ביטול הסכם שכירות עם מועצה מקומית בשל הפרת תנאי

לאור כל האמור לעיל, עותר התובע למתן פסק דין הצהרתי המצהיר על ביטול ההסכם עקב הפרתו וסיום תקופת השכירות בין הצדדים ביום 31.12.2015 – שהנו תאריך תום תקופת השכירות המקורית עפ"י ההסכם – ולהורות לנתבע לפנות את המושכר.

הנתבע אישר אומנם את טענת התובע לגבי הרשעתם בעבירה שיוחסה להם בכתב האישום בגין השמוש החורג שעשה במושכר, אך הדגיש כי התובע היה מודע לשימוש זה. הנתבע הוסיף וטען, כי שתיקת התובע במשך שנים בכל הנוגע לשימוש שהוא עושה במושכר מעידה על גמירות דעת מצדו והסכמתו לשימוש שנעשה באופן שמלמד על שינוי תנאי ההסכם בדרך של היתנהגות.

כתב התביעה הראשון הוגש נגד הנתבע ונגד המועצה המקומית הוא מיום 14.5.2014 בתיק 42754-04-14 (להלן – "התביעה המקורית"), ובו עתר התובע לפנות את המושכר ולפצותו בגין הנזקים שנגרמו לו. ביום 22.6.2016 הוגש כתב תביעה מתוקן בו עתר התובע למתן פסק דין הצהרתי המצהיר על סיום תקופת השכירות בין הצדדים בתום תקופת השכירות המקורית ביום 31.12.2015 ועל זכאותו לפינוי המושכר ולתשלום פיצויים וזאת עקב הפרת ההסכם על ידי הנתבע.

...

אשר לסעדים - התובע זנח בסיכומיו את הסעד הכספי שנתבע בכתב התביעה המתוקן, וטוב שכך (ראו החלטתי בנדון מיום 12.9.2016).

אחרית דבר: אני מקבלת את התביעה ומורה על ביטול ההסכם מיום 24.8.2010.

כמו כן, אני מורה לנתבע לפנות את המושכר מכל אדם וחפץ.

בתביעתה בפני בית משפט קמא, טענה המשיבה כי המערערת הפרה את הסכם השכירות, בין היתר בכך שלא שילמה דמי שכירות לשנים 2010 עד 2013, בסך של 2,251,605 ש"ח; לא שילמה את מלוא הארנונה למועצה המקומית סביון; וכן בכך שלא עשתה את הנידרש ממנה לצורך קבלת אישורים לקבלת רישיון עסק.

בגין הפרות אלו, אשר הביאו לסיום ההיתקשרות בין הצדדים ולנטישתה של המערערת את המיתחם, נאלצה המשיבה לחתום על הסכם שכירות עם שוכר חדש על מנת לאפשר את המשך פעילותו הרציפה של הקנטרי ומילוי ההתחייבויות למינויים בו. עוד טענה המשיבה בבית משפט קמא כי לצורך המשך הפעלת הקנטרי ובשל מצבו התחזוקתי הירוד, נידרש השוכר החדש לבצע תיקונים ופעולות שפוץ בעלות כוללת של 550,00 ש"ח. בעקבות כך נאלצה המשיבה לפטור את השוכר החדש מדמי שכירות למשך 6 חודשים.

טענות הצדדים בעירעור מכאן העירעור שלפנינו, במסגרתו טוענת המערערת כי שגה בית משפט קמא משקבע כי האחריות להפרת הסכם השכירות נופלת על כתפיה, וזאת לאחר שהתברר כי למבנים בקנטרי לא היה היתר בניה, ולמרות שהמשיבה לא תיקנה הפרה זו. כן נטען כי שגה בית משפט קמא בחישוב דמי השכירות ושווי הציוד שנותר בקנטרי; בחיוב המערערת בסך 275,000 ש"ח בגין אחזקה לקויה של הקנטרי; בחיוב המערערת בתשלום ארנונה על שטח של 45 דונם; וכן שגה בקביעתו כי השגת היתר הבניה לא היה תנאי למתן רישיון עסק.

בפסק הדין, אשר משתרע על לא פחות מ-80 עמודים, נבחנה התשתית הראייתית שעמדה לפני בית המשפט קמא לעומקה, תוך מתן היתייחסות מפורטת וממצה ביותר לראיות שהניחו בפניו הצדדים, ונקבע באופן חד משמעי כי המערערת הפרה את הסכם השכירות בין הצדדים "הפרות יסודיות ועיקריות", וכי בדין ביטלה המשיבה את הסכם השכירות.

...

בהתייחס לטענת המערערת לפיה היא "איננה מקבלת 'רישיון עסק' בשל קיומם של מבנים לא חוקיים" וכן טענותיה בדבר "הסכנה" בהפעלת הקאנטרי ללא קבלת היתרי בניה קבע בית המשפט קמא כדלקמן: "אין לי כל ספק ש'מיכל ויוסף בנימין' (המערערות – י' א') ידעו היטב שהשגת 'היתרי הבנייה', אינה מהווה תנאי לקבלת 'רישיון העסק', וכי טענותיהם בנושא הסכנה בהפעלת ה'קאנטרי קלאב' ללא קבלת 'היתרי הבנייה' הן ניסיון להשתחרר בדרך זו מהתחייבויותיהם על פי 'הסכם השכירות' ואי עמידה בתנאיו; וכ'תירוץ' לסיום ההתקשרות עם "אפריקה ישראל". אנו סבורים כי ממצאים עובדתיים אלו מבוססים היטב, וטענותיה של המערערת מופנות כלפי קביעות שבעובדה ובמהימנות בהן לא מצאנו מקום להתערב.

בית משפט קמא סבר בעניין זה, לאחר ששמע את העדויות ועיין בראיות שהונחו בפניו לרבות עדותו של השוכר החדש ובתמונות של המושכר, כי הנזקים והליקויים במושכר אף עולים על הסכום בו חייב את המערערת, ואף בקביעה זו לא מצאנו מקום להתערב.

עם זאת, ומאחר שהמשיבה לא חלקה בדיון שנערך לפנינו על השמטת סך של 11,950 ש"ח בגין פרטי ציוד כפי שהופיעו בחוות דעת השמאי, אנו מחליטים על חיובה של המשיבה בסכום זה. הערעור נדחה.

מן העבר השני, גם אין מקום לבחון תקינות היתנהלות המועצה המקומית והאם רישיונות העסק שהיא הנפיקה בפועל בתקופה הרלוואנטית, חרף היתנגדות הועדה המקומית לתו"ב, היו לא חוקיים, שכן במרכז הדיון שלנו עומדים הצדדים לחוזה השכירות, שאת היתנהגותם בתקופה הרלוואנטית אנו בוחנים, וכל אשר מיוחס למועצה המקומית מצד הנתבעים עלה רק בדיעבד בעת ניהול ההליך המשפטי מושא התיק דנן.

לחתימת פרק זה אביא את הדוגמא היפה לענייננו שהביא השופט ג' בך המנוח בפסק דינו ב-ע"א 262/86 וולטר רוט נ' deak and co. Inc, פד"י מה(2) 353, שאף היא מתייחסת למערכת יחסי שכירות: "ניקח כדוגמה את המקרה בו מבטל משכיר של מבנה את הסכם השכירות עם השוכר מהטעם שהלה מתמיד באי־תשלום דמי השכירות. ונניח שמסתבר, כי הנמקה זו נגדה את העובדות, ושלמעשה שילם השוכר את דמי השכירות במועדם לחשבונו של המשכיר. ונניח עוד, שלאחר מכן, במהלך המשפט המתנהל בעיניין תוקף הודעת הביטול, נודע למשכיר, שהשוכר השכיר את המבנה המושכר לשוכר משנה בנגוד לתנאי החוזה ושעשה כן עוד בטרם בוטל ההסכם. סבורני שלא יוכל המשכיר לבסס את הגנתו בעיניין תוקף הודעת הביטול על עילה חלופית זו, אפילו אין חולקים, שיש לראות בה משום הפרה יסודית של החוז. נראה, שחייב המשכיר במקרה כזה למסור לשוכר הודעת ביטול חדשה, אשר עונה, גם מבחינת העיתוי, על הוראות סעיף 8 לחוק החוזים – תרופות" (שם, בעמ' 376 א' – ג') האם התובע עמד בנטל הקטנת הנזק? לאחר שדחיתי טענת ערן כי הוא ביטל כדין את חוזה השכירות ומצאתי כי הוא הפר אותו משלא עמד בהתחייבויותיו לתשלום דמי השכירות החודשיים ובהמשך אף נטש את המושכר באופן חד צדדי, נשאלת השאלה – נוכח טענת הנתבעים כי שאול לא פעל להקטנת נזקיו – האם בכלל חלה על שאול חובה למצוא שוכר חלופי, ואם כן – האם הוא עמד בחובה זו. כפי שכבר ציינתי לעיל, על מערכת היחסים שבין הצדדים חלות הן הוראות חוק השכירות הן דיני החוזים הכלליים, ובכלל זה חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), כאשר בסעיף 23 לחוק השכירות הובהר כי התרופות הנתונות לצדדים על פיו באות להוסיף על אלה הקבועות בחוק התרופות ולא לגרוע מהן (לרנר, בעמ' 12-11, ובעמ' 216-215).

...

לחתימת פרק זה אביא את הדוגמא היפה לענייננו שהביא השופט ג' בך המנוח בפסק דינו ב-ע"א 262/86 וולטר רוט נ' deak and co. Inc, פד"י מה(2) 353, שאף היא מתייחסת למערכת יחסי שכירות: "ניקח כדוגמה את המקרה בו מבטל משכיר של מבנה את הסכם השכירות עם השוכר מהטעם שהלה מתמיד באי־תשלום דמי השכירות. ונניח שמסתבר, כי הנמקה זו נגדה את העובדות, ושלמעשה שילם השוכר את דמי השכירות במועדם לחשבונו של המשכיר. ונניח עוד, שלאחר מכן, במהלך המשפט המתנהל בעניין תוקף הודעת הביטול, נודע למשכיר, שהשוכר השכיר את המבנה המושכר לשוכר משנה בניגוד לתנאי החוזה ושעשה כן עוד בטרם בוטל ההסכם. סבורני שלא יוכל המשכיר לבסס את הגנתו בעניין תוקף הודעת הביטול על עילה חלופית זו, אפילו אין חולקים, שיש לראות בה משום הפרה יסודית של החוז. נראה, שחייב המשכיר במקרה כזה למסור לשוכר הודעת ביטול חדשה, אשר עונה, גם מבחינת העיתוי, על הוראות סעיף 8 לחוק החוזים – תרופות" (שם, בעמ' 376 א' – ג') האם התובע עמד בנטל הקטנת הנזק? לאחר שדחיתי טענת ערן כי הוא ביטל כדין את חוזה השכירות ומצאתי כי הוא הפר אותו משלא עמד בהתחייבויותיו לתשלום דמי השכירות החודשיים ובהמשך אף נטש את המושכר באופן חד צדדי, נשאלת השאלה – נוכח טענת הנתבעים כי שאול לא פעל להקטנת נזקיו – האם בכלל חלה על שאול חובה למצוא שוכר חלופי, ואם כן – האם הוא עמד בחובה זו. כפי שכבר ציינתי לעיל, על מערכת היחסים שבין הצדדים חלות הן הוראות חוק השכירות הן דיני החוזים הכלליים, ובכלל זה חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), כאשר בסעיף 23 לחוק השכירות הובהר כי התרופות הנתונות לצדדים על פיו באות להוסיף על אלה הקבועות בחוק התרופות ולא לגרוע מהן (לרנר, בעמ' 12-11, ובעמ' 216-215).

סיכום התוצאה אני מקבל את התביעה העיקרית (ב-ת"א62532-09-17) באופן חלקי ומחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע (שאול רט) סך של- 425,027 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 01/07/2016 (אמצע התקופה בגינה לא שולמו דמי השכירות) ועד התשלום המלא בפועל.

אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע (שאול רט) הוצאות משפט בסכום כולל של- 15,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של- 40,000 ₪ (כולל מע"מ).

אני דוחה את התביעה הנגדית (ב-ת"א 54008-11-17), ומחייב את התובעים בתביעה הנגדית (ערן, שמואל וסייקו), ביחד ולחוד, לשלם לנתבע בתביעה הנגדית (שאול רט) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של- 7,000 ₪.

בית משפט השלום בפתח תקווה 08 פברואר 2023 ת"א 59090-03-19 פרי-אל אסתטיקה בע"מ ואח' נ' מועצה מקומית גני תקוה ואח' בפני כב' השופטת הבכירה ניצה מימון שעשוע תובעים 1. פרי-אל אסתטיקה בע"מ 2. שמעון פרץ נתבעות 1. מועצה מקומית גני תקוה 2. החברה לפיתוח גני תקוה בע"מ (חל"צ) פסק דין

נטען כי בין הצדדים הוחלפו מכתבים שונים בעיניין תוך שהתובעים שבים על טענותיהם בעיניין הרעש במושכר ודורשים לשלם רק 50% מדמי השכירות וזאת עד לפיתרון המלא של הרעש ואילו הנתבעות מבהירות כי עליהם להחליט האם הם מעוניינים בהמשך שכירת הספא, תוך ידיעה ברורה כי החל"צ ו/או המועצה לא יתקינו מיגונים אקוסטיים מעבר לאלה שהותקנו על ידם, או שמא הם מבקשים לבטל את הסכם השכירות ולהחזיר את הספא לשימוש הנתבעות.

כמו כן, התובעים אף הפסיקו לשלם את דמי השכירות הנדרשים ולכן נשלחה אליהם ביום 2.3.14 התראה בגין הפרת ההסכם.

מכאן, שאילו סבר התובע באותה עת כי עוצמת הרעש אינה מאפשרת פעילות נאותה ומקצועית של ספא במושכר, היה עליו ליידע את הנתבעות כי היתה הטעה מצדן וכי כשגילה את התנאים במושכר הוא מבקש לבטל את ההסכם – דבר שהנתבעות מעולם לא היתנגדו לו, או להתנותו בעריכת מיגון אקוסטי על חשבון הנתבעות, כפי שידע לעשות לגבי המספרה, בסעיף 51(ו).

...

נטען כי טענת הנתבעות בגין הגשת התביעה תוך התיישנות דינה להידחות מאחר שהצדדים ניהלו כל העת, עד למועד עזיבת התובעים את המכרז, דיונים על המשך הישארותם במושכר.

לפיכך אני דוחה את הטענה להפרת "הבטחה שלטונית" או התחייבות חוזית של מר כץ, לגבות רק מחצית מדמי השכירות לתקופה בלתי מוגבלת, וקובעת כי בהמשך לסיכום ראשוני זה היה סיכום נוסף עם מר כץ מנובמבר 2011, שתחם את תקופת תשלום מחצית דמי השכירות לחודשיים בלבד בהתאם למועד הנחת המיגונים לפי המלצת מר גרינבאום.

גם אם המסקנה הנובעת מחוות הדעת היא שהמיגונים שהונחו ע"י גב' פז הושארו במכון הכושר, בניגוד למה שכתוב במכתבים שהוזכרו לעיל, הרי שהדבר מעיד שמספטמבר 2012 נפתרה הבעיה בהיבט של עמידה בתקנות, שכן התקן מתיר במבנים מסחריים עוצמה של עד 70 דציבל.

אין די במספר מכתבים שצורפו ע"י התובעים (נספח 14), שברובם נכתבו אחרי פינוי המושכר ולצורך המשפט, ובחלקם ע"י עובדי התובעים, ושלא התייצבו לחקירה נגדית, כדי להוכיח טענה זו. לפיכך אני דוחה את התביעה.

בפניי תביעה כספית בגדרה מבקשים התובעים לחייב את הנתבע לשלם להם סכום כולל בסך 124,560 ₪ בגין הפרתו לחוזה שכירות שנחתם בין הצדדים לרבות תשלום פיצוי מוסכם והשבת כספים ששלמו לו. רקע וטיעוני הצדדים תיק זה ניפתח ביום 18.9.19 בעקבות היתנגדותו של הנתבע לבצוע שטר שהגיש נגדו תובע 1 בלישכת ההוצאה לפועל בצפת במסגרת תיק 518939-03-19 בשל אי פרעון שיק "פקדון" על סך של 56,345 ₪.

נטען, כי תובע 2 מלכתחילה היה שותף מלא לחוזה השכירות עם הנתבע וכי הוא שותף לנזקים אשר נגרמו כתוצאה מהפרת החוזה.

סעיף 8(ו)(2) לחוזה השכירות קובע כהאי לישנא: "המשכיר מתחייב למסור לשוכר אסמכתא המעידה על התחלת הליך הגשת הבקשה לאישור שימוש חורג בועדה לתיכנון ובניה או שינוי תקנון במועצה מקומית נחף כל זאת לא יאוחר מ 01/02/19". לא מקובלות עליי טענות הנתבע כי חתם על החוזה בעל כורחו ותחת לחץ או כי טעה, שכן עסקינן בעו"ד וותיק ומנוסה כפי שהעיד על עצמו.

בסעיף 8(ז) לחוזה השכירות הוסכם, "אי קיום התחייבות המשכיר בסעיף 8(ו) לעיל מקנה לשוכר הזכות לבטל את חוזה השכירות ולדרוש מאת המשכיר את כל הסכומים אשר שולמו ע"י השוכר למשכיר בנוסף לפצוי הולם את הנזקים שייגרמו לשוכר כתוצאה מאי קיום התחייבות זו". מסעיף 8(ז) עולה, כי הצדדים אף הדגישו את חשיבות התנאים שהוצבו בסעיף 8(ו) וקבעו בהמשך בסעיף 8(ז) כי הפרה לתנאים שנקבעו בסעיף 8(ו) תזכה בפצוי הולם את הנזקים שייגרמו לשוכר כתוצאה מאי קיום התחייבותו זו. לא למותר לציין, כי מעיון בסעיף 8(1) לחוזה השכירות עולה, כי סעיף זה כולל 7 תתי סעיפים בדבר התחייבויות בהם התחייב הנתבע, כגון סעיף קטן (2) בדבר מסירת אסמכתא אודות תחילת ההליך של לאישור שימוש חורג, כגון סעיף קטן (3) שעניינו מסירת אישור שימוש חורג לא יאוחר מיום 17/6/19, כגון סעיף קטן (6) שעניינו הקצאת שתי חניות לשוכא וכיו"ב. האם כתוצאה מהפרת הנתבע נגרמו נזקים לתובעים המזכירם אותם בפצוי עפ"י הוראת סעיף 8(ז).

...

סוף דבר לאור כל האמור, הנני מקבלת את התביעה בחלקה ומורה כלדקמן: הנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים סך של 26,280 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה החל מיום 20.12.18 ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף, הנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך של 10,000 ₪.

כמו כן, הנני מורה על סגירת תיק ההוצל"פ 5189390319.