ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין עקב נסיבות אישיות

הנתבעת טוענת לסופיות הרישום בפנקסי המקרקעין, ומפנה לסעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת ההסדר") ולסעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), לפיהם רישום זכויות במירשם המקרקעין לאחר הליך הסדר מהוה ראיה חותכת לתוכנו, ומבטל כל זכות סותרת, בכפוף לחריגים הקבועים בסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר.

לעניין זה ראה – גורן, עמ' 184: "במסגרת סעיף 8 לחוק ההתיישנות נבחנת הידיעה בפועל והידיעה בכוח של התובע על פי מבחן אובייקטיבי של האדם הסביר והאמצעים הסבירים, תוך היתחשבות בנסיבות העניין, להבדיל מתכונותיו ונסיבותיו האישיות של התובע..." בעניינינו, פטר עצמו התובע באמירה כללית כפי שנוסחה בסעיף 4 ל -"תגובת התובע לבקשת הנתבעת לסילוק התביעה על הסף" מיום 21.8.16, שם דחה התובע את טענת השהוי וההתיישנות, וטען כי רק לאור הליכים משפטיים שנקטה הנתבעת נגדו ונגד בנו בשנת 2012 בקשר לבנייה במקרקעין "רק אז נכח לדעת בודאות כי המדינה טוענת לבעלות על כל השטח שלו נשוא התביעה ולא רק על מיגרש הבנייה, מקום שבו בנו מוחמד הקים את דירת המגורים שלו, דהיינו בשנת 2012". התובע לא נתן כל הסבר מדוע הוא ו/או אביו המנוח לא פעלו לרישום זכויותיהם במירשם המקרקעין, מדוע לא ביררו את מצב הזכויות של המקרקעין, הן במועד חתימת ההסכם (שכידוע, הליך ההסדר פורסם 4 שנים טרם הרכישה- 1952) או בכל השנים שלאחר הרכישה- במהלך החמש שנים שהמשיך הליך ההסדר- עד שנת 1961 ובכל מועד לאחר מכן.

בנסיבות אלה, ולפי סעיף 81 לפקודת ההסדר, זכותו של התובע בוטלה לאחר רישום המקרקעין בפנקסים לאחר ההסדר (ראה מוטי בניאן דיני מקרקעין עקרונות והלכות עמ' 270 (מהדורה שניה, 2004), והאסמכתאות שצוינו שם), ולהלן אבחן אם קיימים סעיפי חוק הרלוואנטיים לענייננו ומסייגים את תחולת סעיף 81 לפקודת ההסדר.

...

ולו על מנת להפיס במעט את דעתו של התובע, בחנתי את התביעה לגופה ומצאתי כי התובע לא עמד בנטל הנדרש וכי יש לדחות את התביעה גם לגופה.

על עמדה זו לפיה בנו מעוניין לרכוש הקרקע או לבצע עסקת חליפין, חזר גם בדיון שהתקיים ביום 30.1.14 בבקשה לביזיון בית משפט בת"א 39481-05-12: "המשיב מוכן לשלם את מחיר הקרקע למנהל, ומוכן בעסקת חליפין, אבל עדיין לא מצא את הנכס והקרקע מחוץ לכפר ביינה... אבקש שלא למצות את הדין ולתת לנו אפשרות למו"מ על מנת להכשיר את הקרקע." (עמ' 9, ש' 30-23) "... הוא נמצא שם כדי לשמור על הנכס שהוא הולך להכשיר אותו ולשמור אותו... הנתבע הוא גם זוג צעיר, והוא מנסה יחד עם אביו.... ואני ישבתי עם נציגה מהמינהל." (עמ' 11, ש' 22-19) "ננסה בכל דרך בהקדם האפשרי לקבל איזה שהיא הסכמה או הצעה על מנת לרכוש את הנכס." (עמ' 9, ש' 30-29) מכאן, שמתבקשת המסקנה שאם הקרקע היא שלו או של אביו עוד משנת 1956, מדוע שיבקש לרכוש את הקרקע? ולבצע עסקת חליפין תחתה? לא נעלם מעיניי כי התובע לא השלים פרטים מהותיים באשר להסכם- לא הוכחת זיהוי של הצדדים, לא הוכחת זיהוי של המקרקעין ו/או של העדים שחתמו בתחתית ההסכם, עמדת יורשי המוכר, אי רישום הזכויות ו/או דיווח עליהם ממועד ההסכם ובשנים שלאחר מכן.

התוצאה מכל האמור לעיל היא שהתביעה נדחית, הן מחמת התיישנות והן לגופה.

ביום 24.5.18 רשם המשיב את הזכויות בנכס בפנקס הזכויות בלישכת רישום המקרקעין על שמו.

המבקשים הגישו בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (רע"א 7259/20) ובתאריך 16.11.20 דחתה כב' השופטת ד. ברק-ארז את בקשת רשות העירעור וקבעה, בין יתר הדברים, בפיסקה 13 להחלטתה: "ועל אף הרגישות המתחייבת בשים לב לכך שעסקינן בפנוי מנכס מקרקעין המשמש דירת מגורים, לא התרשמתי כי דחיית בקשתם של המוכרים עלולה להוביל לעיוות דין... ". בפיסקה 14 של ההחלטה הנ"ל נקבע: "עם זאת, בשים לב לנסיבותיהם האישיות של המוכרים ועל מנת לאפשר להם להערך אני מורה כי המוכרים יקבלו אורכה נוספת לפינוי הבית, כך שזו תתבצע לא יאוחר מ-31.1.2021. בשים לב לארכה האמורה, מצופה כי לא יתבקשו דחיות נוספות... " (ההדגשה שלנו).

בבקשה המונחת בפנינו עותרים המבקשים להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין וזאת לטענתם: "נוכח תרמית בית-המשפט מצד המשיב בהצטרפן לנסיבות אישיות חריגות ובשל הנזק העלול להגרם ואשר לא ניתן להחזרה לקדמותו". המבקשים טוענים, כי למרות שבית המשפט העליון דחה (בהחלטה מיום 16.11.20) גם את בקשת רשות העירעור של המשיב בעיניין הפצוי המוסכם, הגיש המשיב תביעה כנגדם בעיניין זה בבית משפט השלום ב-ת.א. 8921-10-20 כשלטענת המבקשים, פעל המשיב בדרך זו כדי לעקוף את פסק-דינו של בית-משפט זה וכן את החלטת בית-המשפט העליון, ובנוסף גם פעל להטלת עיקול על כספי המבקשים, ואלה האחרונים הגישו לבית משפט השלום בקשה לביטול פסק הדין שניתן לזכות המשיב בהיעדר הגנה.

בנוסף נטען, כי לגירסת המבקשים, שלא נסתרה בבית משפט זה, היתקבל מן המשיב במעמד חתימת ההסכם, סכום במזומן של 450,000 ₪, ובהמשך העביר המשיב שיק על סכום נוסף של 190,000 ₪ למבקש מס' 1, שאינו במניין התשלומים על-פי החוזה אשר בין הצדדים.

...

נתנו דעתנו לכל הטענות שהועלו על ידי המבקשים בבקשתם זו, ולכל הטענות שהועלו בתגובתו של המשיב, ולא שוכנענו שקיימת עילה כלשהי שיש בה כדי להצדיק את עיכוב ביצוע פסק הדין, שבקשת רשות הערעור עליו נדחתה על ידי בית-המשפט העליון.

המבקשים עצמם ערים לכך שהאירועים עליהם הם מצביעים במסגרת בקשתם אירעו כולם לאחר מתן פסק הדין, וסבורים אנו שאין בהם כדי להצביע, נכון לעת הזו, על תרמית מצד המשיב.

על-יסוד כל המפורט לעיל, איננו רואים כל הצדקה להיעתר לבקשתם זו של המבקשים, והבקשה נדחית בזאת.

טענות נוספות סעד מן הצדק – בנוסף טוענים מגורי־כהן כי גם אם ייקבע כי קמה עילת פינוי של נטישה, הרי שעומדת להם הגנה מן הצדק בשל הנסיבות האישיות המיוחדות שמנו בהרחבה בעדותם, ואשר מחמת צינעת הפרט לא יוזכרו בפסק־דין זה. בעיניין זה תומך הקדש הבוכרים בבקשת הנתבעים מגורי-כהן לסעד הפוך מן הצדק – כלומר לייחד להם דמי פינוי מחמת הצדק בשיעור של שליש מן הכספים שיפקיד דייר ניכנס.

הצדדים הגישו את המסמכים הבאים: הסכם שכירות; תלושי משכורת של הגב' מגורי־כהן מחודש 04/13 בכתובת ביישוב חשמונאים והחל מספטמבר 2014 ובהם כתובת ברחוב מוסאיוף 23 ירושלים; תמונות המראות את הדירה לאחר שפוץ שעשו בה מגורי־כהן בשנת 2016; קבלות על תשלומי שכר דירה; פנקס חיסונים של כלב מחשמונאים; קבלות על תשלומי תרומה לבית הכנסת ברחוב מוסאיוף בשנים תשע"ד-תשע"ט; אישור על לימודי הבת תהילה בבית־ספר בירושלים, בין השנים 2018-2013; אישור על רישום מישכון על נכס מקרקעין המצוי ברחוב חשמונאים מ־2009.

על כך הורונו בית־המשפט העליון (ע"א 446/63 גוטמן נ' שן, פ"ד יח 371 (1964)) ובית־המשפט המחוזי (ע"א (מחוזי י-ם) 77/69 גרשון נ' שמעוני, פ"מ עג(1) 315 (1970)) הנחייה מפורשת, שכדרכה של פסיקה בתחום זה, עדיין לא אבד עליה כלח ולא נמר ריחה: הכרה בזכותו של שוכר לנטוש את המושכר ולשכן בו את ילדיו עומדת לדעתי בסתירה בולטת למדיניותו של המחוקק כפי שזו באה לידי ביטוי בחוקי הגנת הדייר יהא בכך כדי לפתוח פתח כרחבו של אולם לשימוש לרעה בהגנת החוק ולפגיעה נוספת בבעלותו של המשכיר זוהי "מתנה" שמעניק הורה לילדו על חשבון הזולת תוצאה שאינה ראויה בעיני לתמיכתו של בית המשפט [.

משנקבע כי קמה עילת פינוי של נטישה, האם בנסיבות העניין זכאים מגורי־כהן לסעד מן הצדק או לדמי פינוי על דרך של "סעד הפוך מן הצדק"? סעד מן הצדק וסעד הפוך מן הצדק המסגרת הנורמאטיבית הגם שתשובת החוק כבררת מחדל לעילת פינוי היא פינוי אשר יוציא בני־אדם וקרקע לחופשי, הרי שהמחוקק ובית־המשפט העליון מסר לערכאה הדיונית כלי לריכוך ההפרדה, והיא מתן סעד מן הצדק או סעד הפוך מן הצדק על־פי שיקול־דעתו של בית־המשפט נוכח הראיות ששמע.

ההלכה בעיניין זה נקבעה ברע"א קיסלביץ, שם אישר בית־המשפט העליון פסק־דין של בית־המשפט המחוזי שבו בוטל הסעד מן הצדק שאיפשר לדיירים להמשיך לשמור על זכויותיהם בדירה למרות שנטשו אותה, ונקבע שעל־מנת לפנות את הדירה ישלמו הבעלים לדיירים פיצויים בגובה חלק יחסי מסכום שווי העברת הזכויות המוגנות (החלק שנפסק שם עמד על 25%) (ההדגשות הוספו): כאמור, שאלת פינוים של דיירים מוגנים היא ביסודה שאלה של צדק, התלויה כל כולה בנסיבות המקרה.

...

מסקנות עובדתיות לאחר ששמע בית־המשפט את העדויות ובחן את התמלילים, הגיע למסקנה עובדתית כי בני־הזוג מגורי־כהן עזבו את הדירה סביב שנת 2000, גרו עד 2009-2008 ביישוב כוכב יעקב ומשם עברו ליישוב חשמונאים.

סבורני, כי על מנת שניתן יהא להגשים באופן המיטבי את עקרון הצדק, יש להותיר בידי בתי המשפט ארגז כלים, המאפשר להם מגוון רחב של פתרונות; הצגת הדברים בצורה בינארית עלולה דווקא להביא, בסיטואציות מסוימות, לאי צדק.

הוצאות המשפט כפי שנמסר לצדדים מראש טרם ניהול הליך ההוכחות, ועל יסוד הסכמת הצדדים בדבר ערך הנכס, ישלמו הנתבעים מגורי כהן להקדש קריית ספר הוצאות אגרה בסך 649 ש"ח ושכ"ט עו"ד בסך האמור בתקסד"א המפנות לתעריף המינימלי המומלץ בסך של 24,874 ש"ח .

בעקבות כך, ביום 30.6.2015 נרשמו בפנקס המקרקעין זכויותיהם של המשיבים 2-1 בחניה.

יצוין, כי לבית המשפט הוצג סיכום רפואי אחד מיום 1.6.2015 (מב/1), בו צוין, כי אובחנה אצל המנוחה: "ירידה קוגניטיבית שקשורה לתהליך דימנטי", וכן כי היא: "אינה מסוגלת לבצע את הפעולות האישיות היומיומיות". בחקירתה, הסבירה ד"ר טשרניחובסקי, כי במועד בדיקתה הייתה המנוחה: "בתהליך דימנטי קל". לצד זאת, התרשמותה הייתה ש:"היא יכלה להבין מה זה אפוטרופוס. בעצמה ביקשה שמישהו יעזור לה והבינה שהיא לא יכולה בעצמה לנהל את העניינים הכספיים והגופניים שלה" (ראו פרו' עמ' 5, שו' 32-30).

בנסיבות אלו, משלא היתקיימו התנאים לצורך כניסה בשעריו של חוק האפוטרופסות, אני סבור שמתייתר הצורך לבחון את תוקפה של העסקה לאור הכללים הקבועים בו. דיני אמונאות לנוכח היחסים המיוחדים שהיו למנוחה עם המשיב 3 – משהאחרון סייע לה בהיבטים שונים של חייה, שימש כעורך דינה וכאיש אמונה (כך אף לפי התצהיר הנזכר עליו חתמה) – הבהרתי לצדדים כי תיבחן השאלה האם בעצם התקשרותה בעיסקה עם המשיבים 2-1, ילדיו של המשיב 3, הפר האחרון חובות אמון שהיו לו כלפי המנוחה, באופן המחייב את ביטול העסקה.

בהקשר זה, לא נסתרה גירסתו של המשיב 3, כי המנוחה הביעה שמחה על כך שהחניה תהא בשימושם של המשיבים 2-1, אותם היא מכירה מזה שנים רבות (ראו סע' 24 לתצהירו).

...

לא בנקל יתערב בית המשפט ברצונו של צד לחוזה ויחתור תחתיו, ולא שוכנעתי כי יש לעשות כן במקרה זה. אשר לסוגיית תמורת העסקה.

סוף דבר לא הוכח כי בעת כריתת ההסכם המנוחה הייתה חסרת ישע באופן שיעורר חשש ממשי מעניין נוגד ויצדיק את הגישה הנוקשה המבוקשת בתובענה.

ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו לשנות ממסקנותיי ומכל המקובץ, דין התובענה להידחות.

עסקת המכר הסתיימה בכך שזכויות הבעלות בקרקע הועברו ונרשמו על שם התובעות בלישכת רישום המקרקעין, ואין כל מקום לטעון להפרה, או לביטול המכר.

עו"ד אייזיק נישאל על כך מספר פעמים, אך לא ידע להסביר את הדברים, ופשוט חזר על גירסתו, שאין לה כל הוכחה, ואשר המסמך נ/3 עומד בסתירה לה. מר שלמה אייזיק טען בעדותו כי הסכם מעוז **** איננו התחייבות שלו/של התובעת 1, אלא רק הסכמה שלו/של התובעת 1 לתשלום שהנתבעת 1 התחייבה לשלם למעוז **** (פרו', עמ' 38, ש' 22-16, עמ' 39 ש' 25).

טענת התובעות, בתמצית, היא, אם כן, כי נוכח כל ההתנהלות המתוארת לעיל, של העברות מניות חוזרות ונישנות לאנשי קש, ומינויים כמנהלים, אנשים שאין להם כל ידע או ניסיון בשינוי יעוד קרקע, ובהיעדר כל הסבר מדוע נעשו ההעברות הללו, ומי אמור לקיים את ההיתחייבות שהנתבעת 1 נטלה על עצמה; יש מקום בנסיבות אלה להרים את מסך ההיתאגדות מעל הנתבעת 1, ולהטיל את חובה על הנתבעים 3 ו-4 באופן אישי.

מכירת הקרקע יצאה אל הפועל והושלמה, והקרקע נרשמה על שם התובעות בפנקסי המקרקעין.

לסיכום – "הסעד של הרמת מסך הנו סעד קצוני ומרחיק לכת, שיש לעשות בו שימוש זהיר ביותר, במקרים חריגים ולא כדבר שבשיגרה, כיוון שמשמעותו הנה ביטול האישיות המשפטית הנפרדת של החברה, ושינוי בדיעבד של מערך היריבויות המשפטיות על ידי בית המשפט" (פס"ד מרכז העיר אשדוד, בפסקה 56 של כב' שופט דנציגר).

...

לא שוכנעתי כי זהו המצב במקרה דנן.

על מנת בכל זאת לחייב גם את בעל המניות או נושא המשרה באחריות אישית להפרת החוזה על ידי החברה, על אף שלא התחייב בשום שלב אישית ליטול על עצמו את התחייבויות החברה בחוזה, סבורני כי יש לבחון האם מדובר במקרה חריג של חוסר תום לב סובייקטיבי, אשר יש בו סממנים של הטעיה או מרמה מצד בעל המניות או נושא המשרה" (פיסקה 65 לפס"ד כב' השופט דנציגר, וכן ר' פס"ד כב' השופט פוגלמן).

לסיכום, התביעה נגד הנתבעים 3 ו-4 נדחית.