ביטול הסכם סילוק חוב ארנונה עירונית

לאחר שהתובעים לא שילמו את יתרת התמורה בסך של 420,000 ש"ח, אשר הייתה אמורה להשתלם בתוך 60 ימים מיום רישום הזכויות על שם המנוחה (עד תחילת חודש ספטמבר 2015), ביום 8.10.2015 הודיע נתבע 2 לתובעים על ביטול ההסכם.

ד(2) טענות התובעים לאי גילוי חוב המנוחה לעריית ראש העין והערת השיעבוד בגינו בפיסקה השלישית במבוא להסכם נכתב: "והואיל והמוכרת מצהירה כי זכויותיה בבית נקיות מכל חוב, עיקול, שיעבוד, משכנתא מישכון או כל זכות אחרת של צד שלישי כלשהוא, למעט שעבוד שהוטל בספרי מנהל מקרקעי ישראל לטובת עריית ראש העין בגין חוב ארנונה עירונית נספח ב'." בסעיף 5.4 להסכם, שעניינו הצהרות המוכרים, נכתב: "כי במועד החתימה על הסכם זה זכויותיהם בבית נקיות מכל חוב ו/או שיעבוד ו/או עיקול ו/או משכנתא ו/או זכות צד ג' כלשהוא מכל מין וסוג, למעט עיקול לטובת עריית ראש העין, וכי כך יהיה במועד העברת מלוא זכויותיהם בבית לידי הקונים." בסעיף 5.2 המנוחה הצהירה כי אין מניעה להעברת הזכויות במקרקעין לתובעים בכפוף לסילוק חוב הארנונה לעירית ראש העין.

...

לטענתו, פעל לתיקון התקלה והסיר כל תוספת ריבית או קנס שהוטלו עקב הטעות, כך שבסופו של דבר התובעים לא שילמו תוספות כלשהן.

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לכל אחד מהנתבעים הוצאות משפט בסך של 25,000 ש"ח. צו המניעה מיום 18.10.2015 מבוטל.

סעיף 119א(א) לפקודה קובע מתי ניתן ל"הרים מסך" ולחייב את בעלי השליטה בחבות המס של התאגיד וכן נקבע בו: (1) היה לחבר-בני-אדם חוב מס ונתפרק או העביר את נכסיו ללא תמורה או בתמורה חלקית בלי שנותרו לו אמצעים בישראל לסילוק החוב האמור, ניתן לגבות את חוב המס שהחבר חייב בו ממי שקבל את הנכסים בנסיבות כאמור.

(ראו ע"א 2755/08 פלח נ' מס הכנסה-פקיד שומה תל-אביב 3 (10/8/10); עת"מ (חי') 26026-05-12 כהן נ' עריית חיפה (26/7/12) (פסק דין זה בוטל בהסכמה במסגרת הסכם פשרה בעע"ם 7347/12 עריית חיפה נ' כהן (3/11/13)).

סעיף 2 לפקודה מגדיר מס ככולל "[...] כל מס, ארנונה, הלוואה ותשלום אחרים שעל גבייתם הוכרז או יוכרז על ידי הנציב העליון של ממשלת ארץ-ישראל או ע"י שר האוצר כגביה הכפופה לחוק הדן בגביית מסים". אין חולק, כי ארנונה עירונית הנה מס אותו ניתן לגבות על פקודת המסים (גביה).

סעיף 3 קובע את העניינים עליהם ניתן להשיג ובין היתר, נקבע בסעיף 3(א)(4): "היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג - שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס". משמע, זכותו של בעל השליטה להשיג מוגבלת רק לטענה כי אינו בעל שליטה או כי החברה פרעה את החוב.

...

בכל מקרה גם אם נקטה הרשות המנהלית הליכי גביה ובעל השליטה הגיש עתירה מנהלית ובגדרה בקשה לעיכוב ההליכים, רשאי בית המשפט להגיע למסקנה כי ההליך המתאים הינו הליך התביעה האזרחית ובמקרה שכזה ראוי כי יעכב את הליכי הגביה ויפנה את הצדדים לבית המשפט האזרחי המוסמך.

למרות זאת דומני כי אין מנוס וכי יש להעדיף הכבדת מה על הרשות ובלבד שלא תקופח זכותו של בעל השליטה להוכיח את טענותיו.

סוף דבר בשים לב לכל האמור הגעתי למסקנה כי במקרה הנוכחי יש להעביר את המחלוקות לדיון בפני ערכאה מתאימה ועל כן אני מורה בזה על עיכוב כל הליכי הגביה הננקטים כנגד העותרת בשל חובותיה של החברה בגין ההחזקה בנכס.

ערעור על החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה שליד עריית חיפה אשר דחתה ערר שהגיש המערער, בעל הנכס, על חיובו בארנונה עירונית בגין החזקה בנכס המצוי ברח' אחי אילת 59 חיפה.

מוקד המחלוקת הוא בשאלה האם פעלה הערייה כדין כאשר חייבה את המערער בתשלום הארנונה מהמועד שבו עזבה השוכרת את הנכס, או שמא החיוב בארנונה היא השוכרת עד תום תקופת השכירות, או ביטול הסכם השכירות.

הסיבה היא ההכרה בכך שתשלומי הארנונה משולמים לעירייה לטובת הספקת שירותים לתושביה, ועל כן ככלל, מוצדק לחייב בתשלום ארנונה את מי שנהנה משירותים אלו, ולא בהכרח את מי שהוא בעל הזיקה המשפטית החזקה ביותר לנכס (ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עריית קרית ביאליק פ"ד נה(1) 156, 164 (1999); רע"א 7037/00 עריית ראשון לציון נ' עו"ד וינבוים פ"ד נו(4) 856, 862 (2002); רע"א 9813/03 הנ"ל; בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב,ביעור יתושים וסלוק אשפה) נ' מועצה אזורית חבל מודיעין (16/3/2008)).

כך נקבע כי גם פולש בלתי חוקי, יכול לחוב בתשלום ארנונה, וגם מי שחוזה השכירות שלו תם והוא אינו מפנה את הנכס (ראו בר"מ 7856/06 הנ"ל, בפיסקה 42).

...

לטענת המערער נעשה ניסיון לאיתור זכיין חדש שיפעיל את בית העסק בשם השוכרת אולם הסכם שנכרת עם זכיין כזה לא יצא בסופו של דבר לפועל.

דיון והכרעה כמפורט להלן הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות וכי לא נפל כל פגם בחיובו של המערער בארנונה עירונית מודש 2/2018 ואילך.

סוף דבר לאור כל האמור אני דוחה את הערעור.

המערער ישלם למשיבה הוצאות הערעור בסך של 10,000 ₪.

הנתבעים טענו כי, על פי הסכם הפשרה אליו הגיעו התובע, מצד אחד, ומאיר, מצד שני, ביום 16.9.2008, סוכם בין השניים עניין פינוי המושכר וסוכם בנוסף כי לסילוק טענות התובע, על מאיר לשלם את החובות הרובצים על הנכס בגין דמי ארנונה עד לחודש אוקטובר 2008, ויתרת חוב לחברת החשמל בגין תקופת השכירות, וכן, להתחייב לבצע עבודות ניקיון לשם מסירת החזקה במושכר בחזרה לידי התובע (להלן: "הסכם הפשרה").

שטר החוב נחתם מכוח הסכמה שגובשה בין הצדדים להסכם השכירות, (בסעיף 21א, שם), לפיה: "להבטחת מלוי כל התחייבויות השוכר עפ"י הסכם זה לרבות תשלום שכה"ד והמיסוי בו התחייב יפקיד השוכר בידי המשכיר שטר ביטחון ע"ס -. 30,000 $ (שלושים אף דולרים ארה"ב) עפ"י השער וזאת בערבותם של שלושה ערבים שאף יחתמו על כתב ערבות כמפורט בסיפא של ההסכם". עיקר המחלוקת, כעולה מכתבי הטענות, ומסיכומי הצדדים הוא בשאלות הבאות: · האם הסכם הפשרה שנחתם בין התובע לבין מאיר, ביום 16.9.2008, שריר וקיים והאם הוא מבטל הלכה למעשה התחייבויות שמאיר קיבל על עצמו במסגרת הסכם השכירות? בעיניין זה נידרש לתת את הדעת לטענתו של התובע לפיה מדובר בהסכם שנחתם תחת לחץ וכפייה.

בשולי הדברים אציין כי סעיף 1 להסכם הפשרה מציין ברחל בתך הקטנה כי על מאיר לשלם את חוב ארנונה , עד לחודש 10/2008, למחלקת מסים ערוניים ולא לידי התובע.

...

בכל מקרה, אומדן הנזקים המפורט בחוות דעתו של השמאי זועבי, אינו סביר בנסיבות העניין וגם לו הייתי מגיעה לכלל מסקנה אחרת, בשאלת האחריות, ספק רב אם לתובע זכות לפסיקת פיצוי על פיו.

לסיכום: אשר על כן ולאור כל המקובץ הריני דוחה את התביעה במלואה ומורה על סגירת תיק ההוצאה לפועל מס' 05-03577-10-2 כנגד שני הנתבעים.

התובע ישלם לנתבעים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ עליו כחוק.

הצדדים הסכימו כי "תנאי חוזה הניהול [משנת 1995] יישארו בתוקף בין הצדדים". ביום 29.7.11 הודיעה הפטריארכיה למשיבים, על ביטול החוזה שביניהם, ודרשה מהם לסלק את ידם מן המלון ולהחזיר לידיה את השליטה בו, ולא יאוחר מיום 1.9.11.

בין יתר ההפרות, נקבה הפטריארכיה בבקשתה בשתי אלה: היתחמקות המשיבים מתשלום חוב דמי ניהול בסך של כ-269,000$, היתחמקות המשיבים מקיום החובה לתשלום המיסים המתחייבים על המלון – כל המסים, כולל ובעיקר ארנונה עירונית שהחוב בגינה הצטבר לכדי סך של כ-2.4 מיליון ₪, כחוב הרשום ע"ש "מלון ארמון האבירים". לטענת המבקשת הוראת סעיף 18 לחוזה הנה הוראה פשוטה, ברורה וחד-משמעית.

...

את ברירת הביטול יש לנצל בתום לב, וכל חיוב הנובע מן החוזה יש לקיים בדרך מקובלת ובתום לב. השופט (כתוארו אז), א' ברק, התייחס לכך בבג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828, (1980), בציינו: "סעיף 39 לחוק החוזים מטיל את חובת תום הלב והביצוע בדרך המקובלת בכל הנוגע לקיומו של חיוב ולשימוש בזכות. נראה לי כי לביטויים 'חיוב' ו'זכות' יש ליתן פירוש מרחיב, באופן שהם יכללו בחובם לא רק זכות, שכנגדה יש חובה, וחובה, שכנגדה יש זכות, אלא גם זכויות מהסוג של יכולת או כוח, וכן חירות וחסינות. כך, למשל, אם בידי בעל חוזה נתון הכוח להביא את היחס החוזי לידי גמר - כוח, שכנגדו עומדת הכפיפות של הצד שכנגד - מן הדין הוא, כי השימוש בכוח זה ייעשה בדרך מקובלת ובתום-לב" (שם, פסקה 8).

עמדתי לעיל על הסיכון בביטול הסכם, מקום שלא היה מקום לכך, ואוסיף לכך את דברי כב' השופט (כתוארו אז), א' ברק בפרשת 'שירותי תחבורה ציבוריים' הנ"ל, בציינו: "לעתים תוצאת אי-קיום החובה היא בתשלום פיצויים או במתן אכיפה. לעתים התוצאה היא בשלילת פיצויים או אכיפה מהצד המפר. לעתים תוצאת ההפרה היא במתן כוח לבעל החוזה האחר לפעול פעולות מסוימות בתחום החוזה, שאחרת היו נחשבות להפרה, או שלילת כוח, הנתון לבעל החוזה המפר על-פי הוראות החוזה. לעתים התוצאה אינה אלא זו, שהפעולה, שבוצעה תוך הפרת החובה, אינה משתכללת ואינה תופסת". (שם, 838).

התוצאה לאור כל האמור התובענה נדחית בזאת, והצו הזמני בטל.