בטלות הסכם לתשלום מופחת בגין היטל השבחה

אילו סבר הבורר שיש ממש בטענת אי החוקיות, לא היה רשאי להמנע מלהכריע בה. קביעת הבורר לפיה: "אין הועדה רשאית לידרוש תשלומים נוספים בגין היטל השבחה עקב שינוי היעוד בחלקות הנדונות מתעשייה למסחר, לאחר שהתובעות שילמו במלואו ובמועדו את סכום היטל ההשבחה הנקוב בהסכם" לא יכולה היתה להנתן אילמלא נדחתה טענת אי החוקיות.

התכנית החדשה מעניקה לעותרות זכויות בנייה רבות יותר מאלו שהיו בתכנית הקודמת שבוטלה ואשר פסק דינו של הבורר עסק בה. מדובר בכספי ציבור, כל הפחתה בתשלום היטל ההשבחה מנוגדת לדין ופוגעת בציבור, בייחוד שעה שההסכם לוקה באי חוקיות בוטה.

...

עוד נמצא כי דין טענת הטעות להידחות הן לגופו של עניין והן מחמת מועד העלאתה.

בהתאם למסקנתי דלעיל, דין העתירה ובקשת הקיזוז להידחות.

העתירה נדחית אפוא.

המבקשים טוענים כי בעקבות ביטול חוזי המכר שנחתמו בינם לבין החייב, חלה חובת השבה של כלל הכספים ששולמו על ידי המבקשים בקשר לעיסקאות, הן התמורה הישירה ששולמה לחייב בסך של 800,000 ₪ (להלן: "רכיב התמורה"), והן הוצאות ותשלומים נלווים בסך כולל של 172,973 ₪ (להלן: "התשלומים הנלווים").

06.03.2019 1,722 ₪ 8 3 תשלום לשמאי אבישי זיו – שמאות לצורך הפחתת היטלי השבחה 27.08.2014 16,473 ₪ 9 4 תשלום עבור עריכת שמאות נגדית – הפחתת היטלי השבחה 13.05.2014 5,900 ₪ 10 5 תשלום לכונסי הנכסים עבור תשלומי איזון 08.03.2020 25,033 ₪ 11 6 תשלום לועדה המקומית לתיכנון ובניה 08.12.2014 195 ₪ 12 7 תשלום לועדה המקומית לתיכנון ובניה 05.12.2013 191 ₪ 13 8 תשלום למועצה המקומית תל-מונד 24.12.2013 42 ₪ 14 לסכום ההשבה מבוקש לצרף הפרישי הצמדה וריבית כחוק.

...

בנוסף, נדחתה בקשת המבקשים לשלם כעת את ההפרש בין התמורה ששולמה על ידם בפועל לבין שווי המקרקעין הריאלי, נכון למועד כריתת ההסכמים: "משעה שנפסק כי מדובר בהענקה שדינה בטלות, יש לדחות את בקשתם של המשיבים לאפשר להם כעת לשלם לקופת פשיטת הרגל את ההפרש בין מה ששילמו בפועל לחייב, לבין שוויו של המגרש באותה עת, רק כדי להציל את העסקה מבטלות. עסקה המהווה הענקה אסורה היא עסקה בטלה לכל דבר וענין. בנסיבות המקרה דנן לא יהיה זה ראוי לאפשר למשיבים להחיותה ולהצילה מבטלות, שהרי משמעות הדבר היא מתן תמריץ לצדדים שלישיים להתקשר בעסקאות המהוות הענקה אסורה עם חייבים." המבקשים לא השלימו עם ההחלטה הקודמת והגישו ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 8200/20).

מסקנה זו נכונה גם ביחס לתשלומים שפורטו בשורות 3-4, 6-8.

מאידך גיסא, סבורני שיש לאשר למבקשים את החזר ההוצאות ששילמו במסגרת הליך פירוק השיתוף בחלקה בה מצויים המקרקעין (להלן: "החלקה").

לנוכח האמור לעיל, דין הבקשה להידחות, להוציא סך של 26,755 ₪ שעל הנאמן להשיב למבקשים בגין התשלומים הנלווים שצוינו בשורות 2 ו-5 לטבלה, וזאת תוך 30 ימים ממועד החלטתי זו. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהמועד שבו שילמו המבקשים תשלומים אלו לשמאי ולכונסי הנכסים, לפי העניין.

הערייה מצידה אישרה למינהל כי לא תהיינה לה דרישות כלפיו בגין היטלי השבחה ופיתוח.

ביום 16.12.2013 מסרה הועדה המקומית לבא-כוח קבוצת יציב הודעה על בטלות ההסכם המשולש ולה צורפה חוות דעת שמאית הקובעת כי גובה היטל ההשבחה, נכון ליום אישור התוכנית, מגיע כדי 17,978,500 ש"ח (חלף הסכום של 5,538,000 ש"ח שהיה אמור להיות משולם על פי ההסכם המשולש).

לגופם של דברים, לדידם, המקרים שלפנינו שונים באופן מהותי מהמקרה אשר נדון בעיניין דירות יוקרה – זאת, מאחר שההסכמים שבהם קא עסקינן אינם סוטים מהדין בנוגע למועד גיבוש החיוב בהיטל השבחה, או לזהות החייב בהיטל, ואינם שוללים מהחייב זכאות לתשלום מופחת הקבועה בדין.

...

ועדיין, התוצאה היוצאת תחת ידנו הינה שדין הערעור להידחות.

נראה על כן שהמקום בו יכול ויינתן סעד על יסוד טענותיהם של המערערים לעניין ההסתמכות ונזקים שנגרמו להם עקב ההסתמכות (ולרבות עקב העיכוב בשיגור הודעת הביטול), הינו בתביעה כספית, אם וכאשר יחליטו המערערים או מי מהם להגישה (וזאת בלא להביע, דעה, מראש, על תוצאתה של תביעה שכזו, מחד, או להפחית מקביעות של בית המשפט קמא שיכול ותהיינה רלבנטיות לעניין זה, מאידך).

מכל מקום, הנפקות של מידת ההסתמכות שמורה לדיון בתביעה כספית, אם וכאשר יחליטו המערערים או מי מהם להגישה, וסבור אני שאין מקום לקבוע בהקשר זה, מראש, עדיפות למשפחת דיל על קבוצת יציב או להיפך.

יצוין כי בשני הסכמי המכר שנערכו בין החייב למערערים בגדר העיסקאות הנ"ל, נכלל סעיף זהה אשר קבע כי: "היטל השבחה בגין תכנית מתאר אשר קיבלה תוקף עד מועד חתימת ההסכם תחול על המוכר והיטל השבחה בגין תכנית מתאר אשר תקבל תוקף ממועד חתימת ההסכם תחול ותשולם על-ידי הקונה". ביום 19.12.2019 הגיש הנאמן בקשה לביטול הענקה לפי סעיף 96(ב) לפקודת פשיטת הרגל, נוכח טענתו כי במסגרת עיסקאות המכר לא שולמה על ידי המערערים תמורה בת ערך בעבור זכויות החייב, ולמעשה מדובר בעיסקה הפסדית מנקודת מבטו של החייב.

(-) התשלומים לשמאים לצורך הפחתת היטל ההשבחה (שורות 3 ו-4 לטבלה) – נקבע כי בדומה להיטל הפיתוח, גם תשלום היטל השבחה כפוף לסדרי הנשייה שבפקודה, כך שלא בהכרח מדובר בתשלום שהיה על הנאמן לשאת בו. עוד נקבע כי לא הוכח ששכר הטירחה ששולם לשמאים הנו סביר, וכי לו נידרש הנאמן לפעול בעיניין, היה עליו להוציא הוצאות בסדר גודל דומה.

...

הוטעם כי נוכח העובדה שהסכמי המכר מטילים על החייב את החובה לשלם את היטלי ההשבחה (בנוסף למס השבח), אשר עומדים יחד על סך של 719,608 ש"ח, הרי שהתמורה נטו עבור המגרש בטלה בשישים לעומת שווי הזכויות בו. בנסיבות אלו, נקבע כי: "הסכום האמיתי ששילמו [המערערים עבור המגרש (שלא ניתן לקבוע את גובהו אך גם לשיטתם שלהם לא עלה על 800,000 ש"ח), אינו מהווה תמורה בת ערך בגין המגרש, ומדובר איפוא בהענקה אסורה. נוכח מסקנה זו מתייתר הצורך להכריע בשאלת תום ליבם של [המערערים] בעת ביצוע העסקה". עם זאת, למעלה מן הצורך, צוין כי: "קיים ספק של ממש בשאלת תום הלב של [המערערים]", שכן נראה שהמערער 1 היה מודע לכך שהחייב, בעת ביצוע העסקאות, שקוע בחובות.

עם זאת, בבחינת התשלומים לגופם, הגיע בית המשפט המחוזי למסקנה כי רק התשלומים ששולמו בגין הליכי פירוק השיתוף עומדים במבחן שנקבע על ידו.

סיכומו של דבר: אילו דעתי תשמע, הערעור דנן יתקבל באופן חלקי במובן זה שנורה לנאמן להשיב לידי המערערים סך של 123,417 ש"ח, בגין היטל הפיתוח ששולם על ידם.

עוד אציע כי הואיל וערעור זה התקבל רק בחלקו (כאשר בהיבט הסכום, חלקו העיקרי של הערעור נדחה), נקבע כי לא ייפסקו הוצאות לטובת מי מהצדדים.

ושוב - בפסק דין מיום 6.6.16 דחיתי את הודעת הביטול מטעמים שונים, בכלל זה קבעתי כי, על פי הוראות ההסכם, תשלום מס השבח הותנה בקבלת הלוואה או לווי בנקאי ומעת שתשלום היטל ההשבחה בו מחויבים התובעים מתעכב על ידם, הרי שטרם חלף המועד הסביר לתשלום המס.

לטענת הנתבעים היה ידוע ביום חתימת הסכם המכר כי לעיריה יש את הזכות להפקיע שטח לצרכי ציבור והם אף חתמו בפועל, ביום 13.9.20, על התוכניות הכוללות את גן הילדים לצורך הפחתת היטל ההשבחה במסגרת ערר 8025-06-20 ורק לאחר שחתמו עם הערייה על הסכם הפשרה ביום 10.12.20 העלו את טענותיהם כנגד ההקצאה.

ואולם כאשר התובעים עצמם נערכו לשלם את היטל ההשבחה, לאחר שאף הצליחו להפחית את שיעורו, וזאת מכספים שיתקבלו ממשכנתא שתרשם על זכויותיהם מכוח הסכם המכר, חסמו אותם הנתבעים בטענה כי יש בכך הפרה של הסכם המכר שכן התובעים ביקשו לרשום משכנתא על זכויותיהם במיגרש לצורך קבלת הלוואה לתשלום היטל ההשבחה.

...

אני דוחה, אפוא, את טענות התובעים אף לעניין זה. טענות התובעים לביטול ההסכם מחמת הפרות שונות הנטענות על ידם אודה ואומר כי טענות אלו של התובעים לביטול ההסכם אינן מובנות לי כלל ועיקר.

מניעתם של הנתבעים מהתובעים לשלם את היטל ההשבחה המתאים בחוסר תום לב. לא שוכנעתי כי הנתבעים הם אלו שמנעו מהתובעים לשלם את היטל ההשבחה במועד.

סוף דבר מכלל האמור התביעה נדחית.