרת הליך זה. בנוסף, האפשרות שחלק מהחלקות הוכרז כרכוש נטוש מחדדת את הצורך בבירור בערוץ הייעודי, היות שהיא עשויה לערב טענות של גורמים נוספים שאינם צד להליך זה, דוגמת הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באיו"ש. בשל אלה, יש להורות על מחיקת התביעה לפי תקנה 41(א)(4) לתקנות, וכך אני מורה.

בתוך כך אדגיש כי בסעיף 6 נכתב שבהתאם לנסח מיום 28.6.2018 ידוע לנתבעים 3-4 כי ישנן מיגבלות ועיקולים על המקרקעין של צדדים שלישיים, וכי מיגבלות אלו יבוטלו ויוסרו מהמרשם, והתמורה תועבר רק לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הנתבע 4 כאשר המקרקעין נקיים מכל זכות של צד שלישי.

התובע נישאל ע"י עו"ד ח'ורי בחקירה נגדית לגבי עניין צו המניעה שהגיש הנתבע 3 כנגדו בבית המשפט השלום באמצעות עו"ד אבו ח'לא. התובע מסר כי באותו זמן הוא לא ידע על תביעה זו, אלא שבאותו זמן, היו אי הסכמות לגבי תשלומי המס המוטלים על המקרקעין בינו לבין המוכרים והם הגישו לבית המשפט בקשה לביטול הסכם המכר.

...

מהמקובץ לעיל עולה תמונה ברורה של הטעיה אף אם לא היה נעשה מצג וננקט אי גילוי ביחס למשמעות הסכם הנאמנות בלבד.

על כן, ועל אף שמבלי לקבוע מסמרות ציינתי לעיל כי פני הדברים נראים נוטים לכיוון טענות התובע אף בעניין זה. לעניין טענות הנתבע 4, אדגיש למען הסר ספק כי כאמור רישום זכויות התובע היה דבר שברור לו וידוע לו – ועל כן בין היתר טענותיו נדחות.

סוף דבר דין התביעה להתקבל.

לטענתם, משבוטל צו המניעה כאמור, "מאומה לא יעמוד בדרכם של ה[מערערים] דוקא למכור את הזכויות שכבר אין להם במקרקעין". אשר לטענת המערערים כי בכוונתם של המשיבים למכור את זכויותיהם במקרקעין לצדדים שלישיים, הובהר בתשובה כי אין בכוונתם לעשות כן. דיון והכרעה בפתח הדברים יצוין כי בשל תקלה שנפלה במזכירות בית המשפט, תגובת המשיבים לבקשה דנן הונחה על שולחני רק ביום 22.10.2023, על אף שהוגשה כבר ביום 18.9.2023.

כך עולה מטענתם במישור מאזן הנוחות, שלפיה "נודע ל[מערערים] כי בכוונת המשיבים למכור את המקרקעין לצדדים שלישיים, לאחר רישום זכויותיהם בטבו... אי עיכוב ביצוע פסק הדין יגרום להכבדה על ביטול פסק דינו של בית המשפט קמא וכן על בירור זכויות הצדדים ואף יגרום לסירבול שלא לצורך. כאשר צדדי ג' יהיו מעורבים במחלוקת בין הצדדים, החלוקים ממילא ביניהם." (פסקה 32 לבקשה).

אם יבקשו המשיבים לרשום את הזכויות במקרקעין מכוח זכייתם בהליך דלמטה, יוכלו לעשות כן בכפוף לרישום הערת אזהרה בדבר המיגבלה האמורה לעיל.

...

מעיון בבקשה למתן סעד זמני, כמו גם בתגובת המשיבים, על נספחיהן, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל באופן חלקי, כפי שיבואר להלן.

המסקנה היא כי במישור מאזן הנוחות, אשר לו כאמור ניתן משקל הבכורה, יש פתרון המתבקש מעמדות הצדדים עצמם – מתן סעד זמני שיאפשר למשיבים לרשום את הזכויות שהינם רשאים לרשום על שמם על פי פסק דינו של בית המשפט קמא, ככל שהם חפצים בכך, אולם יאסור על ביצוע דיספוזיציה בחלק היחסי מהמקרקעין אשר נגרע מזכויות המערערים (חלק של 1000/27051).

אשר על כן, הבקשה מתקבלת באופן חלקי.

ביום 18.10.2007 פנתה הרוכשת בבקשה לביטול הצוו (בש"א 7307/07) ובעקבות כך, ניתנה ביום 31.12.2007 החלטת כב' השופט צ' זילברטל, על פיה, בוטל צו המניעה הארעי, בכפוף לרישום עיקול זמני על זכויות הרוכשת במקרקעין עד לסכום של 1,500,000 דולר.

סעיף 82 לחוק מסוי מקרקעין קובע כך: "לא נימסרה למנהל הצהרת המוכר או עושה פעולה באיגוד, או הצהרת הרוכש והמנהל סבור שאדם פלוני חייב בתשלום מס, רשאי המנהל לידרוש את מסירת ההצהרה ומשלא נענה רשאי הוא לקבוע לפי מיטב שפיטתו את יום המכירה, שווי המכירה, יום הרכישה, שווי הרכישה, סכום השבח ואת המס שאותו אדם חייב בו". סעיף 82 אינו מוגבל בזמן, כפי שנקבע בע"א 10793/08 נאות דברת פיתוח ובניין בע"מ נ' מנהל מסוי מקרקעין רחובות (להלן – "עניין נאות דברת") (13.2.2012) בפיסקה 15: "סעיף זה אינו מוגבל בזמן, ונראה כי לא בכדי. כאשר נימנע רוכש או מוכר מלדווח על העסקה – אין מקום להגביל את הוצאת השומה לתקופת ההתיישנות המצומצמת של ארבע שנים. המטרה העומדת מאחורי סעיף 82 – אכיפת חובת הדיווח – מצדיקה כי בנסיבות הרגילות לא יוגבל המשיב מלשום את שווי הרכישה במקום שבו נישומים נימנעו מלדווח על עיסקאות המחייבות במס. אין מקום, איפוא, להכניס את המקרה של העדר הצהרה אל תוך מיטת הסדום של סעיף 85, שנועד להגן על הסתמכויות נישומים על השומה שנערכה בעיניינם. נישום שלא דיווח על עסקאותיו אינו יכול להיתחמק מתשלום המס המוטל עליו באמצעות טענות של הסתמכות על המצב הקיים. אשר על כן, מרגע שהמערערת לא נענתה לדרישת ההצהרה, היה רשאי המשיב לשום את שווי הרכישה ואת סכום המס". לאור האמור, אין לקבל את טענת ההתיישנות של העוררות.

...

להלן דבריו, עמם אני מסכים (פסקה 41): "אני סבור כי במקרים קיצוניים, בהם סך הקנס מגיע לסכומים חריגים (בהשוואה לקרן המס ולסך שווי העסקה), יש מקום לקחת בחשבון את תיקון החקיקה והמגמה המשתקפת בו. שיקול זה, במקרים החריגים המתאימים, צריך למצוא את ביטויו במסגרת הסמכות המסורה למשיב, להפחית את גובה הקנס". לאור האמור, אציע לקבל באופן חלקי את טענת העוררות, כך שמחד – יוטלו קנסות משמעותיים אשר ישקפו את ההתנהלות הלקויה באי הדיווח, אך מאידך – יופחתו הקנסות באופן המביא לתוצאה מתונה יותר המשקללת, בין היתר, את תיקון 70 לחוק ושינוי המנגנון שנקבע בו לצורך חישוב הקנסות על פי סעיף 94א לחוק.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אציע לחברותיי לדחות את העררים ברובם ולקבל באופן חלקי את העררים, בשני מובנים: המשיב יפעל ביחס לישבה בהתאם לאמור לעיל בפסקה 63, בכל הנוגע לחישוב מס השבח בשומה, בהתחשב בתשלום מס ההכנסה שבוצע בשנת 2010 בעקבות קבלת דמי הניהול על פי פסק הבוררות.

לאור התוצאה, אציע כי העוררות ישלמו למשיב, ביחד ולחוד, הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪ וזאת תוך 45 ימים מהיום.