ביטול הסכם שכירות קרקע חקלאית עקב הפרת חוזה

הוסיף התובע וטען כי בעקבות הפרת ההסכם וביטולו שלא כדין, נגרמו לו נזקים בגינם הוא זכאי לפצוי מהנתבעים.

שני טעמים לדבר: בהואיל הראשון בהסכם נקבע כדלקמן: "... המשכיר הנו בעל זכויות החכירה והחזקה של המקרקעין הידועים כגוש 17414 חלקות 71, 70, 37, 38 (בחלק)...". מהנוסח הנ"ל עולה כי המונח "בחלק" מתייחס לחלקה 38 בלבד ולא ליתר החלקות המהוות את שטח המיתחם, לרבות חלקה 71.

ואכן, בסעיף 3 לחוות הדעת של רחל נאמר כי היא נועדה לחשב את אובדן ההכנסות הנטען של התובע, ובלשונה "נושא חוות דעתי הנו חישוב אובדן הכנסות בגין הפרת חוזה על-ידי שריד על הדרך אגודה שיתופית חקלאית בע"מ". והינה, בחקירתה הנגדית אישרה רחל, לאחר היתחמקות, כי הנזק שניגרם לתובע בעקבות הפרת ההסכם מתבטא באובדן רווחים, ולא באובדן הכנסות.

אדרבא, בסעיף 25 לתצהיר עדותו הראשית טען התובע ביחס לעיסוקיו, באומרו: "עיקר פרנסתי ועיסוקי הוא בהקצאת שטחי פירסום (אותם אני שוכר מאחרים, כדוגמת הנתבעת), לבעלי עסקים המעוניינים בפירסום במגדל העמק ובסביבתה, ולכן ראיתי בעסקת ההיתקשרות עם הנתבעת 'מהלך אסטרטגי' אשר נועד להגדיל באופן משמעותי את הקף עיסוקיי והכנסותיי מפירסום, הן לאור מיקומו המרכזי של השלט..... והן לאור שיטחו הרב". הינה אם כן, התובע עסק בעבר בפירסום על שלטים והשלט נשוא התביעה נועד להגדיל את הכנסותיו מעיסוק זה. מכל מקום, יהיו עיסוקיו של התובע אשר יהיו, לדוחות רווח והפסד מטעמו רלוואנטיות בקביעת נזקיו הנטענים בעקבות הפרת ההסכם על ידי הנתבעת, שכן, כפי שהודתה רחל עצמה בחקירתה, בהיותו של התובע עוסק מורשה, עליו להגיש לרשויות המס דו"ח רווח והפסד ביחס לכלל הכנסותיו מיגיעה אישית, ולעניין זה אין נפקא מינא מהו העסק ממנה צמחה אותה הכנסה (שם, עמ' 15, שורה 13 לפרוטוקול הדיון).

...

טענות הצדדים בתמצית: לטענת התובע, הטעמים המפורטים במכתב הדרישה, ואשר בעטיים הוא נדרש להסיר את השלט, חסרי כל אחיזה במציאות ואין להם על מה לסמוך.

על אף זאת, התובע אינו זכאי לפיצוי כלשהו, שכן הוא כשל בהוכחת נזקיו הנטענים בעקבות ביטול ההסכם ובהתאם לכך דין התביעה להידחות.

לאור המסקנה אליה הגעתי לעיל, מתייתר הצורך לדון ולהכריע בטענות התובע ביחס לאחריותו האישית של הנתבע.

לסיכום, התביעה נדחית.

כפי שהיטיב לתאר זאת בית המשפט המחוזי בפסק הדין: "היתנהלות הנתבעים בתיק זה הייתה היתנהלות חמורה – הן לאור טיב הפעילות שהתקיימה בנחלות, הן לאור היקפה הנרחב, הן לאור משך הזמן הממושך שבו היתקיימה הפעילות האסורה, הן לאור מספר המבנים הבלתי חוקיים שהוקמו בנחלות והן בהיתחשב בהתרסה הרבה שבשימוש למרות הליכים משפטיים פליליים ואזרחיים בהם נקטה המדינה. הנתבעים היתעלמו מהצווים השפוטיים שניתנו כנגדם במהלך השנים והמשיכו בפעילותם להשכיר לגורמים מסחריים חצוניים מבנים ושטחים, אשר ניתנו לצרכי עיבוד חקלאי ומגורים. חמור מכך, הנתבעים כלל לא התגוררו באף אחת מהנחלות, והם החזיקו בשתי נחלות שלא בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, אותן הם ניצלו לצרכי הפקת רווחים אישיים. הנתבעים 'צפצפו' על הוראות החוק, על החלטות בית המשפט, על החלטות מועצת מקרקעי ישראל ועל הוראות הסכם המשבצת. בכך, הפרו הנתבעים הפרה יסודית, קשה ומתמשכת את הוראות הסכם המשבצת ואת מטרת החכירה העומדת ביסודו." (פסקות 71-70 לפסק הדין).

בנוסף על הוראות סעיף 8 להסכם, זכותה של המשיבה לביטול ההסכם ולהשבת המקרקעין נובעת מהוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות).

...

בסופו של דבר הורשע קלקודה בשנית על יסוד הודאתו בעבירות של שימוש אסור במקרקעין ואי קיום צווים שיפוטיים (צווים שהוצאו נגדו במסגרת ההליך הפלילי הראשון).

לטענת המערערים בית המשפט קבע כי המבנה הוצב לתקופה של חמש שנים ועל כן היה עליו לייחס להם שימוש של חמש שנים בלבד במבנה זה. לאחר שעיינתי בקביעות בית המשפט ביחס לאותו מבנה, מצאתי כי אכן היה עליו לבצע את החישוב ביחס לחמש שנות שימוש לכל היותר ומשכך אני מקבל את טענת המערערים.

סוף דבר המדובר אפוא במקרה קיצוני ביותר, של מערערים שפעלו בניגוד לדין ולהסכם המשבצת משך שנים ארוכות, חרף הליכים משפטיים – אזרחיים ופליליים – שננקטו נגדם, וחרף צווים שיפוטיים שניתנו נגדם.

סיכומו של דבר, אמליץ לחבריי כי יידחו כל רכיבי הערעור למעט טענות המערערים הנוגעות לחישוב דמי השימוש שביצע בית המשפט המחוזי ביחס למבנה מספר 28 בנחלה 33.

המדובר בתביעה כספית על סך של 4,557,625 ₪ בגין הפרתו הנטענת של הסכם שכירות מיום 3.8.20 אשר נכרת בין הצדדים למשך תקופה של חמש שנים עם תוספת של שלוש תקופות אופציה להארכתו (להלן: "הסכם השכירות").

המשיבה הנה בעלים של קרקע חקלאית במועצה האזורית לב השרון הידועה כגוש 7795 חלקה 46 ועליה שני מבנים בשטח של כ- 2,370 מ"ר ברוטו (להלן: "המשוכר" או "הקרקע").

נטען, כי בהתאם לסעיף 7.3 סייפא להסכם השכירות, שמרו לעצמן המבקשות את הזכות לבטל הסכם השכירות בהודעה בכתב מראש בת 120 ימים.

...

אולם, בזהירות המתבקשת, לא שוכנעתי כי זהו המקרה לקבוע כי סיכויי התביעה להתקבל גבוהים במיוחד ולכן יש לפתור התובעת מהפקדת ערובה.

לאור האמור לעיל, לא שוכנעתי, כי נסיבות המקרה שלפני מצדיקות לפטור את המשיבה מהפקדת ערובה להבטחת הוצאות המבקשות.

לפיכך, דין הבקשה שלפני להתקבל וזאת בהתאם להוראות סעיף 353א לחוק.

אכן, חוזה החכירה שנערך בין הנתבעת ובעלה המנוח, מצד אחד, לבין מינהל מקרקעי ישראל, מצד שני, קובע כי זכויותיה של הנתבעת במושכר כפופות למטרות שהוגדרו בהסכם החכירה שהן "משק חקלאי, כולל יחידת מגורים אחת עבור החוכר לישיבתו קבע על הנחלה וניצול הקרקע לחקלאות בלבד". כן קיימת בחוזה החכירה הצהרה של החוכרים, ולפיה לא ייעשה בקרקע או בחלק ממנה שימוש אחר מאלה שנקבעו בחוזה, כך שכל שימוש בקרקע למטרה שאינה לפי האמור למעלה, מהוה הפרה יסודית של החוזה, אלא אם נתקבלה הסכמת המינהל לשימוש זה בכתב ומראש.

כך גם, אין בפניי חוות דעת מקצועית הקובעת כי העידר היתרי בניה לסככות ו/או אי הסכמת המינהל להשכרת הנכס למטרת הפעילות החקלאית שהוגדרה בהסכם השכירות, הם אלה שהביאו את הסכם השכירות לסיום עקב הפרתו ע"י הנתבעת מטעמים אלה.

לעניין זה התובע בעצמו הצהיר בהסכם השכירות כי הוא בדק את המושכר ומצא אותו מתאים למטרותיו וכי הוא מוכן לשכור אותו במצבו כפי שהוא ביום חתימת ההסכם והוא מוותר על כל טענה בקשר לטיבו, מיקומו, מומיו וכדומה של המושכר, ואף נקבע בהסכם מנגנון לביטולו במקרה שיתברר כי מבוצעת בו פעילות שאינה תואמת את התכניות החלות על הקרקע.

...

משכך, אני קובעת כי לא עלה בידי התובע להוכיח 'שיטתיות' בהתנהלות הנתבעת בנוגע לאופי ההתחייבויות החוזיות או ביחס לסוגיית הפרת חובת תום הלב, וממילא אין בהסכם השכירות שנכרת עם שוכר אחר כדי להוכיח מצג שווא מטעם הנתבעת לעניין היתר לסככות או היתכנות הפעלת המושכר למטרת השכירות הנוכחית, לא כל שכן, קיומה של זהות בין השכירות הקודמת לזו הנוכחית לעניין היתכנות קבלת היתרים כאמור.

לסיכום פרק זה: דין טענות התובע לפיהן הנתבעת הפרה את הסכם השכירות, עת העלימה כי לסככות אין היתר ולא קיבלה אישור המינהל להשכרה, להידחות, בהעדר הוכחה.

סוף דבר לשיטה אחרונה, התביעה נדחית.

בסעיף 3 לחוזה המשבצת נכתב כי השכירות הנה למטרות כדלקמן: ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד; הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרת חקלאות בלבד; הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן; הקמת מבני ציבור ושימוש בהם.

במקרה של הפרת התחייבות זו יהיה רשאי המשכיר לבטל לאלתר חוזה זה ולקבל בחזרה לרשותו ולהחזקתו את אותו חלק מהמשבצת שבקשר אליו נעשתה ההפרה עם כל הבנוי והנטוע עליה, ללא כל חובה לשלם לאגודה או למי מחבריה הטבה או פיצוי כל שהוא והוא יהיה פטור מכל חובה שהיא כלפיה ו/או כלפי מי מחבריה.

בגין הפרת הסכם המשבצת זכאית התובעת לקבל לטובתה צוים נגד הנתבעים, וכן זכאית היא שייפסקו לטובתה דמי שימוש ראויים כדלקמן: לתקופה שמיום 14.10.2013 ועד ליום 31.12.2018 לגבי מבנים 18, 21 ו- 22; לתקופה שמיום 20.6.2017 ועד ליום 31.12.2018 לגבי מבנה מס' 17 ובסך הכל את הסך 697,197.32 ₪ בהתאם לחוות הדעת של שמאי המקרקעין אורן שמני ומר חיון.

...

טענות הנתבעים: טענות הנתבעים 1,3, 6 ו-7: הנתבעים 1, 3, 6 ו-7 טענו בכתב הגנתם שיש לדחות את תביעת התובעת נגדם מהסיבות שיפורטו להלן.

לאור האמור לעיל סבור אני שיש לחייב את הנתבעים בדמי שימוש ראויים בשיעור של 5% מערך המקרקעין לכל שנה ושנה.

לגבי חישוב דמי השימוש הראויים לגבי מבנה 22 סבור אני שהנסיבות האישיות הפרטניות של נתבעים 5 ו-8 מצדיקות לא לכלול בעניינם את הרווח היזמי בחישוב שווי המקרקעין לצורך חישוב דמי השימוש הראויים.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: מאחר ומבנים 17, 18 ו-21 נהרסו, אין צורך ליתן לגביהם כל צו שהוא; על הנתבעים 1, 3, 6 ו-7 להרוס את המבנים המפורטים במפת המדידה של המודד שלמה חי שצורפה לחוות דעתו מיום 8.7.2020 (למעט מבנה מס' 22 בו מתגוררים הנתבעים 5 ו-8) ונאסר עליהם ועל כל הבאים מכוחם לעשות בהם כל שימוש חורג ושאינו מותר על פי חוזה המשבצת שבין המושב לבין רמ"י. על מנת לאפשר לנתבעים 1, 3, 6 ו-7 לפעול להסדרת המבנים בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה וברמ"י (תוך התחשבות בתגובות האיטיות של גופים אלו) ולאור ההיתכנות להסדרת שימושים אלו בשינויים שפורטו בעדות מר יוסי אזולאי, ייכנסו צו ההריסה וצו איסור השימוש לתוקף ביום 15.8.2024; על הנתבעים 1, 5 ו-8 להרוס את מבנה 22 המפורט במפת המדידה של המודד שלמה חי שצורפה לחוות דעתו מיום 8.7.2020 ונאסר עליהם ועל כל הבאים מכוחם לעשות בו כל שימוש חורג ושאינו מותר על פי חוזה המשבצת שבין המושב לבין רמ"י. לאור מצבם הכלכלי הקשה של הנתבעים 5 ו-8 ולאור מצבה הרפואי של הנתבעת 8 ועל מנת שהנתבעים 5 ו-8 ימצאו מקום מגורים אחר, לרבות פנייה לגורמים המתאימים בבקשה לקבלת דירה למגורים מהדיור הציבורי, יכנסו צו ההריסה וצו איסור השימוש לתוקף ביום 7.8.2025; על הנתבעים 1 ו-3, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הסך 23,329 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (26.5.2019) ועד ליום התשלום בפועל; בנוסף, על הנתבעים 1, 3, 6 ו-7, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הסך 123,648 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (26.5.2019) ועד ליום התשלום בפועל; בנוסף, על הנתבעים 1, 5 ו-8 לשלם לתובעת את הסך 84,922 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (26.5.2019) ועד ליום התשלום בפועל; על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.