ביטול הסכם אופציה למכירת מקרקעין עקב הפרה יסודית

שאלה הכרוכה בברור טענת התובעת כי הסכם האופציה היתבטל למפרע משלא היתקיים תנאי מתלה לקיומו; ולחלופין בשאלה האם התובעת ביטלה כדין את ההסכם ובבירור טענת התובעת לכך שהנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית בכך שהיא לא פעלה לקבלת אישור רמ"י לשימוש החורג וכי הנתבעת הציגה מצגי שוא לתובעת שביכולתה למכור יחידות לאחרים והסתירה את ההגבלות שקבעה הועדה המקומית עליהן ידעה.

טענת הנתבעת בסכומים לכך שאישור רמ"י לשימוש החורג הוא לכל היותר תנאי מפסיק, נטענה לראשונה בסכומים ולא אדרש לה. למעלה מזה, הנתבעת עצמה אישרה ב"תצהיר על ביטול מכירה" שהגישה למיסוי מקרקעין בעקבות ביטול ההסכם בפסק הדין החלקי של בית המשפט המחוזי, כי הסכם האופציה הותנה בתנאי מתלה - אישור רמי לשימוש החורג - המהוה תנאי מתלה לעסקה וכי תנאי זה לא היתקיים (ראו; ההצהרה שנחתמה על ידי מר ציוני ואומתה בידי עו"ד שטרית נספח יא' לתצהיר מר רז ובה נאמר: "מצ"ב פסק דין לביטול העסקה. תנאי מתלה לעיסקה, קבלת אישור רמ"י לשימוש חורג לא היתקבל. בנושא זה קיימת תביעה בין הצדדים לגבי נסיבות ואחריות לאי קיום התנאי. ההסכם בוטל והצדדים מקיימים הליך משפטי הנוגע לפצוי" (ההדגשה לא במקור - א.ב).

...

לאור האמור אינני מקבלת את התביעה לתשלום פיצוי בגין הוצאות התובעת.

סוף דבר התביעה נדחית.

תקנה 152 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 קובעת "בתום הדיון יפסוק בית המשפט הוצאות סבירות והוגנות, זולת אם מצא שקיימים טעמים מיוחדים שלא לחייב בהוצאות כאמור". תכלית חיוב ההוצאות בראי תקנה 151(א) לתקנות הוא "לשפות את בעל הדין שכנגד על הוצאותיו בהליך בהתחשב בתוצאותיו, במשאבים שנדרשו לניהולו ובהתנהלות בעלי הדין" כאשר במסגרת שומת ההוצאות נדרש על פי תקנה 151(ב) לבטא את "האיזון הראוי שבין זכות הגישה לערכאות, הגנה על זכות הקניין של הפרט ושמירה על שיוויון בין בעלי הדין". בהתאם לאמות מידה אלה ולאחר בחינת אופן ניהול ההליך, מידת מורכבות התיק והיקף העבודה שהושקעה, הגם שהתביעה אשר הוגשה על סך של 1,170,000 ₪ נדחתה במלואה, אני סבורה כי ההוצאות המשפטיות ושכר הטרחה שנפסק לזכות הנתבעת הוא סביר והוגן בשים לב למשאבים שנדרשו לניהול ההליך בפניי שלא התאפיין במורכבות מיוחדת.

בגדר ההליך עתרה המערערת ליתן צו הצהרתי כי הסכם האופציה והסכם המכר עומדים בתוקפם ובוטלו על ידי המשיבים שלא כדין, וכן כי הסכם הסיחור תקף גם הוא.

עוד טענו הצדדים טענות לעניין הפרות יסודיות של ההסכם שכל אחד מהם ייחס למישנהו.

בית המשפט קמא דחה אף את טענת המערערת למניעות והשתק, אשר התבססה על כך שהמשיבים נהנו מפטור ממס שבח לפי סעיף 49י לחוק מסוי מקרקעין בגין מכירת אופציה, אשר מוגדרת, כאמור, בחוק, כאופציה ה-"ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה". בית המשפט המחוזי קבע לעניין זה כי אין בהגדרת המונח "אופציה" בסעיף 49י לחוק מסוי מקרקעין, כדי לאיין את דרישת ההסכמה לפי חוק המחאת חיובים: "אכן, הפטור הנידון ממס מוענק לאופציות עבירות, אך אין משמעות הדבר כי אפשרות ההעברה משוחררת מתנאי הדין ובפרט מדרישת ההסכמה אשר בחוק המחאת חיובים. משכך, השמוש אשר עשו המשיבים בזכותם לקבלת פטור אינו עומד בסתירה לטענתם להעדר ידיעה או הסכמה להסכם הסיחור ומשכך, נדחית טענת המבקשת [המערערת – י' כ'] בעיניין השתק או מניעות בהקשר זה". לבסוף, ציין בית המשפט המחוזי כי ההודעה על מימוש האופציה מיום 29.1.2020 ניתנה מטעם ש.ב. יזמות, ולא מטעם המערערת, אשר נטען כי אליה סוחרה האופציה.

עוד טוענת המערערת כי הודעת המשיבים כי אין בכוונתם לשלם את התשלומים במחלוקת, היא בגדר הפרה צפויה של ההסכם; וכי ביטול ההסכם מצד המשיבים נעשה ללא עילה מן הדין.

...

בית המשפט קמא דחה אף את טענת המערערת למניעות והשתק, אשר התבססה על כך שהמשיבים נהנו מפטור ממס שבח לפי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין בגין מכירת אופציה, אשר מוגדרת, כאמור, בחוק, כאופציה ה-"ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה". בית המשפט המחוזי קבע לעניין זה כי אין בהגדרת המונח "אופציה" בסעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין, כדי לאיין את דרישת ההסכמה לפי חוק המחאת חיובים: "אכן, הפטור הנדון ממס מוענק לאופציות עבירות, אך אין משמעות הדבר כי אפשרות ההעברה משוחררת מתנאי הדין ובפרט מדרישת ההסכמה אשר בחוק המחאת חיובים. משכך, השימוש אשר עשו המשיבים בזכותם לקבלת פטור אינו עומד בסתירה לטענתם להעדר ידיעה או הסכמה להסכם הסיחור ומשכך, נדחית טענת המבקשת [המערערת – י' כ'] בעניין השתק או מניעות בהקשר זה". לבסוף, ציין בית המשפט המחוזי כי ההודעה על מימוש האופציה מיום 29.1.2020 ניתנה מטעם ש.ב. יזמות, ולא מטעם המערערת, אשר נטען כי אליה סוחרה האופציה.

במצב דברים זה, מקובלת עליי עמדת בית המשפט המחוזי כי מדובר ב-"המחאה מעורבת" של זכויות וחובות, אשר ככלל טעונה היא את הסכמת הנושה (בענייננו – המשיבים) לפי סעיף 6 לחוק המחאת חיובים.

טענה זו דינה להידחות ולו מהטעם שלא עלה בידי המערערת להוכיח כי המשיבים ידעו על הסיחור קודם להגשת התביעה ובאיזה מועד.

קודם שאתייחס למהלך מימוש האופציה, אבקש להעיר: המערערת טוענת, בסעיף 50 להודעת הערעור, כי קביעתו של בית המשפט קמא הינה "חסרת תקדים" שכן משמעותה, כביכול, היא ש-"כל צד להסכם אופציה המעוניין לסחר אותה – לא יוכל להסתפק בכך שעסקינן באופציה ייחודית (שכאמור לעיל – בבסיס ההצהרה לרשויות המס שהיא ניתנת להעברה) והוא ידרוש את הסכמת הבעלים באופן שיכביד על סיחורה." בטענה זו אין כל ממש: גם אם מניחים את תחולתו של סעיף 6 לחוק המחאת חיובים בנסיבות כאמור, התוצאה היא שצד המתקשר בהסכם אופציה ראוי שייתן דעתו לכך ששאלת עבירותה של האופציה, עם או בלי הגבלות (ומהותן של ההגבלות, ככל שסוכמו), תידון ותוסכם במסגרת ההסכם.

ברמה המשפטית מעלים הנתבעים מיגוון נתיבים וטיעונים ובכלל זאת כי הסכם האופציה שנחתם למול וולפיש ולביא נגוע בכפייה כלכלית ועושק המקנים זכות לבטלו, וכי לאחר ביטול הסכם האופציה, מתבטל הסכם המכר הנסמך עליו; כי יש לבטל את הסכם המכר על רקע מצג שוא שהוצג להם ע"י בכרך בעיניין גובהו של היטל ההשבחה; כי הוטעו בעת חתימת הסכם האופציה ובעת חתימת הסכם המכר לגבי נתון יסודי ומהותי, כי לא היו חותמים על הסכמים אלה אם היו יודעים שהתמורה עבור הנכס לא תכסה את גובה היטל ההשבחה וכי בהתאם יש לבטל את ההסכמים; כי הסכם המכר נחתם כאשר הייתה לצדדים לו – התובעים והנתבעים – טעות משותפת לגבי גובה היטל ההשבחה, נתון שהוא יסודי בהתקשרות ומשכך מתבקש ביטולו של ההסכם; כי התובעים התרשלו בכך שלא כרכו את הסכם המכר עם הסכם האופציה וכאשר שילמו לוולפיש ולביא את מלוא התמורה עבור סיחור הסכם האופציה, שהוותה באופן לא מקובל כ-60% מהתמורה עבור הזכויות במקרקעין, קודם לכך שבדקו את ריאליות מימוש האופציה וההתקשרות בהסכם המכר למרות שמדובר בהסכם מכר "שברירי"; כי אכיפת הסכם המכר איננה צודקת בנסיבות העניין, שכן יגרם לנתבעים נזק של כמיליון ₪, בעוד ביטול הסכם המכר ישיב את הצדדים למצב בו אין למי מהם כל נזק; כי אכיפת הסכם המכר איננה בת ביצוע, לנוכח קיומן של הוצאות בלתי סבירות המוטלות על הנתבעים לשם כך, מבלי שידעו עליהן מראש; כי עמידת התובעים על אכיפת הזכות החוזית, היא משום פעולה חסרת לב ושימוש לרעה בזכות חוזית ובהליכי משפט; כי הסכם המכר כלל "תנאי מכללא" לפיו עיכוב שאינו תלוי בנתבעים אינו מהוה הפרה של ההסכם; וכי ככל שיקבע כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, יש לתובעים אשם תורם בשיעור 100%.

נוסף על אכיפה עותרים התובעים לפצוי חוזי מוסכם בגין ההפרה היסודית, וזאת בהתאם להוראות סע' 8(ב) להסכם בשיעור של 15% מסכום התמורה, ובסך הכל – 538,872.3 ₪.

...

מנגד, לנוכח הדיון לאורכו של פסק דין זה, לא מצאתי ממש בתביעה שכנגד, בטענות המועלות כנגד התובעים ובדרישת הנתבעים (כתובעים שכנגד) כי התובעים ישלמו להם פיצוי מוסכם בגין הפרה.

התביעה מתקבלת במובן זה שהתובעים זכאים לאכיפת ההסכם ורישום הזכויות בנכס על שמם וכן זכאים לפיצוי החוזי המוסכם (בגובה הנקוב בכתב התביעה, כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית מאותה עת ועד לתשלום בפועל).

התביעה שכנגד נדחית.

חברת רפאל איתרה 126 רוכשים, ביניהם העוררים, אשר היו מעוניינים להיתקשר בעסקה – קרי: לרכוש מחברת רפאל חלק מהאופציה במקרקעין, ולרכוש חלק במקרקעין לצורך בניית ביניין משרדים.

אם מי מהרוכשים יפעל בנגוד להסכמה ולהתחייבות לשתף פעולה, כמפורט בהסכם השתוף, הרי שיימצא במצב של הפרה יסודית של הסכם השתוף על כל המשתמע מכך – ראו סעיף 13 להסכם השתוף.

יצויין, כי חלק מהרוכשים אמנם הגישו תביעה נגד חברת רפאל ואח' – ראו מש/1, במסגרתה ביקשו גם את ביטול מערכת ההסכמים שנחתמה, לרבות הסכם המכר.

בהסכם רכישת האופציה בסעיף 4 הצהרות מקבל האופציה מצהיר המקבל (רפאל א.ג. יזמות בע"מ) כי "בדק את הנכס וכו.. " (סע' 4.1 ) וכי : "הוא מודע שהקרקע אינה זמינה לבניה ושטרם בוצעו עבודות פתוח, וכי נימסר לו ממקנה האופציה שככל הידוע למקנה האופציה טרם הושלמו עבודות העתקת הנחל העובר בנכס". (סע' 4.2) וכך גם בהסכם המכר עם הקונה – סעיף 4 - הצהרות והתחייבויות הקונה - ובמיוחד סע' 4.2.

...

סוף דבר: דין הערר להידחות על הסף ולחילופין לגופו של עניין, וכך אציע לחבריי לפסוק.

הניסיון של העוררים לחזור בהם משומתם העצמית ולטעון כי רכשו קרקע בלבד - לאור האמור לעיל - הינו נואל ודינו להידחות.

סוף דבר: הוחלט פה אחד על דחיית הערר על הסף ולחילופין לגופו של עניין, תוך חיוב העוררים, יחד ולחוד, בהוצאות המשיב ובשכ"ט עו"ד המשיב בסך כולל של 75,000 ₪ , אשר ישולם בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

תמצית טענות התובעים בתביעתה, עותרת התובעת להצהיר כי ההסכם תקף ומחייב את הצדדים; ליתן צו לאכיפת מכר הנכס לתובעת; לחייב את הנתבעים לשלם לתובעת פיצוי מוסכם בשל הפרה יסודית של ההסכם, בסך 300,000 ₪; למנות כונס נכסים למימוש רכישת הנכס ע"י התובעת; להורות על סעדים נלווים למימוש זכויות התובעת.

התובעת הסכימה לביטול ההסכם הראשון והחלפתו בהסכם, אשר דחה את מועד המימוש האפשרי של אופצית רכישת הנכס בשמונה שנים לפחות, תוך העלאה ניכרת של ההכנסות מצידה, הכוללות בסופו של יום הן את סכום המכר בהסכם והן את היצטברות דמי השכירות במהלך השנים, מהן נהנו המנוחה ויורשיה.

לעניין זה הסתמכה התובעת על רע"א 5781/15 אדיר נ' דאבוש (6.12.15), בו נתבע סעד של השבה לצד ביטול הסכם מכר מקרקעין ונפסק כי "לא מדובר בשני סעדים הניתנים להפרדה, אלא ב'שני צדדים של אותו המטבע'", שכן הדיון בהשבת התמורה נגזר ישירות מן הסעד של ביטול החוזה" (שם, פסקה 3).

...

מהמקובץ עולה, לטענת התובעת, כי מימשה כדין את זכות הרכישה על פי סעיפים 11.2-11.4 להסכם ולכן יש לאכוף על הנתבעים את מכירת הנכס בשווי הקבוע בהסכם וכן למנות כונס נכסים לשם כך. עוד טוענת התובעת כי דחיית תביעת הביטול מהווה מעשה בית דין והנתבעים מנועים מלטעון כנגד תוקפו של ההסכם.

סוף דבר ניתן צו המצהיר כי ההסכם לרבות זכות הרכישה שבו תקף, וניתן צו לאכיפת זכות זו. סכום המכר הינו 570,000 ₪, בהתאם לאמור בהסכם, בניכוי סכום ההלוואה בסך 88,000 ₪.

תביעת התובעת לפיצוי מוסכם נדחית.

נוכח כלל הנסיבות, הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 45,000 ₪.