ביטול החלטת ועדת עררים ברישום ראשון של קרקע

בהחלטת ביהמ"ש מ-28.7.16 נקבע: "סמכויות הוועדה לרישום ראשון ביהודה ושומרון מקבילות לסמכויות פקיד ההסדר, הדן ברשום ראשוני של מקרקעין לא מוסדרים במירשם המקרקעין. בתובענה זו לא ידון ביהמ"ש בתקיפה עקיפה של החלטת הוועדה לרישום ראשון בעיניין הבעלות במקרקעין ... נקודת המוצא בתביעה זו, שהמקרקעין בבעלות החברה, כפי שקבעה הוועדה לרישום ראשון. בעל דין שיבקש לתקוף את החלטת הוועדה לרישום ראשון יהיה עליו לפתוח בהליך משפטי בתקיפה ישירה עפ"י הדין הנוהג ביהודה ושומרון". ב"כ חב' נחלה, התובעת, ציינה בסעיף 25 לסיכומיה, שעל החלטת הוועדה לרישום ראשוני ביהודה ושומרון הוגש ערר אשר נדחה בהחלטת ועדת העררים ביהודה ושומרון מיום 30.11.14.

בסעיף 4 להחלטה מ-28.7.16, שניתנה בתחילת ההליך, נקבע: "לצורך בירור התובענה, האם חב' נחלה זכאית להרשם כבעלת 50% מהמניות בחברה – בעלת המקרקעין, יהיה צורך לידון תחילה ... האם יעקב אלאלוף, הנתבע 2, רכש 85% מהמניות בחברה מכוח ההסכם שניתן לו תוקף פסק דין ב-27.5.03 בבית המשפט המחוזי בת"א בת.א. 2583/02". הוראה זו ניתנה משני טעמים: ראשית, בהסכם בין חב' נחלה לבין צאדק מ-21.5.07, עליו מסתמכת חב' נחלה בתביעתה, נקבע בסעיף 8.22 שההסכם מותנה בבטול ההסכם שנחתם עם יעקב אלאלוף ב-03', במובן זה שיקבע שלאלאלוף אין זכויות במניות חב' יזמות.

...

ב"כ חב' נחלה טענה כנגד בעמ' 37 לפרוטוקול מ-31.5.18 שורות 14-16: "אני סבורה שאפשר לקיים את פסק הדין רק עפ"י המנגנון של 03' ... אם הסכם 03' לא קוים - לפי סעיף 8 להסכם מ-03' וסעיף 2.3.ב להסכם 02' – מניות של חב' יזמות חוזרות לבעלי המניות המקוריים". גרסת אלאלוף שהובאה בתצהיר מ-14.9.16, בתחילת ההליך, היתה: "רכשתי את המקרקעין מבעלי המקרקעין שני האחים נאדר ועאדל – סעיף 4 לתצהיר; "גוטסמן [הנתבע 3 – י.ג.] הלווה לי כספים לצורך רכישת המקרקעין ... גוטסמן הוא נושה שלי בתיק הפש"ר" – סעיף 3 לתצהיר; "המתווך בעסקה היה צאדק בליה [הנתבע 1 ויורשיו באים בנעליו – י.ג.]"; "הסכם מ-21.11.02 [הסכם 02' - י.ג.] ... והודעת הצדדים שהוגשה ביום 20.5.03, שתיקנה את הסכם 02', שלגביה ניתן פסק הדין ביום 27.5.03 ... נחתם כמוצא מהסבך שנוצר" - סעיף 8 לתצהיר; " ... התחייבתי לפי פסק הדין [בהסכם מ-03', שקיבל תוקף של פסק דין - י.ג.] להעביר כספים... בסך של 748,000 ₪ כאמור בסעיף 3 לפסק 03', וזאת בשתי המחאות של צד ג' אשר נמסרו ליעקב הימלפרב [הנתבע 6 – י.ג.], וזה [עו"ד הימלפרב - י.ג.] היה אחראי בכתב והתחייב לגבות אותן, ולא ברור לי מדוע לא עשה כן" - סעיף 14 לתצהיר; "... עקב העיכוב שגרם יעקב הימלפרב בגביית ההמחאות הגעתי להסדר חדש עם שני האחים [האחים ראדי – י.ג.] כמפורט בהסכם מיום 27.10.04 [הסכם 04' –י.ג.], המהווה פירעון של פסק הדין [פסק הדין מ-03' – י.ג.] ...". גוטסמן העיד בעמ' 94 לפרוטוקול מ-31.5.18 שורות 1-10: "ש. מי הביא כסף לעסקה הזאת של המקרקעין? ת. זה רק אני... הוא [אלאלוף – י.ג] לא עבד כל התקופה הזאת. לא היו לו הכנסות. ש. זה יעקב אלאלוף "שעקץ" אותך? ת. כן".

חלק מהסכם 02' היתה הוראה בלתי חוזרת עליה חתמו אלאלוף וגוטסמן ובה נאמר: "אנו מורים לך להחזיר את המניות שנקבל כדין לפי ההסכם הנ"ל לבעלי המניות המקוריים בחב' ה.ב.מ.ע. [חב' יזמות – י.ג.] במידה ולא נעמוד בתנאי התשלום" [להלן: "הנספח להסכם 02' "].

סוף דבר [א] אלאלוף אינו זכאי לבעלות ב-85% ממניות חב' יזמות מכוח פסק הדין שניתן ב-03', באשר לא שילם את התמורה לנאמן, עו"ד הימלפרב, עבור בעלי המניות המקוריים.

אשר לטעמים אלו, באופן הרלוואנטי לענייננו, אציין כי בין הטעמים להרחבת סמכותה של ועדת הערר, הצביע בית המשפט העליון על טעם כדלקמן: "פעמים רבות נטען על ידי המתנגד להיתר, כי ההיתר ניתן בנגוד לתכנית החלה על המקרקעין או שהיא מהוה הקלה או היתר לשימוש חורג בסטיה מתוכנית. המדובר בשאלה מקצועית-תכנונית מובהקת המחייבת בדיקת תכניות ובחינה מדוקדקת של היתר הבניה, וראוי כי ועדת הערר כגוף המקצועי המיומן ובעל הניסיון תידון בה ולא בית המשפט. להבדיל מבית המשפט שביקורתו מוגבלת לחוקיות וסבירות ההחלטה למתן היתר, ועדת הערר היא "מוסד תיכנון", וככזו היא בעלת סמכות מקורית ורשאית להפעיל שיקול דעת תיכנוני ולהמיר את שיקול דעתה תחת שיקול הדעת של הוועדה המקומית.

יחד עם זאת, קבעה ועדת הערר כי זאת בכפוף לתיקון הבקשה להיתר – בכל הנוגע לביטול הרישום של יחידות הדיור בקומה הראשונה שמעל קומת המרתף ובקומה השנייה כ"לא שייכות לבקשה"; בכל הנוגע למספר הדירות המבוקשות במסגרתה; ובכל הנוגע לשטח הדירות הקיימות, כך שכולן תעמודנה בדרישת השטח המינימלי ליחידות דיור (מינימום 35 מ"ר ליח"ד).

יתרה מכך, נטען כי לאור זאת הוגש הערר בדין, הואיל והבקשה להיתר במתכונתה עומדת בסתירה לתכנית המתאר מבחינת מספר הקומות הנכללות בה. לחלופין ולגופם של דברים טוען העותר כי החלטת הועדה המקומית ובעקבותיה החלטת ועדת הערר אשר אישרה אותה הלכה למעשה – במסגרתה נקבע כי דירת העותר תסווג כ"לא שייכת לבקשה" – לוקה בחוסר סבירות המחייב היתערבות בה. אשר לכך, נטען כי בנסיבות העניין קיימת היתנגשות בין הזכויות הקנייניות ואופן רישום הדירה לבין הפן התיכנוני.

אפתח בטענתו הראשונה של העותר ובהתאם לה נפלה שגגה בקביעת ועדת הערר ולפיה הקומה בה מצויה דירתו היא קומת המרתף.

...

כך, גם אם אלך עם העותר כברת דרך ניכרת ואקבע כי אמנם קיימת סתירה בין האופן בו הוגדרה הקומה בהיתרים השונים – ההיתר משנת 1935 וההיתר משנת 1945 - ועל מנת לקבל טענה זו אף אדלג על המשוכות הנכבדות ובכלל כך – על הקביעה ולפיה ההיתר משנת 1935 לא בוצע ויתרה מכך, על העובדה שגם בהיתר משנת 1935 קיימת סתירה הואיל ובדפוס נכתב "קומה א'" ואולם, קיימת תוספת בכתב יד ולפיה מדובר ב"קומת מרתף" – הרי שלמרות זאת לטעמי דין טענותיו של העותר להידחות.

ריכוז האמור מלמד כי דין טענותיו של העותר ולפיהן הבקשה להיתר עומדת בסתירה לתכנית מתאר להידחות ופועל יוצא מכך הוא שדין העתירה להידחות, הואיל ולא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר אשר דחתה את עררו של העותר על הסף, משלא קמה לעותר זכות בדין ובפסיקה להגשתו.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט – העתירה נדחית.

לפני עתירה המבקשת לבטל את החלטת המשיבה 4 – ועדת הערר לתיכנון ובנייה מחוז ת"א, מיום 30.6.2020.

בד בבד עם הגשת העתירה התבקש צו ביניים לעיכוב ביצוע נתוק התשתיות על מנת שהורי הילדים שנרשמו לגן לא יוותרו ללא מסגרת מתאימה.

לגופו של עניין כי החלטת ועדת הערר היא החלטה סבירה, מנומקת ומפורטת והעותר לא הצביע על פגם מינהלי שנפל בה. ביום 6.9.2020 היתקיים דיון בו טען ב"כ העותר כי "בגן היום 35 ילדים" וכי "הרסנו את רוב מה שהיה צריך". ביום 19.10.2020 הגישה הוועדה המקומית דוח ביקורת מיום 9.9.2020 ממנו עולה כי 2 הדירות בקומה הראשונה מותאמות לשימוש כגן, וכך גם קומת הקרקע.

...

ועדת הערר אף היא סברה שיש לדחות את העתירה על הסף מחמת שיהוי – כאשר העתירה הוגשה כחודשיים לאחר מתן החלטת ועדת הערר ובסמוך לתחילת שנת הלימודים בחוסר תום לב ומחמת העדר ניקיון כפיים – תוך הסתרת עובדות מהותיות.

דיון והכרעה לאחר עיון בכלל טענות הצדדים בהתפתחויות לאחר הגשת העתירה, העתירה נדחית ובהתאם מבוטל הצו המונע ניתוק תשתיות לגן הילדים.

סוף דבר העתירה נדחית.

הטענות הנוספות בדבר קנוניה, תרמית או מצגי שוא, לאור פערים נטענים בגודל המקרקעין ואופן זהויים הראוי בוועדה לרישום ראשון, כמו גם גלוי הבעלים "האמתי" של המקרקעין, כבר הועלו על ידי המבקש גם הן עובר למועד הדיון הקודם (12.7.2023) וחרף העלאתן אושרה מכירת המניות על ידי הנאמנת.

אזכיר כי המבקש עצמו ביכר שלא להתייצב לדיון (על אף נוכחותו כנטען בהיכל בית המשפט) והחייב טען במסגרת הדיון כי למיטב זיכרונו היה הליך של ערר על החלטת הוועדה לרישום ראשון בבית המשפט המחוזי, ובמסגרת ההחלטה בדיון מיום 12.7.2023 הוריתי לחייב להמציא לעיון הנאמנת אותה ההחלטה, אולם היא לא הומצאה.

יוער, כי לא מצאתי בסיכומים מהטעם המבקש (ומשיבים נוספים) שהוגשו עובר למתן החלטת השופט באומגרט (שהמבקש עותר לביטולה עתה) זכר לטענות דומות ביחס לטעויות בגודל השטח או מצגי שוא או מעשי מירמה בנוגע לזיהוי המקרקעין בנוגע להחלטה בוועדה לרישום ראשון.

...

אני סבור כי המדובר בניסיון נוסף מצד המבקש להעלות במסגרת ההליך דנן טענות שחורגות ממנו, תוך התעלמות מקביעות שיפוטיות חלוטות קודמות (במסגרת ההליך דנן וגם במסגרת הליכים קודמים שנוהלו) – במטרה להביא לביטול הליך המכירה שכבר אושר.

אין בטענות שהועלו גם כדי להביא למסקנה כי דין פסקי הדין שהמבקש עותר לביטולם – ביטול.

מכאן, שגם דין בקשת המבקש – להידחות.

בפני ערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר לתיכנון ובניה מחוז מרכז גז/8013/0621 מיום 21.8.22 (ולהלן: "ההחלטה"), בעיניין חיוב היטל השבחה בסך של כ-4.8 מיליון שקלים, שדרשה המערערת ממשיבה 1, בגין בקשה להיתר בניה במקרקעין, שהם חלק מחלקה 4 בגוש 4768, וידועים גם כמגרש א' בתוכנית גז/8/17 במיתחם איזור תעשיה גזר החדש (להלן: "המקרקעין").

ועדת הערר קבעה, שחיוב היטל ההשבחה בטל, בשל כך שברכישת הזכויות במקרקעין שילמה משיבה 1 לרמ"י את מלוא דמי ההוון בשיעור של 91%, ורמ"י שילם מתוכם לועדה המקומית המערערת חלף היטל השבחה, ועל כן, ושמתקיימים המבחנים הקבועים בעיניין זה בתוספת השלישית לתיקון 21 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1975, לא היה יסוד לגביית היטל השבחה בגין הבקשה להיתר בניה.

זו לשונו של סעיף 21 לחוק הנידון: "לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם ליעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התיכנון והבניה (תיקון מס' 18), תשמ"א-1981." בתמצית, סעיף זה קובע, כי ישולם תשלום חלף היטל השבחה במקום היטל השבחה, בהתקיים שלושה תנאים: "התנאי הראשון הוא שמדובר במקרקעי ישראל אשר הוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי; התנאי השני הוא ששונה ייעודם של המקרקעין; והתנאי השלישי הוא שהחוכר לדורות אינו רשאי לנצל את הקרקע בייעודה החדש אלא במסגרת תיקון חוזה החכירה המקורי או בעריכת חוזה חכירה חדש." (בר"מ 8432/18 הוועדה המקומית תרשיחא נ' מעונה מושב עובדים (2019) (להלן: "עניין מעונה"), פסקה 8).

ביטוי זה, כשהוא מתייחס לחלק ממשבצת הקרקע של ישוב חקלאי, מלמד על יעוד "המשתלב עם שימוש חקלאי". בקביעתה התבססה ועדת הערר על פסיקת בית המשפט העליון בעיניין מעונה דלעיל, בדבר פרשנות מרחיבה ל"שימוש חקלאי".

בשומה שערך מטעם המערערת השמאי יעקב צפריר, אשר שעמדה ביסוד הדרישה להיטל השבחה וצורפה אליה (נספח 1 לנספח 83 לערר המקורי), הוא תיאר את משמ/83/גז כ"תכנית מפורטת לצורך רישום אדמות הקבוץ בספרי המקרקעין" (שם, ע' 4), וכשסקר את התוכניות השונות, קבע, כי תכנית גז/8/17 היא "שינוי יעוד לתעשייה במצב החדש – לעומת איזור מלאכה המשמש למבני מלאכה לצרכי האוכלוסיה המקומית במצב הקודם" (שם, ע' 5).

...

לגופו של עניין, לאחר עיון בכתבי בית הדין ושמיעת הצדדים מצאתי, שדין הערעור להידחות.

לפני סיום, ראוי להביא את תכליתם של הדברים, כפי שהובאו בפסק הדין בעניין מעונה (שם, פסקה 11): "החיוב בהיטל השבחה נשען על עקרון של צדק חלוקתי. מטרת החיוב היא שמי שהתעשר כתוצאה מפעולות תכנון של ועדה מקומית ישתף את הציבור בהתעשרותו [...] מכאן, שמקום שההשבחה נוצרה משינוי ייעוד המקרקעין שבעקבותיו על חוכר להשיב את המקרקעין למדינה, אין הצדקה לחייב את החוכר בהיטל השבחה, מכיוון שהוא לא התעשר כתוצאה מההשבחה. [...] עיון בדברי ההסבר להצעת החוק המתייחסת לנוסחו הנוכחי של סעיף 21 מחזק אף הוא את המסקנה כי תכלית הסעיף היא לפטור חוכר מתשלום היטל השבחה מקום שבו הוא אינו נהנה מן ההשבחה, שכן במצב דברים זה, נשמטת הקרקע מתחת ההצדקה לחייבו בהיטל ההשבחה (דברי ההסבר להצעת החוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת הכספים 1999) (מס׳ 2), התשנ״ט-1998, ה"ח 230, 238)" לסיכום, מצאתי שתנאי סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מתקיימים, ועל כן על המקרקעין, לפי מלוא הזכויות בהם, חל ההסדר של חלף היטל השבחה במקום היטל השבחה, ודין הערעור על ההחלטה לבטל את היטל ההשבחה להידחות.