ביטול חלקי של החלטת מועצת מקרקעי ישראל בדבר הרחבות יישובים

פרויקט ההרחבה נוסד על בסיס החלטה 737 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "החלטה 737"), במסגרתה התיר מינהל (כיום, "הרשות") מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל או "הנתבעת") הרחבתם של יישובים חקלאיים, באמצעות הקצאת מגרשים לבנייה בדמי חכירה מופחתים – זאת על רקע המשבר הכלכלי אליו נקלע המיגזר החקלאי, באמצע שנות השמונים של המאה הקודמת.

עוד נקבע, כי מיגרשי התמורה, 160 במספר, יוקצו לחברי המושב בפטור מלא מתשלום דמי פיתוח, כאשר יתרת המגרשים (190 במספר) יוקצו למשתכנים חצוניים שאינם חברי האגודה או צאצאיהם (להלן: "המשתכנים החיצוניים") – והתמורה שתתקבל משווקם תשמש לפיתוחם של כל שטחי ההרחבה; לשקום חלקי המושב הישנים ולתשלום חובות העבר של האגודה.

נוכח הנחיות היועמ"ש ועל בסיסן, פירסם האגף החקלאי במינהל, ביום 7.3.1999, את הוראת אגף מס' 51י' (להלן: "הוראה 51י"), בדבר "החכרת קרקע למגורים ביישובים חקלאיים" - במסגרתה נקבעו קריטריונים נוספים, לפיהם תיושם החלטה 737.

נכונות המינהל, כך לתובעת, לאפשר החלפת התצהירים הכוזבים באחרים, מלמדת כמאה עדים, על ידיעתה בזמן אמת כי " ... באגודה קיים הסדר שונה המנוגד להוראה 51י' ואף אישר הסדר זה". התובעת הוסיפה וטענה כי החלטת המינהל מיום 6.1.2000, לבטל את הקצאת המגרשים בפרוייקט ההרחבה (לעיל ולהלן: "החלטת הביטול") – ניתנה שלא כדין ובלא שתהא למינהל סיבה מוצדקת שלא לאשר את הקצאת המגרשים ששיווקו, בפועל, למשתכנים החיצוניים.

טוענת איפוא התובעת כי היתנהלותו של המינהל המתוארת לעיל, עולה כדי עוולה של גרם הפרת חוזה, שכן בעטייה של החלטת הביטול שנתקבלה, בדיעבד ושלא כדין - גרם המינהל, ביודעין או למצער בעצימת עיניים, לכך שהאגודה תפר את ההיתקשרות החוזית שבינה לבין התובעת.

...

האומנם השכילה התובעת להוכיח את יסודותיה של עוולת הרשלנות? סבורני כי לא עלתה בידה כזאת.

דומני, על רקע האמור, כי התובעת לא הוכיחה כי עומדת לה, בנסיבות מקרה דנן עילת תביעה המבוססת על התרשלות המינהל.

התוצאה סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן: התביעה נדחית.

ענייננו בתכנית הרחבה, היא התכנית המקורית, שמספרה מי/במ/544ב', בפתח התכנית צוין כי בעלת המקרקעין היא רשות מקרקעי ישראל, ויוזם התכנית הוא מושב גבעת ישעיהו (כפי שהעיד מר מנחם וייס, מתכנן בכיר ברמ"י, מטעם הנתבעת, הרי שרמ"י מעולם לא יזמה תכנית, עמ' 34 ש. 22-23 לפרוט' וכן ר' דברי העדה אמיר, עמ' 23 ש.28-29).

החלטה 737 נמנית על שורה של החלטות המכונות "מיטיבות", שהתקבלו על-ידי מועצת מקרקעי ישראל בשנות ה-90 בעיניין שינוי יעודן של קרקעות מדינה אשר הוחכרו לישובים חקלאיים ובוטלו במסגרת בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25, שפסק כי ההטבות הללו מפלות לטובה באופן בלתי סביר את ההתיישבות החקלאית.

זה נכון חלקית, ביקשנו לפתוח תיק ולהתחיל לטפל בחוזה מול המנהל בשנת 2008, פנינו לגב' אדלה אביטל.

...

לא מדדתי, היה לי את המשבצת המקורית שרוחב המגרש פחות או יותר, תיארתי שלא השתנה הרוחב הוא מטרסה מכיוון מערב ועד מסלעה שנמצאת ממזרח זה הרוחב, בצפון בסופו של דבר קו הגדר ששמתי על זה התבסס המודד, זה התב"ע, כנ"ל במזרח, במערב הורידו מהמגרש וזה החלק "הפלישה". הגדר היום שם, הצילום הוא אחרי שהוסרה הפלישה.

סיכום הדברים עד כה: טענות התובעים ביחס לרשלנות הנתבעת עד לשנת 2011 –נדחות.

כאמור לעיל, לו היה נמסר לתובעים כל המידע הזה ופירוט של כל הפגמים שעליהם לרפא כדי לקדם את העסקה, סמוך לאחר מועד הבקשה, היתה השומה הראשונה עדיין בתוקף שכן הוצאה ביום, ועל כן אני מקבלת את טענת התובעים כי חישוב דמי ההיוון היה צריך להתבצע על בסיס הערכת השמאית משנת 2011, במועדים אלו כבר מכרו התובעים את זכויותיהם במגרש לצד ג', היה בידם הכסף לשלם את דמי ההיוון והיה להם כל האינטרסים להשלים העסקה כפי שהחייבו כלפי הרוכש צד ג'.

בית משפט לעניינים מקומיים בחדרה בב"נ 31258-09-19 פיין נ' ועדה מקומית לתיכנון שומרון בב"נ 18101-08-19 פיין נ' ועדה מקומית לתיכנון שומרון תיק חצוני: מספר תיק חצוני בפני כבוד השופטת רקפת סגל מוהר מבקש ליהו פיין ע"י ב"כ עוה"ד אורן כ"ץ ו/או אלי הירש ואח' משיבה ועדה מרחבית לתיכנון ובניה "ישובי הברון" ע"י עוה"ד שגיא סיוון החלטה

בהקשר זה הוסיף ב"כ המבקש וטען כי "קצפה של המשיבה יצא עליו" משום שזה מכר את תוצרתו הגדלה בשדות הצמודים לנקודת המכירה, מתוך המבנה שהקים באופן שלשיטתה הפך את פעילותו מחקלאית למסחרית, ולא היא, שכן החוק, הפסיקה ועמדתם של הרגולטורים הרלוונטים היא שמכירה ישירה של תוצרת חקלאית טרייה ומעובדת ואף ארוזה במשק חקלאי, מותרת (ר' החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1316; תקנה 51 לתקנות להסדר תוצרת אורגאנית (תוצרת אורגאנית מן הצומח – ייצורה ומכירתה) התשע"ג-2013; סימן ב' לפרק השמיני בפקודת העיריות [נוסח חדש]; סעיף 3(4)(א) לחוק התחרות הכלכלית; וצו רשוי עסקים (עסקים טעוני רשוי) התשע"ג שאינו מחייב רשיון עסק עבור מכירת תוצרת חקלאית).

בסיכומיו, הוסיף ב"כ המבקש וטען כי טענת המשיבה לפיה המבנה עשוי מקונסטרוקציה מתועשת וכבדה, יש בה משום הרחבת חזית משום שהיא לא הועלתה על ידה בשום שלב קודם לכן.

המבקש טוען שתכלית המבנה שהוקם היתה ועודנה גידול של גידולים מנותקי מצע (ללא מגע עם הקרקע), וכי חוות דעתו של האדריכל מוחמד מחאמיד לפיה אין במבנה הנידון כל פעילות ו/או סוג של גידול, התבססה על תצלומים חלקיים, מבלי שהוא עצמו ביקר במקום ותוך היתעלמות מוחלטת מן התכלית הנ"ל, וגם חוות דעתו של מנהל מחוז מרכז במשרד החקלאות מר אסף יצחקי, התבררה במהלך עדותו כבלתי מבוססת, שכן הלה אישר כי פרטים רבים עליהם אמורות היו מסקנותיו להתבסס, אינם ידועים לו. הדרישות למתן הצוו לאיסור השמוש לא היתקיימו, שכן המשיבה לא הוכיחה שמאז החל השמוש המקרקעין חלפו יותר מ- 6 חודשים, והשימושים ותאור המבנה כפי שהם מופיעים בצו מנופחים ומגמתיים, בעיקר לנוכח העובדה שאין במקרקעין הנדונים בית אריזה (עובדה שלטענת המבקש ידועה למשיבה זה מכבר משום שכבר הוכח במסגרת הליך משפטי קודם שבית האריזה של המשק המשפחתי שלו נמצא בסמוך לבית מגוריו (חע"מ (חדרה) 1922/05 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה שומרון נ' יפתח פיין), לא מדובר ב"מרכז למכירת פירות וירקות", המקרר שיש בו אינו תעשייתי, והעובדה שהונח במקום מצע של חומר הררי גרוס (ולא של אפסלט כטענת המשיבה), שיש בו רחבת כורכר גדולה שניתן להחנות בה כלים חקלאיים (ולא מיגרש חניה שהוכשר), שהוא גודר ונסגר עם שער חשמלי, שהוצבה בו מכולה המשמשת לאיחסון קרטונים וגם למגורי השומר ושכיסוי המבנה עצמו עשוי מניילון שחור ולא שקוף, אינה רלבאנטית.

סוף דבר, מפני כל הנימוקים שפורטו לעיל, ולנוכח העובדה שהמבקש המשיך בפעילותו האסורה במקרקעין גם לאחר שבית המשפט (כב' השופט גולדברג) הבהיר לו כי ביצוע הצוו החדש להפסקת השמוש לא הותלה, החלטתי לדחות את בקשותיו לביטול שני הצוים ו/או לעיכוב ביצועם עוד.

...

במהלך הישיבה נבחנו טענות המבקש כפי שהועלו במסגרת בקשתו לביטול הצו הראשון להפסקת שימוש, ובסופה הגיעו המשתתפים למסקנה כי "צו זה הוצא בהתאם להוראות סעיף 219(ב)(2) לחוק, למעט פירוט שטח המבנה" - ר' סיכום הישיבה.

סוף דבר, מפני כל הנימוקים שפורטו לעיל, ולנוכח העובדה שהמבקש המשיך בפעילותו האסורה במקרקעין גם לאחר שבית המשפט (כב' השופט גולדברג) הבהיר לו כי ביצוע הצו החדש להפסקת השימוש לא הותלה, החלטתי לדחות את בקשותיו לביטול שני הצווים ו/או לעיכוב ביצועם עוד.

התוצאה היא שעיכוב ביצוע הצווים יבוטל ביום 5.3.20, זאת על מנת ליתן למבקש אפשרות לערער על ההחלטה.

בנסיבות אלה ומטבע הדברים החלטתי לדחות גם את בקשת המבקש לפסיקת הוצאות ואני מחייבת אותו בתשלום הוצאות המשיבה בסך של 3,500 ₪.

לטענת העותר, אישור ההמלצה תואם את הוראות החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1547 מיום 7.5.18, בדבר "בניה למגורים באגודות בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קבוץ או אגודה שיתופית חקלאית". לטענת העותר, "... ביום 16.2.12, שילם העותר לרשות מקרקעי ישראל את דמי ערך המיגרש בסך של 14,157.49 ₪ באמצעות שובר תשלום... שהנפיקה רשות מקרקעי ישראל". יצויין ויודגש, כי על פי השובר האמור (צורף לעתירה כ-עת/8), התשלום שולם בגין דמי חכירה שנתיים, ולא כתשלום בגין ערך המיגרש.

העותר טען, כי בהתאם לנוהל ביטול עיסקאות, מוסמכת הרשות להאריך את ההיתקשרות עם העותר, ובמקרה זה מוטלת על הרשות חובה לעשות כן, בהיעדר מניעה לבנות על המקרקעין ששיווקו לו לטענתו, וכאשר פנה את הרשות בעיניין, פעמים רבות במהלך השנים.

באותו שלב הוסכם, כי רמ"י תממן את העבודות באופן חלקי, בגובה דמי הפיתוח ששלמו המומלצים הראשונים, כפוף לכך שהמועצה תידרוש את התשלום מן המומלצים, ואף תנקוט בהליכים משפטיים במקרה הצורך, לשם גביית חוב ממומלצים אלה.

באשר לתשלום ששילם העותר בסך 14,157 ₪, המתועד בנספח 8 לעתירה, הבהירה רמ"י: "ביום 16.2.2012 היתקבל תשלום האגודה עבור חובות דח"ש במיגרש 305. בנק' זו יובהר, כי לאגודה היו חובות דמי חכירה שנתיים (דח"ש) בסך 1,853,278 ₪. הרשות והאגודה הגיעו להסדר חוב שחלקו ישולם באמצעות שיווק מיגרשי ההרחבה נשוא תביעה זו וכי בגין כל מיגרש תשלם האגודה סכום קבוע שישוערך בהתאם. לפיכך, אין המדובר בתשלום לרכישת המיגרש, אלא בתשלום חוב האגודה כפי שהוסבר לעיל". ביום 26.2.2012, הודיעה הרשות לאגודה, לעניין שיווק המיגרש לעותר: "רצ"ב מוחזרת ההמלצה למועמדות למגשר שבנידון. לא ניתן לפתוח תיק במנהל עד לקידום מיכרז מקדים על ידכם ע"פי החלטת מועצה 1180". רק כשנה לאחר מכן, בחודש פברואר 2013, פנתה, כאמור, באת כוחו של העותר דאז, עו"ד אדרי, אל הרשות, וביקשה לדעת אם האגודה העבירה את המסמכים הדרושים לעניין ההקצאה, ונענתה, כמצוטט לעיל, כי טרם ניפתח תיק במיגרש על שם העותר, וכי לצורך בחינת בקשתו, עליו להמציא את כל הטפסים הדרושים, כאשר הם חתומים ומאושרים, בצירוף קבלה על תשלום הוצאות פיתוח.

...

רמ"י טענה, כי דין העתירה להידחות על הסף, מחמת הגשתה בשיהוי, באשר עוד ביום 19.2.13, במענה לפניית עו"ד אדרי, הבהירה רמ"י, כי לא התקבלו אצלה כל המסמכים הדרושים לצורך בחינת בקשת ההקצאה, וכאשר העותר נמנע מלהמציא את כל המסמכים הדרושים במשך שנים לאחר מכן.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, לרבות השלמת הטיעון במסגרת הדיון במעמד הצדדים, סבורני כי יש לדחות העתירה, הן מחמת הגשתה בשיהוי של ממש, והן בשל כך שלא נמצא פגם מנהלי העשוי להצדיק התערבות של בית המשפט בהחלטות הרשות.

לפיכך נדחית העתירה.

בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 6.4, שכותרתה "הקצאת קרקע לבדואים בנגב", ובפרט סעיף 6.4.2 הקובע את התנאים להקצאת מגרשים בפטור ממכרז, רמ"י רשאית להקצות ללא מיכרז מגרשים למטרת מגוריו של מבקש ההקצאה, ובילבד שנתקיימו, בין היתר, התנאים לפיהם המיגרש מצוי בתחומו של יישוב מיישובי הבדואים כמפורט בסעיף 6.4.3 וניתן להקצותו על פי תכנית.

בכלל זאת, הם זכאים לקבל מלוא זכויותיהם כתושבי פזורה בכפוף לבחינת זכאותם על פי כל דין; המערערים רשאים לקבל פיצויים בהתאם לתנאי זכאותם בפרק 6 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל; המערערים רשאים לרכוש כדין באמצעות מיכרז מיגרש בהרחבה של העיר דימונה.

מבלי לתלות חלילה קולר בצוארו של זה או אחר, נסכים כולנו - ולמצער נתקשה לומר אחרת - כי המדיניות התכנונית הנוהגת מאז ועד עתה לצד הפתרונות החלקיים שיושמו, באופן לא רציף, בעיניין המחלוקות הקנייניות במקרקעי הנגב, לא הועילו די הצורך לשנות את פני הנגב ולהוביל להסכמות רחבות יותר.

בני הרשות זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון, ועל כן, נקבע כי "גם לו הייתה המבקשת מבססת את טענותיה על חזקתה רבת השנים במקרקעין, הרי שככלל, התרופה לטענות מעין אלה היא במישור הכספי, ואין בכך כדי לעכב את הפינוי (ראו: רע"א 7924/06 אביטן נ' באוםשרמייסטר, [פורסם בנבו] פסקה ד(2) (3.10.2006); ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי, [פורסם בנבו] פסקה 13 לחוות דעתו של השופט י' אנגלרד (25.11.2002)). במקום אחר צוין, כי במקרים, בהם נפסקו פיצויים למי שהיה בר רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק עבור השקעותיו בנכס (רע"א 1156/02 חיר ואח' נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 956-955). מעת שנקבע בעניינינו כי המערערים לא הוכיחו הקף השקעתם במקרקעין, ואף לא הוכיחו שלא ניתן להעתיק השקעתם למקום אחר, על פני הדברים אין לקבל טענתם לעניין זכות הפצוי (ראו בעיניין זה: רע"א 7924/06 אביטן נ' באומשרמייסטר (3.10.06); רע"א 4845/21 גאולה שרביט נ' רשות מקרקעי ישראל (21.7.2021). ממילא, ככל שניתן להבין, אילו יעתיקו המערערים מגוריהם בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, שמורה להם הזכות לקבל פיצויים בגין המחוברים בהתאם לתבחינים הקבועים בהחלטות המועצה.

ואולם, ככלל, בהנתן שבמוקד בקשת רשות העירעור עמדו טענות במישורים תיכנוניים (טענות בעיניין תכנונו של היישוב חירן, ובאופן רחב יותר - באמצעות אותן השגות תכנוניות - נגד החלטת הממשלה להקים את הישוב חירן, ואף בעיניין מדיניותה בסוגיית הסדרת התיישבות הבדואים בנגב), הרי טענות אלה מהוות תקיפה עקיפה של החלטות הרשויות, שהיה על המבקשים להעלותן בתקיפה ישירה במסגרות דיוניות אחרות ואין מקומן במסגרת הגנתם מפני תביעת הפינוי שהגישה המשיבה.

...

סעיף 100 מונה את רשימת הזכאים להגיש התנגדות לתכנית, ולענייננו רלוונטית הדרישה של "כל מעונין בקרקע, בבניין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו...". באיזון שבין האינטרס הגלום בצורך לאפשר התנגדות לתכנית לבין האינטרס לקיים הליכי תכנון אפקטיביים לאישור תכנית, בא המחוקק לכלל מסקנה כי יש להקנות זכות התנגדות לתכנית ל"כל מעונין בקרקע.

אין אנו צריכים לחוות דעה ביריעה זו האם ניתן להרחיב את גבולות ההלכה לעבר המערערים, על יסוד טענתם כי מתקיימים בהם סממני היכר בדבר פגיעה בזכותם הפרטית או באינטרס אישי שלהם.

אף בדיון לפנינו טענה באת כוח המערערים, "...ולא מדובר על פיצוי כספי. אנו סבורים שבדומה להצעה של השופטת ברק-ארז שהפיצוי יכול להיות וצריך להיות בדמות השילוב של התושבים בהרחבה של העיר" (עמ' 3 לפרו' שו' 9-8).