ביטול חלק מעלות אגרות תיעול ביצוע עבודות פיתוח

התחייבויות התובעת בגדר נספח ב' למסמכי המיכרז בסעיף 1 ב' לנספח ב' למסמכי המיכרז אותו צירף כהן בגדר אסופת מיסמכי המיכרז נספח א' לתצהירו, הצהירה התובעת: "הסכום המוצע להלן לא כולל מע"מ ולא כולל עלויות פיתוח". ובסעיף ט לנספח ב': "מובהר לי כי ביצוע עבודות הפיתוח ועבודות התשתית על ידי ועל חשבוני, אינו גורע ממחוייבותי לשלם עלויות פיתוח ישן מול חדש, הוצאות פיתוח, תשלומי אגרות והיטלים לרשות המקומית ולחברת הגיחון כאמור לעיל. בדיקת אפשרות לקבלת פטור חלקי/מלא מתשלום אגרות והיטלים לרשות המקומית בגין ביצוע עבודות פיתוח ועבודות תשתית על ידי, תעשה על ידי ובאחריותי בלבד. אני לא אבוא אל המינהל בכל טענה ו/או דרישה ו/א תביעה כלשהיא בעיניין האמור בסעיף זה". מיסמך העקרונות בין המסמכים עליהם נדרשה התובעת לחתום כחלק מתנאי המיכרז, חתמה היא בחודש דצמבר 2010, על מיסמך שכותרתו "התחייבויות היזם מיסמך עקרונות לפיתוח בתחום תכנית 5350". כאמור, על פי עדותו של רגב, מיסמך העקרונות גובש בין המינהל והעיריה.

בסעיף 9 להסכם העקרונות נקבע: "היזם מצהיר כי ידוע לו והוא מסכים לכך שבכפוף לחתימתו על הסכם הפיתוח המפורט ולבצוע בפועל של כל עבודות הפיתוח והתשתית בהתאם להסכם הפיתוח המפורט, תפטור אותו הערייה מחלק מתשלום היטלי סלילה ואגרות תעול בגין זכויות הבניה המותרות במיתחם על פי תכנית 5350 בלבד, וכפי שיקבע בהסכם הפיתוח המפורט ". בסעיף 10 להסכם נקבע: "ידוע ליזם והוא מסכים לכך כי מתן הפטור החלקי בפועל מותנה בחתימת הסכם הפיתוח המפורט ובביצוע העבודות בפועל". בסעיף 14 למסמך העקרונות נקבע: "למען הסר ספק, מצהיר היזם כי ידוע לו והוא מסכים לכך כי הערייה שומרת לעצמה את הזכות לבצע בעצמה ו/או ע"י מי מטעמה את עבודות התשתית במיתחם, כולן או חלקן; במקרה כזה ישלם היזם לעירייה את מלוא היטלי הסלילה ואגרות התעול בגין היתרי הבנייה שיונפקו לו במיתחם, לפי תכנית 5350". כתב ההיתחייבות בחתימת התובעת מיום 20.6.2012 בהמשך, לאחר זכייתה במיכרז ולאחר שהגישה בקשה להיתר בניה, חתמה התובעת ביום 20.6.2020 גם על כתב התחייבות המסדיר את ביצוע עבודות השצ"פ, לרבות בטוחות שנדרשה להמציא לצורך ביצוען.

הרי אילו היתה הערייה מגיעה עימה להסכם בעיניין ביצוע עבודות תשתית, ללא ספק היה הדבר כרוך בעלויות בלתי מבוטלות מבחינתה, ובמקרה כזו לא היה זה מתקבל על הדעת לחייב את הנתבעת במתן פטור מהיטלי סלילה ותעול בגין עבודות תשתית, מבלי לחשב את העלויות שהיו מוטלות על הערייה לו היתה מבצעת את עבודות התשתית כפי שמבקשת התובעת בתביעתה, כך שגם מטעם זה לא הוכיחה התובעת את ניזקה.

...

אני דוחה את טענה התובעת לפיה יש להקיש מעניין ע"א 27544-04-16 ש.כ. תמר שירותי מזון (2000) בע"מ (מחוזי ירושלים) (מיום 1.2.2017), לענייננו.

לאור המסקנה אליה הגעתי לפיה לא קמה לתובעת כל זכאות להשבה - לא מכוח מסמך העקרונות ולא מכוח חוק עשיית עושר - אין מקום לבחון את שיעור ההחזר, או את טענת הנתבעת לשינוי חזית בעניין זה. בהקשר זה ובבחינת למעלה מן הצורך, ראוי לציין כי בכל מקרה, ואפילו הייתי סבורה כי יש מקום לבחון את שאלת ההשבה וגובה הנזק שנגרם לתובעת, הרי שבכל הנוגע לסעד ההשבה שהתבקש בנבדל מסעד הביטול, היה על התובעת להביא ראיות המוכיחות חסרון כיס בהשוואה למצב שבו הייתה נמנעת מהתקשרות בחוזה, ולא למצב שבו הייתה אילו נכרת ההסכם בהתאם לציפיותיה, והיא הייתה פטורה או מנשיאה בעלויות העבודות בשצ"פים או מתשלום היטלי הסלילה ואגרות התיעול, וראיות מעין אלו לא הובאו.

סוף דבר אשר על כן, התביעה נדחית.

בראשית שנת 2003 נחקק חוק עזר לאשקלון (סלילת רחובות), תשס"ג-2003 (להלן: חוק העזר החדש או חוק העזר ההיטלי), אשר הביא למעבר לשיטת המימון המקובלת כיום ברוב הרשויות המקומיות ומבוססת על חיוב בעלי הנכסים בהיטל המחושב לפי העלויות של כלל עבודות הסלילה בתחומי הרשות המקומית ובחלוקה לפי גודל הנכס והקף הבניה בו. בין השנים 2005-2010 הגישה המבקשת בקשות להיתרי בניה במיתחם עבור שני בנייני מגורים בני 21 קומות ו-148 יחידות דיור מעל קומות מסחר וקומות חניה תת קרקעיות.

כן ציינה המשיבה כי המבקשת שילמה תמורה עבור עבודות פיתוח חלקיות בלבד במיתחם, ובסעיף 3.2 לחוזה הפיתוח נקבע כי "עבור עבודות שאינן נזכרות במפורש בחוזה, ישלם הבונה במישרין לגוף או לרשות המבצעים". עוד ציינה המשיבה כי בהסכם מיום 3.11.1998 שבו הסמכה את החברה הכלכלית לפתח את המיתחם, התחייבה המשיבה שלא לגבות מבעלי המגרשים במיתחם היטלים מסוימים שפורטו בסעיף 16(א) להסכם (היטל פיתוח מיפעל מים, היטל ביב צבורי ו-55% היטל תעול), ולחייבם "בכל האגרות וההיטלים עפ"י חוקי העזר העירונים שלא פורטו" (סעיף 16(ב) להסכם).

טענות המבקשת לחיובה בכפל, רטרואקטיבית, ללא סמכות בדין, נשללו על-ידי בית המשפט שהסביר כי אין חפיפה בין שיטת דמי ההישתתפות לפיה חייבים בעלי הנכסים במימון הרחובות הגובלים בנכסיהם בלבד, לשיטת ההיטל המבוססת על כך שכל אחד מבעלי הנכסים חייב במימון חלק בלתי מסוים במערכת הכבישים העירונית כולה.

עקרי טענות המבקשת בבקשה לדיון נוסף לטענת המבקשת, בפסק הדין נושא הבקשה בוטלה זיקת ההנאה, אשר על-פי ההלכה הפסוקה, באה לידי ביטוי בדרישה לבצוע סלילה גובלת בנכס בפועל כתנאי לחיוב בהיטל סלילה, ובכך הוקנה להיטל מעמד של מס בגין סלילה רעיונית שאין לעירייה סמכות להטילו.

...

] זוהי בקשה לקיים דיון נוסף בפסק הדין בעניין רע"א 4553/19 י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ' עיריית אשקלון (4.3.2020), בו נדחה ערעורה של המבקשת על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע בעניין ע"א 68921-10-18 עיריית אשקלון נ' י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ (6.6.2019).

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשה לדיון נוסף על צרופותיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

סיכומו של דבר – בהינתן העובדות והנסיבות הפרטניות של המקרה, בפסק הדין לא נקבעה הלכה חדשה ואף לא נסתרה הלכה קיימת.

אשר על כן, הבקשה נדחית.

במסגרת העתירה עותרים העותרים לביטול היטלי התעול, זאת תוך הסתמכות על הבטחה מנהלית שניתנה לטענתם על ידי משיב 2, ראש הערייה, שלפיה עבודות הפיתוח בשכונה יבוצעו ללא כל תשלום מצד התושבים.

1.3 עותר 1 הנו תושב הרצליה המתגורר בשכונת נווה ישראל אשר קיבל בתאריך 22.5.22 דרישה לתשלום אגרת תעול עבור נכס ברח' הגלבוע 8 בהרצליה שאותו ירש מאביו ז"ל. עותר 2, הוא חבר ועד שכונת נווה ישראל אשר בפניו, כך על פי הנטען, ניתנה ההבטחה המנהלית שצוינה לעיל.

2.4 לטענת העותרים חלק לא מבוטל מהתושבים בשכונה כבר שילמו היטלים שונים בתקופת כהונת ראש העיריה הקודמת, גב' יעל גרמן, על רקע עבודות תשתית שבוצעו בתקופתה.

נזכיר, כי במקרה שלנו בוצעו עבודות משמעותיות ורחבות הקף, שכללו הקמת תשתיות מן היסוד שעלותן נאמדה בגובה של מיליוני שקלים.

...

דיון ומסקנות 4.1 אומר כבר עתה כי לאחר עיון ובחינה של טענות הצדדים בכתב ועל פה, מסקנתי היא שדין העתירה להידחות, זאת בהעדר בסיס לקבוע שעסקינן בהבטחה מנהלית שיש לאכפה.

לאור מסקנה זו אמנע מלהתמקד בטענות הסף שהועלו על ידי המשיבים, הגם שבהחלט מדובר בטענות נכבדות שיש בהן כדי לבסס נימוק לדחיית העתירה על הסף.

סופו של דבר, לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית העתירה.

לפני עתירה בה מתבקש בית המשפט להורות על ביטול דרישת תשלום של היטלי פיתוח מיום 6.11.2019: היטל סלילת כבישים ומדרכות והיטל תעול בגין מקרקעין המצויים ברח' הנפט פינת רחוב המגדלור באזור התעשייה הצפוני החדש באשדוד וכן להצהיר כי העותרות אינן חייבות למשיבה סכום כלשהוא בגין היטלי פיתוח בקשר לנכס (להלן:"אזור התעשיה הצפוני").

באשר לבסיס להטלת החיוב צוין, כי קודם הטלת החיוב הערייה ביצעה בין השנים 2017-2018 עבודות פיתוח נרחבות ברחוב הנפט והמגדלור הגובלים בנכס כדלהלן: עבודות סלילה ברחוב הנפט (בוצעו בשנת 2017 ובשנת 2018); עבודות שידרוג סלילה ברחוב המגדלור (בוצעו בשנים 2017 -2018); עבודות תעול (בוצעו בשנת 2014 ובשנת 2017).

זאת שעה שמדובר בהסכם פשרה אשר נחתם והוגש לבית המשפט במסגרת עתירה מינהלית קודמת, כשהצדדים מיוצגים, וכאשר נאמר בהסכם מפורשות כי – "שולמו מלוא היטלי הפיתוח ... לרבות בגין סלילת דרך הנפט, אשר נסללה על ידי העותרת". ניתן אף לסבור, כי בסלילת דרך הנפט על ידי פי גלילות, יש משום מימון מסוים של פי גלילות לסלילת דרך גישה הגובלת בנכס, אשר אפשר לראותו גם כחלק מדמי ההישתתפות.

מכתב הקזוז משנת 1996 הנו מכתב אשר הוצא על ידי הערייה ונשלח לרמ"י. במכתב צוין כי בהמשך לפגישה שנערכה בין הערייה לרמ"י ביחס לבקשת רמ"י להפחתת אגרות והיטלים באיזור התעשייה הצפוני לאור העלויות הגבוהות של פיתוח האיזור, החליטה הערייה כי ניתן :"פטור מאגרת תעול" ; אגרת כבישים עורקיים – פטור של 50% מהאגרה; כבישים גובלים – פטור".

...

טענות הצדדים בעתירה לא נגעו באופן ספציפי להיטל התיעול, אלא למעשה אותם הטיעונים שפורטו לעיל ביחס להיטל הסלילה נטענו גם ביחס להיטל זה. על כן משמצאתי כי לא הונח בסיס לחיוב העותרות בתשלום היטל סלילה, אותה מסקנה מתבקשת גם ביחס להיטל התיעול.

על כן דין העתירה להתקבל בהתאם לאמור לעיל, אף ביחס להיטל התיעול.

סוף דבר נוכח כל המקובץ, מצאתי להורות על קבלת העתירה באופן שדרישת התשלום אשר הוצאה על ידי המשיבה ביום 6.11.2019 בטלה.

המועצה תמכה יתדותיה בפסק דינו של בית משפט קמא, ולטענתה, פסק הדין מבוסס על שורה של קביעות עובדתיות, שאין דרכה של ערכאת העירעור להתערב בהן, ובין היתר: כי עבודות הסלילה והתעול שבוצעו נופלות תחת ההגדרות של "סלילת רחוב" ו"עבודת תעול" שבחוקי העזר; כי המערערות לא הציגו ראיה כלשהיא כי שילמו בעבר דמי פיתוח למועצה או למדינה או כי בוצעה סלילה עצמית; כי המערערות נהנות מבצוע העבודות; כי רחוב חוני המעגל נסלל עוד טרם הקמת המועצה; וכי לא הוכחה הפליה.

מכאן, שככל שהיקף השטחים הבאים בחשבון בתחשיב חוק העזר גדול יותר, כך התעריף למ"ר יקטן, מאחר שהמכנה יהיה גדול יותר (לסוגי התחשיבים על יתרונותיהם וחסרונותיהם, ראו עפר שפיר אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות 162-142 (מהדורה שלישית, 2016) (להלן: שפיר)).

מכאן שהחיוב המשלים לא מותנה בהקמת תשתיות נוספות, כך שבנייה נוספת שבוצעה בחלוף שנים מתום עבודות הפיתוח מקימה עילה לחיוב משלים, בבחינת עלות שולית נוספת הנובעת מתוספת הבנייה בנכס (עניין אשבד, פסקות 19 ו-24)).

לצד זאת, משצלחה הרשות המקומית את השלב הראשון, וביססה את החלטתה להוציא דרישת תשלום יזומה או מאוחרת, עובר הנטל אל הנישום שעותר לביטול החיוב, על פי הכלל לפיו הדין הראייתי הולך אחר הדין המהותי, ועל בעל דין להוכיח טענה המקדמת את עניינו (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ נ' ועדה המקומית לתיכנון ובנייה כפר סבא, פ"ד מו(4) 627, 642 (1992); ע"א 1845/90 סיני נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מז(5) 661, 681 (1993); ע"א 1842/90 בר-לב נ' רפופורט, פ"ד מח(5) 211, 234 (1994); ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769, 780 (1997)).

לסיכום חלק זה של הדיון: כאשר הרשות המקומית מנפיקה חיוב בהיטלי פיתוח עבור נכסים שמזה שנים מחוברים לתשתיות עירוניות או שחלף זמן רב מאז שבוצעו עבודות תשתית משמעותיות שניתן היה להנפיק בגינן דרישות חיוב לאורך השנים – אזי יש לפעול בשני שלבים.

...

סוף דבר נסכם את דרך הילוכנו: (-) המועצה הנפיקה דרישות לתשלום היטלי פיתוח למערערות עבור נכסים העומדים על תילם ומחוברים לתשתיות מזה שנים רבות, כשלאורך השנים בוצעו עבודות שונות ברחובות גובלים בנכסים.

אלא שהמערערות לא הניחו ראיות בעלות משקל לתמיכה בטענתן כי שילמו בעבר דמי השתתפות או חלף דמי השתתפות, ולכן דין טענותיהן להידחות.

אשר על כן, הערעור נדחה על רוב חלקיו וסעיפיו, למעט בנושא התחשיב שבבסיס חוקי העזר כאמור לעיל.