ביטול חוזה בזכות חוזית הודעה על ביטול חוזה

התובעים לא שילמו את דמי השכירות, ועל כן, ביום 8/4/2021 היא שלחה להם הודעה על ביטול ההסכם, וזאת בהתאם לסעיף 4.5 להסכם ולנוכח העובדה כי מדובר בהפרת יסודית של הסכם.

האחת, האם היה על התובעים לשלם לנתבעת דמי שכירות עבור התקופה שהסתיימה ביום 30/4/2021, וכפועל יוצא, האם באי תשלום דמי שכירות עבור תקופה זו, הפרו התובעים את ההסכם הפרה יסודית שהקנתה לנתבעת את הזכות לבטלו; השנייה, האם היה על התובעים לשלם לנתבעת דמי שכירות עבור החודשים מאי 2021 ועד אוגוסט 2021, וכפועל יוצא, האם יש לקבל את התביעה שכנגד ולהורות על פינוי התובעים מהמקרקעין בשל הפרת ההסכם בעצם אי תשלום דמי שכירות בגין חודשים אלו.

כפי שהנתבעת איננה יכולה להיתלות בתניה החוזית בדבר בדיקת המקרקעין על ידי התובעים בטרם כריתת ההסכם, מקום בו התגלתה אי התאמה משמעותית רק לאחר הכריתה, כך היא איננה יכולה להסתמך על סעיף איסור הקזוז בנסיבות בהן התגלה הצורך בהסכמה משמעותית ביותר מצד התובעת לאחר שההסכם כבר נכרת.

...

אני קובעת אפוא כי ההסכם תקף, ומורה על המשך ביצועו על פי התקופות המנויות בו, אשר החלו ביום 1/5/2021 עם השלמת עבודות תיקון הליקויים.

התביעה שכנגד נדחית.

הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 60,000 ₪.

בנוסף, לטענת החברה, חלק מהדיירים בפרויקט שלחו לחברה הודעות על ביטול ההסכם שככל הנראה היה כדי להשפיע על ההיתר (סעיף 52 לדוח).

עתה, מציינים המבקשים כי למעט המחלוקות הקיימות בין החברה לבין הדיירים בפרויקטים השונים בנוגע לתוקפם של ההסכמים, קיימות מחלוקות נוספות בין המבקשים לבין הדיירים בפרויקטים השונים בנוגע לשאלה האם מכוח ההסכמים שחתמו האחרונים עם החברה, רשאים עתה המבקשים להכנס בנעלי החברה (מכוח השעבודים שניתנו להם) ולדרוש את המגיע להם בדרך של מימוש הזכויות החוזיות, לרבות במקרה של ביטול העסקה.

...

בנסיבות אלה אני מורה כדלקמן: כל גורם שהוא רשאי להגיש הצעה להסדר חוב שיתייחס לכלל נושי החברה וזאת יעשה לא יאוחר מיום 17.10.2022.

בעניין זה צודק הנאמן הזמני בטענתו לפיה לא ניתן להעריך מהי הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, האם הם רווחיים ומהי מצבת הנשייה הסופית של החברה, באופן המחזק את המסקנה כי מדובר בהצעה שאינה ישימה, ואוסיף לכך כי למעשה מדובר אף בהצעה מותנית של היזם ומשכך אין לראותה כישימה.

מנגד, הבאת הסדר חוב לאישור הנושים הכולל סעד המורה על סיום הליכי חדלות הפירעון בעניינה של החברה מיד עם אישור ההסדר מהווה למעשה פגיעה בהליך כאמור בסעיף 322(ג) לחוק חדלות פירעון ועל כן דין הבקשה להידחות גם מטעם זה. סוף דבר לאור האמור לעיל, דין הבקשה המתוקנת להידחות.

לאחר שהוכח כי החברה חדלת פירעון במובנו בסעיף 2 לחוק חדלות פירעון ולאחר שמצאתי כי אין סיכוי סביר לשיקום הכלכלי של החברה, הנני מורה על מתן צו לפתיחת הליכים שעניינו פירוק לחברת "קבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים בע"מ" ח.פ. 514349000 וזאת בהתאם להוראת סעיף 23(א)(2) לחוק חדלות פירעון.

לחילופין טוענים המבקשים, כי ככל שבית המשפט ייקבע כי לא התגבשה הסכמה כאמור, הרי שהמשיבה לא הייתה רשאית להודיע על ביטול ההסכם הן מכיוון שויתרה על הזכות בהתנהגותה והן מכיוון שהמדובר בשימוש בזכות חוזית שלא בתום לב ונוכח השהוי הכבד במימוש הזכות להודעת ביטול.

...

תשובת המשיבה לטענת המשיבה יש להורות על דחיית הבקשה שכן למבקשים אין עילת תביעה, משום שסעד אכיפת ההסכם משולל יסוד ודינו להידחות.

בענייננו, אני סבור, כי בהעדר הסכמה מפורשת בדבר הארכת תקופת התמלאות התנאים, ובוודאי בדבר התקופה "החדשה", ומאחר שההסכמה להארכת התקופה נלמדת רק מתוך התנהגותם היומיומית של הצדדים לאחר תום התקופה שנקבעה בחוזה, הרי שכל אחד מהצדדים רשאי היה להודיע – כל עוד לא התמלאו התנאים – כי הוא איננו חפץ עוד בהארכה נוספת של התקופה, ובכך להביא בפועל לביטולו.

ת. לאור זאת הפסדנו הרבה דירות גינה, כל דירות הגינה התבטלו כמעט, נשארנו עם דירת גן אחת, ונוצר מצב כספי שהעסקה לא הייתה כדאית עם מיכל, היינו צריכים לחפש מאיפה להחזיר כספים, והחברה עשתה חישובים כלכלים איך להכניס יותר כסף, והחישובים היה ליצור למעלה סוג של דירה יותר משובחת" (עמוד 12 שורה 34, עמוד 13 שורות 4-1); וכן ראו : "שנייה, אחרי שראינו שאנו לא מצליחים לחזור למצב הקודם, וישבנו החברה והגענו למסקנה שצריך לעשות תכנון מחדש של כל החצרות והדירות גן שנעלמו לנו, הגענו למסקנה שקומה 7 חייבת להיות דירות מיוחדות, גם גדלה הדירה, רצינו להעביר לדירה של 200 מטר זה התכנון......" (עמוד 13 שורות 34-31).

סוף דבר הבקשה נדחית.

ב"כ הנושה טענה כי ניתן לפעול כנגד העזבון מכוח דיני חידלות הפרעון, העזבון מושתק מלטעון כנגד החוב לאור הסכם הפשרה מיום 8/2/21 ובהסכם זה ניתנה התחייבות שלא לעשות כל דיספוזיציה בנחלה, כך שלעיזבון זכויות בנחלה.

עוד נטען כי ב"כ הבנק הודיע על ביטול הסכם הפשרה במכתב מיום 16/3/23 ועל כן הוא אינו יכול עוד להסתמך עליו.

בכל הנוגע לנטען בהתנגדות לגבי הזכויות בנחלה, לכך שאין ליורש ולמנוחה זכויות קנייניות והזכות החוזית שעמדה למנוחה אינה חלק מהעזבון, כל זאת ייבדק על ידי הנאמנת בהליך החדל"פ של חלקיהו.

...

היורש הפנה לקיומה של מחלוקת אמיתית בדבר החוב במועד פטירתה של המשיבה ביום 13/4/17 ואני מקבל אותה.

במצב הדברים בו הנושה לא פעל להוכחת קיומו של החוב כלפיו, אין לראותו כ"נושה" ואין מקום להיעתר לבקשתו למתן צו פתיחת הליכים.

אני מקבל את טענת המשיבה כי משניתן צו קיום הצוואה בשנת 2017 ותהליך ההורשה הושלם בלא התנגדות מטעם הנושה בכל שלב, כשהוא ידע על צו קיום הצוואה לפי הצהרת נציגתו בתביעת החוב שהוגשה בתיק החדל"פ של היורש, אין אפשרות ליתן היום צו פתיחת הליכים לעיזבון.

לאור כל האמור אני דוחה את בקשת הנושה ומחייב אותו בהוצאות המשיבה ושכר טרחת בא כוחה, בסך כולל של 1500 ₪ בתוספת מע"מ ובהוצאות הממונה בשיעור של 500 ש"ח. · ההחלטה נחתמה לאחר יציאת השבת.

אין חולק כי בגוף הסכם המכר, נכללה הוראה חוזית, המאפשרת לכל אחד מהצדדים לבטל את ההסכם, ככל שחריגת הבנייה לא תוסדר, או כפי הנקוב להלן: "מוסכם על הצדדים כי היה ולא יתקבל אישור ערייה/ ועדה מקומית בדבר הסדרת חריגת הבנייה בחדר שינה הורים עד ליום 31.5.2014, לא יהיה הדבר משום הפרת ההסכם על ידי המוכרים, שאז רשאים כל אחד מהצדדים להודיע על ביטול הסכם זה, ויוחזר לקונה מלוא התשלום הראשון שהוא צמוד מדד מיום תשלומו לקונה ועד ליום החזרתו בפועל בתוספת 25,000 ₪ פיצוי מוסכם." (ס' 10(2) להסכם; נספח 296 לתצהיר עורך הדין שרון).

על אף שתשובתו של עורך הדין שרון לא ענתה על השאלה אותה נישאל, וחשוב מכך, למרות העדר התאימות בינה לבין נוסחו של הסעיף, עלה מדבריו כי לשיטתו, הגם כי לא הוקנתה לו זכות חוזית לבטל את הסכם המכר, לא הייתה מניעה מצד מר לארי כי הוא יעשה כן, וגם בחלוף כשנה מהמועד בו נמכרה הדירה להדר, הצדדים, או לכל הפחות עורך הדין שרון, עדיין ראו את הדירה ברח' הפרחים כרכושו של עורך הדין שרון.

...

לאחר שנתתי דעתי לכל טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה שכנגד, בגין רכיבי נזק אלו - להידחות, עת לא הוכח כי היו אלה התובעים אשר עמדו מאחורי הפרסום.

סוף דבר: התביעה העיקרית מתקבלת באופן חלקי.

כן אני מורה כי הסכומים לתשלום יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק הידן ועד למועד התשלום בפועל.