ביטול או אכיפת הסכם איזון משאבים שנערך לפני כעשור

לחילופין ביקשה כללית, כי ככל שייקבע כי ההסכם מיום 19.11.12 אינו בטל ולא פקע בשל אי קיום התנאי המתלה תוך פרק זמן סביר, אזי לאכוף על המועצה לקיימו ולפעול לאלתר ובפיקוח בית המשפט לקבל את אישורו של שר הפנים להסכם.

לטענתה, ביום 30.12.16 נערכה חוות דעת של השמאי מר אבי שלח בה נקבע, כי דמי השכירות הראויים לשנת 2016 הנם על סך של 15,600 ₪ לחודש לפני מע"מ. לטענתה, יש לחייב את כללית בדמי שכירות ראויים בגין 7 שנים עובר להגשת התביעה ועד לפינוי המבנה בפועל כמפורט בחוות הדעת הנ"ל של מר שלח, וזאת לאור ההלכה בע"א 6705/04 בית הרכב נ' עריית י-ם, ולפיה כאשר בטל חוזה לשימוש בנכס כנגד דמי השבה ריאליים יפסקו דמי שכירות ראויים עבור השמוש בנכס שיקבעו ככלל על פי מחיר השוק.

כללית טענה בסיכומיה מנגד, כי אין בהסכם הראשון אשר נערך כעשור לפני חקיקת חוק חובת מכרזים, כל אזכור לצורך במיכרז ו/או לצורך בקבלת אישור משרד הפנים, למעט התחייבות המועצה לערוך מיכרז לבחירת הקבלן אשר יבנה את המרפאה, וברי הוא כי דרישות אלו לא נדרשו ולא היו תנאי לתוקפו של ההסכם.

מנגנון הפיקוח נועד להבטיח שהרשות המקומית תנהג במקרקעין שברשותה תוך שמירה על האנטרס הצבורי ותחלק את משאביה על פי כללי מינהל תקין, כפי שנקבע אף בבג"ץ 7356/07 מלאכי ריינר נ' עריית רעננה (פורסם בנבו, 27.10.2011), כדלקמן – "סעיף 188 לפקודת העיריות הנו מנגנון פקוח אשר נועד להבטיח כי הערייה תנהג במקרקעין שברשותה תוך שמירה על האנטרס הצבורי ותחלק את משאביה על פי כללי מנהל תקין. במסגרת זו, על מועצת הערייה לשקול שיקולים שונים כגון טובת התושבים, צורכי העיר, השפעת העברת המקרקעין על אורחות החיים וכדומה". באשר לחובת המועצה לקיים מיכרז עובר להתקשרותה אציין, כי סעיף 192 לצוו המועצות שכותרתו "מכרזים" קובע כדלקמן - "לא תתקשר מועצה בחוזה להעברת מקרקעין או טובין, להזמנת טובין או לבצוע עבודה, אלא על פי הוראות התוספת הרביעית". כאשר בתוספת הרביעית נימנו מקרים הפטורים מקיום מיכרז.

...

לסיכום: נתקבל הסעד ההצהרתי, כי ההסכם משנת 2012 בטל.

יתר התביעה והסעדים המבוקשים נדחים בזאת.

התובעת תשלם לכל אחת מן הנתבעות , בנפרד , הוצאות משפט בסכום כולל של 20,000 ₪.

לפני כעשור הלכה נלי לבית עולמה.

המבקש הביע פליאתו הרבה ובקש לוודא כי בכוונת המשיבות לקיים אותה "עסקה סגורה מלפני שנה ... שבמסגרתה אני אף משקיע כבר שנה שלמה זמן רב, מאמצים ומשאבים רבים על מנת לשפץ את הנכס כדי שאתן תוכלו לקבל פטור ממס שבח לדירת מגורים בעיסקה שלנו" (נספח 41), וכינרת לא הכחישה אלא ביארה כי "אנחנו באמת מחכים לשמאות לראות מה קורה", תוך שהיא מבטיחה כי "זה לא שחלילה עכשיו הם רוצים לעשות קופה והם לא רוצים למכור לך" (נספח 42).

אשר לסכויי התביעה, לכאורה: תדיר כאשר אדם טוען לכריתת הסכם במקרקעין בלא שיהיה בידו חוזה כתוב, נתון זה יכול להוביל בנקל לדחיית הבקשה חרף מאזן הנוחות, אך המקרה כאן שונה, שעה שלכאורה טובים די הצורך סכויי המבקש לבסס תביעתו, הן לקיומו של הסכם על-פה ולו ראיות בכתב, הן לצורך האפשרי באכיפתו חרף העדר הכתובים מחמת "זעקת ההגינות". ולשיקולי העזר: חוסר תום לב שבו לקו המשיבות וקרתא גם יחד, שהוי שכלל המשיבים טוענים לו אך אינו בנמצא.

אך לא כך אירע, שכן כפי שהתברר בדיון (והמשיבות הסתירו בתשובתן לבקשה לסעד זמני), הצד השלישי שהתקשר עמן ידע היטב על התביעה ואף שזר לתוך ההסכם (שהוסתר אף הוא) תניה סדורה באשר לגורל ההסכם והאפשרות לביטולו ככל שיינתן צו מניעה בהליך שלפניי.

אפילו כנרת אינה בעלת הזכויות הרשומה, הרי שאם היא עמדה בחזית הליכי המכר ואם היא שעמדה בקשר בעל-פה (ובכתב) עם המבקש בתקופה שבה המבקש טוען כי נכרת הסכם על יסוד אותן שיחות בעל-פה ונערכו השיפוצים, ראוי היה שלא להותירה רחוק מעיני בית המשפט לעת בירור הבקשה (ועיינו: תקנות 50(3) ו-178(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות).

...

ועוד: גם כאן, כמו בכל יתר חלקי החלטתי, אידרש רק למרכזיות שבטענות, ובאלה שלא נדרשתי להן לא היה כדי לשנות מן המסקנה המתחייבת.

לשיטת המבקש, בחירת הצדדים שלא להעלות את ההסכם על הכתב הוא רצון המשיבות שלו נעתר המבקש, להשלים תחילה את שיפוץ הדירה על מנת שיזכרו בפטור ממס שבח המתייחס לחלק הנוגע למבנה שעל הנכס, בבחינת "דירת מגורים מזכה", ורק אז יועלה ההסכם על הכתב, ייחתם וידווח לרשויות המס.

סוף דבר נוכח כל האמור, ניתן צו זמני עד להחלטה אחרת בהליך העיקרי, המורה למשיבות 3-1 להמנע מביצוע כל פעולה לקידום ההסכם שכרתו ביניהם עם המשיבה 4 למכר הנכס ברח' פרי מגדים 13 בתל אביב, הידוע כגוש 7093 חלקה 34.

מה דינו של הסכם איזון משאבים, שנערך, אושר וקיבל תוקף של פסק דין לפני כעשור, אגב גירושי הצדדים זה מזה, אשר חלק מתניותיו (ואולי המרכזיות שבהן) לא קוימו – היש לבטלו או שמא לאוכפו ככתבו וכלשונו והאם יש דרך ביניים? בשאלה זו יעסוק פסק הדין שלפנינו.

...

כיצד אפוא ראוי ונכון לפתור המחלוקת בין הצדדים, כך שהפתרון יהלום את הדין ואת הצדק? לאחר ששקלתי בדבר מצאתי כי על אף שבחוק התרופות נקבעה רשימת התרופות בגין הפרת חוזה ובתוכה גם פיצויים, בהינתן כי במקרה דנא קשה יהיה לאמוד את גובה הפיצוי הראוי, שעה שבלב המחלוקת, כאמור, מקום המגורים של גב' ש. וילדיה; בהינתן כי שוכנעתי שגובה תשלום האיזון שנקבע נשען על הערכת שווי הזכויות במשק, נגזר ממנה והועמד על שני שלישים ממנה, נחה דעתי, כי בשים לב לאופי ההפרות ולמחדלי הצדדים, לרבות העובדה שגב' ש. בחרה לא לעשות שימוש בבטוחה שניתנה בידה (ואילו הייתה עושה כן, מלוא הזכויות במשק היו עוברות על שמה, על כל המשתמע מכך), הרי שהפתרון המיטבי בנסיבות שנוצרו הוא ביצוע בקירוב של ההסכם במובן זה ששווי הזכויות במשק יוערך נכון להיום ותינתן לגב' ש. הזכות לקבל מלוא הזכויות במשק כפוף לתשלום סך העולה כדי שליש משווי הזכויות במשק, אגב גירושין, תוך פרק זמן שיקבע.

סוף דבר נוכח המפורט בהרחבה לעיל נקבע בזאת, כי אין מקום להורות על ביטול ההסכם.

כן נקבע בזאת, כי בנסיבות שנוצרו לגב' ש. הזכות לקבל מלוא הזכויות במשק תמורת תשלום סך המגיע כדי שליש משוויין נכון להיום לידי מר ש. משכך נקבע גם, כי אין מקום להשלים עסקת מכר הזכויות בין מר ש. ובין מר ע.ש. לשם ביצוע האמור בסעיף 71 דלעיל, אני מורה לשמאי המקרקעין מר דוד גוזלן, כפוף להסכמתו, להעריך שווי הזכויות במשק נכון להיום ולהגיש חוות דעת מעודכנת לתיק בית המשפט תוך 60 יום.

לפי הטענה לפני כעשור התגלעו מחלוקות בין השותפים וביום 30/11/11 נחתם ביניהם הסכם לסיום השותפות שהסדיר את חלוקת הנכסים שטרם נמכרו ובהם, בין השאר, המקרקעין.

ההסכם נערך בין אבי משיבים 2,3 לבין משיב 1, הוא דווח לרשויות המס ומשיב 1 הוא ששילם את התמורה.

נוכח האמור ולאור עקרון "מקבילית הכוחות" על המבקש להראות כי מאזן הנוחות פועל באופן מובהק ובעוצמה יתרה לטובתו אלא שמאזן הנוחות פועל לטובת המשיב 1 שרכש מהבעלים הרשום בהתאם להסכם ושילם, ולטובת משיב 4 שרכש, שילם, דיווח כחוק והוציא הוצאות נוספות ובודאי לטובת משיבים 2,3 שמעולם לא התחייבו למבקש ועד שלא ישולמו מלוא המיסים בגין העסקה שלהם, אין למשיב 1 זכות להעביר את המקרקעין על שמו, זאת להבדיל מהמבקש שלא הראה שמץ ראיה לכך שרכש ושילם דבר עבור המקרקעין ושעדותו היא עדות בעל פה ועומדת בסתירה למסמך בכתב ורישומי רשויות המס.

אוסיף אף כי נוכח העובדה שההסכם עם משיב 1 עליו משליך המבקש את יהבו הוא מ-30/11/11, אין ספק שהשיהוי באכיפת זכויותיו ושינה עליהם במשך כימעט 9 שנים, שעה שצד שלישי כבר שינה מצבו לרעה, מהוה שהוי חריג (אם לא היתיישנות ) הפועל כשלעצמו נגד הענקת סעד מן היושר.

הצוו הארעי שניתן ביום 6/4/20 מבוטל בזאת.

...

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ומסמכיהם, דין הבקשה להידחות.

אשר על כן אני דוחה את הבקשה לצו מניעה.

על בית המשפט לערוך איזון קונקריטי "במאזניים עדינות" (בע"מ 1171/16 פלוני נ' פלוני (18.2.2016), סע' ט').

בפסק דין מיום 15.3.2023 נדחה העירעור, תוך שנקבע כי הסכם ההפרדה "שריר וקיים" (בפס' 7) ותוך הבהרה כי אין בכך לחסום את דרכו של [המערער] להגיש תביעה בעילה חוזית בהתייחס להסכם ההפרדה, "קרי – תביעה לאכיפת הסכם הפירוד או לביטולו עקב הפרתו, בכפוף לכל דין" (פס' 8).

לכתב העירעור צירף המערער תצהיר שונה מאשר זה שהובא לפני הערכאה קמא, ואליו צירף אך אישור תשלום קצבת אזרח ותיק וצו הפטר שקבל לפני כעשור.

על כך ניתן להוסיף כי בכל מקרה, גם עתה החומר שצורף הוא דל. בתשובה לערעור הפנו המשיבים לפסק דין שניתן לפני כשנה בעירעור אותו הגיש המערער על החלטה שלא לפטור אותו מהפקדת ערבון בהליך קודם בין המערער והמשיב (בו ערער המערער על פסק דין שסילק על הסף את תביעתו מחמת מעשה בית דין בעיניינו של הסכם ההפרדה).

...

אולם, שעה שמדובר בטענה זהה בעיקרה לטענה שכבר נדחתה, אני סבורה בשלב זה שסיכויי ההליך נמוכים".

אין באמור כדי למצות את השיקולים השונים, אולם די בדוגמאות אלה על מנת להוביל למסקנה כי המקרה אינו מצדיק את התערבותה של ערכאת הערעור באיזון שבוצע ע"י כב' הרשם בסוגיית הערובה.

הערעור נדחה.