ביטול הסכם בשל אי גילוי מידע חיוני

במכתב הנושא תאריך 30.7.2015, שנשלח על-ידי באת-כוחם של מקונן אל פריד, היא הודיעה על ביטול ההסכם השני, עקב אי-פיתרון בעיית הרטיבות בדירה ועקב היתנהלות פריד במשא ומתן לכריתת ההסכם - שתוארה כהטעייה, הצגת מצג שוא, תרמית ואי-גילוי עובדות מהותיות (על אודות קיום רטיבות בדירה והתביעה נגד הקבלן.

אי-גילוי מידע על התביעה נגד הקבלן: בעוד שאדיסו טען בתצהירו כי פריד הסתירו ממנו דבר קיומה של התביעה נגד הקבלן, טען אדוארד בתצהירו כי במהלך ההידברות עם מקונן בטרם נכרת ההסכם, הוא דיווח למקונן על התביעה נגד הקבלן שהוגשה בשנת 2009, כי הקבלן פשט את הרגל וכי הוא ביצע שפוץ בשנת 2011.

מאחר ואישתו של אדיסו, שנכחה בכל המפגשים עם פריד שקדמו להתקשרות החוזית, היא הדמות שהכריעה בנוגע לרכישת הדירה, עדותה, לשם ביסוס הקשר הסיבתי, הנה חיונית.

ניתנה היום, י"ד אייר תש"פ, 08 מאי 2020, בהיעדר הצדדים.

...

הגענו שם למסקנה שהאדם הסביר לא היה מטרפד עסקה של 1,000,000 ₪ בגין פגם שעלות תיקונו אינה עולה על כמה עשרות אלפי ₪.

אולם אף אם הייתה קמה למקונן זכות ביטול לפי הרישא של סעיף 7(ב), סבורני כי היא הייתה נשללת לאור הסיפא של הסעיף - "זולת אם בנסיבות העניין היה הביטול בלתי צודק". בע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' ניאגו (פורסם בנבו, 13.8.2013) הבהיר השופט עמית כי "אם הגענו למסקנה כי יש לסווג את ההפרה כלא יסודית, אזי נכנסים שיקולי הצדק למשוואה, מכוח סעיף 7(ב) לחוק התרופות". בע"א 409/78 גולן נ' פרקש (פורסם בנבו, 18.6.1979) נפסק ש"אם נעשה שימוש בזכות לבטל חוזה שלא בתום לב, כי אז יהיה הביטול בלתי צודק, כמשמעות דיבור זה בסעיף 7(ב) לחוק התרופות", ובע"א 2825/97 אבו זייד נ' מקל, פ"ד נג(1) 402 (1999) צוין כי "ייתכן שהפעלת זכות הביטול כפופה לעקרון תום-הלב כמשמעותו בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973". במקרה שבפנינו, קיימים שיקולי צדק המטים את הכף נגד ביטול ההסכם במקרה של הפרה שאינה יסודית.

התוצאה התובעים לא הוכיחו כי הנתבעים ביצעו כלפיהם הטעיה במהלך המשא ומתן שקדם לכריתת הסכם רכישת הדירה או כי הפרו הסכם זה. אשר על כן, הנני דוחה את התביעה ומחייב את התובעים (ביחד ולחוד) לשלם לנתבעים שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ביום 9/12/2010, כשנה וחצי לאחר החתימה על הסכם המכר, שלחה החברה הודעה לכונס על ביטול ההסכם משום שהחזקה בנכס לא הועברה לה במועד וכדין; הבעלות לא הועברה אליה; וכן בשל כך שהוסתר ממנה מידע חיוני להתקשרות שגרם לה להפסדים רבים (ראו נספח ג' לכתב התביעה).

על כן, ברי כי ככל שהחברה מצאה כי הגיעו מים עד נפש, והיא מעוניינת לבטל את הסכם המכר בשל אי רשומו, היה עליה לחדש את בררת הביטול בדרך של מתן אורכה לקיומו, דבר שלא נעשה.

גם ביחס לעילה שעניינה אי גילוי מידע חיוני - המדובר בטענה לפגם בעת ניהול המשא ומתן לעסקה.

...

הנתבעים טענו כי לחברה אין עילת תביעה נגדם ועל כן דין התביעה להידחות על הסף.

ביטול חוזה מחמת העילות האחרות לאור הדיון שנעשה לעיל, סבורני שאין צורך לדון בשתי העילות האחרות להן טוענת החברה משום שגם לגביהן לא ניתנה הודעת ביטול כדין.

סוף דבר התביעה לסעד הצהרתי נדחית ביחס לכל העילות להן טענה החברה.

יחד עם זאת אין להתעלם מהתוצאה לפיה התביעה נדחית.

בנסיבות בהן הסכם השכירות הוא חלק בלתי נפרד מהסכם המכר, יש בנתונים אלו שבידיעת המוכר בלבד כדי להוות מידע חיוני.

המידע כי המשך תוקפו של הסכם השכירות מוטל בספק וכי קיים סיכון לביטולו או הפרתו בידי ועקנין, היה מצוי ברשותה, והיא הפרה את החובה לגלותו.

בעיניין זה טענה מי אגם, כי בחוות דעת מומחה שהוגשה בגדרי בקשה להטלת עיקולים זמניים, הוסק כי שאלת קיומו או היעדרו של חוזה שכירות בנכס אינה משפיעה על שוויו האובייקטיבי.

אין עסקינן בטעות בכדאיות העסקה לטענת מי אגם, אף בהנחה שתומס טעתה בכריתת ההסכם ואף בהנחה שהטעות היא מחמת אי גילוי, אזי יש מקום לקבוע כי מדובר בטעות בכדאיות העסקה גרידא שאינה מקנה זכות לביטול החוזה, לפי סעיף 14(ד) בחוק החוזים.

...

בעניין זה אפנה לדברי עמיתתי כב' השופטת ר' רונן ב- ת"א (ת"א) 41079-05-19 ל.ח פנסו השקעות בע"מ נ' פרקליטות מחוז תל אביב אזרחי (1.3.2020), לפיהם: "גם כאשר תובע אינו יכול לדעת את הסכום שייתבע בסופו של דבר, וגם כאשר הוא מבקש לברר את היקפו במסגרת ההליך עצמו, הוא נדרש לשלם אגרה. במקרים כאלה – וכפי שהובהר, מחויב התובע להעריך את הסכום הנתבע ולשלם את האגרה בהתאם להערכה זו". אין מקום לאפשר לתומס להטריח שוב את מי אגם ואת רפי להידרש להתדיינות נוספת על חשבון זמנו של תור המתדיינים האחר בגין אותה עילה וסעדים שניתן לכלול בתביעה דנא, בין אם מראש ובין אם על דרך הגשת בקשה לתיקון התביעה.

סיכומו של דבר, דין התביעה שכנגד להידחות.

סוף דבר לאור המקובץ, התביעה הראשית מתקבלת בחלקה והתביעה שכנגד נדחית.

בע"א 8068/11 אורי עיני ואח' נגד חן שיפריס ואח' כותב כב' השופט חנן מלצר: "2. בעימות שבין מוכר-מפר שידע (או היה עליו לדעת) בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, אותן לא גילה לקונה – לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) – יד הקונה על העליונה. הוא זכאי לפיכך למלוא התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב הפרה בשל אי-התאמה, ובכללן: ביטול החוזה, בצרוף השבה ופיצויים מוסכמים. במקרה שכזה – אין לייחס אשם תורם לחובת הקונה". כותב כב' השופט נועם סולברג: "3. ... לדעתי, החלת דוקטרינת ה'אשם התורם' ביישומו של סעיף 16 לחוק המכר עשויה להתפרש כקריאה לתוך החוק של דבר שאין בו. קרי, החלתו של עקרון 'יזהר הקונה' בסטייה מן התפיסה המקובלת במשפט הישראלי ביחס לחוק המכר: "חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה היזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר" (א' זמיר, 'חוק המכר, תשכ"ח-1968', הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי (המכון למחקרי חקיקה, התשמ"ז), 281) (להלן: זמיר);.

לציין כי מהפסיקה העניפה נלמדת חובת הגילוי בנסיבות שכאלה ונקבע כי היא מתפרשת על כל מידע תיכנוני הנוגע לנכס מקרקעין שאינו עולה באופן מפורש מהחוזה: "נכס מקרקעין שאינו מתאים למה שמשתמע מתאורו בחוזה, מהוה אי-התאמה... ובהתאם מהוה הפרה של חובת הגילוי... ניתן לראות בהמנעות מגילוי אינפורמאציה חשובה וחיונית, כגון מצבו התיכנוני של הנכס (או חלק ממנו), שיצרה פער בין תאור הנכס בחוזה לבין מצבו בפועל, כהפרה של חובת הגילוי" (עניין מבני גזית, בעמ' 10-9; ראו גם עניין ספקטור, וכן ע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359, 361 (1993)).

גם אם מאי השקעות לקחה על עצמה חובה כללית להשיג את כל ההיתרים והאישורים, היה על קקאו ליידע אותה באופן ברור ובהיר בטרם כריתת החוזה כי אין למבנה היתר בנייה, כי יש לשנות סיווג המבנה (ממחסן) ולהשיג טופס 4, וכי את כל אלה על מאי השקעות להשיג בהתאם להתחייבויותיה בהסכם, ואת המידע הזה חובה לגלות ודאי לנוכח הנסיבות בהן תכליתו של החוזה אינה מתיישבת עם צורך להשיג היתר בנייה, אלא עם רישיון הפעלת עסק-בית קפה.

...

סוף דבר.

אני דוחה את התביעה.

נוכח האמור, אני מחליט שלא לעשות צו להוצאות.

המחלוקת בין הצדדים נוגעת בראש ובראשונה לשאלה אם הנתבע גילה לתובע שהחשמל בנכס מסופק מתוך הנכס של סבטלנה, ושסבטלנה שולטת בחיבור לחשמל ויכולה להפסיקו בכל עת. התובע גרס שמידע זה לא גולה לו, והנתבע גרס שהמידע כן גולה.

אי-גילוי של מידע מהותי וחיוני זה מגבש הטעה כמשמעותה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 שאיפשרה לתובע לבטל את ההסכם לו חפץ בכך (ע"א 4739/19 ש.י מיטב השקעות ייזום ובנין בע"מ נ' זר תחנות דלק בע"מ, פסקאות 25-24 (19.7.2020)).

אני סבור שקלקול או אי-התאמה בדמות אי חיבור לחשמל, כשמדובר בנכס שמיועד לשמש לחנות אשר ידוע למשכיר שאמורים להתבצע בו שיפוצים המחייבים שימוש בחשמל, מצדיק להפחית את מלוא דמי השכירות כאמור בסעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה (ע"א 4893/14 זועבי נ' משרד האוצר, פסקאות 25-22, 40-32 (3.3.2016) (הזכות להשעות את דמי השכירות אינה מוציאה את האפשרות לבטל את ההסכם מחמת הפרתו); ע"א (מחוזי י-ם) 11384/07 ויזל נ' חסון, פסקאות 123-119, 138-130, 189-179 (1.2.2010)).

התובע לא הניח כל תשתית ראייתית בשאלה מה היו רווחיו הצפויים של העסק, ולכן לא ניתן להעתר לו בהעדר ביסוס.

...

ראיתי לנכון להעמיד את הנזק הלא ממוני שנגרם לתובע על סכום מתון של 5,000 ש"ח. סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה, כדלקמן: שבעה הצ'קים שטרם הוצגו לפירעון והם ברשות בית המשפט יימסרו לתובע על ידי המזכירות.

הנתבע ישלם לתובע סך של 8,280 ש"ח (פיצוי בגין הנזק הלא ממוני ובגין התשלום לקבלן.

ברם העובדה שלא עלה בידי התובע להוכיח את כל נזקיו אין משמעה שלא נגרמו לו נזקים גדולים יותר, ובסופו של דבר האחריות לקרות הנזקים מונחת לפתחו של הנתבע, שנהג שלא כדין.