ביטול יפוי כח בלתי חוזר במקרקעין וביטול מסמכים אחרים

בעוד שהתביעה המקורית נקבה רק בסעד מבוקש אחד – סעד הצהרתי, וללא סעדים כספיים, בהגישו מסמכים אלה, נקב ב"כ החדש של התובע בתביעה המתוקנת ששאף להגיש, גם בסעדים כספיים.

ברם, אין בקשה לעיקול זמני, בפרט של נכסים המוחזקים (אולי) בידי מחזיקים, מתיישבת כלל עם בקשה לפסק דין הצהרתי, לפיו נתבקש בית המשפט להורות על ביטול חוזה מכר מקרקעין ובטול יפויי כח בלתי חוזרים, כאשר במוקד, נכס מוגדר.

ובעוד שהצו לאיסור דיספוזיציה מיתמקד בנכס עצמו, הבקשה לעיקולים זמניים פונה לנכסים אפשריים אחרים שבבעלות מי מבין המשיבים או לזכויות המגיעות להם, והעיקולים מתבקשים, לא אחת, במידה ידועה, על דרך החילופין, לאמור: אם לא יעלה בידי המבקש למנוע דיספוזיציה בנכס שבמחלוקת, כי אז לחלופין (ולעיתים אף בנוסף) מבקש הוא לשים את ידו, לכל הפחות, על נכסים אחרים של מי מבין המשיבים או על זכויות אחרות המגיעות להם.

...

ומכאן, לעיקולים הזמניים ולהוראת בית המשפט העליון, שאוסיף ואבהיר את החלטתי ביחס לעיקולים אלה.

העדר ניקיון כפיים הינו שיקול מרכזי ביחס לכל בקשה לסעד זמני, וממילא גם ביחס לבקשה להטלת עיקולים זמניים:– "בגדר השיקולים הנשקלים על ידי בית המשפט לעניין מתן סעד זמני, יש לשקול גם את תום ליבו של מבקש הסעד... על פי ההלכה הפסוקה, אם מצא בית המשפט כי מבקש הסעד הזמני התנהג בצורה חסרת תום לב, רשאי הוא לדחות בשל כך את הבקשה לסעד זמני, אף אם לפי מבחני הזכות לכאורה ומאזן הנוחות היה מקום להורות על מתן הסעד" [רע"א 3550/10 ישראל כהן נ' יצחק חודאי] וראה גם רע"א 2912/16 אלשייך הנדסה בע"מ נ' קורין יהודה (אריה); רע"א 8716/15 אמיליו מימון נ' דו דוד רייטר; רע"א 3569/10 אלו עוז בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ; רע"א 6658/09 מולטילוק בע"מ נ' רב בריח (08) תעשיות בע"מ. אם בכך לא סגי, נכללים בהחלטת בית המשפט מיום 19.8.18 נושאים נוספים שהינם רלוונטיים גם למישור העיקולים הזמניים, וראה, בין היתר, בסעיף 6(ג) לאותה החלטה, שבמרכזו התייחסות לפרק זמן הארוך מאז נוצרה עילת התביעה, אף לשיטת המבקש (כשבע שנים), והעובדה שטמן המבקש את ידו בצלחת, במספר מישורים – ועיין שם. סוף דבר בדיון במישור הסעדים הזמניים, פעמים, נכון למנוע סעד זמני מסוים אחד אך לאשר את השני, למשל כששיקולים ממישור מאזן הנוחות, מצדיקים את דחייתה של בקשה לסעד זמני מסוים אחד (למשל, בשל הכבדת היתר הגלומה בו ולאור עקרונות הדיון במאזן הנוחות), ופעמים, נכון למנוע את כלל הסעדים הזמניים שהתבקשו, וזאת, בפרט, כשמגלה בית המשפט בעייתיות בראיות לכאורה לקיומה של עילת התביעה שפורטה בפניו, או בגורמים נוספים כגון ניקיון ידיו של המבקש, או שני הדברים גם יחד – כבפרשתנו.

לצד כל האמור, אשוב ואזכיר, שעניינו של המבקש נדון על ידי בהרחבה, ותצוין כאן בשנית הלכת בית המשפט העליון במסגרת רע"א 2960/15, מיכה הרצנו נגד P-Kama International limited, לפיה רק במקרים קיצוניים וחריגים יהיה מקום לדיון שני בבקשה למתן סעדים זמניים, לאחר שנדונה הבקשה הקודמת וניתנה בה החלטה: תקנה 368(א) מקנה לבית המשפט סמכות לעיין מחדש בצו זמני שניתן, "אם ראה כי הדבר מוצדק בשל נסיבות שהשתנו או עובדות חדשות שנתגלו מאז מתן הצו, או אם ראה כי מלכתחילה לא היתה הצדקה למתן הצו". הנטל לשכנע כי מתקיימות נסיבות המצדיקות שינוי ההחלטה המקורית מוטל על כתפי המבקש, הנדרש להצביע על טעמים מיוחדים המצדיקים זאת, והמקרים בהם ישנה בית המשפט מהחלטתו בהעדר שינוי נסיבות הם נדירים ביותר" לאמור לעיל מתווספת גם הערתי, שלהבנתי, בהליך ערעורי, יש לבחון את החלטתי נכון למועד בו ניתנה, ולא למועד מאוחר יותר, כגון המועד בו הוגש כתב התביעה המתוקן – ככל שניתן בכלל לראותו ככתב תביעה שהוגש, בהינתן שעד היום, בחלוף כמעט שלושה חדשים, לא שולמה האגרה הנובעת מהפיכת התביעה לכספית.

עפ"י הנטען בכתב התביעה, התובע, שהוא רב בעיסוקו ואין לו כל רקע קודם בנדל"ן, היתקשר באמצעות הנתבעים במספר עיסקאות לרכישת זכויות במקרקעין המצויים בתחומי יהודה ושומרון, מאת חברת כוכב ההר (אלקנה) בע"מ (להלן: "החברה" או "כוכב ההר"), אשר לטענתה החזיקה בייפוי כח נוטריוני בלתי חוזר למכירת הזכויות במקרקעין ביהודה ושומרון, בין היתר במקרקעין בשטח של כ – 200 דונם, בגוש 4 חלקה 50, בכפר רפת בסמוך לראש העין.

בישיבת קדם המשפט מיום 13.11.2017 הצהיר הנתבע לפניי, לאחר שהוזהר כדין, "לשאלת ביהמ"ש האם אי פעם ראיתי מיסמך המעיד על כך שחברת כוכב ההר היא בעלת זכויות במקרקעין שלגביהם נחתמו ההסכמים וכי היא קבלה יפוי כוח נוטריוני מבעל המקרקעין שמאפשר לה למכור את הזכויות בהם אני משיב חד משמעית שכן". ואולם, מן המסמכים שהציגה הנתבעת בשלב מאוחר יותר, עולה, כי לא זו בלבד, שכוכב ההר מעולם לא נרשמה כבעלת הזכויות במקרקעין (לא בטבו ולא בשום מקום אחר; הנתבעת אמנם טענה – עמ' 20 לפרוטוקול ש' 6 כי הקרקע רשומה על שם כוכב ההר במירשם בבית אל, אולם כל רישום כאמור לא הוצג), אלא שהוצגו הסכמים סותרים לגבי מכירת הזכויות בחלקה 4 בגוש 50 הנ"ל (במסמכים שהוגשו לתיק בית המשפט ביום 13.12.2017 הוצג הסכם המעיד על רכישת הזכויות ע"י כוכב ההר מאדם ושמו תרקמן עלי מחמד מטלק, ואילו במעמד הדיון הוצגו וסומנו המסמכים המקוריים ובהם הסכם אחר, על פיו לכאורה נרכשו הזכויות מאדם אחר).

עו"ד איטח אף הודה, כי חברת כוכב ההר לא הייתה רשומה כבעלת הזכויות בקרקע (לא בטבו ולא במירשם אחר), ולדבריו מטעם זה, נרשם בהסכמים עם הרוכשים כי היה ולא יושלם הרישום על שם החברה, יוכלו הרוכשים לבטל את העסקה ולקבל את כספם חזרה (עמ' 26 לפרוטוקול ש' 4-7).

...

לאור כל האמור אני קובעת כי הנתבעת אחראית כלפי התובע, לכל הפחות ברשלנות בגין הצגת מצגי שווא בעקבותיהם התקשר בשני הסכמי המכר, ולפיכך יש לחייבה לפצותו בגין הנזק שנגרם לו בגובה התמורה ששילם במסגרת שני ההסכמים, בסכום כולל של 290,000 ₪, אשר ירדה לטימיון.

סיכום העולה מן המקובץ כי בכל הנוגע להסכם המכר הראשון, אני מקבלת את התביעה נגד הנתבעים שניהם, ומחייבת אותם לשלם לתובע, יחד ולחוד, סך של 210,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 11.7.2016 (המועד בו פנה בשמו עו"ד לוי בדרישה להשבת הכספים) ועד למועד התשלום בפועל.

בכל הנוגע להסכם המכר השני אני דוחה את התביעה נגד הנתבע 1, ומקבלת את התביעה נגד הנתבעת 2, כך שאני מחייבת אותה לשלם לתובע, מעבר לסך הנ"ל בו היא חייבת יחד ולחוד עם הנתבע 1, את הסך של 80,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 11.7.2016 ועד למועד התשלום בפועל.

המנוח חתם ביום 30.1.1997 על יפוי כח בלתי חוזר המסמיך את עורך דין לין, המשיב הפורמאלי, לבצע פעולות בשמו ולחתום על כל מיסמך המאפשר הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירות של המשיבים, ובמילים אחרות להצמיד את הגג בבית המשותף לדירות המשיבים.

מדובר ביפוי כח בלתי חוזר שניתן בעסקת מקרקעין והוא אינו ניתן לביטול.

...

לא צוינו שמות הדיירים שחתמו, לא צורפה כל הוכחה לכך שחתמו 14 דיירים על כן אין בידי לקבל עדות זו. מכל מקום סע' 62(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מורה כי אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירת הנתבעים בהיעדר הסכמת כל בעלי הדירות.

בהקשר לענין זה נפסק ב-ע"א 9042/12 עפו אבו עיסא נ' סלמאן סולימאן סרחאן, בפסקה 12 (04.05.2015)‏‏: "מכל מקום, הלכה עמנו כי יפוי כוח בלתי חוזר הוא טפל לעסקה, נלווה לזכות העיקרית-מהותית ו"אינו אלא מכשיר לביצוע העיסקה. כאשר אין העיסקה מצמיחה זכות, לא יהא בייפוי-הכוח כדי להוסיף לה תוקף" אשר על כן, יש לשחרר את התובעת מהתחייבות זו, הנני קובעת שיפוי הכח עליו חתם המנוח מבוטל ואין לעשות בו כל שימוש.

סוף דבר: התביעה לפסק דין הצהרתי המצהיר שיפוי הכח עליו חתם המנוח בטל, מתקבלת הנתבעים 2-1 ישלמו לתובעת הוצאות התביעה ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ₪.

בהתאם לכך הגישה את תביעתה בתיק 23624-11-20 להורות על ביטול הסכם ההיתקשרות, קביעה שהיא אינה חבה לאגיפ דבר, מחיקת כל הערה שנרשמה על זכויותיה, ביטול יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר, והשבת כל מיסמך שבידי אגיפ.

חוסר תום לב ודרך מקובלת יונה טענה בכתבי טענותיה שיש לבטל את החוזה מחמת חוסר תום לב שהתבטא בכך שלטענתה לא נוהל עימה משא ומתן לפני החתימה, והחתימו אותה על החוזה כשסברה שמדובר במסמך אחר, והיא לא עודכנה במשך שנים אודות היתקדמות התוכנית.

כאמור בסעיף 8.2 לחוזה, פיסקה שנייה, סמכותה של השמאית המוסכמת אינה סמכות של בורר במחלוקת שבין הצדדים, אלא סמכות של מיופת-כח מטעם הצדדים לשום את שווי המקרקעין לאחר שינוי ייעודם.

...

אכן, אלה הנתונים העולים מטבלאות הקצאה ואיזון, אך אני מקבל את טענת עופר שאין לקבוע את שווי המקקקעין המוסכם לפיהם, ומדובר בשינוי חזית, שכן בכתב התביעה נטען שהוסכם בחוזה כיצד ייקבע שווי המקרקעין, על ידי שמאית מוסכמת.

סיכום על פי האמור לעיל, דין התביעה של אגיפ להתקבל ודין התביעה של יונה להידחות.

לפיכך, אני דוחה את התביעה של יונה לאור בתיק 23624-11-20 ומקבל את התביעה בתיק 62006-09-20 וממנה את עו"ד יונתן פרידמן ככונס נכסים של המקרקעין הידועים כגוש 10199 חלקה 61 על מנת שיפעל למכירת המקרקעין, פירעון חובם של יונה לאור ועופר לאואר בסך 4,992,273 ₪ כולל מע"מ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה 30.9.20 עד לפירעון בפועל, והשבת היתרה ליונה לאור ולעופר לאואר לפי חלקיהם במקרקעין.

על כן, אני מחייב את הנתבעים בתיק 62006-09-20 לשלם לתובעת אגרת בית המשפט ועוד שכר טרחה בסך 748,840 ₪ הכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 30.9.20 עד לתשלום המלא בפועל.

בקשת האנ"נ לסילוק התביעה על הסף: בטרם אתייחס לטענות האנ"נ לסילוק התביעה על הסף אציין כי בכתב ההגנה של האנ"נ פורט כי בשנת 2012 נתקבלה אצל האנ"נ פניה בהתייחס לחלקה 25 בגדרה נתבקש האנ"נ לבטל את הערת הנפקדות וכי במסגרת ההתכתבות עם הפונים נתבקשו מיסמכי מקור והבהרות אחרות שלא הומצאו ובהיעדר מענה מצד הפונים לא היה המשך טפול.

מטיעוני התובעים עולה כי הם מבססים את טענותיהם על קיומה של עילה לתיקון המירשם בהתאם לסעיף 93 לפקודת ההסדר הקובע כי "שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במירמה, או שזכות שהייתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על היתיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון, אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, לאחר ההסדר". לאור נקודת המוצא המשפטית לפיה יש לפרש את הוראות סעיף 93 הנ"ל בצמצום, נקבע לא אחת בפסיקה כי המונח "שלא כשורה" הנו חלק מעילת "השמטה של זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם", דהיינו תנאי הכרחי לתיקון המירשם בעילה של רישום "שלא כשורה", הנו כי התובעים יצביעו על כך שהזכות הנטענת על ידם הייתה רשומה בפנקס קודם ("ענין יאסין" פיסקה 20, עניין "שעלאן", פיסקה 13), ומאחר והתובעים אינם טוענים כי זכויות המנוח סאלח על פי יפוי הכח היו רשומות בפנקס מקרקעין כלשהוא בטרם החלו הליכי ההסדר, לפיכך תביעתם אינה יכולה להתבסס על עילת הרישום "שלא כשורה". נותרנו לפיכך אך ורק עם עילת "המירמה" ובעניין זה נקבע לא אחת כי: "בית משפט זה עמד פעמים רבות על כך ש"על הטוען לתרמית, ובייחוד בהקשר של ביטול הליכי הסדר ופסק-דין הסדר בעקבותיהם, להעמיד תשתית עובדתית מפורטת וברורה במישור הטיעוני ולשאת בנטל הוכחה כבד במישור הראייתי"..

למעשה כימעט כל טענות התובעים מתייחסות להתנהלותם של הנתבעים 1-16 שנים רבות לאחר הליכי ההסדר שבסופה הם נרשמו בשנת 2021 כבעלים בחלקות 39 ו-25 , מכוח היותם יורשים של המנוח מוסטפא ואילו ביחס לאנ"נ כל שנטען בתמצית היה כי הוא התרשל ופעל בחוסר תום לב עת הכריז על הנפקדות מבלי לפרסם או לתת הודעה על כך ומבלי שבירר בנוגע לקרקע המופקדת במשרד המשפטים או בגורמים רלוואנטיים נדרשים ואם היה עושה כך "היה מגלה קיומו של ייפוי הכח הנוטריוני הבלתי חוזר ומי הבעלים בפועל" (סעיף 37 לכתב התביעה).

...

מעבר לנדרש, אני סבור כי אף אם התביעה, כפי שהוגשה, היתה מגלה עילה כלשהי כנגד האנ"נ , דין התביעה כנגד האנ"נ להידחות על הסף מחמת התיישנות.

סיכומו של דבר, אני מורה על מחיקת התביעה כנגד האנ"נ בשל היעדר עילה בהתאם להוראות תקנה 41 (א) (1) לתקנות והתובעים ישאו ביחד ולחוד בהוצאות האנ"נ בסכום של 3000 ₪.

לפיכך אני מורה לאנ"נ להודיע עד ליום 31.7.23 האם הוא מבקש להישאר כנתבע פורמאלי בתיק בכדי שתהיה לו אפשרות להתייחס ככל שימצא לנכון למקרה ובו תעלה אפשרות במסגרת התביעה בין התובעים לנתבעים 1-16 לשינוי רטרואקטיבי ברישום המנוח מוסטפא כבעל זכויות בחלקה 25 רישום שמכוחו נרשמה הערת הנפקדות או שהוא יכבד כל פסק דין שינתן בנושא, ללא צורך בקבלת עמדתו.