ביטול ערבות לשכירות: עילות לביטול ערבות לשכירות

לעניות דעתי, אישור חברת סמס להיעדר טענות לעילה לביטול הסכם השכירות, מבטל בהכרח ערבות דני לנתבעת.

...

משזו מסקנתי, עתירת התביעה לזכות לפיצוי המוסכם בסעיף 13.6 להסכם בגין הפרת הסכם השכירות, נדחית.

לדידו, "במעמד המחאת הזכויות עם טייר סנטר הובהר שכל הערבויות האישיות והנספחים והחוזה עוברים לטייר סנטר... הסכם השכירות על כל תוספותיו, על כל נספחיו, מומחה לטייר סנטר, ואני מבחינתי משוחרר מהערבות שלי, כולל הערבות שלי בוודאי, אחרת הייתי מבקש מסמך אחר". אני מקבל טענת הנתבעים כי נספח ב' הנ"ל, עליו חתומה חברת סמס, משחרר את הנתבעת מהסכם השכירות על כל נספחיו.

סוף דבר התביעה נדחית.

יש להכריע, בהקשר זה, בין מספר חלופות – האחת, לפיה בהעדר חתימה על הנספח להסכם, ומכוח המשך תחולתו של הסכם השכירות, גם הערבויות לפי הסכם השכירות ממשיכות לחול ללא כל שינוי (גירסתו של יצחקי); השנייה, לפיה בהעדר הסכם חדש, הערבויות בטלות ואין גם ערבויות חדשות (גרסה אחת של אבי); השלישית, לפיה יש לאמץ דוקא את טיוטת הנספח כהסכם מחייב, משמע, כי יש לפנות קודם לערבים החדשים בטרם פנייה לערבים שלפי הסכם השכירות (גרסה חלופית של אבי).

הואיל וההסכם המשיך לחול, מכוח היתנהגות הצדדים, ככתבו וכלשונו, לא חל שינוי מהותי בהתחייבויות הערבים ולא השתנה הסיכון החל עליהם ומכאן שלא מתקיימת עילה לביטול הערבויות (ע"א 582/87 קונפורטי נ' אברהם, פ"ד מב(4) 120 (1988); והשוו: רע"א 5303/18 קרביס נ' עצי שיטים 2002 בע"מ (20.9.18)).

...

מילר מסר בעדותו, כי בסופו של דבר, מיפרו הסכימה לשכור את השטח, לאחר ביצוע התאמות, לפי דרישתה.

מסקנה זו עולה, הן מתוך הוראות ההסכם הנזכרות, והן מתוך מיקומו של סעיף 13.5 בפרק "פיצויים". ככלל, התערבות בית המשפט בפיצוי מוסכם היא מצומצמת כל עוד קיים יחס סביר בין ההפרה ובין הפיצוי (סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970; ע"א 5806/02  ארביב ואח' נ' קרני,  פ"ד נח(5) 193, 200 (2004); ע"א 300/77  רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופתוח בע"מ, פ"ד ל"ב(3) 682, 686 (1978); לשיקולים המנחים בבחינת סבירות הפיצוי המוסכם, ראו, פרופ' גבריאל שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 500 (תשס"ט, 2009).

סוף דבר בין התובעת ובין נתבעת 1 נכרת ביום 1.1.07 הסכם שכירות להשכרת המושכר, שכלל תקופת הסכם ל-3 שנים ועוד שתי תקופות אופציות, כל אחת מהן ל-3 שנים נוספות.

סע' 29 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) קובע שאם התנאי לא מיתקיים מתבטל החוזה, "אך אין פרושו שהחוזה לא ניכנס לתוקף ממועד חתימתו... בשום חלופה של סעיף 29 לחוק החוזים לא מאפשר החוק ביטול הסכם כלפי דייר אחד, בעוד היזם ממשיך לקדם את הפרויקט וממשיך בהתקשרות עם יתר הדיירים". פטירתה של המנוחה אינה יכולה להוות עילה לביטול ההסכם ואין בה כדי להביא לביטול ההסכם וההתחייבויות כלפי המנוחה שנוצרו מכוחו.

באשר לכתב הויתור - הוא אמור היה להיחתם לאחר הפינוי, עם קבלת ערבויות ודמי שכירות או קבלת דירה חדשה.

...

לפיכך, הטענות שעל בסיסן ניתן פסק הדין שקיבל את התביעה הן טענות שהיוו הרחבת חזית אסורה ולכן כבר מסיבה זו, יש לקבל את הערעור.

כמו כן, יש לקבל את הערעור אף לגופו, כפי שיפורט להלן: הלכה היא שיש לפרש את חוק הגנת הדייר על דרך הצמצום וזאת נוכח השינויים במציאות החברתית והכלכלית שחלה עם השנים (רע"א 5211/15 אילן אליעזר אנקווה נ' איל פרוסט (12.8.15); רע"א 4664/06 יוסף צארום נ' יהודה פרלמוטר ואח' (17.9.06)) וכן לאור חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, המעגן את זכות הקניין כזכות חוקתית ומבכר בכך את זכותו הקניינית של בעל הבית למול זכות הדיירות המוגנת.

אני סבור שקביעה זו מוטעית.

עוד טוען המבקש כי הוא אינו חתום ולא ערב להסכם השכירות, וכי המשיב זייף את תאריך ההמחאה בגין שטר הבטחון, וכי שטר הבטחון שבגינו הוגשה התביעה זוייף מהנימוק שכן ניתן צ'ק ליום ה- 31/12/17 , לסיום השכירות.

הפגם שנפל בהליך, בשל מתן ההחלטה במעמד צד אחד, מהוה עילה מספקת לביטול ההחלטה; ובמקרה כזה אין בית המשפט רשאי לשקול אם ההחלטה שניתנה הנה נכונה, לגופו של עניין, אם לאו.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים הגעתי להכרעה כי דין הבקשה להתקבל ולהלן נימוקי: תקנה 201 לתקנות סד"א קובעת את התנאים לביטול החלטה שניתנה במעמד צד אחד: "...ניתנה החלטה על פי צד אחד או שניתנה באין כתבי טענות מצד שני, והגיש בעל הדין שנגדו ניתנה ההחלטה בקשת ביטול תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה, רשאי בית המשפט או הרשם שנתן את ההחלטה – לבטלה, בתנאים שייראו לו בדבר הוצאות או בעניינים אחרים, ורשאי הוא, לפי הצורך, לעכב את ההוצאה לפועל או לבטלה; החלטה שמטבעה אינה יכולה להיות מבוטלת לגבי אותו בעל דין בלבד, מותר לבטלה גם לגבי שאר בעלי הדין, כולם או מקצתם...". ההלכה הפסוקה קבעה כי שתיים הן העילות האפשריות לביטול החלטה שניתנה במעמד צד אחד: ביטול מתוך חובת הצדק וביטול מכוח שיקול-דעתו של בית המשפט.

(ראה לעניין זה רע"א 8292/00 גבריאל יוספי נ' שמואל לוינסון ואח', תק - על,2001(1) בעמ' 1121 בענייננו, ולאחר שעיינתי בבקשה, על נימוקיה, שוכנעתי כי חל בלבול בקרב הנתבעים בשל קיומם של מספר תיקים אשר התנהלו במקביל.

סוף דבר פסק הדין שניתן במעמד צד אחד יבוטל בכפוף להוצאות על הסך של 400 ₪ אשר ישולמו לתיק בית המשפט בתוך 30 יום.

התביעה של חב' מובילק כנגד הגב' דריה ומר אמיר קודם שאדון בטענותיה של אגם, ולפיהן נגרמו לה נזקים עקב ביטול הסכם השכירות שלא כדין, יש מקום לבחון את טענת מובילק, ולפיה בצד החיוב של אגם בגין אי תשלום מלוא דמי השכירות וצריכת החשמל, יש לחייב בסכום זה גם את בעלי המניות של אגם - קרן דריה ומר אלי אמיר, וזאת נוכח ערבות אישית עליה הם חתומים (ראו כתב הערבות - נספח א' לתצהירו של מר חליפה מטעמה של מובילק).

האם מובילק הודיעה לאגם בנישה על ביטול הסכם השכירות כאמור, אגם מבססת את טענתה ולפיה מובילק ביטלה את הסכם השכירות ללא עילה בדין, על שיחת הטלפון שנערכה בין באי כוח הצדדים.

...

כפי שיפורט בהרחבה, לאחר שמיעת ראיות קבעתי שיש לקבל את תביעתה של מובילק בע"מ במלואה, ולדחות את תביעתה הנגדית של אגם בנישה בע"מ. יש לומר, כי לא היתה מחלוקת של ממש בעניין החוב הכספי של אגם בנישה בע"מ, כלפי מובילק בע"מ, אלא שאגם בנישה בע"מ ביקש,ה כי סכום החוב המוסכם עליה, יקוזז מכל סכום שייפסק לטובתה בתביעה הנגדית.

יחד עם זאת, כפי שיפורט להלן, אינני מקבל את גרסת אגם ביחס לסכום הנתבע, וכבר מחקירתו של רוא"ח קפילוטו עלה, כפי שפורט לעיל ביחס לעלויות ההתאמה של הנכס בתימורים, כי נדרשות התאמות ביחס לסיכום המתמטי של החשבוניות, אשר לכאורה מהווה חוות דעת.

קודם שאתייחס לסיכום שערך רוא"ח קפילוטו, יש לומר כי בדיון שהתקיים ביום 22.04.2018 הסכימה אגם, שמן הסכום הנדרש בגין עלויות ההתאמה של הנכס המושכר, יש להפחית את הסכום ששולם ל"ארז ריהוט" בסך של 98,280 ₪.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה של מובילק במלואה, ודוחה את התביעה שכנגד.