ביטול חוזה מכירת זכויות דיירות מוגנת עקב מרמה

לפרושינובסקי הזכות להתגורר בדירה למעט חדר אחד, במשך שנה בתשלום דמי שכירות של 700 דולר לחודש, וכן סוכם כי לפרשינובסקי אופציה לביטול הסכם המכר בתוך שנה בכפוף להשבה ותשלום של 36,000 דולר.

מעדותו של בנימין כהן עולה "כי יתכן שעיסקת השכרת הדירה כדיירות מוגנת נעשתה כדי לסייע ליוסף פרושינובסקי לחלץ את הדירה מידי המשיב". בנימין כהן העיד כי פרשינובסקי אותו הכיר מלימודיו בכולל שמומן על ידי פרושינובסקי, "הגיע הרבה פעמים למצבים שהיה צריך לעסקים שלו הרבה כסף ודחוף, היה לו התחכמויות גדולות בזה". עוד צוין בפסק הדין כי פרושינובסקי אזרח קנדה הורשע בפלילים ואף ריצה עונש מאסר בגין מירמה.

...

כב' השופט רובין דחה את תביעת נחמן כהן וקבע כי קיימות אינדיקציות רבות לכך שההסכמים עליהם מתבסס נחמן כהן הם הסכמים לא אמיתיים אשר נערכו לצורך המשפט שלפניו, לא הובאה כל אסמכתא לתשלום סך של 200,000 דולר, נהפוך הוא, הובאה ראיה סותרת לפיה פרשינובסקי טוען במכתב כי אביו של נחמן שילם עבור קניית הדירה סך של 50,000 דולר, האב העיד בהליך בבית דין דתי כי מעולם לא שולמו דמי שכירות מוגנים לפרושינובסקי או ללנג, ו"עולה חשד כבד שההסכמים לא היו קיימים כלל בשנת 2009" אחרת היו מוצגים לביה"ד הדתי בהליך שהתקיים בשנה זו. בסופו של דבר הגיע כב' השופט רובין למסקנה הבאה: "לא השתכנעתי כי ההסכמים בהם אוחז המבקש הם אמתיים ולכן אני דוחה את טענות המבקש לפיה יש לו זכות דיירות מוגנת בדירות" ע"א 27921-11-13 על פסק הדין הגיש נחמן כהן ערעור.

במסגרת פסק הדין השני, הוא פוצה ב-16,000 ₪ הוצאות משפט, ולכן הדרישה העמומה לפיצוי בסך 50,000 ₪ בגין הוצאות משפט שנגרמו לו בהליכים קודמים, ובסכום של אומדן נדחית.

סוף דבר אני מחייבת את כל הנתבעים ביחד ולחוד בדמי שכירות ראויים כפי שקבע השמאי המוסכם אריק לב, בגין התקופה מחודש יולי 2009 ועד יולי 2016 בסכום כולל של 437,400 ₪.

אני מאשרת העיקול הזמני שניתן על כספי הפקדון שהפקיד נתבע 1 בביהמ"ש המחוזי.

נטען כי המועצה הנה ברת רשות (בתמורה) בנכס בהתאם להסכמה בעל פה עם רמ"י שכן כנגד השפוץ בנכס וההשקעה בו קיבלה האחרונה את רשות השמוש בנכס מרמ"י. נטען, כי מגזל רכש זכות דיירות מוגנת בנכס בהטעיה ובהסתמך על הצהרה שקרית שהוא מחזיק בנכס כדייר מאז 1948 ועד יום חתימת הסכם הדיירות המוגנת ובהסתמך על כך נמכר לו הנכס במחיר מופחת וללא מיכרז בנגוד לחוק.

עוד הצהיר כי "המכירה ברגיל צריכה להעשות במסגרת מיכרז. כחריג ניתן פטור מיכרז וניתן למכור את הנכס לדייר המוגן המחזיק בפועל בנכס והמחזיק בו כדין ומשתמש בנכס תקופה ארוכת שנים". עוד הצהיר כי אף שלב (של הסכם המכר) זה נעשה במירמה, באשר הנכס מעולם לא היה בחזקת מגזל, לא שימש למגוריו (סע' 34 לת/2).

לפיכך, ולאור שהוכח כי מגזל לא החזיק ולא השתמש בנכס הנמכר, לא נתקיימו התנאים להכרה בו כדייר מוגן, וממילא, הקצאת הנכס למגזל כ"דייר מוגן" בפטור ממכרז, דינה להתבטל בשל אי עמידתו בתנאי סעיף 25 (3) לחוק הנ"ל. לא נעלמה מעיני העובדה כי המועצה, אשר מבקשת את ביטולו של ההסכם (למחוק – "הנה צד ג' " ולהוסיף) אינה צד להסכם.

...

הטענה נדחית.

לסיכום: דין הסעד הראשון בדבר ביטול ההסכם להתקבל.

אני מורה על ביטולו של ההסכם מיום 15.2.17.

כארבע וחצי שנים לאחר פטירת המנוח הגישה התובעת את תביעתה דנן, ולה שלושה ראשים: להצהיר על בעלותה על מחצית הזכויות במבנה על דירותיו, מתוקף היותה אישתו של המנוח ומכוח הילכת השתוף, ולהורות על פירוק שתוף ב"מקרקעין"; להצהיר על בטלות הסכם המכר בין המנוח לבין הבן המנוח ואישתו בזיקה לדירת הקרקע; להצהיר על בטלות הסכם השכירות המוגנת בין המנוח לבין השוכרים בזיקה לדירת הקרקע.

טענות נוספות - לדבריה הנתבעות והשוכרים גם יחד נהגו "בחוסר תום לב, חוסר יושר, במירמה ובהיעדר הגינות כלפיי במטרה אחת ויחידה להתעשר שלא כדין על חשבוני". הסכם השכירות המוגנת והסכם המכר סותרים זה את, ודין שניהם להתבטל – על אף שהתובעת אינה מרחיבה ומפרטת באיזה אופן שני ההסכמים סותרים זה את זה. לטענתה עוד, טענות הנתבעות לפיהן המנוח היה במצב כלכלי קשה, הן טענות סרק מופרכות.

דומה שיש לייחס למנוח פעולה אקטיבית של הסתרה בכדי לסבור שמכר לבן המנוח והאלמנה את הזכויות בדירת הקרקע; או שהתקשר עם השוכרים בהסכם לדיירות מוגנת; או שהעניק את הדירה בקומה העליונה במתנה לבן המנוח – וכל אלה מבלי שהתובעת ידעה דבר וחצי דבר על כך. זה המקום לציין שככלל קשה לאתר מבין הטענות המיוחסות לתובעת גרסה כלשהיא.

...

התביעה לביטול הערת האזהרה מיום 7.5.1995 לטובת הבן המנוח והאלמנה – נדחית.

התביעה לביטול הסכם השכירות המוגנת בין המנוח לבין השוכרים מיום 17.5.1996 – נדחית.

התביעה לפירוק שיתוף – נדחית.

טענות הצדדים בתמצית עניינה של התובענה דנן, בהפרת הסכם מכר מקרקעין שנחתם ביום 22.10.2017 בין הצדדים לשם רכישת דירת מגורים ברחוב סמטת שלוש 24/5 תל אביב, תוך הצגת מצג שוא ומתן הצהרה כוזבת מצד הנתבע לתובע (להלן: "ההסכם" ו- "הדירה" בהתאמה).

לטענת התובע, הנתבע הצהיר והתחייב בפני התובע כי הוא ירש מהמנוח אברהם שקי ז"ל את זכות הבעלות המוגנת בדירה בהתאם לדין והצהיר כי הוא עומד בכל הוראות הדין לעניין הורשת זכות הדיירות המוגנת מהמנוח, ומשכך הוא זכאי להיות דייר מוגן בדירה כיום.

לאחר מכן, ביום 27.12.22 ניתנה החלטתי בעקבות הודעת מזכירות לפיה : "בהתאם להודעת מזכירות המחצית השנייה של האגרה טרם שולמה על ידי התובע. התובע ישלם את המחצית השנייה של האגרה עד ליום 05.01.23 וייגש בתיק באותו מועד הודעת עידכון בדבר בסדרת התשלום כאמור. לא תשולם האגרה במועד התביעה תימחק בלא כל התראה נוספת ודיון ההוכחות הקבוע ליום 09.01.23 יבוטל...". ביום 06.01.23 הגיש התובע בקשה דחופה לדחיית דיון ההוכחות אשר היה קבוע ליום 09.01.23 מהטעם שלתובע קבוע דיון מקביל בבית המשפט המחוזי תל אביב באותו המועד.

כך, בדיון קדם המשפט הראשון אשר היתקיים ביום 02.11.20 הצעתי לתובע (עמוד 7 לפרוטוקול שורות 22-29): " אני מציע לתובע לשקול היטב האם ברצונו להמשיך לנהל תביעה זו, בהנתן גם המסמך שהוא עצמו ניסח, ושבו הוא וויתר על הסכום ששולם מראש, אם לא יתקיים התנאי המתלה כהגדרתו בהסכם, שכן ספק בליבי, האם יכול התובע להצליח בתביעתו, על כל טענות המירמה, שאינן מפורטות כלל בכתב התביעה, ועל פי העקרון, שלא יצא החוטא נשכר, מאחר ובשלב לכאורי זה, לא נראה לי כי התובע היה צד תמים או קורבן בעיסקה האמורה.

...

ועוד הורתי בהחלטתי לתובע (בעמוד 8 לפרוטוקול שורות 1-3) : "ככל שיבקש התובע להמשיך בתביעתו, צריך בא כוחו לשקול האם יש מקום, להמשיך על פי ניסוח כתב התביעה כפי שהוא, שכאמור אינו משקף את הטענות שהעלה התובע בדיון היום והאם ברצונו לעתור לתיקון כתב התביעה". גם בדיון קדם המשפט השלישי אשר התקיים ביום 21.11.21, המלצתי לתובע המלצה דומה (עמוד 11 לפרוטוקול שורות 9-17): " אני קראתי את תצהירי עדות ראשית של שניכם ובנוסף, תצהירים נוספים שהגיש הנתבע, אני פונה ואומר לתובע שלצערי ההתרשמות הלכאורית שלי בשלב הזה של הדיון, לא השתנתה. נראה לי כרגע ... שהתובע כנראה לא פעל כפי שעו"ד צריך לפעול. בהתאם לעדויות שהגיש הנתבע למעט עדותו שלו, לרבות תצהיר של עו"ד נוסף, התובע ידע שלנתבע אין זכויות בדירה בניגוד למה שהוא טוען בכתב הטענות ובתצהיר שלו, האם לצרף לכל זה את כך שהסכם לא משקף את מה שהוסכם בין הצדדים, נראה לי, בשלב הזה שסיכויי התביעה קלושים ביותר. בהינתן העובדה כי המדובר בעו"ד שעוסק במקצוע אני ממליץ לו בחום לחזור בו מהתביעה בשלב זה כי אני חושב שאם בסופו של יום בפסק הדין ההתרשמות הלכאורית שלי לא תשתנה והדברים ייכתבו בפסק דין, התוצאה לא תהיה טובה עבור התובע, גם מבחינה מקצועית". מכך עולה, כי דעתי הלכאורית בדבר סיכויי התביעה הנמוכים לא השתנתה לאורך כל ההליך ואף בשלב מתקדם של ההליך ולאחר שהצדדים הגישו תצהירים לתיק.

נוכח זאת, גם מטעם זה הנני דוחה את הבקשה לביטול פסק הדין, עקב סיכוייה הקלושים של התביעה.

סוף דבר הבקשה לביטול פסק הדין נדחית.

בכתב התביעה הקצר, נטען בזו הלשון "התובעות הנן אחותם (כך במקור - מפ) של עיסם והבה (להלן: המוכר נתבע מס' 5) והן אחת (כך במקור - מפ) היורשות של אביה המנוח פאוד מחמד והבה וכן דודה שלה סבאח חמחד עארף והבה ז"ל. התובעת הן אחת (כך במקור - מפ) הבעלים מכוח ירושה מצד האב וכמו כן ויתור מטעם היורשים של הבית הנמצא בעיר העתיקה ירושלים והידוע גם עקבת אלהקאוי מס' 5 קומה 2 (להלן: הנכס). בתאריך 14.5.2003 מכר בשכירות מוגנת נתבע מס' 5 את הדירה הנמצאת בעיר עתיקה בכתובת עקבת אלהקאוי 5 לאימא של הנתבעים 1-4 ושמה מוזאין סלאימה תז 080059975 ז"ל, ללא ידיעתן וללא הסכמתן ובחוסר תום לב הכל בכדי לטעון זכויות בה. נתבע מס' 5 (להלן: עסאם והבה) שהיה בזמן הרלבנטי מנהל ואקף מישפחת והבה יחד עם מר אימאן והבה, שבהתאם להחלטת בית הדין השרעי הנם מינהלי וקף ביחד וכל החלטה ו/או פעולה צריכה להיות משותפת. נתבע מס' 5 עשה את המכירה ללא ידיעת מנהל הוקף המשותף איתו וכן ללא אישור בית הדין השרעי שהיה עליו לאשר פעולה זו. התובעות כל הזמן חשבו כי הבית מושכר בשכירות חודשית רגילה ולא ידעו כלל וכלל כי נכרת הסכם בשכירות מוגנת בין אחיהם מר עסאם והבה לבין הגב' מוזיאן סלאימה ז"ל. ויודגש אחיה עסאם והבה עם אימם של הנתבעים חתמו על הסכם מכר ללא ידיעתה וללא הסכמתה וטענו בפניהם כי מדובר בחידוש תקופת שכירות בלבד ורק לפני מספר חודשים ידעה כי מדובר במכירה ובכך הנתבעים רימו את התובעת במעשיהם (טיעון בנוגע לתובעת ולא תובעות במקור - מפ). לא רק זאת אלא זאת, התובעות הופתעו לגלות כי הנתבעים שיפצו את הבית ושינו את צורתו ואף חילקו אותה לדירות בנו תוספת על הגג של שלושה חדרים ללא היתר ועבירה על החוק והתחתנו בה. כמו כן הנתבעים 1-4 הפרו כל חובה חקוקה הן על ידי בניה לא חוקית ופגיעה בבניין עצמו והשתלטות על שטחים שאינם כרוכים בהסכם הנחתם עם אימם. התובעות יטענו, כי הנתבעים מחזיקים בדירה שלא כדין וללא הסכמה מטעם הבעלים וכי אימם של הנתבעים בהתירה לשאר הנתבעים להתגורר עימה בדירה הפרה את הוראות הסכם השכירות אשר אוסר לשתף אדם אחר בהחזקת ו/או להעביר את השכירות לאחר. לפיכך קמה נגד הנתבעת עילת פינוי. בכל מקרה וללא קשר למעשי הנתבעים, הסכם זה אינו כשיר ודינו להתבטל בהתאם להוראות חוק החוזים, העידר צדדים להסכם שזה עיקרון יסוד, שכן מי שעשה את המכירה אינו מוסמך לעשות כן, אין הסכמה מטעם כל הבעלים של הדירה, אין הסכמה של מנהל הוקף אימאן והבה וכן אין הסכמה מטעם בית הדין השרעי שתפקידו לאשר הסכם זה כמו כן אין מסויימות ואין גמירת דעת לכרות חוזה." (סעיפים 1-10 לכתב התביעה).

כחודשיים לאחר מכן, ביום 14.5.2003, בעוד פניית המנהל נדונה בבית הדין, הנתבע, שטען שגר באותה תקופה בנכס כדייר מוגן, בנוסף לטענתו להיותו נאמן עליו, חתם על הסכם עם אם הנתבעים ובשם ילדיה, הנתבעים, לשכירות מוגנת בדמי מפתח בסך 72,500 דינר ירדני (נספח 1 ל"הודעה על הגשת תירגום נוטריוני מטעם הנתבעים" מיום 19.10.2022, להלן "תרגומי הנתבעים").

...

לאור כל זאת, נדחית התביעה כיון שהתובעת 1 לא הוכיחה את מעמדה בכעלת או נהנית מפירות ההקדש כטענתה, אך גם לו היו מתקבלות טענותיה לעניין מעמדה, דין התביעה היה להידחות.

משכך, גם לו היו מתקבלות טענות התובעת 1 למעמד של נהנית בנכס, אין היא האדם המתאים להגשת התביעה לביטול ההסכם וסילוק יד הנתבעים, בהתחשב בכך שנטען שישנם יותר ממאה נהנים, נאמן נוסף ומפקח עלהנאמנים ולא הוכח מעמדה המיוחד בדירה ולכן דין תביעתה להידחות.

סוף דבר לאור האמור, דין התביעה להידחות.