ביטול הסכם בשל הפרת התחייבות להוצאת היתר בניה

הודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר, ואינה נגועה בשיהוי, באשר עפ"י סעיף 9 להסכם היזמות מ-2007 מועד התחייבות להכרזת הממשלה על הפרויקט כמתחם פינוי-בינוי נקבע עד 14.1.09, מועד ההיתחייבות להוצאת היתר בניה נקבע עד 14.1.11, והודעת הביטול ניתנה ב-3.2.10 בגין הפרה יסודית ובגין הפרה צפויה יסודית.

...

סוף דבר [א] מוצהר בזה על בטלות הסכם היזמות מ-2007.

מצב הנכסים/המקרקעין במועד כריתת ההסכמים בעת שנחתמו הסכמי השכירות טרם הוסדר נושא התיכנון והבניה מול הועדה המקומית לתיכנון ובניה ועיריית יוקנעם המאפשרים את השכרת המקום לבית קפה ולפאב/בר. לטענת התובעות: "התוכניות על המקרקעין לא מנעו הוצאת רישיון עסק למושכרים" "התוכניות החלות על המקרקעין אפשרו לנתבעת להפעיל במושכרים בר ובית קפה" אין די בכך שהתב"ע הקיימת מאפשרת הפעלת "מסחר". על מנת לאפשר את הדבר, היה על התובעות להגיש בקשה להיתר בניה (תוכנית שינויים) והיתר לשינוי השמוש מ"מחסנים" המיועדים ל"מיפעל תעשייה זעירה (ססמו אופטיק)" לשטחי מסחר שיאפשרו הפעלה של בית קפה ופאב.

בע"א 8068/11 אורי עיני ואח' נגד חן שיפריס ואח' כותב כב' השופט חנן מלצר: "2. בעימות שבין מוכר-מפר שידע (או היה עליו לדעת) בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, אותן לא גילה לקונה – לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) – יד הקונה על העליונה. הוא זכאי לפיכך למלוא התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב הפרה בשל אי-התאמה, ובכללן: ביטול החוזה, בצרוף השבה ופיצויים מוסכמים. במקרה שכזה – אין לייחס אשם תורם לחובת הקונה". כותב כב' השופט נועם סולברג: "3. ... לדעתי, החלת דוקטרינת ה'אשם התורם' ביישומו של סעיף 16 לחוק המכר עשויה להתפרש כקריאה לתוך החוק של דבר שאין בו. קרי, החלתו של עקרון 'יזהר הקונה' בסטייה מן התפיסה המקובלת במשפט הישראלי ביחס לחוק המכר: "חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה היזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר" (א' זמיר, 'חוק המכר, תשכ"ח-1968', הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי (המכון למחקרי חקיקה, התשמ"ז), 281) (להלן: זמיר);.

גם אם מאי השקעות לקחה על עצמה חובה כללית להשיג את כל ההיתרים והאישורים, היה על קקאו ליידע אותה באופן ברור ובהיר בטרם כריתת החוזה כי אין למבנה היתר בנייה, כי יש לשנות סיווג המבנה (ממחסן) ולהשיג טופס 4, וכי את כל אלה על מאי השקעות להשיג בהתאם להתחייבויותיה בהסכם, ואת המידע הזה חובה לגלות ודאי לנוכח הנסיבות בהן תכליתו של החוזה אינה מתיישבת עם צורך להשיג היתר בנייה, אלא עם רישיון הפעלת עסק-בית קפה.

...

סוף דבר.

אני דוחה את התביעה.

נוכח האמור, אני מחליט שלא לעשות צו להוצאות.

העיד על כך ניר, והנסיבות מלמדות כי עדותו זאת "אינה קלוטה מן האויר", שלכל הצדדים היה ברור כי לא ניתן היה לעמוד במועדי הבצוע המקוריים של ההסכם (ראו סעיף 43(ט) לעיל); חזוק לדברים האמורים ניתן למצוא בעובדה, כי שתי האמירות האמורות נשוא נספחים 13 לת/1 ו-15 לנ/3 נאמרו במועד בו הפרוייקט כולו כבר היה צריך להסתיים (ראו סעיף 9 לעיל); מבלי שעד אז ו/או מאז ועד שליחת מכתב הביטול הביעה הערייה רצונה בבטול ההסכם עקב אי העמידה בזמנים; ומבלי שהעירייה שלחה לאסיה כל מכתב התראה עם זמן קצוב סביר לתקן ההפרה, כנדרש בסעיף 10.1 בהסכם לעשות כן בהתחייבות לא יסודית, דוגמאת הוראות סעיף 3.5 להסכם (ועמדנו על כך לעיל).

מעבר לכך – אפילו היינו מקבלים את טענתה של אסיה, כי בהתעקשותה של הערייה בזמן אמת שאין התכנות לבניית מלונית על חלק מהמגרשים תוך גרימה לכך שבקשה/ות להיתר לא הוגשו עד היום על ידי אסיה, היתה משום הפרת חובת תום הלב שבסעיף 39 לחוק החוזים, עדיין הדבר לא היה מוביל בהכרח לקביעה כי עסקינן בהפרה יסודית של ההסכם, שבצידה הזכות לפיצויים מוסכמים.

גבריאלה שלו ויהודה אדר בספרם "דיני חוזים – התרופות", הוצאת נבו (להלן: "שלו ואדר") מציינים כי: "בהעדר עילה חוקית לביטול – בחוזה או בדין – צד המתנער מחוזה תקף ומודיע לרעהו על 'ביטולו' אינו אלא מפר של אותו חוזה. זאת, אפילו פעל ה'מבטל' בתום לב ומתוך אמונה שהביטול נעשה כדין. 'ביטול' בלתי חוקי מעין זה – ככל הפרה אחרת של חוזה – אין בכוחו לגרוע כהוא זה מתוקף החוזה ומכוחו המחייב". ודוק – בכדי שנראה בהודעת ביטול ההסכם משום הפרת ההסכם, יש צורך כי הודעת הביטול תהא לא מבוססת, ולמצער הפרה צפויה (ראו שלו ואדר, עמ' 115 הערת שוליים 24, והאסמכתאות המצוינות שם).

...

בהינתן כל אלה שוכנעתי לדחות גם את רכיב התביעה של דמי שימוש שבתביעה שכנגד.

סוף דבר – התביעה שכנגד לאור כל דבריי לעיל, אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.

אחרית דבר לאור דברינו לעיל, ולסיכום ייאמר, כי הן התביעה העיקרית והן התביעה שכנגד נדחות בזאת.

לפי האמור בטופס המועד המשוער למסירת הקרקע לקבלן (הנתבעת) הוא 16.7.2018, קרי - מיום לאחר חתימת ההסכם, בכפוף להוצאת היתר בניה.

הנתבעת אישרה, כי הוגשה נגד קבלן זה תביעה בגין הפרת הסכם, שהתנהלה במקביל, בתיק 5599-09-20 בבית המשפט השלום בחיפה (עמ' 49, שורות 30 - 39 ועמ' 50 שורות 1 - 5 לפרוטוקול).

מר סרוג'י - שפיקח על הבניה בזמן אמת, הלין במכתביו באותה עת על קצב העבודה והתמשכותה, אך לא על הפרת ההיתחייבות בנוגע למספר הפועלים לפי ההסכם השני.

בסעיף 27 לתצהירו טען בן שטרית כי "לאור האמור, ומשכלו כל הקצים הודענו לתובעת ביום 23/01/20 על ביטול ההסכם עמה בשל ההפרה ותוך דרישה כי מעתה תמנע התובעת מלהכנס לאתר הפרויקט בשל העובדה שביקשנו להכניס לאתר פועלים מטעמנו להשלמת עבודת בניית השלד במועד החוזי, וזאת במקום התובעת ועובדיה"(ההדגשות שלי - א.ר.).

...

מן הטעמים המפורטים לעיל, דין טענת הקיזוז להידחות גם לגופה, לו היתה הנתבעת מוכיחה שקמה לה זכות לקזז סכומים כלשהם.

סיכומו של דבר, התובעת זכאית לסך של 116,255 ₪ (60,255 ₪ + 56,000 ₪), שהם יתרת הכספים המגיעים לה לפי חשבונות חלקיים 4 ו - 5, נכון למועד פתיחת תיק ההוצל"פ. לאור האמור לעיל, אני מקבל את התובענה ומורה כדלקמן: הנתבעת תשלם לתובעת סך של 116,255 ₪, שנותרה חייבת לה על בסיס חשבונות חלקיים 4 ו - 5, שאושרו.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעת את אגרות המשפט (3,575 ₪) ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

א.2 ביטול הסכם התמ"א על ידי הדיירים וההליך הקודם בו נקטה המבקשת ביום 26.7.2018, לאחר שכבר ניתן היתר בניה לפרויקט והחברה החלה בביצועו, שלחו הדיירים מכתב התראה לחברה בו הלינו על כך שהיא מפרה את ההסכם, בין היתר, בשל עיכובים נטענים בבצוע הפרויקט, והתריעו כי על החברה לתקן את הפרותיה בתוך 21 ימים.

ביום 2.6.2019 הגישו הדיירים "הודעה בהולה" לבית המשפט בהליך הקודם (בעת שהדיירים לא היו צד לו), בה הלינו הדיירים על כך שהחברה הפרה ומפרה את ההסכם איתם בהפרות יסודיות, שכן היא לא עמדה במועדים להוצאת היתר בנייה ולתחילת ביצוע העבודות, והיא אינה מעמידה את כוח האדם הדרוש כדי להשלים את העבודות.

ביום 16.6.2019 הודיעו הדיירים לחברה על ביטול ההסכם בשל הפרתו, והבהירו כי עומדת להם הזכות להיתקשר עם כל גורם אחר לצורך ביצוע הפרויקט, חלף התקשרותם עם החברה.

שנית, שאלת תוקפו של הסכם התמ"א, לאור הודעת הביטול ששלחו הדיירים, היא השאלה המרכזית שהובאה להכרעה במסגרת תביעת הדיירים, והיא שעמדה ביסוד עתירת הדיירים לסעד של מחיקת הערת האזהרה שנרשמו מכח הסכם התמ"א. בנסיבות אלו, אך מתחייב מתכליתו של הסכם הפשרה ומהגיונם של דברים, כי הסכמת הצדדים על ביטול הסכם התמ"א תהיה סופית ומחייבת לא רק באותו הליך אלא בכלל, בכדי שהדיירים יוכלו להתבסס עליה ולפעול למחיקת הערות האזהרה ולהתקשרות עם קבלן חלופי לצורך השלמת הפרויקט.

...

לסיכום נקודה זו, גם אם החברה לא היתה פעילה, לא היה בכך כדי להצדיק את דחיית בקשת האישור נגד הדיירים (ככל שהמבקשת היתה מבססת קיומה של עילת תביעה לכאורית לחברה נגד הדיירים).

אינני סבור שהמקרה דנן הינו אחד מאותם מקרים יוצאי דופן, זאת בפרט משעה שכב' השופטת רונן בהחלטה מ-11.2.2021 חייבה את המבקשת בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות הדיירים, שזוהי דרך המלך בעניין זה. איני רואה צורך להרחיב בסוגיה זו מעבר לאמור לעיל, משעה שממילא דין בקשת האישור להידחות בהיעדר עילת תביעה נגד הדיירים.

סוף דבר נוכח כל האמור, הבקשה לאישור תביעה נגזרת נדחית.