ביטול משכנתא בעקבות הפרת חובת הגילוי

אינני סבור שדי בכך שהוענקו שלוש הלוואות מאת המשיב 1, או החברה שבבעלותו, לידי אריק, כדי לבסס את היותו "נושה", משמע היה מי "שמתן הלוואות הוא במהלך עסקיו הרגיל, אף אם אינו עסוקו המרכזי". בהנתן מסקנתי זו, מתייתר הצורך לידון בשאלה אם המשיבים 1-2 הפרו את חובת הגילוי שנטען כי מוטלת עליהם מכוח הוראות פרק ב' בחוק הערבות.

יחד עם זאת ובבחינת למעלה מן הצורך, אציין כי אף אם היה ניתן להחיל את הוראות פרק ב' בחוק הערבות על המשיבים 1-2, אינני סבור שהיה די בכך כדי לקבוע שלא גולו למבקש פרטים, באופן המצדיק את החלת סעיף 23(א)(5) בחוק הערבות וכדי ביטול המשכנתה וזאת משום ארבעה טעמים - ראשית, בכתב התובענה טען המבקש כי דין המשכנתה להתבטל, אך מהטעם שלא הבין את מיסמכי המשכנתה; שתוכנם לא הוסבר לו; שלא ניתנה לו היזדמנות להיוועץ; שלא הוצג לו הסכם ההלוואה ושלא הובהר לו מצבה הכלכלי המלא של הלווה.

...

סוף דבר בחינת חומר הראיות ומכלול נסיבות העניין, אינה מאפשרת לייחס לגרסת המבקש את המהימנות המתבקשת.

ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש ולאור המקובץ - התובענה נדחית בזה.

לאור כל אלו, אני מחייב את המבקש בהוצאות המשיבים בסכום כולל של 10,000 ₪.

ש.משמע העסקה היתפוצצה , נכון? ת.לא. עוה"ד נתן לי אפשרות אם אני רוצה לבטל.הבנו ששילמנו למשכנתא 1,500,000 ₪ והם ביקשו טובה ונתנו להם עוד 50,000 ₪ מהתשלום האחרון- אתה חושב שהייתי מקבל את זה בחזרה? איך יכלתי לבטל? היתנהלות התובעים בכללותה מעידה, כי לא ראו בהפרה משום עילה לביטול החוזה כמו גם משום ביצוע הפרה יסודית כלפיהם.

עם זאת לא ויתרו ולא הוכח כי ויתרו על הפצוי בגין הפרת חובת תום הלב וחובת הגילוי במו"מ. הנזק מלבד עילת הפצוי בגין הליקויים שברובה נדחתה עתרו התובעים לפצוי בגין ירידת ערך הדירה על חנייתה הבעייתית על פי חוו"ד שמאית בסך של 31,500 ₪, הוצאות מומחים 3,480 ₪ ועוגמת נפש 20,000 , וכן החזר הוצאות בגין שכירת שירותי מומחה הנדסי ושמאי בסך של 3,480 ₪, הפסד חודש שכירות 4,500 ₪, הוצאות דואר וטלפונים בסך 2,000 ₪.

...

מלבד זאת אני סבורה כי בנסיבות המקרה לא ראוי גם לפטור את הנתבעים בגלגול האשם כולו או חלקו אל התובעים שיתכן ובדיקתם היתה לוקה בחסר וזאת מכיוון שמדובר במידע מהותי שיכול ויורד לשורשה של העסקה.

ב"כ הנתבעים לא קרא לביהמ"ש לעשות שימוש בסמכות זו ולטענתו כאמור אין המדובר בהפרת החוזה ולכן פטורה אני מדיון בשאלה האם הפיצויים המוסכמים שנקבעו עומדים ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש, הגם שאני סבורה כי היה מקום להתערבותו של בית המשפט בהפחתתם לו היו מגיעים לתובעים.

לסיכום לאור האמור, אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 33,600 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

לנוכח טענות התובעים האמורות, כי בשל הפרת חובת הגילוי יש להורות על בטלות ההסכם והשבת הסכומים ששולמו, טענו כי הם זכאים להשבה בסך של 68,728 ₪, המורכב מסכומי הריבית ששילמו בהחזרי הלוואת המשכנתה וההלוואה הנוספת.

...

סיכום, מסקנה ותוצאה סיכום הדברים הוא, כי לא נמצאה הצדקה להורות על ביטול הסכם הלוואת המשכנתה ולכן התובעים אינם זכאים לסעד של השבה.

לפיכך התביעה מתקבלת בחלקה, במובן זה שעל הנתבעת לשלם לתובעים סכום זה, 26,263 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום פירעון ההלוואה (3.12.2007) ועד התשלום בפועל.

כן תשלם הנתבעת לתובעים עבור שכר-טרחת בא-כוחם ועבור הוצאות המשפט שהוציאו סכום כולל של 18,000 ₪.

]השופט א' שטיין: הסוגיה המשפטית מהו הקף חובת הגילוי אשר מוטלת על קבלן שמוכר דירה "על הנייר" במסגרת חובתו לנהוג בתום-לב ובדרך מקובלת במשא ומתן עם רוכש הדירה? מהו הסעד לו יהא זכאי הרוכש במקרה בו הופרה חובת הגילוי האמורה, אולם החוזה אשר נכרת בהתבסס על מצגי הקבלן במשא ומתן לא בוטל, אלא קויים? בשאלות לא פשוטות אלה מוטל עלינו לידון ולהכריע במסגרת העירעור שלפנינו.

הקפן של חובת הגילוי הנגזרת מחובת תום-הלב, כמו גם של חובת הגילוי הנגזרת מכוח הנסיבות האמורה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), משתנה בהתאם לנסיבות הספציפיות של המשא ומתן, ובהן יחסי הכוחות ופערי המידע בין הצדדים למשא ומתן (ראו גם את ההחלטה ברע"א 4373/05 אבן חיים נ' בנק עצמאות למשכנתאות ופיתוח בע"מ, פסקה 6 (15.11.2007), בה קבעה השופטת א' חיות כי "קיימים במישור היחסים שבין הבנק לערב, לא פחות מאשר ביחסי בנק-לקוח, פערים משמעותיים ומובנים של ניסיון ומידע המצדיקים הטלת חובת גילוי ואי הטעה ברמה מוגברת על הבנק כלפי הערבים.").

פיצוי בגין נזק מסוג זה, נפסק בעבר בנסיבות בהן נמכר נכס בסכום העולה על שוויו בשל הפרת חובת הגילוי (ראו: ע"א 5610/93 זלסקי נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ראשון לציון, פ"ד נא(1) 68, 95-94 (1997); ע"א 2720/08 ז'אן נ' ליבמן, פסקות 31-30 (23.8.2012).

...

ברם, כאשר מדובר בחוסר-זהירות בדרגה נמוכה, אם בכלל, סבורני כי השיקולים בדבר פערי הכוחות בין הצדדים, היות המוכר בעל המידע ומונע הנזק הזול ביותר – תומכים בגישה שלפיה יש להימנע מהשתת אשם תורם על הקונה.

סוף דבר: מן הטעמים שפורטו, אני מצטרפת לתוצאה המתוארת בסעיף 172 לחוות דעתו של השופט שטיין; וזאת בשינוי אחד, ולפיו לא ייוחס למערערת אשם תורם.

הווה אומר: סכום הפיצויים שהמשיבות תשלמנה למערערת כאמור בפסקה 172 לפסק דינו של השופט א' שטיין לא יוכפל במקדם 0.75.

בפגישה הוחתמו התובעות על המסמכים הבאים: טופס בקשה להלוואה בסך של 250,000 ₪; הסכם הלוואה; שטר מישכון/תנאי שטר משכנתא; שטר חוב; ייפוי כוח בלתי חוזר; הסכם היתקשרות בין "להב פיתרונות פיננסים מתקדמים" (להלן: "להב") לתובעות שלפיו התובעות מזמינות מלהב שירות גיוס כספים תמורתו תשלמנה מקדמה בסך של 50,000 ₪.

אשר להתנהלות שולי – מדובר בהטעיה שבמחדל נוכח הפרת חובת הגילוי שמוטלת עליה בנסיבות העניין (על הטעה במחדל ראו: ע"א 11/84 רבינוביץ' נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533, 539-540 (1986); ע"א 273/78 גרוסמן נ' כספי, פ"ד לג(3) 300, 307-308 (1979)).

המסלול הראשון מעוגן בסעיף 4 לחוק, שלפיו עת הפר המלווה את חובות הגילוי המנויות בסעיף 3 על תתי סעיפיו, יחולו סעיפים 12(ב) ו-15 לחוק החוזים והלווה יכול להודיע על ביטול החוזה מטעם של פגם שנפל בכריתתו.

...

ודוקו: הנטל להוכחת התקיימות תנאי החוק מוטל על המלווה; אובליגו לא הרימה נטל זה. מכלול עובדתי זה מוביל למסקנה כי אובליגו הפרה את הוראת סעיף 3.

אעיר, כי למסקנה זו אין משמעות אופרטיבית ביחס לסעדים שנתבעו, נוכח התוצאה אליה הגעתי והעילות עליהן נסבה החלטתי, אך יש בה כדי להוות חיזוק נוסף לטענות התובעות להפרת חובת הגילוי של דמי התיווך ועמלת הפירעון המוקדם.

סיכום סיכומם של דברים: התביעה מתקבלת ביחס לטענות התובעות בגין רכיב "דמי התיווך" ורכיב "עמלת הפירעון המוקדם" ונדחית ביחס לטענה לגביית ריבית הסכמית ביתר.