ביטול חוזה שכירות בשל הפרה מהותית

ביום 13.06.2018 שלחה המשיבה למערערת הודעה על ביטול הסכם השכירות מחמת הפרתו בפריצת החלון, אף מחמת הפרות נטענות נוספות.

פסק הדין בפסק הדיון שניתן ביום 01.01.2020 קיבל בית משפט קמא את תביעת הפינוי, וקבע כי המערערת הפרה את ההסכם בהפרות מהותיות, כדבריו, "בשניים אלה": בסוגיית "פריצת חלון ללא הסכמת התובעת" דחה בית משפט קמא את טענת המערערת בדבר הסכמה שהושגה בין הצדדים במהלך פגישת פברואר 2018 לפיה הסירה המשיבה את היתנגדותה לפריצת החלון, משהסכמה זו לא מצאה את ביטויה בכתב ולא השתכללה לכדי חוזה מחייב: "גם אם ניתן היה לקבל את טענת הנתבעת, כי סברה שהיא רשאית לבצע את פתיחת החלון ללא אישור בכתב, הרי שמשעה שהוברר לה שהתובעת מיתנגדת לפתיחת החלון – אזי גם אם הנתבעת סברה כי התובעת חזרה בה מהתנגדותה, מן התבונה היה לעגן הסכמה זו בכתב. אלא שהנתבעת לא עשתה כן, והמשיכה בעבודות פריצת החלון בקיר החצוני, ובכך הפרה את הוראות סעיף 14.2 להסכם השכירות"; וכן: "ככל שלא הושגה הסכמה על חיוביה של הנתבעת, ממילא לא השתכללה גמירות הדעת הדרושה לצורך היתקשרות בחוזה מחייב; וככל שהשתכללה מערכת יחסים חוזית – ממילא מחייב ההסכם את הנתבעת ככתבו וכלשונו, ומשהפרה אותו – אין היא זכאית להנות ממנו..." בית משפט קמא דחה גם את טענת המערערת כי המשיבה לא הודיעה לה לאחר פגישת פברואר 2018 וטרם פריצת החלון במרץ 2018 כי חזרה בה מהסכמתה לפתיחת החלון, וקבע ש"היה על הנתבעת להבין, כי שינוי בכללי המשחק הוא לעולם דו-כווני, והיא אינה יכולה לעמוד על מלוא זכויותיה החוזיות מחד גיסא, אך לצפות לגמישות ולוויתורים על חיוביה החוזיים מאידך גיסא".

...

חיזוק למסקנה בדבר היות השינוי שחל בעמדת אילוז שינוי שבלב ניתן למצוא בקלטת השיחה שהתקיימה ביום 22.01.2019 בין אילוז לבין נחמיאס, במהלכה אישר אילוז שהמהפך היה בלבו: "...אני בתוך תוכי אמרתי לעצמי, אני היו לי שבע פעמים יכולתי לעשות סיבוב לקחת על חי כסף, להוציא אותו החוצה, היו לי פה דיירים זה זה, לבוא לו מפה, לבוא לו משם, להוציא אותו, לעשות לו שחור וזה להוציא, אכלתי חרא, אכלתי זה, בסוף אני אומר הבן אדם בא אליי בסיבוב של כסף, אמרתי לרג רגינה תסגרי מה שאת רוצה, ושמה התהפכתי עליך, גם כשהתנשקתי איתך התהפכתי עליך כי אמרתי הבן אדם הזה רואה רק צד אחד, רק כסף, ועכשיו אני אראה לו איך הצד השני רק כסף... ורק ככה הוא מבין" (תמליל 2019, עמ' 55).

מכל מקום, מסקנתי לפיה לא נחשבת המערערת כמי שהפרה את ההסכם בהפרה יסודית המזכה בביטול ופינוי, נכונה "לשעתה", קרי, למועד הגשת התביעה, ופסק הדין לא יוכל לשמש למערערת חסינות לעד, ביחס לנושאים הטעונים הסדרה.

התוצאה הערעור מתקבל.

איני מקבלת טענה זו. התביעה העיקרית העוסקת בבטול הסכם השכירות בשל הפרתו וסלוק ידה של המשיבה מהמושכר כולו, כאשר השינוי במטרת השכירות ממסעדה לאולם אירועים, הוגדר אף הוא כאחת מן ההפרות היסודיות של ההסכם, המזכות בבטול ההסכם ופינויו, לרבות פינוי מרפסת הכיפה.

על הצדדים לפרוש בפני בית המשפט את העובדות כהוויתן ולא להסתיר פרטים מהותיים.

...

שקלתי האם במקרה הנדון, יש להמשיך בהגבלה של הפעלת אירועים מצומצמים במרפסת הכיפה, אולם, לנוכח דברי מומחה בית המשפט, באשר לצורך בקיום בדיקה מעמיקה והעובדה כי התקן אינו ניתן לפרשנות, וכן העובדה לפיה לא ניתן באמת לאכוף קיומם של אירועים בהיקף מצומצם במרפסת הכיפה, אזי אופציה זו אינה רלוונטית עוד בשלב זה. בטרם סיום אני מוצאת לנכון לציין, כי לא נחה דעתי מהתנהלותם הצדדים בתיק זה, כאשר אלו לא חשפו בפניי את היריעה כולה.

אשר על כן, הבקשה מתקבלת החלקה – על המשיבים או מי מטעמם נאסר לקיים אירועים במרפסת הכיפה (מה שהוגדר כשטחי הרשות בלבד) וזאת החל מיום 1.11.22.

המשיבים ישלמו למבקשות הוצאות ההליך הנדון בסך 5,000 ₪ בתוך 30 יום מהיום.

לטענת המשכירה עיכוב ההליכים אינו נעוץ בשאלה הנקודתית האם נכרת הסכם פשרה, אלא בטענתה לפיה קיימת לה עילה לביטול הסכם השכירות בשל הפרתו היסודית על ידי השוכרת.

אם תיתקבל טענה זאת בעירעור הנוסף הרי שתהיה לכך השפעה מהותית על התביעה דנן אשר עניינה בנזקים שנגרמו כביכול במועד כניסת השוכרת למושכר במאי 2018, כחודש ימים לפני הביטול.

...

על כן נקבע כי היות ובית המשפט המחוזי דחה את הטענות העיקריות של המשכירה, שלשיטתה מהוות הפרות יסודיות (חציבת הקירות, אי תשלום דמי שכירות והמצאת ביטחונות) ומאחר ונקבע כי אין לראות בטענות הנוספות כאלו המהוות הפרה יסודית המקימות עילת פינוי, דין התביעה להידחות (להלן: פסק הדין המשלים).

דיון והכרעה לאחר עיון בטענות הצדדים אני מקבלת את בקשת השוכרת וקובעת כי יש מקום להורות על חידוש ההליכים בתיק.

על כן אני קובעת כי הנתבעת תגיש בקשה לתיקון כתב הגנה והגשת כתב תביעה שכנגד וזאת עד ליום 26.2.23.

כמו כן תבעה המשכירה תשלום הפצוי המוסכם בהסכם השכירות בסך של 10,000 ₪ בגין הפרות מהותיות של הסכם השכירות בהתאם לסעיף 18.3 להסכם.

הרי שבהתאם להוראת סעיף 22.2 להסכם השכירות, השוכר ויתר על כל זכות עכבון או קזוז הנתונה לו. כך שגם לו סבר כי עומדת לו טענת קזוז כנגד המשכירה, הרי שלא היה רשאי להמנע מתשלום דמי השכירות אלא לכל היותר לתבוע את המשכירה או לבטל את הסכם השכירות, אולם הוא לא עשה כן. זאת ועוד, גם לו נשען השוכר על הוראת סעיף 9(2) לחוק השכירות והשאילה, הרי שזה מאפשר לו הפחתת דמי השכירות ולא המנעות מתשלומם.

...

סוף דבר לאחר שבחנתי טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כדלקמן: בתביעת המשכירה יש לחייב את השוכר בסכומים הבאים: שכר דירה בסך 36,000 ₪ עבור 3 חודשי שכירות מלאים; סך של 3,000 ₪ בגין ההפרש שקוזז בתשלום חודש השכירות השני; פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של הסכם השכירות בסך 10,000 ₪, בגין איחור בפינוי הדירה סך של 1,171, ופיצוי בגין אובדן דמי שכירות של חודש סך של 12,000 ₪ וסה"כ סך של 62,171 ₪.

אי לכך ומשהמשכירה העמידה את תביעתה על סך של 61,000 ₪ תביעתה מתקבלת עד לסך של 61,000 ₪.

סיכומו של דבר תביעת המשכירה מתקבלת במלואה ותביעת השוכר מתקבלת באופן חלקי, על סך 31,550 ₪.

תמצית העובדות המהותיות הרלוואנטיות הדירה הייתה בבעלותו של אחד בשם אלעד ורדי, אשר השכיר את הדירה לנתבעת דכאן החל מיום 05/07/2019 בהתאם להסכם שכירות בלתי מוגנת שנחתם באותו יום (נספח 1 לכתב ההגנה) (להלן: "הסכם השכירות הראשון").

ביום 12/11/2023 שלחה הנתבעת לתובעת מיסרון ובו היא מודיעה לה שעל ורדי לקחת את השיקים מהתובעת (שנמשכו לטובתו לכתחילה), ולפרוע אותם ולאחר מכן יעביר את הסכומים לתובעת, והתובעת ענתה לה "ממש לא". ביום 15/11/2023 שלחה התובעת, באמצעות עו"ד ליטל ברק, מכתב לנתבעת ובו היא מודיעה לה על ביטול חוזה השכירות עקב הפרתו על ידי הנתבעת, הפרה המתבטאת באי תשלום דמי השכירות עבור חודש נובמבר, שהיו צריכים להיות משולמים ביום 05/11/2023, תוך שהיא מסתמכת על הוראת סעיף 18 לחוזה השכירות.

...

לאור האמור והמקובץ לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבעת כלהלן: לפנות ולסלק את ידה, לרבות כל אדם מטעמה או ברשותה, מהדירה הידועה כתת חלקה 9 בחלקה 7 בגוש 11116, הנמצאת ברחוב צאלים 10 ביקנעם עילית, וזאת בתוך 30 יום מהיום.

כמו כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות משפט בסכום כולל של-1,000 ₪, וכן שכ"ט עורך־דין בסכום כולל של- 6,970 ₪ (כולל מע"מ) (שנקבע בהתאם לתעריף המינימאלי הקבוע בסעיף 3(א)(1) לתוספת לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס-2000, שהינו הסכום המינימאלי שיש לפסוק – בהיעדר טעמים מיוחדים – בהתאם להוראת תקנה 153 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018).