ביטול הסכם העברת זכויות דייר מוגן בשל הפרת תנאי

עוד אין חולק, כי בשנת 1998, בעקבות רצונם של רצם לנהל במושכר בית מאפה, נחתם בין התובעות לבין רצם הסכם נוסף, במסגרתו הוסכם על הרחבת מטרת השכירות כך שניתן יהיה לנהל במושכר בית מאפה ולערוך בו את ההתאמות והשינויים הנדרשים לשם כך, ועוד הוסכם כי רצם יהיה רשאים לנהל את בית המאפה באמצעות חברה בע"מ, בתנאים שנקבעו באותו הסכם, שיכונה להלן "הסכם 1998". בין היתר, נקבע בהסכם 1998 כי זכותם של רצם לנהל את בית המאפה ע"י חברה בע"מ תהא בכפוף לכך שבעלי המניות יהיו הדיירים המוגנים והם בלבד, ללא כל זכות להעביר מניות לאחרים; כי לחברה לא יהיו כל זכויות במושכר או כלפי התובעות; וכי החברה תחתום על ההסכם כערבה לחיובי רצם כלפי התובעות.

בעניינינו, טענו התובעות כי קמה להן עילת פינוי בשל אי תשלום דמי השכירות ובשל הפרת תנאי השכירות, כמפורט בסעיפים 131(1) ו – 131(2) לחוק הגנת הדייר, וכי הן זכאיות לפינוי מכח עילת הנטישה, שמקורה בפסיקה.

בנוסף למידת חומרת ההפרה יש לבוא חשבון גם, כי עצם זכותו של הדייר המוגן להמשיך לגור במושכר אינה מכוח ההסכם שבינו לבין בעל הבית, שהרי מועד הסכם השכירות כבר בא לקצו, אלא מכוח ההגנה, שהעניק לו המחוקק, והמחוקק הקפיד וקבע, באילו תנאים מעניק הוא לדייר הגנה זו. ועוד מקובל הוא בפסיקתו של בית-משפט זה, מטעמים של מדיניות סוציאלית, שיש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר עם דייר של דירה, באשר לעניין זה האחרון מדובר בקורת גג מעל לראשו".

עוד נפסק, כי ככל שניתן לדייר סעד מן הצדק, הרי הוא מאיין את עילת הפינוי, כך שיש לראותה כאילו כלל לא באה לעולם: "מעצם מהותו סעד מן הצדק מסלק כליל את עילת הפינוי, והתוצאה של מתן סעד כזה היא כאילו עילת הפינוי לא באה לעולם. מתן סעד מן הצדק לדייר נעדר יש על כן בכוחו לבטל את הנטישה למפרע, ועל ידי כך מוחזר לו מעמדו כדייר מוגן, אף אם קודם מתן הסעד הוא היה להלכה מסיג גבול". מדברים אלו עולה, כי הגם שאכן הפרו הנתבעים את הסכם השכירות כבר החל מיום 1.1.06 והגם שהפרה זו הקנתה לתובעות את הזכות לבטל את ההסכמים ואף לתבוע פינוי, הרי שהיא לא איינה את הסכם השכירות מניה וביה, וכל עוד לא ניתן פסק דין לפינוי, פרושה על הנתבעים הגנת החוק.

...

לסיכום האמור עד כה לא מצאתי כל ממש בטענות הנתבעים כי יש לקזז או לזקוף לזכותם סכומים אלו או אחרים, ולפיכך דינן להידחות.

סוף דבר אשר על כן ובהתחשב בכל האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן: ביחס לנתבעים 1-2, ניתן בזאת פסק דין לפינויים.

עם זאת, ניתן לנתבעים סעד מן הצדק כדי מניעת פינויים אם יעמדו בתנאים הבאים: הנתבעים ישלמו לתובעות, בתוך 30 יום מהיום, את מלוא דמי השכירות המגיעים לתובעות מכח הסכם השכירות בגין התקופה שמדצמבר 2013 ועד היום; הנתבעים 1-2 ישלמו לתובעות פיצוי בסכום כולל של 40,000 ₪ ביחס לסעד מן הצדק, אף זאת בתוך 30 יום מהיום.

ביום 13.1.09 נחתם הסכם להעברת זכות שירות מוגנת בין הדייר היוצא לדייר הנכנס בהסכמתו של בעל הבית.

לא זו אף זו, לולא היה מדובר בחוזה בלתי חוקי שבוטל, תנאי ראשון לזכותו של בעל הבית בפצוי מוסכם הוא ההוכחה שהצד השני לחוזה הפר אותו.

ייאמר עוד באימרת אגב, כי גם אם היה בעל הבית זכאי לפצוי מוסכם, אין לי ספק שהיה מקום לבית המשפט להשתמש בסמכותו כאמור בסעיף 15א' לחוק החוזים(תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, ולהפחיתו באופן ניכר, באשר אין הוא עומד בשום יחס למחיר החוזי הנקוב, ככל שזהו המחיר.

...

נתבע 1 בעדותו היחידה כבעל דין, לא עמד בנטל זה, ולכן אני קובעת כי לא הצליח לוהכיח שהחזיר את ה-20,000 ₪, ולכן מחויב בהשבת מלוא הסכום שקיבל.

הוסף לכך את עילת עשיית עושר שלא במשפט ואת עקרון העל של תום הלב, ותגיע למסקנה כי עיקשותו של בעל הבית שלא להשיב את דמי המפתח שנטל מתוך עסקה בטלה, ראויה לכל גינוי.

כאמור, התביעה שלפניי היא תביעה להשבת המצב לקדמותו, ולא תביעה לאכיפה או לפיצוי מוסכם, המבוססות על ההתנהגות/ההסכם הבלתי חוקי, ולכן אין מקום להפעיל הכלל ולשלול התביעה, ומכל מקום בוודאי שאין חובה לעשות כן. לסיכום נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן: הנתבע 1 ישיב לתובעים סך של 76,000 ₪.

בענין זה אני מקבלת את טענות ב"כ הנתבע בדבר השיהוי, ורואה באי פסיקת ריבית את "תרומתו" של התובע לחוזה הבלתי חוקי ו"פירות" העוולה שיש למנוע ממנו.

ככל הנראה הכוונה הייתה לעילה המנויה בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, המורה כי: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". עיון בהסכם השכירות מעלה כי סעיף א להסכם השכירות אוסר על העברת השכירות ללא הסכמה בכתב.

עם זאת, נקבע כי יש לפרש תניה זו כאילו נאמר בה שבעל הבית רשאי לבטל את החוזה לאחר מתן ארכה לדיירים, אלא אם יוכח שמדובר בהפרה יסודית של ההסכם (ראו, ע"א 121/84 בר-עקיבא-מוזס נ' אלף.

על הסכמת הבעלים והעובדה שלא ראה בטענות לעניין העברת המושכר לחברה ושינוי הייעוד משום הפרות המזכות בפנוי ניתן ללמוד גם מהעובדה שהתביעה המקורית בתיק הנוכחי – שהוגשה על ידי מי שרכש את הנכס מהבעלים המקורי ומאוחר יותר מכר אותו לתובעת – התייחסה לעילת נטישה בלבד.

זאת, בשים לב לעובדה שהנתבעים רכשו את זכויות הדיירות המוגנת בדמי מפתח; בשים לב לעובדה שהנתבעים מחזיקים בנכס מזה ארבעה עשורים; בהיתחשב בעובדה שלא הועלתה נגדם במשך השנים ולוּ טענה אחת על הפרת תנאי השכירות (עד הגשת התביעה הנוכחית); בשים לב לעובדה שטענתם העקרונית היא כי צימצמו את הפעילות במושכר על רקע עבודות הבנייה בשכונה והשינויים שעבר המקום; בהיתחשב בעובדה שגם בשנים שבהן לא הייתה מחלוקת שהשימוש בנכס צומצם הוסיפו הנתבעים לשלם את דמי השכירות ואת המיסים, לרבות תשלומי הארנונה בעשר השנים האחרונות בסך כולל של כ-150,000 ש"ח (סעיף 13 לכתב ההגנה המתוקן); ולבסוף, גם בהיתחשב בפרק הזמן הממושך של החזקת הנתבעים ובשים לב לעובדה שהנכס נרכש על ידי התובעת לאחרונה, ובעוד התביעה הנוכחית מתבררת (השוו, עניין פלונית, בפיסקה 17 לפסק דינו של כב' השופט נ' הנדל).

...

התוצאה היא שלא עלה בידי התובעת להוכיח שמתקיימות עילות לפינוי הנתבעים ובנסיבות אלה יש להורות על דחיית התביעה.

התוצאה היא שהתביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך של 25,000 ש"ח. הסכום האמור ישולם בתוך 30 ימים מהיום, שאחרת יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום ועד התשלום בפועל.

סעיף 3 להסכם זה קובע כי: "השוכר מתחייב לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו וכן לא לשתף מי שהוא בהחזקת המושכר או בשימוש בו בכל הנאה ממנו, בין אם השמוש או ההנאה החלקית מוגדרים או בלתי מוגדרים וכן אסור לשוכר להעניק למי שהוא זכות במושכר כבר-רשות, בין אם בתמורה או בלי תמורה, בלי לקבל רשות בכתב מראש מאת המשכיר". סעיף 16 להסכם זה קובע כי: "במקרה שהשוכר הנו שותפות. לא יהיה רשאי השוכר לקבל שותף, או שותפים בלי הסכמת המשכיר, וכל קבלת שותף או שותפים נוספים ו/או העברת הזכויות לשותף או שותפים, נוספים, תחשב כהפרת תנאי השכירות". התובע כאמור טען כי הנתבעים הפרו את חובותיהם החוזיות, הן בכך שאחותו של הנתבע 1 ואימו החלו להשתמש במושכר והן מאחר שהנתבעת 2 הפסיקה את פעילותה במושכר והעבירה את זכותה לבתה אריאלה.

המנוח התבסס על סעיף 11(ג) שקובע כי: "במידה והשוכר לא יוכל לנהל את עסקיו כתוצאה מהעובדה שהעיריה לא תאפשר את ניהול המספרה, רשאי וזכאי השוכר לבטל את ההסכם מיום תחילת האישור ולפנות את המושכר". אני סבור כי יש לדחות גם טענה זו. ראשית, וכמעט מובן מאליו: ההסכם משנת 2011 הוא הסכם משלים להסכם הדיירות המוגנת, ומתייחס לחלקים בבניין שהשכירות המוגנת אינה חלה עליהם.

...

מאחר שבייעודו התכנוני של הבניין לא חל כל שינוי למן הקמתו בשנת 1939 (ועל כל פנים – התובע לא הציג כל ראיה לשינוי כאמור), המסקנה המתבקשת היא, כי ככל שקיים שימוש חורג במושכר, שימוש זה החל עוד בשנת 1968 לכל המאוחר, ונעשה בידיעתו של המנוח ובהסכמתו, שהרי מטרת השכירות, כפי שעוגנה הן בהסכם המקורי משנת 1968 והן בהסכם עם הנתבעים משנת 1979 הייתה הפעלת "מספרה לגברות". הנתבעים טוענים עוד, כי בתחילת שנת 1980 קיבלו מעיריית תל אביב רישיון עסק לצמיתות (סע' 8 לסיכומי הנתבעים), וכעולה מן האמור בסעיף 8 לכתב התביעה, גם התובע אינו מכחיש את דבר קיומו של רישיון עסק כאמור.

אלא שאי-תשלום היטל השבחה אינו מהווה הפרה של הוראות הסכם השכירות, וממילא אינו מקים עילת פינוי, ומשהגעתי למסקנה כי גם היעדרו של רישיון עסק (ודאי בנסיבות הייחודיות של ענייננו, כאשר המושכר משמש למטרתו המוסכמת למן שנת 1968 ללא שינוי) אינו מהווה הפרה של תנאי השכירות, אין כל צורך והצדקה להכריע בשאלת היטל ההשבחה.

סוף דבר כאמור לעיל, מצאתי כי לא קמה עילת פינוי מכוחו של סעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972, ועל כן יש לדחות את תביעת הפינוי.

בהתאם להסכם, רכשה קול הכרמל מחברת העובדים את זכויות החכירה שלה בנכס, כפוף לזכויותיו של הדייר המוגן המחזיק בנכס, מר יצחק משי, הנתבע 2 (להלן: "משי"), תמורת 1.588 מש"ח. בסעיף 12.2 להסכם, תחת הכותרת "תוקף ההסכם", נקבע כי: "היה ונדרשת קבלת הסכמת עירית חיפה ו/או גוף אחר כתנאי למכירה אזי במקרה של אי הסכמה כזו יבוטל החוזה והצדדים ישיבו האחד למישנהו את מה שקבלו על פי חוזה זה עד ליום קבלת אי ההסכמה מעירית חיפה ו/או הגוף האחר – ולא תהיה במקרה זה למי מהצדדים כל טענה כנגד מישנהו." לטענת הערייה, ההסכם לא הובא בפניה ולא ניתן אישורה להעברת זכויות החכירה.

בתביעתה, עותרת הערייה לסעדים הבאים (סעיף 21 לכתב התביעה): ביטול הסכם החכירה מיום 3.11.1948 מכוחו הוחכר הנכס לחברת העובדים בשל הפרתו (הן על דרך של העברת זכויות החכירה לקול הכרמל והשכרת הנכס למשי ללא אישור של הערייה, הן על דרך של חריגה ממטרות ההחכרה והן על דרך של אי תשלום דמי חכירה שנתיים); סילוק יד חברת העובדים מהנכס; ביטול הסכם העברת זכות החכירה מחברת העובדים לקול הכרמל מיום 5.4.1998, בשל אי מתן אישור העיריה להעברה, חריגה ממטרות ההחכרה ואי תשלום דמי חכירה על-ידי קול הכרמל; סילוק יד קול הכרמל מהנכס; ביטול הסכם הדיירות המוגנת שנכרת בין חברת העובדים לבין משי בשל כך שנערך ללא אישור העיריה ותוך חריגה מתכלית ההחכרה; סילוק יד משי מהנכס; חיוב משי בתשלום דמי שימוש חודשיים בסך 30,000 ₪, סך הכל של 2,520,000 ₪ בגין 87 חודשי שכירות (בהתאם לחוות דעת השמאי מר תומר לוין מיום 10.2.2020, אשר צורפה כנספח ז' לכתב התביעה).

...

לעניין זה ראו דברי בית המשפט ברע"א 2299/23 אליעזר זילברברג נ' ליאורה פרו (15.8.2023): "היעילות הדיונית היא התכלית המרכזית העומדת בבסיס כללי הסמכות העניינית. מקום בו דן בימ"ש המחוזי בתובענה שאחד מסעדיה בא בגדרי סמכותו העניינית, משקיע משאבים בבירורה ומכריע בשאלות שבמחלוקת, אין זה יעיל כי הדיון בסעדים אחרים הנובעים מאותה עילה יתקיים לפני בית משפט אחר. אין הצדקה לקבוע כי בימ"ש השלום הוא בעל הכשרה ייחודית לדון בסעדים אלו. לפיכך, יש ליישם את כללי הסמכות העניינית באופן המאפשר לבימ"ש המחוזי לדון בתובענה כולה; ודוק, אין במסקנה זו כדי לסתור את שנקבע בעניין עקריש, שעסקה בתביעה שהוגשה לבימ"ש המחוזי אשר כללה שני סעדים: סעד שעניינו חזקה ושימוש במקרקעין; וסעד כספי שבתחום סמכותו של בימ"ש המחוזי. למעשה השאלה שבענייננו הפוכה ולא נדונה בעניין עקריש: מקום בו הוגשה תביעה לסעד במקרקעין שבתחום סמכותו של בימ"ש המחוזי, האם מוסמך בימ"ש המחוזי לדון גם בסעד כספי הנובע מאותה עילה אף שסכומו נופל בגדרי סמכותו של בימ"ש השלום. בעניין זה יש להעדיף גישה פרשנית המצמצמת את היקף המקרים בהם נאלצים בתי המשפט לקיים התדיינות כפולה באותו עניין בשתי ערכאות שונות אף שהרקע לשני ההליכים נובע מאותה מסכת עובדתית". שאלת החזקה במקרקעין נגזרת מהכרעה בשאלות הקנייניות, ואין צורך לדון בה בנפרד.

ד - סופו של דבר מורם מהאמור עד כה כי אני דוחה את הבקשה לעיכוב הדיון בתביעה בשל תנית בוררות כמו גם את הבקשה לסילוק התביעה על הסף בשל התיישנות ו/או שיהוי.

אני מקבלת את הטענה להיעדר סמכות עניינית של בית משפט זה לדון בתביעה, בשים לב למהות הסעדים.