ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה עקב הפרת חוזה

בנסיבות אלו אני סבורה כי במצב בו הוכח לפני כי הנתבע היה מודע לניזקי הרטיבות בדירה ולא עידכן את התובעים ביחס לכך בטרם החתימה על ההסכם והתובעים לא היו מודעים למצב הרטיבות הקיים של הדירה ונזקים אלו נתגלו להפתעתם מיד עת הגיעו לראשונה למושכר, עם ביצוע ההובלה ועוד טרם עשו כל שימוש במושכר, אין זה סביר לצפות מהם לאפשר לנתבע לתקן את מלוא ניזקי הרטיבות בשים לב להיקפם ולמנוע מהם את ביטול ההסכם בנסיבות אלו.

הפרת חובות המשכיר בהתאם לחוק השכירות והשאילה בחינת החומר הראייתי בתיק מעלה כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות בכך שמסרו את הדירה כשהיא עם ניזקי רטיבות שלא תוקנו כראוי ואשר אף לא גולו ויש בכך משום הפרת הסכם בהתאם לסעיפים 6(א), 25ה ו25ו(ב) לחוק השכירות באופן המצדיק את ביטולו, השבה הדדית ופיצויים.

המדובר בליקויי רטיבות שהיו קיימים בדירה בטרם ניכנסו התובעים למושכר ואשר המשיכו והחמירו ימים לאחר מכן ועל כן מכתב הביטול מיום 9.12.19 הנו ביטול כדין.

...

לגופה של בקשה הרי שאיני נעתרת למבוקש – אף ללא קבלת עמדת הצד שכנגד.

אני סבורה כי יש לדחות הבקשה.

סוף דבר לאור האמור לעיל, מורה לנתבעים כדלקמן: להשיב את דמי השכירות בסך של 9,810 ₪ להשיב את השיקים שנמסרו.

כעבור כשבוע מאז נחתם החוזה, ובטרם נכנסה השוכרת לדירה, הודיע בעל הדירה כי הוא מבטל את החוזה, הואיל ודיירי הבניין מתנגדים בתוקף לכניסת דיירת ערבייה לבניין.

הסוגיות השנויות במחלוקת בין בעלי הדין בתיק זה הן כדלהלן: לשיטתו של הנתבע, ביטול החוזה על ידו היה בנסיבות המתוארות בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"), ואילו לשיטת התובעת, ביטול החוזה על ידי הנתבע נעשה בשל מניעים הקשורים באפליה על רקע גזעני נוכח היותה של התובעת ערבייה; לטענת הנתבע, בסיטואציה שנוצרה, התעקשותה של התובעת לקיים את חוזה השכירות אינו יכול להחשב כשימוש בתום לב בזכות הנובעת מן החוזה, וזאת בנגוד לסעיף 4 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות").

...

בעניין זה הנני דוחה את טענתו של הנתבע כי הוא החליט לבטל את החוזה רק בשל דאגתו לתובעת וילדה הקטין.

יוצא, אפוא, כי הנתבע העדיף את האינטרסים הכלכליים הנוספים שהיו לו בבניין, על פני קיום החוזה עליו חתם עם התובעת.

לפיכך, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 25,700 ₪ בצירוף שכר טרחת עו"ד בסך של 3,500 ₪, וכן החזר אגרת בית משפט בסך של 937 ₪.

מנגד הגישה הנתבעת תביעה שכנגד בגין הפרת הסכם שכירות להשבת השיקים שנפרעו שלא כדין לטענתה, ולתשלום בגין נזקים שנגרמו לה. לטענת התובע בתצהירו, השכיר דירה לגב' אורלי פרל, היא הביאה את הנתבעת כאן, גב' מדי לוי, והאחרונה התחילה בשפוץ הדירה של התובע ללא רשותו ובכך אלצה אותו לחתום על הסכם להשכרת הדירה.

הנתבעת לעומת זאת טוענת, כי לא נכנסה לדירה לפני שנכנסה לחוזה, כי השפוץ סוכם על התובע, כי מפורט בנספח ב' בהסכם השכירות, הנתבעת ביצעה את חלקה בשפוץ והמתינה לבצוע תשתית האינסטלציה כפי שהתחייב התובע, אולם הוא לא מילא אחר חלקו בחוזה, לא ביצע את האינסטלציה ואת החיובים שלו לבצוע חשמל על פי החוזה, ובכך הפר אותו באופן שאינו מאפשר לה להמשיך את השפוץ ועל כן היא הודיעה לו על ביטול החוזה ועברה לגור במקום אחר, תוך שהיא מפחדת לבטל את השיקים בהיתחשב במצבה הנפשי והמשפטי באותה עת, כפי שפורט בתצהירה.

...

עוד אני קובעת כי בהתאם לעדויותיהן של הנתבעת, גב' אסתר סגיאה, וגב' אביחיל פדל, הסכם השכירות בוטל על ידי הנתבעת כדין בשל הפרתו על ידי התובע בסוף חודש אוגוסט.

כמו כן ברור ממכלול הראיות שהנתבעת לא עשתה שימוש במגורים בדירה ולו ליום אחד.

כמו כן התביעה העיקרית של התובע לפירעון יתרת דמי השכירות נדחית, שכן כאמור הוא זה שהפר את החוזה ובדין בוטל החוזה.

התובע מציין כי הנתבע הפר את סעיפים 12(א) ו-39 לחוק החוזים ולא נהג בתום לב במו"מ לפני חתימת הסכם השכירות בדרך המקובלת ובתום לב. עוד מוסיף התובע, כי לאור ביטול ההסכם ובהתאם להוראות ההסכם לסעד של השבה – יש להורות השבת סכום הפקדון לנתבע, שכן התובע עמד בהוראות ההסכם.

הנתבע מציין, כי התובע הביע את רצונו לסיים את השכירות כחצי שנה לפני תום החוזה והנתבע הסכים לכך בתנאי שהתובע יאפשר לנתבע להכנס לדירה לצורך תיקון הנזילה, ובכדי להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאליים אחרים לפחות כחודשיים לפני עזיבתו, כפי שהתחייב בחוזה השכירות.

...

מנגד דין התביעה שכנגד להידחות וזאת בנושא העיקרי והוא החוב הנטען בעניין השכירות.

אני סבור שלאור התוצאה, על הנתבע להשיב לתובע סך של 9,900 ₪ וזאת עד ליום 1.6.23.

שקלתי את סוגית ההוצאות הנלוות הנדרשות והגעתי למסקנה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

לפני תביעה להשבת דמי שכירות ולתשלום פיצויים בגין עגמת נפש ונזקים שנגרמו לתובעים-שוכרים נוכח טענותיהם להפרת חוזה השכירות על ידי הנתבע-המשכיר בהיות הדירה ששכרו ממנו בלתי ראויה למגורים ובגין מחדלים נוספים מצדו, כפי שיפורט להלן.

על רקע זה הוגשה התביעה דנא שבמסגרתה התבקש הסעדים הבאים: (1) לקבוע כי ההסכם בטל עקב הפרה יסודית של הנתבע.

מן הצלום עולה לכאורה כי המרווח בין האסלה לבין הזכוכית אכן צר אולם כלל לא ברור האם יש בו כדי מניעת אפשרות שימוש סביר בשירותים שכן רגלי היושבים על האסלה מצויות בדרך כלל בקדמתה ולא בצידיה ונראה כי לכך אין הזכוכית מפריעה, מה גם שלא הובאה כל ראיה או חוות דעת מקצועית התומכת באותן טענות או ביחס לתקנים או הנוהג המקובל בהקשר זה. למעלה מן הנידרש אעיר כי לפחות ביחס למרווח הצר בין זכוכית ההפרדה לאסלה, אף אם אכן מדובר בפגם ספק אם מדובר בפגם נסתר אשר לא ניתן היה להבחין בו מבעוד מועד, שכן התובעים אמנם ביקרו לראשונה בדירה וחתמו על הסכם השכירות עוד בטרם בוצע השפוץ, אולם מעדות התובעת 1 עולה כי התובע 2 ביקר בדירה שוב טרם כניסתם ובמהלך השפוץ (עמ' 6 לפרוטוקול שורות 10-7), ולגירסת הנתבע "כימעט על יום" במהלך השפוץ (עמ' 19 לפרוטוקול, שורה 22) אך לא הוכחה כי כל טענה בנושא זה עלתה עת ניתן היה לפותרו, מה גם שכפי שיוצג להלן בשלב השפוץ עלתה הצעה מצד הנתבע לביטול החוזה אך התובעים בחרו לקיימו.

...

עגמת נפש אזכיר כי כל מקרה בו צד לחוזה מפר את החוזה יוצר מידה של עגמת נפש אצל הצד שכנגד אך לא כל מקרה כזה מצדיק פסיקת פיצוי בשל ראש נזק זה, וכבר הורנו בית המשפט העליון (כאן מתוך ע"א 8588/06 דוד דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (11.11.2010) פסקה 31) – "... פיצוי לא ממוני בדיני חוזים אינו ניתן דרך שגרה. הוא מצטמצם למצבים שבהם לנזק הכלכלי נתלוותה הפרה בוטה של יחסי אמון, או של יחסי תלות ששררו בין הנפגע לבין המפר, או במצבים של זדון, התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד ... הגישה השיפוטית להענקת פיצויים על נזק לא ממוני ננקטת על דרך הצמצום וההגבלה ...". הדעת נותנת כי הפרת חוזה הנוגעת לדירת מגורים שכורה של אדם וליכולתו להנות ממנה באופן סביר יכולה להכנס לגדר ההפרות המצדיקות במקרים המתאימים פסיקת פיצוי בגין עגמת נפש, באשר מדובר בתלות השוכר במשכיר ביחס לקורת הגג שלראשו ולראש משפחתו והבסיס לשלוותו, אלא שבענייננו לא מצאתי כי התקיימה הפרה יסודית של החוזה מצד הנתבע ובוודאי שלא כזו המצדיקה את הפעלת החריג של פיצוי בגין ראש נזק זה, במיוחד כאשר לפחות בעניין הנזילה מנעו התובעים עצמם את פתרון הבעיה בסופו של דבר.

הוכח כי התובעת 1 החליקה עקב ההצפה השניה וכתוצאה מכך, בהיותה בשלב מתקדם להריונה, פנתה בדחיפות לחדר המיון ונבדקה ולמרבה השמחה לא אונה לה או לעובר כל רע. דא עקא, לא ניתן להקל ראש בחרדה הגדולה לבריאות העובד שהיא מנת חלקה של אישה בהריון מתקדם הנופלת וסופגת מכה, גם אם בסופו של דבר הוברר כי שלום לעובר ובעובדה שאירוע כזה גורם לה עגמת נפש ניכרת המצדיקה פיצוי.

סוף דבר מכל האמור במצטבר נובע כי התביעה מתקבלת בחלקה הקטן, כך שאני מחייב את הנתבע להשיב לתובעים את דמי השכירות שגבה מהם ביתר בסך 7,467 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק כחוק ממועדי פרעון כל אחד משני השיקים – 10.10.21 ו-10.11.21 בהתאמה, וכן לפצות את התובעת 1 בגין עגמת נפש בסך של 1,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה – 11.7.21.