ביטול עסקת מכר דירה והחזר ריבית והצמדה

כאשר מדובר בהשבת הסכום המקורי בתוספת ריבית והצמדה הנטייה היא לסווג זאת כביטול, ומנגד כאשר הסכום מגלם רכיבים נוספים כמו רווחים נלווים, עמלות, שווי שוק ביום הביטול וכדומה הנטייה היא שלא להכיר בבטול ולסווגו כמכר חוזר.

בסיכומיו טען המשיב, כי החזר התמורה ששולמה בפועל בתוספת ריבית והצמדה הוא המנגנון האמתי לביטול עסקה.

בפרשת זמר מדובר היה בעסקת מתנה ובמקרה האמור בית המשפט מצא, כי העסקה הכתה שורשים בקרקע המציאות בשים לב לכך שמקבלת המתנה קנתה חזקה בדירה והדירה נרשמה על שמה.

...

סבורני, כי בנסיבות הרלוונטיות אין לקבל טענה, כי אין לקבל את הודעת הביטול בשל אי החזרת התמורה.

אינני מקבלת את טענת המשיב בנוגע לזכותם של היורשים לבטל את ההסכמים.

בנסיבות אלו, סבורני, כי יש לקבל את הודעת הביטול אשר הגישו הצדדים למשיב.

זו תביעת התובעת לביטול הסכם לרכישת דירה שרכשה התובעת מהנתבעים, השבת מחיר הדירה (1,390,000 ₪, תוך ויתור על הפרישי הצמדה וריבית) ועוד פיצוי מוסכם של 139,000 ₪ בגין הפרת חוזה, שכר טירחת עורך דין בגין ביצוע העיסקה בסך 6,800 ₪, שכר טירחת מתווך בגין תיווך העיסקה בסך 13,900 ₪, הוצאות שיפוצים והתאמת הנכס בסך 313,123 ₪, הוצאות עבור רכישת דירה 6,800 ₪, אובדן ימי עבודה לרכישת דירה בסך 5,000 ₪.

אשר על כן, לטענת הנתבעים מכיוון שלא הפרו את ההסכם ולא הפרו אותו באופן יסודי, התובעת לא זכאית לקבלת הפצוי המוסכם, לקבלת פיצוי כלשהוא ולהחזר הוצאותיה.

לטענת התובעת לאור העובדה שרכשה דירה שאינה עולה בקנה אחד עם רצייתה, אומד דעתה וגמירות דעתה, יש להורות על ביטול עיסקת המכר והשבת התמורה יחד עם עלות השבחת הנכס בהתבסס על החשבוניות שצורפו לכתב התביעה.

...

התוצאה היא שאף אילו היתה התובעת זכאית לפיצויים בנוסף להשבה עקב ביטול (והיא לא זכאית), היתה תביעתה לפיצוי מעבר להשבה נדחית בהעדר הוכחה (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, לה(2) 800 (1981)).

סיכום על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

בהתאם לתקנה 153, וכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), ועל פי סכום התביעה שהוא כ-1.9 מיליון ₪, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים הוצאות המשפט בסך 70,200 ₪.

לפני תביעה כספית לפצוי בשל טענה לרשלנות מצד הנתבע, עו"ד אשר ייצג את התובע בעסקת מכר של דירה.

לטענתו, לאחר שהנתבע הודיעו כי החוב למס שבח חלוט, ולאחר שהוטלו עיקולים על נכסיו הוא פנה לעו"ד מירסקי ובעקבות פניותיה והעובדה שעלה בידיה להראות לרשויות המס כי מועד רכישת הנכס היה 12.1.60, תוקנה השומה והופחתה לסך של 169,482 ₪ .כמו כן והודות לטיפולה, בוטלו חיובי הריבית וההצמדה בהם חויב קודם לכן.

לאור האמור עותר התובע לחייב את הנתבע בנזקים שנגרמו לו לטענתו, כתוצאה מהתנהלות הנתבע, כדלקמן: החזר שכר טירחה ששילם לתובע בגין הייצוג בעסקת המכר בסך 25,000 ₪.

...

אשר לסכום שכר הטרחה ששילם התובע לנתבע, אני מקבלת את טענת התובע כי הסיכום בין הצדדים עמד על 25,000 ₪ וכי הוא לא נותר חייב לנתבע שכר טרחה על חשבון העסקה כפי שהעיד בעמ' 29 ש' 7 לפרוטוקול.

לאור האמור, אני מקבלת את עדות התובע בסעיפים 5 ו-36 לתצהירו כמו גם בעמ' 1 ש' 24 ו-עמ' 29 ש' 7 לפרוטוקול, לפיהם שילם לתובע את מלא שכר הטרחה שנדרש וכי תמורת הייצוג בתיק התעבורה על ידי אחי הנתבע שולמה בנפרד, ובהתאם אני קובעת כי התובע שילם לנתבע סך של 25,000 ₪ (כולל מע"מ) כשכר הטרחה בגין ייצוגו בעסקת המקרקעין ומחייבת את הנתבע להשיב לתובע סכום זה בערכו היום.

סוף דבר אשר על כן אני מחייבת את הנתבע להשיב לתובע את הסך של 25,000 ₪ (כולל מע"מ) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.11.2010 ועד לתשלום בפועל.

לאחר שחזרתי ועיינתי בראיות שהובאו לפניי, באתי לכלל מסקנה מצערת ומטרידה, על פיה יש לראות את עסקת מכירת הדירה ברח' הפרחים לבתו של מר לארי, כעסקה נגועה עד בלתי חוקית, או לכל הפחות כעסקה אשר דווחה בחסר, וכפועל יוצא יש לראותה כבטלה במיגבלות הנקובות בגוף פסק הדין ובהנתן הסטטוס הקנייני.

על אף שתשובתו של עורך הדין שרון לא ענתה על השאלה אותה נישאל, וחשוב מכך, למרות העדר התאימות בינה לבין נוסחו של הסעיף, עלה מדבריו כי לשיטתו, הגם כי לא הוקנתה לו זכות חוזית לבטל את הסכם המכר, לא הייתה מניעה מצד מר לארי כי הוא יעשה כן, וגם בחלוף כשנה מהמועד בו נמכרה הדירה להדר, הצדדים, או לכל הפחות עורך הדין שרון, עדיין ראו את הדירה ברח' הפרחים כרכושו של עורך הדין שרון.

ברנר 8 החזר הוצאות מימון, ביטוח ורווח 418,000(-) ₪ על מר לארי לשלם לעורך הדין שרון את הסך של 374,931 (קרן), עפ"י הפרוט שלהלן: מהות התשלום הסכום בש"ח חוב שכ"ט כללי 283,898 בצרוף מע"מ וכן הפרישי הצמדה וריבית כדין מיום 31.1.2016 (מועד עריכת ההיתחשבנות נושא נספח 20), ועד למועד מתן פסק הדין.

חוב דמי ייזום ברנר 8 50,000 ₪ בצרוף מע"מ וכן הפרישי הצמדה וריבית כדין מיום מכירת הדירה ועד למועד מתן פסק הדין.

...

לאחר שנתתי דעתי לכל טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה שכנגד, בגין רכיבי נזק אלו - להידחות, עת לא הוכח כי היו אלה התובעים אשר עמדו מאחורי הפרסום.

סוף דבר: התביעה העיקרית מתקבלת באופן חלקי.

כן אני מורה כי הסכומים לתשלום יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק הידן ועד למועד התשלום בפועל.

בד בבד, הרוכשים ישלמו באמצעות חשבון הפרויקט את מלוא יתרת התמורה המגיעה מהם על פי הסכם הרכישה, בתוספת הצמדה וריבית הסכמית בהתאם למועדים והשיעורים הקבועים בהסכם המכר.

בעלי התפקיד מדגישים למען הסר כל ספק, כי לפי המתוה המוצע על ידם הרוכש יקבל את הסכומים המגיעים לו בגין מימוש הערבות הבנקאית לאחר שיחתום על כל מיסמך שיידרש לרבות ביחס לביטול עסקת המכר שחתם עם צברים.

מע"מ – חלק מהרוכשים הלינו על כך שנושא החזר המע"מ לא הוסדר במתוה המוצע.

לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר: (1)מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר למעט רכיב המע"מ, כהגדרתו בסעיף 3ג1, הנכלל בכספים אלה, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה; השר, בהסכמת המפקח על בנקים, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית".

...

יחד עם זאת, בגלל אלמנט ההתניה על אופן מימוש ערבויות חוק המכר (דירות) שאינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק, לא אוכל לאכוף את המתווה על רוכשים שלא יסכימו לו. לפיכך, אני מאשרת את המתווה המוצע בבקשה מספר 76 רק ככל והדברים נוגעים לרוכשים שהסכימו לו מפורשות, מדובר ב- 52 רוכשים, אליהם הצטרפה ביום 8.1.2024 גם רוכשת נוספת יעל לוי שרגא (בקשה 82).

מסקנות: מן המקובץ לעיל, אני קובעת כדלקמן: החלופה השנייה שהציעו בעלי התפקיד, של השלמת הבנייה באמצעותם, אכן עדיפה על החלופה הראשונה של מכר הזכויות בפרויקט לצד ג'.

סיכום: לסיכום הנושא, המתווה יאושר ככל שהוא מהווה הסכמה חוזית בין בעלי התפקיד לבין הרוכשים שיבקשו להצטרף למתווה.