ביטול החלטה והחלפת שמאי מכריע בעניין היטל השבחה

נוכח המחלוקת השמאית הנ"ל בקשר להשבחה הנובעת מתכנית בצלאל, מונה ביום 31.1.11 שמאי מכריע (מר דוד טיגרמן) לקביעת היטל ההשבחה בגין תכנית זו. ביום 15.5.11, למעלה משנה לאחר כניסתה לתוקף של התכנית השנייה ולמעלה מ-7 שנים לאחר פקיעת תוקף זכויות הבניה לפי תכנית בצלאל, ניתנה שומת השמאי המכריע טיגרמן (נספח ה' לערר המשיבים, שצורף כנספח 2 לערעור; להלן – שומת טיגרמן).

בסעיף 33 לפסק הדין של וועדת הערר נכתב: "החלטה זו מאושרת פה אחד. בשל מינויו של חבר הועדה שנכח בדיונים מר מוטי דדון לשמאי מכריע ועזיבתה של נציגת מתכנן המחוז רינת קרן את תפקידה אישרו את ההחלטה חברי הוועדה מר זוהר עירון ויעקב קרייזלר לאחר שעברו על כל כתבי הצדדים, פרוטוקול הדיון ומסמכים שונים שצרפו הצדדים". טענות המערערת המערערת טוענת כי פסק הדין בטל מעיקרא שעה שניתן בחוסר סמכות.

ועוד, בבג"ץ 8754/00 רון נ' בית-הדין הרבני הגדול, פ"ד נו(2) 625 (2002) (להלן – עניין רון) נפסק כי: "החלטה שניתנה על-ידי הרכב של שלושה דיינים שאחד (או יותר) מביניהם לא שמע את טיעוני הצדדים בפני בית-הדין בנוגע לעניין נושא ההחלטה, כמוה כהחלטה שניתנה בהרכב חסר...פגם זה בניהול ההליך מהוה חריגה מסמכות דיונית המביאה בדרך-כלל לבטלות ההחלטה של בית-הדין ומצדיקה התערבותו של בית-משפט זה. בשתיקתו של בעל-דין בפני בית-הדין הרבני האיזורי בנוגע לפגם האמור אין כדי לרפאו, שכן הפגם יורד לשורש סמכותו הדיונית של בית-הדין" (עמ' 663; ההדגשה אינה במקור).

לאחר ששקלתי את כלל השיקולים הרלבאנטיים, נוכח אי מתן זכות טיעון טרם החלפת ההרכב ברובו, אי היידוע בהחלפה אלא בעת פסק הדין, נוכח הפגיעה הקשה בזכות הטיעון בעל פה לגוף העניין בפני חברי ההרכב שהוחלפו טרם פסק הדין ומתן פסק דין שניתן למעשה בחוסר סמכות כאמור בעיניין רון לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי תוצאת הפגם ראוי שתהא ביטול פסק הדין והשבת הדיון לפני ועדת ערר לשמיעת הערר מחדש, על סמך כתבי הטענות שהוגשו, לאחר שיקויים דיון לצורך טיעון בעל פה. אמנם, תוצאה זו תיגרום להתארכות ההליך במידת מה ואף תיפגע באנטרס ההסתמכות של המשיבים על פסק הדין, אך אינטרס זה נסוג בנסיבות העניין, נוכח הפגם החמור שארע בהליך היורד לשורש סמכות וועדת הערר.

...

ממילא, בהעדר הוכחה כי המערערת ובאי כוחה ידעו על ההחלפה של חלק מחברי ההרכב, נדחית טענה זו של המשיבים.

נוכח האמור, שוכנעתי כי נפל פגם יסודי בכך שוועדת הערר לא נתנה הזדמנות לצדדים לטעון בעניין החלפת ההרכב טרם מתן פסק הדין.

לאחר ששקלתי את כלל השיקולים הרלבנטיים, נוכח אי מתן זכות טיעון טרם החלפת ההרכב ברובו, אי היידוע בהחלפה אלא בעת פסק הדין, נוכח הפגיעה הקשה בזכות הטיעון בעל פה לגוף העניין בפני חברי ההרכב שהוחלפו טרם פסק הדין ומתן פסק דין שניתן למעשה בחוסר סמכות כאמור בעניין רון לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי תוצאת הפגם ראוי שתהא ביטול פסק הדין והשבת הדיון לפני ועדת ערר לשמיעת הערר מחדש, על סמך כתבי הטענות שהוגשו, לאחר שיקויים דיון לצורך טיעון בעל פה. אמנם, תוצאה זו תגרום להתארכות ההליך במידת מה ואף תפגע באינטרס ההסתמכות של המשיבים על פסק הדין, אך אינטרס זה נסוג בנסיבות העניין, נוכח הפגם החמור שאירע בהליך היורד לשורש סמכות וועדת הערר.

ערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז תל-אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 31.10.2018, בערר הר/85220/11 (נספח 1 לערעור), הקובעת כי יש לבטל את השומה המכרעת ולמנות שמאי מכריע חדש.

אל לו לבית המשפט לשים את עצמו כ"שמאי-על" ולא מתפקידו להחליף את הידע המקצועי של ועדת הערר, שהיא טרבונל מקצועי ובעל מומחיות ייחודית.

דעתה של וועדת הערר לא הייתה נוחה ממסקנת השמאי המכריע תוך שציינה בעיניין עיסקאות ההשוואה, כי "לעיסקאות בדירות שמהן חולץ שווי הקרקע, תוך ייחוס שורה של מקדמי התאמה שחלקם לא הובהרו עד תום – ניתן משקל של 40%, ולעסקה אחת ברחוב הרב קוק, אשר צוין ע"י השמאי המכריע כי אין זה ברור אם המוכרים הנם עוסקים על פי מע"מ – ניתן משקל של 50%. על מנת להדגים את משמעות עניין המשקולות נציין כי שינוי המשקולות שניתנו לעיסקאות אלה, למשל תוך מתן משקל של 33% לכל אחת (העסקה בנכס, העסקה ברב קוק וקבוצת העיסקאות שלגביהן בוצע חילוץ) – יפחית את היטל ההשבחה בכ-500,000 ₪". הועדה ציינה, כי שמשנותרו ספקות והפניות לשמאי המכריע מיצו את עצמן, הועדה מצאה לנכון לבטל את שומת השמאי המכריע, ולהפנות את הצדדים למינוי שמאי מכריע חדש.

...

דיון בפתח הדיון יאמר, כי לא מצאתי שיש לדחות את הערעור על הסף.

אני סבורה כי סעיף 12ח לחוק התכנון והבנייה אשר קובע כי "הוראות סעיפים 12א(ב1), 12ב(ב), (ג) ו-(ד)(1), 12ד ו-12ה(א) יחולו על ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בשינויים המחויבים" מאפשר לוועדת ערר למנות שמאי שייעץ לה וזאת בהתאם לסעיף 12ב(ב) לחוק הקובע כי "ועדת הערר רשאית לקבל חוות דעת של מומחה בכל ענין הנדון בפניה, בין ביוזמתה ובין ביוזמת הצדדים הנוגעים לענין; שר האוצר רשאי להתקין תקנות לעניין סעיף קטן זה". לפיכך, נמצא לנכון להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי שתמנה שמאי שייעץ לה, אשר ייתן את חוות דעתו בתוך 30 יום ממועד מינויו בשאלות שיוגדרו על ידי הוועדה ואשר יסייעו בידה ליתן החלטה סופית בערר לגופו של עניין.

סוף דבר הדיון מוחזר לוועדת הערר על מנת שתפעל בהתאם לקבוע לעיל ותיתן דעתה גם לעניין ההוצאות.

ומכאן שיש להכריע בשתי שאלות מרכזיות, האם הערר הוגש באיחור ואם התשובה חיובית האם היתקיימו טעמים מיוחדים המצדיקים הארכת מועד להגשתו במועד שהוגש.

ב"כ המערער הפניתה לפסיקה בה בית המשפט אשר ביטלה החלטת ועדת הערר והעניק הארכת מועד.

בהקשר זה, מן הראוי להזכיר מושכלות יסוד לפיהם הקף ההתערבות של בית משפט זה בהחלטות ועדת הערר מצומצם לבחינת פגמים מהותיים בהפעלת שיקול הדעת המינהלי ובמיוחד היתערבות בעינייני סדרי דין ומועדים היא החריג ושמורה למקרים מיוחדים כפי שנקבע למשל בעע"מ 3662/22 **** פז השקעות בע"מ נגד ועדת ערר מחוזית לתיכנון ובניה תל אביב (30.1.2023): "כפי שנפסק לא אחת, אמת המידה להתערבותו של בית המשפט בהחלטותיהם של מוסדות התיכנון, עליהם נמנית ועדת הערר, מצמצמת ביותר. בית המשפט אינו מחליף את שיקול דעתם של מוסדות התיכנון בשקול דעתו שלו, והתערבותו תיעשה במקרים מצומצמים בלבד בהם מתקיימות עילות מובהקות המצדיקות היתערבות במעשה המינהלי כגון חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממיתחם הסבירות". סעיף 14 (א) לתוספת קובע: "על שומה לפי סעיף 4 ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב... יושב ראש ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאי להאריך את התקופות האמורות מטעמים מיוחדים שיירשמו". ביום 24.10.21 נשלחה שומת היטל ההשבחה וביום 31.3.22 הגישה המערערת ערר על השומה.

לאורך כל תקופת ההתכתבות, המערערת שלחה הודעות אלקטרוניות המופנות לשמאי ולמזכירות היטל השבחה בנוגע לחיובה וזכאותה לפטור מתשלום היטל ההשבחה.

...

דיון לאחר שעיינתי במכלול החומר שלפניי מסקנתי היא כי אין מקום להתערב בהחלטת הועדה ודין הערעור להידחות.

סיכום לאור כל האמור לעיל אני דוחה את הערעור.

סעיף 13א בתוספת השלישית קובע כי: "חיוב בהיטל השבחה יהיה בשיעור הקבוע בשומת ההשבחה שנערכה לפי הוראות סעיף 4 או בשיעור הקבוע בלוח שומה כאמור בסעיף 5, או בהתאם להחלטת השמאי המכריע, ועדת הערר או בית המשפט, לפי העניין." יש לדחות את בקשת האישור כנגד הערייה בהעדר יריבות.

סעיף 17 בתוספת השלישית, שעניינו החזר היטל ששולם ביתר, קובע כאמור: "הוחלט בהליכים לפי תוספת זו על הפחתת החיוב בהיטל או על ביטולו, יוחזרו הסכומים ששולמו מעבר למגיע, בתוספת תשלומי פיגורים כמשמעותם בחוק ההצמדה, וסעיף 6 לחוק ההצמדה לא יחול." "תשלומי פיגורים" מוגדרים בחוק ההצמדה שאליו מפנה סעיף 17 כ- "ריבית צמודה בשיעור של 0.5% לחודש, או בשיעור אחר כפי שקבעו שר הפנים ושר האוצר, ממועד החיוב בתשלום החובה עד יום שילומו, בהוספה או בהפחתה של הפרישי הצמדה". המלומד א' נמדר , בספרו היטל השבחה (חושן למשפט, 2011) (להלן: "ספר נמדר") (עמ' 404) מציין כי סעיף 17 נימנע מלציין מהו מועד החיוב שממנו יש להוסיף "תשלומי פיגורים" על סכום ששולם ביתר.

ראציונל זה, של חיוב בתשלום ריבית עונשית, אין לו מקום לגבי חיוב שנעשה כדין - החיוב בתשלום היטל השבחה על פי קביעת שמאי הוועדה, שכן רק בעת שמתקבלת השומה המכרעת מסתבר בדיעבד, ששומת שמאי הוועדה הייתה מוטעית.

אינני מקבלת את טענת ב"כ המבקשת כי שינוי נוסח סעיף 17 בין הצעת החוק לחוק שהיתקבל - קרי שהנוסח המוצע היה: "הוחלט בהליכים לפי תוספת זו על הפחתת החיוב בהיטל או על ביטולו יוחזרו הסכומים ששולמו מעבר למגיע בתוספת הפרישי הצמדה וריבית, שעליהם יחולו סעיפים 10 ו-22 לתוספת זו, בשינוים המחוייבים" וכי במסגרת הליך החקיקה הוחלט על החלפת הביטוי "בתוספת הפרישי הצמדה וריבית" בביטוי "בתוספת תשלומי פיגורים כמשמעותם בחוק ההצמדה" – תומך בטענתו.

...

מכל הטעמים שפרטתי לעיל אני סבורה כי פרשנות המשיבות, לפיה לא חלים תשלומי פיגורים לפני ההחלטה בהליכים כאמור בסעיף 17, מתיישבת יותר עם תכלית החקיקה.

על כן מסקנתי היא שאין אפשרות סבירה כי השאלה - האם קמה לקבוצה עילה בגין אי השבת תשלומי פיגורים כהגדרתם בחוק ההצמדה, החל מיום תשלום ההיטל - תוכרע לטובת הקבוצה.

סוף דבר בקשת האישור – נדחית.

הרקע העובדתי, הטענות והמחלוקות : עתירה שהוגשה כנגד רשות מקרקעי ישראל והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) (להלן- רמ"י או הרשות, המשנה ליועמ"ש, והמשיבות), בה מבוקש לבטל את החלטת ועדת ההשגות על שומות של רשות מקרקעי ישראל (להלן-ועדת ההשגות או הוועדה) מיום 6/3/2023 (להלן- ההחלטה), שהכריעה בהשגה שהגישה העותרת ביחס לשומה שעליה לשלם, בעיסקה לרכישת זכויות הבעלות בנכס מקרקעין אותו היא חוכרת מרמ"י, ברחוב ארלוזורוב 84 בחולון, חלקה 87 בגוש 7175 (להלן- הנכס או הקרקע).

ביום 24/3/2020 הכריע השמאי המחוזי בהשגה על שומת שינוי הייעוד וקבע את שווי הנכס על סך של 11,720,000 ש"ח. ביום 18/6/2020 פורסמה הנחיית המשנה ליועץ המשפטי לממשלה דאז, עו"ד ארז קמיניץ, שכותרתה: "היתייחסות להיטל השבחה במסגרת קביעת שווי קרקע של רשות מקרקעי ישראל בעסקת העברה לבעלות לפי החלטות המועצה" (להלן- הנחיית קמיניץ או ההנחיה), וכך נקבע, בין היתר, בהנחיה: "במסגרת חישוב שווי הקרקע בעיסקאות הקניית בעלות של רמ"י, אין להביא בחשבון את תשלום היטל ההשבחה הצפוי בגין מימוש התכנית הפוטנציאלית בקרקע." ביום 16/9/2020 העבירה רמ"י לעותרת את המפרט הכספי לעיסקת רכישת הבעלות בצרוף חוות דעת של שמאית הרשות איזאבלה בן-יונה מיום 16/7/2020, הקובעת ששווי הנכס למועד הקובע 8/1/2020 (להלן-המועד הקובע) עומד על 45,181,000 ש"ח (להלן-השומה הרשמית).

לגבי תכנית ח/2040 שעתידה להחליף את תכנית ח/2030, טענה העותרת שהתכנית לא מופקדת ולא תהיה היתחשבות בפוטנציאל תיכנוני של תכנית שלא הופקדה.

כן טענו המשיבות, שהנחית קמיניץ היא נקודתית לגבי היטל השבחה, וגם ההנחיה וגם הקוים המנחים לא אמורים להתייחס לעניין התחולה, כי לכך מתייחס סיכום הדיון, שהייתה כוונה לתת לו תוקף והוא תקף, וביום 29/7/20 יצאה החלטת ההנהלה המתייחסת גם לתחולת הנחיית קמיניץ ומבהירה שהתחולה שנקבעה במסמך הסיכום היא התחולה התקפה.

...

מכל האמור לעיל עולה שועדת ההשגות פעלה כדין, החלטתה היא החלטה סבירה, הנמצאת במתחם שיקול הדעת המקצועי של הועדה, שלא נפל בה פגם ושאין מקום להתערב בה, ולכן דין העתירה להידחות.

התוצאה: לאור האמור העתירה נדחית.

העותרת תשלם למשיבות הוצאות משפט בסך כולל של 20,000 ש"ח. המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.