ביטול זכרון דברים עם קבלן בניה עקב הפרת חוזה

בתביעת הדגישו כי מה שהוביל לביטול זכרון הדברים הוא הלחץ שהופעל עליהם לחתום על ההסכם לבניית הבית על מיגרש שלא היה בבעלות התובעת.

ביחס לרכיב הנוסף בזכרון הדברים, ההיתחייבות לבנות בית תמורת 1,775,000 ₪ על בסיס אומדן מחיר ומפרט כללי שצורפו להסכם, גם אם חוזה מעין זה של שירותי בניה הוא מורכב יותר, ולמעשה המכלול הוא מכר דירה מקבלן, עדיין הונחו בו קוי המתאר הכלליים להסכם שייחתם על בסיס זכרון הדברים.

טענות הנתבעים כי ראוי היה לנסח את זכרון הדברים עם מתן זכות לבטלו, ללא פיצוי מוסכם או עם הגנות אחרות על זכויותיהם, הן חוכמה לאחר מעשה ואין בכוחן לשלול את תוקפו המחייב של זכרון הדברים.

בחינת היתנהגות התובעים ומכתבי באת כוחם, על רקע הילכות אלו, מלמדת כי כשלו הם בחובה לפעול בשיתוף פעולה עם התובעת במטרה להיתקשר בהסכם, ובכך הפרו את זכרון הדברים.

התובעת מצידה הדגישה כי עילת התביעה היא בגין ההפרה להיתקשר בהסכם לרכישת המיגרש, ולאו דוקא בגין אי היתקשרות בהסכם למתן שירותי בניה.

...

סוף דבר הנתבעים הפרו את זיכרון הדברים בכך שנמנעו מלחתום על הסכם המכר.

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת 75,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.

התביעה בת"א 75235-01-19 נדחית.

הנתבעים טוענים כי המשכנתה של פאוזי הוותה בטוחה להסכם מיום 10/2/2008 בלבד ומשההסכם הוחלף בהסכם אחר מיום 8/3/2009, דין המשכנתה היה להתבטל ולהימחק מהרישום.

גם באשר להסכם ההלוואה האישי של פאוזי, הרי שההסכמה למחול על תשלומי הריבית היתה כפופה לכך שמשלב תקיים אחרי התחייבויותיה לסיאט ומשהדבר הופר, כפי שהוסבר לעיל, מחילת הריבית אינה בתוקף ובהתאם, לפי סעיף 6 להסכם מיום 3/1/13, יראו את מועד הפגור מיום המועד המקורי הקבוע בהסכם ההלוואה של פאוזי היינו 30/4/10.

גם הפסיקה התייחסה לסעיף 7(ב) לחוק המישכון כסעיף דיספוזיטיבי וראו למשל בעיניין תא"ק (עפ) 2734-03-08 בנק מזרחי טפחות בע"מ נ' בשן- חברה קבלנית לבנייה, שפוץ, איטום וצבע בע"מ (פורסם בנבו ;ע"ש (י־ם) 195/97 היועץ המשפטי לממשלה נ' בנק לאומי (פורסם בנבו וכד'.

טענה לפיה בטוחת המשכנתה כבר לא תקפה בנסיבות העניין עת סיאט באה לקראתה בפריסת החובות מושא המשכנתה והגדילה את האשראי וחשיפה לסיכון, היא טענה שמנוגדת לשכל הישר ולכל הגיון מסחרי ומדוע שסיאט תסכים לפגיעה בבטוחות הטובות שלה שעה שהנסיון מלמד שהנתבעים שוב ושוב לא עומדים בהחזרים? סיף בתצהירו העיד (סעיף 18) כי המשכנתה ניתנה כבטוחה להסכם מיום 10/2/08 בלבד ברם הוא עצמו העיד בדיון מיום 15/3/20 בבקשה לצוו מניעה (עמ' 7 ש' 36-37) בזו הלשון: "אני זוכר שהמשכנתה היתה להסכמי ניכיון ואחר כך המשיכה מההסכם של 2008 להסכם של מרץ 2009". ומשנחקר על סתירה זו בדיון ההוכחות הסתבך בדבריו, לא יכול היה לתת תשובה מושכלת ופטר את הענין בכך שלא זוכר.

סכום זה הוא נגזרת של הריביות המופחתות וכולל גם את הפצוי המוסכם בגין הפרת החוזה לפי סעיף 5.1-5.2 להסכם מיום 10/2/08 וכולל אף את חובו האישי של פאוזי העומד על למעלה מ-3,660745 ₪ וערבות סיף לחובו.

...

סוף דבר החברה ופאוזי לא עמדו בהחזרים בסכומים והמועדים שהוסכמו.

ביחס לסכומים אותם חבים הנתבעים, אני מקבלת את עדות סודי וחוות הדעת של סיאט שלא נסתרה.

אשר על כן אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעים 1-3 יחד ולחוד (החברה והערבים) לשלם לתובעת/סיאט סך 4,660,754 ₪ (הסכום שהופחת לצרכי אגרה ומחמת היעדר סיכויי גבייה לסכום הראלי).

לטענתה, היא השלימה את בניית הדירה, וכמעט סיימה את העבודות בבניין כולו אך לא קיבלה את התמורה בהתאם להסכם הרכישה והדבר הכביד ביותר על תזרים המזומנים ועל יחסה עם הבנק המלווה.

הנתבע טען להגנתו כי לא הייתה כל הפרה מצידו וכי אין מקום לחייבו בפצוי בגין הפרת ההסכם, אלא להפך; לטענתו, הסכם הרכישה הופר על ידי התובעת שכן בטרם החתימה עליו, הוא הציב תנאי מוקדם לעסקה לפיה התשלום הראשון ישולם רק לאחר שהבנק למשכנתאות יאשר כי ניתן לקבל משכנתא בעבור רכישת הדירה.

עוד התברר במהלך שמיעת הראיות כי עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה נחתם בין הצדדים זכרון דברים מיום 02.08.17, ורק לאחר מכן, כלומר לאחר השלמת הבירור העובדתי והמשפטי, נחתם הסכם הרכישה בין הצדדים.

לא זו בלבד שהנתבע היתחמק מקיום חובותיו על פי ההסכם, הוא גם לא פעל כאמור בהסכם הרכישה ולא הודיע על ביטול ההסכם כפי שהדבר מתחייב וגרם בכך להתחמקות ממושכת שגרמה נזק לתובעת שלא יכלה להציע את הדירה לרוכש אחר ולא יכלה לקבל חזרה את תשלומי המסכים ששולמו בגין העסקה.

ההיתר עליו הצביע הנתבע ואשר ניתן ביום 20.03.19 הנו למעשה "היתר שינויים", אשר מגיש קבלן במהלך ביצוע הבנייה בדבר שינויים שחלו במהלך הבנייה, והדבר לא נסתר מעיניו של הנתבע.

...

סוף דבר אני מקבל את התביעה במלואה ומורה על חיוב הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם בסך של 410,000 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה (26.02.18) ועד יום התשלום בפועל.

אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט בסך של 10,649 ₪ ובשכר טרחת עורך דין בסך של 28,100 ₪, הכל בתוספת ריבית והצמדה מהיום ועד יום התשלום בפועל.

אין להזקק לטענת ההגנה של הנתבעת לפיה ביצעה 45% מהעבודות, שכן לא בא זכרה בכתב ההגנה, מה עוד שהמצהיר מטעם הנתבעת כתב בתצהירו שבמועד עזיבת האתר לא נערכו מדידות.

בהסכם עם הקבלן החדש (עתאמלה חסן) שצרפה התובעת לתצהירה, צוין כי גם לשיטת התובעת ביצעה הנתבעת את כל קומות המרתף בכל המבנים, יסודות הבניין 6-7 מפלס 00 יציקת ריצפות 6-7 וכן עבודות רבות נוספות.

" כן עיינו בדבריה של כב' הנשיאה א' חיות בע"א 2232/12 הפטריארכיה הלאטינית בירושלים נ' פארוואג'י, פִסקה 13 (11.5.2014): "צד לחוזה המודיע לצד שכנגד על ביטולו, אינו רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו, אלא אם כן נתן כדין הודעת ביטול חדשה (ראו: ע"א 3940/94 שמואל רונן נ' ס.ע.ל.ר, פ"ד נב(1) 210, 225-223 (1998); ע"א 8729/96 כאכון נ' עמידר, פ"ד נה(1) 673, 679 (2001); ראו גם: גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 664-659 (2009) (להלן: שלו ואדר); מיגל דויטש ביטול חוזה בעקבות הפרתו 202-194 (1993))." מכאן, שהנתבעת לא יכולה במסגרת הליך זה לטעון בדבר הפרות נוספות שלא צוינו במכתבה מיום 21.1.2020 (נספח י' של נ/1).

בהסכם זה (נספח ח' של ת/1) מיום 14.5.2020 נכתב בסעיף 13.1, כי המחיר עבור עבודות השלד ישולם לקבלן החדש "בהתאם לנספח א' תאור עבודות ומחירים עבור שלד מושלם לשני יח"ד ...". בנספח א' להסכם זה (נספח ח' של ת/1) לא נכתב מחיר כולל עבור העבודות, אלא מחיר בגין בניה בקומת קרקע וקומת מרתף לפי 150 ₪ למ"ר, בניה בתיקרה או פרגולה לפי 650 ₪ למ"ר, ריצפה לפי 325 ₪ למ"ר, ומדרגות לפי 650 ₪ למ"ר. כן נקבע באותו נספח א' להסכם (נספח ח' של ת/1) מחיר לשעת עבודה של פועל מקצועי ומחיר לשעת עבודת פועל פשוט.

...

משכך, אני דוחה את טענת התובעת ברכיב נזק זה. לפני סיום אעיר, כי מרבית הנזקים שנטענו על-ידי התובעת בתביעה זו הם נזקים מיוחדים, דהיינו, נזקים שכבר התגבשו בעבור הוצאות שנטען כי התובעת נאלצה להוציא נוכח הפרת ההסכם על-ידי הנתבעת (בכך שהנתבעת עזבה את אתר העבודה ביום 22.1.2020).

ה - סופו של דבר נוכח כל המפורט לעיל, אני מקבלת את התביעה במקצתה.

הנתבעת תשלם לתובעת סכום של 19,909 ₪ (סכום היתר ששולם לנתבעת בגין העבודות מושא ההסכם; סכום זה כבר כולל הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד היום).

אשר לקבלן האלומיניום, טען מר פינקלשטיין כי אינו זוכר האם הגיע לראות את חדירת המים, ומכל מקום, הייתה עמו מחלוקת כספית (שם, שו' 24-18).

בין היתר, לעתים מר אמסילי סיכם עם קבלן משנה על דרך ביצוע עבודה באופן מסוים, אך משהגיע לבקורת מאוחרת ראה כי הדברים בוצעו אחרת בשל החלטת מר פינקלשטיין שלא הובאה לידיעתו ולאישורו.

בין בשל כך ובין אחרת, סעיף 7 לחוק קובע כי "אין בהוראות חוק זה כדי לגרוע מתרופה אחרת בשל הפרת חוזה". בכך משמיע לנו החוק כי בכל העניינים הללו יחולו חוקי החוזים הכלליים, לצד ההוראות הספציפיות בחוק חוזה קבלנות.

בחינת ארבע סוגיות משנה המקרינות על מערך יחסי הצדדים, ובפרט על אחריות חב' אמסילי אחר שעמדנו על כך שלחב' אמסילי חלק לא מבוטל בליקויי הבנייה שנגרמו למבנה, עלינו להדרש לארבע סוגיות משנה המקרינות על תוקף טענות הצדדים, ועל אחריותה המתפרשת מכך של חב' אמסילי: סוגיה ראשונה - אימתי היתרחשו הנזקים מושא התביעה; סוגיה שנייה - האם חב' אנטון הודיעה לחב' אמסילי אודות הליקויים תוך זמן סביר לאחר שגילתה אותם; סוגיה שלישית - האם חב' אנטון העניקה לחב' אמסילי היזדמנות נאותה לתקן הליקויים; סוגיה רביעית - בחינת היחס בין חב' אמסילי למהנדס אלכס טרפר בעיניין תאום, ניהול ופקוח על קבלני המשנה.

סעיף 7.1 להסכם קובע: "הקבלן אחראי בכל תקופת הבצוע, עד מועד השלמת הבנייה (כולל טופס 4) לכל נזק, הפסד או הוצאה שייגרמו למזמין בקשר עם ו/או כתוצאה של העבודות נשוא הסכם זה ו/או עקב מעשה או מחדל של הקבלן או של כל הבא מכוחו... במידה והמפקח הורה בכתב לקבלן לתקן ליקוי, מחדל או הפרה והקבלן לא פעל לתיקון בזמן סביר אזי הקבלן מתחייב לפצות את המזמין מיד עם דרישתו בעד כל נזק או הפסד שייגרם כאמור...". סעיף 12.2 להסכם מוסיף וקובע: "תיקונים יבוצעו תוך 7 ימים על ידי הקבלן בהוראה בכתב על ידי המזמין". שילובן של הוראות ההסכם מלמד כי לקבלן, חב' אמסילי, אחריות לבצוע התיקונים תוך זמן סביר ממועד הדרישה, ובילבד שהדרישה הועברה אליו בכתב על ידי המפקח או על ידי המזמין.

בע"א 5892/06 אליהו דואק נ' המועצה המקומית גדרה (19.5.2009), קבעה כב' השופטת חיות: "חובת תום הלב הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים משמעותה, בין היתר, כי על הצדדים לחוזה לפעול בהגינות לשם הגשמת כוונתם המשותפת, על פי רוח העסקה ובשיתוף פעולה תוך היתחשבות באינטרסים של הצד האחר. עמידה דווקנית על לשון החוזה אף שהיא נוגדת בבירור את כוונתם המשותפת של הצדדים ואת רוח החיובים הכלולים בו וכן סרוב לשתף פעולה עם הצד השני על מנת להעמיד דברים על דיוקם ולאפשר את הוצאת העסקה אל הפועל, יש בה משום הפרת חובת תום הלב והפרה של חובה זו מהוה הפרה של החוזה (ראו: ע"א 3912/90 Eximin S.A, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64, 78-76 (1993); ע"א 2871/00 ח'ורי נ' בנק מרכנתיל דיסקונט, פ"ד נז(6) 319, 329 (2003); שלו, דיני חוזים, 111-105)" (סעיף 16 לפסק הדין) (ההדגשות אינן במקור).

...

אני מחייב את הנתבעים 2-1 בהוצאות ובשכ"ט חב' הראל בסך 20,000 ₪ בגין ההודעה לצד שלישי ששלחו נגדה, וכן מצאתי לחייב את מר פלדמן בהוצאות ובשכ"ט חב' הראל בגין ההודעה לצד רביעי ששלח נגדה בסך 20,000 ₪ נוספים.

אשר לחב' מ.ס.מ.ש - לאחר שנמצא כי יש לקבל ההודעה לצד שלישי נגדה, באופן חלקי, ועל יסוד הנימוקים לעיל, אני מחייב את חב' מ.ס.מ.ש לשלם לתובעות 244,000 ₪.

רק הודות לניתוק הקשר הסיבתי על רקע העבודה שביצעה חב' פלס לפני התרחשות הליקויים מושא התביעה, באתי למסקנה לדחות התביעה נגדו.