ביטול חוזה שכירות בשל מטרד

השוכר רשאי לבחור באחת החלופות שבין אי תשלום דמי שכירות כאשר נימנע ממנו השמוש למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או לבטל את העסקה ובילבד שהשוכר לא ידע על אותן נסיבות בעת כריתת החוזה או היה עליו לדעת עליהן ו/או למנוע אותם.

למותר להדגיש, באחריות המשכיר היודע על ליקוי זה, בטרם ישכיר את הדירה ולא תוך גרימת אי נוחות והטרדה בוטה את השוכר ששילם לו ממיטב כספו, לגלות גילוי נאות ומלא של פגם זה לשוכר – דרך בה לא נהג המשכיר כאמור בחוסר תום לב בוטה ! ראו לדוגמא פסק דין שדן במקרה שבו החלו גושי טיח ליפול בנכס מושכר ונפסק כי המשכיר חייב לתקן פגמים במושכר תוך זמן סביר לאחר שקבל דרישה על כך מאת השוכר ומטרדים מעין אלה שהובאו בפניו מהוים הפרת חוזה מצד המשכיר (ראו ת.א 35621/01 חברת פרוספר גריל בר בע”מ נ’ חברת נכסי משען בע”מ ואח' (16.3.2004)).

...

- לעניין זה דוחה את רכיב התביעה מאחר לא שוכנעתי שהתובע דרש מהנתבע לנקות את הדירה ולבצע הדברה על חשבונו.

הובלה – מאחר ובעקבות הליקויים והפרת הנתבע את הסכם השכירות נאלץ התובע לבטל את הסכם השכירות ולעבור לדירה חלופית בחלוף 3 חודשי שכירות בלבד , נאלץ לשוב ולשכור שירותי הובלה לדירה החלופית – 750 ₪ - סכום זה על דרך האומדנה הוא למעלה מסביר ואני מקבלת רכיב זה של התביעה ומחייבת את הנתבע לשלמו לתובע! החזר פיקדון- לטענת התובע עפ"י חוזה השכירות הוא מסר למשכיר צ'ק בנקאי ע"ס 25,000 ₪ כבטוחה.

בנוסף , תובע התובע פיצוי לא ממוני בגין עוגמת נפש בסך של 15000 ש"ח הוצאות טיפול משפט בסך של 8686 ש"ח והוצאות תרגום ותמלול הודעות ביישומון "whatsapp" של הנתבע לתובע לצורך התביעה בסכום כולל של 2101 ש"ח. כפי שפרטתי לעיל הנתבע לא חס על התובע לא חסך ממנו עוגמת נפש ואי נוחות בהיותו שוכר שהתקשר איתו בהסכם שכירות בתום לב. מאחר ובהחלט נוכחתי שהתובע סבל , וזאת בלשון המעטה מהתנהלותו המזלזלת חסרת תום הלב של הנתבע, נאלץ לתעד את כל התקשורת הרבה אם הנתבע להקליט , להמציא חוות דעת מומחה ולשכור שירותים משפטיים אני מקבלת רכיב זה של התביעה ומחייבת את הנתבע לפצות את התובע בגין עוגמת נפש בסכום של 11,160 ש"ח - סכום שמהווה למעשה 10% מסכום דמי השכירות השנתיים על פי הסכם השכירות בין הצדדים בצירוף הסך של 8686 ש"ח, הוצאות משפט ובצירוף הוצאות התובע לתרגום ותמלול ראיותיו בסכום נוסף של 2101 ש"ח. בסך הכל מחייבת את הנתבע לשלם לתובע בגין רכיב זה את הסכום הכולל של 21,947 ש"ח. בריכוז כל רכיבי הפיצוי שתביעתם נתקבלה כמפורט מעלה – מחייבת את הנתבע לשלם לתובע את הסך הכולל של 65,468 ₪ בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה למדד החל מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל בנוסף מחייבת את הנתבע לשלם לתובע את סכום האגרה בה נשא בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה למדד מיום שנשא בה ועד התשלום בפועל.

עוד נקבע בסעיף 14.13 בהסכם השכירות- השוכר ידאג לאחזקה תקינה של המושכר על כל מערכותיו, ויתקן על חשבונו כל פגם או קילקול במושכר ו/או במערכותיו ו/או כל פגם או קילקול הגורם ליצירת מיטרד למושכרים אחרים בשכנות המושכר, אשר ייגרם או יווצר או שיתגלה במושכר או ממנו ובכל חלק ממנו, לרבות תקוני שרברבות ותיקונים שונים אחרים, וזאת עם התהוותו ו/או היגרמו ו/או התגלותו.

ואולם מחסני השוק לא גילתה לתבל דבר אודות קיומם של ליקויים אלו במסגרת המשא ומתן לכריתת הסכם השכירות, או בגדריו של הסכם השכירות, ועל כן לא מוטלת על תבל החובה לתקן את הליקויים במערכת מיזוג האויר, הביוב והאינסטלציה, או האיטום, שאינם מאפשרים את השמוש במושכר למטרת השכירות, היינו כאולם אירועים, והיא רשאית לבטל את הסכם השכירות בעטיים.

...

סיכום ביניים לסיכום נקודה זו, מצאתי שמחסני השוק הפרה את חובת תום הלב במשא ומתן המוטלת עליה, בשל העדר גילוי נאות אודות פגמים סמויים במושכר שעליהם ידעה או שהיה עליה לדעת עליהם.

תביעתה של מחסני השוק משנקבע כי תבל הייתה רשאית לבטל את הסכם השכירות, וכי הימנעותה של תבל מלהמשיך ולשלם את דמי השכירות אינה בגדר הפרתו של הסכם השכירות, יש לדחות את תביעתה של מחסני השוק בגין הפרה כביכול של הסכם השכירות, ואת עתירתה לתשלום דמי השכירות ודמי הניהול, כמו גם ארנונה, עד תום תקופת השכירות, בניכוי דמי שכירות ודמי ניהול ששולמו על ידי שוכרים חליפיים.

מחסני השוק לא הוכיחה אחרת, ועל כן, אף שהסכם השכירות בוטל בסוף חודש ינואר 2018, ועל כן היה תקף עד אותו מועד, וחרף העובדה שתבל לא שילמה ארנונה החל בחודש דצמבר 2017, ביכרתי את גרסתה של תבל, ולא מצאתי שיש לחייבה בפיצויה של מחסני השוק בגין תשלום הארנונה סיכום אשר על כן אני מקבלת את תביעתה של תבל באופן חלקי, ודוחה את תביעתה של מחסני השוק.

אין חולק שזוהי הוצאה נידרשת, הן לצורך הצלת הציוד שלא ניזוק, והן על מנת להשמיש את הדירה לאחר ההצפה, ועל כן יש להשיב לתובעים גם הוצאה זו. בנוסף, זכאים התובעים להוצאות דיור חלופי למשך שבועיים, בהם לא ניתן היה לחזור לגור בדירה בשל מיטרדי הריח.

התובעים שכנגד תובעים גם שכר דירה עבור החודש בו עמדה הדירה ריקה, מיום שעזבו אותה התובעים, ועד שנכנסה דיירת חדשה לגור בה. לטענת הנתבע שכנגד (התובע), הוא ביטל את הסכם השכירות במועד הארוע, בהסכמת הנתבעת 2.

...

נטל הראיה בתביעה שכנגד מוטל על התובעים שכנגד, והם לא עמדו בו. אני מקבלת את עדות התובע, ומחייבת אותו לשלם עבור התקופה בה התגורר בדירה מבלי לשלם את שכר הדירה.

בנסיבות אלה, אני דוחה את התביעה שכנגד בגין הנזקים לדירה.

לסיכום התובעים הבחינו בבעיה בשירותים, המצריכה פתיחת סתימה בצינור הביוב המרכזי של הבית המשותף.

נטען כי בין הצדדים הוחלפו מכתבים שונים בעיניין תוך שהתובעים שבים על טענותיהם בעיניין הרעש במושכר ודורשים לשלם רק 50% מדמי השכירות וזאת עד לפיתרון המלא של הרעש ואילו הנתבעות מבהירות כי עליהם להחליט האם הם מעוניינים בהמשך שכירת הספא, תוך ידיעה ברורה כי החל"צ ו/או המועצה לא יתקינו מיגונים אקוסטיים מעבר לאלה שהותקנו על ידם, או שמא הם מבקשים לבטל את הסכם השכירות ולהחזיר את הספא לשימוש הנתבעות.

כן אני דוחה את הטענה בסעיף 16 לתצהיר התובע, שבחקירתו הנגדית כלל לא הבין את הנטען בה, כאילו מאן דהוא הציג בפני התובע שמכון הכושר אמור להפסיק את פעילותו מעל המושכר מאחר שהחוזה בין ספייס למועצה הוא לשנתיים בלבד, ונראה כי זו טענה שהומצאה בדיעבד לאחר עיון בהסכם בין המועצה לספייס שנעשה לראשונה במסגרת התביעה (ראו סעיף 17).

משלא הוכחה חריגה זו מהתקן המותר, הרי שאין לקבל את הטענה, כי היה על הנתבעות להפסיק את פעילות מכון הכושר לנוכח מיטרדי הרעש, בהתאם לחוזה עם ספייס שאיפשר להן להפסיק את ההיתקשרות במקרה של הפרת חוק או תקן או הפעלה לא מקצועית או מיטרד רעש חריג.

...

נטען כי טענת הנתבעות בגין הגשת התביעה תוך התיישנות דינה להידחות מאחר שהצדדים ניהלו כל העת, עד למועד עזיבת התובעים את המכרז, דיונים על המשך הישארותם במושכר.

לפיכך אני דוחה את הטענה להפרת "הבטחה שלטונית" או התחייבות חוזית של מר כץ, לגבות רק מחצית מדמי השכירות לתקופה בלתי מוגבלת, וקובעת כי בהמשך לסיכום ראשוני זה היה סיכום נוסף עם מר כץ מנובמבר 2011, שתחם את תקופת תשלום מחצית דמי השכירות לחודשיים בלבד בהתאם למועד הנחת המיגונים לפי המלצת מר גרינבאום.

גם אם המסקנה הנובעת מחוות הדעת היא שהמיגונים שהונחו ע"י גב' פז הושארו במכון הכושר, בניגוד למה שכתוב במכתבים שהוזכרו לעיל, הרי שהדבר מעיד שמספטמבר 2012 נפתרה הבעיה בהיבט של עמידה בתקנות, שכן התקן מתיר במבנים מסחריים עוצמה של עד 70 דציבל.

אין די במספר מכתבים שצורפו ע"י התובעים (נספח 14), שברובם נכתבו אחרי פינוי המושכר ולצורך המשפט, ובחלקם ע"י עובדי התובעים, ושלא התייצבו לחקירה נגדית, כדי להוכיח טענה זו. לפיכך אני דוחה את התביעה.

במכתב ביטול ההסכם (נספח 8 לכתב התביעה המתוקן) פורטו ההפרות היסודיות דוגמאת ליקויים תברואתיים חמורים, חסימת פתחי יציאת חרום, חיבורי חשמל פיראטיים, שבירת דלתות זכוכית, מיטרדי רעש קצוניים ולכלוך, פלישה לשטחים צבוריים שלא הושכרו לנתבעים או שהרשות להשתמש בהם בוטלה, שינוי מטרת השכירות ממסעדה לאולם אירועים ועוד.

כך למשל, אבן נזרקה ממרפסת הכיפה וקרש עף מסוכה פירטית שנטען שהנתבעים בנו במרפסת הכיפה (הנתבעים טענו שלא הוכח שקרש עף משטח הכיפה ומכל מקום, אין מדובר באירועים בשליטתם ולכן אין מקום לטעון לביטול הסכם השכירות לנוכח אירועים אלו.

...

סיכום לנוכח המפורט לעיל, תביעת התובעות באשר לפינוי הנכס מתקבלת ואילו תביעת הנתבעים נדחית.

הנתבעים ישלמו לתובעות הוצאות ההליך (אגרה ומומחה בית המשפט).

כמו כן ישלמו הנתבעים לתובעות שכר טרחת עורך דין בסך 70,000 ₪.