ביטול מדיניות תמ"א 38 עיריית רמת גן

זאת ועוד, אין לעותרים זכויות מוקנות מכוח התמ"א ובוודאי שאין להם זכויות לבקש לקבוע כי תכניות שלדעתם היו רלבאנטיות בשנת 2015, עת חתמו העותרים על ההסכמים ביניהם, יהיו אלה המחייבות היום, זאת בשל הדינמיות שהיא חלק בלתי נפרד מתכניות ההתחדשות המתבטאות בשינויים שחלו בהוראות תמ"א 38, בעמדות ועדות הערר, בעמדת היועץ המשפטי לממשלה שיצאה בעקבות החלטת ועדת הערר המחוזית שקבעה פרשנות מצמצמת לאופן חישוב הזכויות מכוח תמ"א 38 ("עניין חורגין"), במדיניות הועדה המקומית ברמת-גן ועוד, כפי שפרטה המשיבה בתשובה.

בהנתן הכללים האמורים במסגרתם פועל בית משפט מינהלי, ממילא הסעד המבוקש על ידי העותרים של ביטול החלטת מדיניות תכנונית לגבי שכונה אחת בעיר רמת-גן הוא סעד קצוני, ומכל מקום העותרים גם לא הרימו את הנטל להוכיח כי נפלו פגמים כאלה המחייבים את ביטול החלטת המדיניות התכנונית כמבוקש על ידם, שבעתיים כך כשפנו לבטל החלטה תכנונית הנוגעת לשכונה בגלל חוסר כדאיות כלכלית לבצע את התכנית שלהם בשל שתי קומות בבניין שלטענתם יקוצצו בעתיד מתכניתם כאשר זו תדון בועדה המקומית.

מאחר שממילא ראיתי לדחות את העתירה גם לא ראיתי להידרש ביתר פירוט לנושא שרבוב גורמי המיקצוע בעריית רמת-גן כמשיבים באופן אישי לעתירה אך אני סבורה כי צרופם היה מיותר, חסר תשתית עובדתית ולא היה מקום לעשות כן במסגרת הנסיון לתקוף את החלטת המדיניות של הוועדה המקומית לתיכנון ובניה.

...

עוד טוענים העותרים כי התכנית הקיימת לעיר רמת-גן היא התכנית המופקדת רג/מק/340/ג/53 (להלן: "ג/53") ועל בסיסה נחתמו ההסכמים בין בעלי הקרקע, העותרים 1- 6 לבין חברי קבוצת הרכישה עותרים 7 -20, ואין לאפשר שזכויות הבנייה של העותרים יפגעו מהחלטת מדיניות שנתקבלה ללא פרסום, ללא הליכי התנגדות או הליך תכנוני מקובל.

לציין כי פסק הדין אליו הפנה ב"כ העותרים לתמיכה בטענתו למתן זכות טיעון (בג"ץ 701/81 מלאך נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים (30.6.82)) מדבר בזכות להשמיע התנגדויות לתוכניות שהופקדו לפי סעיף 107 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 שכלל אינו בענייננו כאן, ובודאי שאין בו ללמד על כך. לאור האמור לא שוכנעתי בדבר קיומה של עילת 'פגיעה בזכות טיעון' המצדיקה התערבות.

מאחר שממילא ראיתי לדחות את העתירה גם לא ראיתי להדרש ביתר פירוט לנושא שרבוב גורמי המקצוע בעיריית רמת-גן כמשיבים באופן אישי לעתירה אך אני סבורה כי צירופם היה מיותר, חסר תשתית עובדתית ולא היה מקום לעשות כן במסגרת הנסיון לתקוף את החלטת המדיניות של הועדה המקומית לתכנון ובניה.

סוף דבר לאור כל האמור, העתירה נדחית הן מטעמי טענות הסף והן לגופה כמפורט בהחלטה.

לשיטת העותרת, על אף התכלית הברורה והחשובה המעוגנת בתמ"א, משמעות המדיניות החדשה היא ביטול כימעט מוחלט של יישום תמ"א 38 בעיר רמת-גן: התנאים שנקבעו במדיניות החדשה מגבילים כימעט לחלוטין את היכולת להוציא לפועל פרויקטים מכוח התמ"א, הן משום שנקבע בה מפורשות שאלו יאושרו רק במקרים חריגים ובכפוף לתנאים רבים, והן משום שהעברת מרכז הכובד ממגרש נקודתי למיתחם לא רק שאינו מבוסס על הוראות התמ"א, אלא מצמצם עד מאוד את האפשרות להוצאת פרויקט תמ"א אל הפועל, בעיקר משום שמדובר במספר רב יותר של בעלי זכויות שנידרש אישורם.

יתרה מכך, גם אין באמור כדי לקבוע מסמרות בדבר מצוקותיה, קיומן או חומרתן, של עריית רמת גן. נהפוך הוא, התרשמתי מכנותו של ראש העיריה במסגרת הדיון בדבר דאגתו לתושבי העיר.

...

יתרה מכך, לא שוכנעתי כי המדיניות החדשה נשענה על תשתית עובדתית, תכנונית או משפטית מספקת, באופן המוביל למסקנה שההחלטה גם חורגת ממתחם הסבירות.

כל אלה וטעמים נוספים שבפסק הדין מהווים פגמים היורדים לשורשו של עניין וכמפורט דלעיל, ולכן אין מנוס אלא לבטל את המדיניות החדשה.

לפיכך, אני מורה כדלקמן: המדיניות החדשה, כהגדרתה לעיל, ובכללה גם הוראות המעבר הנלוות לה, בטלה.

תמצית ההגנה לגוף התביעה לה טוענים המבקשים בבקשה ובתצהיר המבקש היא שלא הבשילו התנאים לתשלום שכר הטירחה הנתבע, בשל התרשלות המשיב בכך שהתעכב בגיבוש הסכם התמ"א מול בעלי הדירות לאורך תקופה של שנתיים, משנת 2017 ועד לחודש אפריל 2019, וכאשר הסכם התמ"א נחתם על ידי בעלי הדירות בחודש מרץ 2019, פרויקט התמ"א כבר לא היה ישים, לאחר שעיריית רמת גן שינתה את מדיניותה, הקפיאה את כל תהליך קבלת היתרים לפרויקטים מסוג תמ"א 38 בעיר ודחתה על הסף את בקשה לקבלת היתר בנייה שהוגשה על ידי המבקשת 2 ו-3 (ראו סעיף 10 לתצהיר המבקש).

אלא שבפסק הדין שניתן ביום 16.9.2019 בעיניין עת"מ 28736-06-19 היתאחדות בוני הארץ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה רמת-גן, התקבלה לאחרונה עתירה מנהלית שהגיש ארגון גג המייצג את הקבלנים והבונים במדינת ישראל, ובכללם קבלנים העוסקים בבניה וביזמות בעיר רמת גן, והחלטת הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה בנוסח דומה לנספח 7 לבקשה בוטלה.

...

בגדרה של התביעה, תובע המשיב מהמבקשים 1-4, יחד ולחוד, תשלום זה. בבקשת רשות להתגונן שהגישו המבקשים 1-4 (להלן: "המבקשים"), הנתמכת בתצהיר המבקש, בעל המניות במבקשות 2-4, טוענים המבקשים שיש לדחות את התביעה על הסף כנגד מבקשים 1, 3 ו-4 ולגופה כנגד מבקשת 2.

הבקשה אינה מפרט סכום נטען לקיזוז וגם מטעם זה דין הטענה להידחות.

עם זאת לאחר שמצאתי כי מדובר בנסיבות מיוחדות בהן ההגנה שהציגו המבקשים, על פניה, קרסה והופרכה וכמוה כהגנת בדים וכי אין למבקשים, ולו בדוחק, הגנה מפני התביעה, הגעתי לכלל דעה לדחות את הבקשה.

הבקשה למתן רשות להתגונן מטעם המבקשים 1-4 נדחית.

מבוא לפניי עתירה מנהלית בעיניין החלטתה של ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה - מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 19.07.2018, בגדרה בוטלה החלטתה של הועדה המקומית לתיכנון ולבניה, רמת גן (להלן: "הועדה המקומית") ליתן לעותרים היתר בניה.

ועדת הערר נימקה את החלטתה, בין היתר, בכך שבנתיים הופקדה תכנית מתאר מקומית רג/מק/340/53 (להלן: "ג/53") שבה נקבע מדיניות ציפוף יחידות דיור בפרויקטים של תמ"א 38 בכל רמת גן (להלן: "החלטת הערר הראשונה").

בצד האמור, מצאתי להעיר כי התמונה הכוללת הנשקפת מהליך זה, בכל הנוגע להליכי תיכנון ורשוי בעריית רמת גן, אינה משביעת רצון.

...

לא שוכנעתי כלל ועיקר כי בנסיבות אלה, או בכלל, ועדת הערר היתה חייבת לקבוע באופן פוזיטיבי מהו המכפיל הראוי במקרה דנן (הגם שמתוקף סמכותה היא היתה רשאית לעשות כן).

די בכך שוועדת הערר הגיעה לכלל מסקנה כי הבקשה להיתר בכללותה היא מוגזמת ובלתי סבירה מבחינת היקף הבניה המבוקשת, על מנת לתמוך במסקנתה כי יש לבטל את החלטתה של הוועדה המקומית מבלי לקבוע מסמרות בשאלה מהי ההחלטה "הנכונה" שהוועדה המקומית צריכה היתה לקבל.

סיכום סיכומו של דבר, מכל הטעמים שפורטו לעיל, העתירה נדחית.

העותרת הגישה ערר על החלטה זו (6036/17) וביום 4.1.2018 ניתנה החלטת ועדת הערר אשר ביטלה את החלטת הועדה המקומית לעיל, והשיבה את הדיון בבקשה על מנת שתנתן החלטה כאשר מלוא המידע הנכון מצוי בפני הועדה.

כך גם לא מצאתי כל בסיס לטענת העותרת ולפיה, ההחלטה של ועדת הערר מקורה במדיניות כללית עקרונית לרבות טענותיה בכל הנוגע לקביעת מדיניות של עירית רמת גן ביחס להיתרי תמ"א 38 שנפסלה בעת"מ 28736-06-19 היתאחדות בוני הארץ נגד הועדה המקומית לתיכנון ולבניה רמת גן. עסקינן בנסיבות ספציפיות ולא עקרוניות הנוגעות למדיניות.

...

ואולם, הן ועדת הערר והן הוועדה המקומית לא שבעו נחת מהפתרונות התכנוניים שהוצגו על ידי העותרת כאשר ועדת הערר דוחה את טענות העותרת בעניין השימוש בשצ"פ העוטף את הבניינים הכלואים והן את טענות העותרת לעניין התכנון העירוני של המבנים הקיימים וקבעה כי : " איננו סבורים כי העובדה שבעבר לפני עשרות שנים נבנו מבנים במגרשים כלואים, מצדיקה התעלמות מקיומם בעת בחינת בקשה לחיזוק מבנה לפי תמ"א 38. אנו סבורים כי נכון עשתה הועדה המקומית כאשר בחנה את סביבתו של המגרש ולא רק את הבינוי המבוקש. גם המבנים ברחוב קרל נטר 7 ו- 9 מבקשים לממש זכויות לפי תמ"א 38 לצורך חיזוקם מפני רעידות אדמה... ונכון לבחון את השפעת הבינוי המבוקש על אפשרות חיזוקם באופן מושכל." מעבר לעובדה, כי הבקשה להיתר של העותרת מסכלת את אפשרות הבניינים הכלואים לקדם בקשות שלהם מכוח תמ"א 38 עמדה ועדת הערר על בעיתיות נוספת והיא העובדה כי המגרש יושב על דרך צרה שרוחבה 8 מ' וכי התכנון המוצע מציע קו אפס לבניית ממ"דים מצפון לדרום, מצב שאינו אידיאלי.

שוכנעתי כי ועדת הערר עשתה מלאכתה מקצועית ויסודית ובהחלטתה לא מצאתי כל פגם או חוסר סבירות אשר יצדיקו התערבות בית המשפט.