בדיקה מקדימה לתביעת חוב תנאי למינוי כונס נכסים

בית משפט השלום בירושלים ת"א 3218-09 עו"ד קדמי איתן ז"ל ואח' נ' עו"ד בית און ישי-כונס הנכסים ואח' תיק חצוני: לפני כב' השופטת אפרת אייכנשטיין שמלה בעיניין: 1. עו"ד קדמי איתן ז"ל 2. רפאל מנשה התובעים נ ג ד עו"ד בית און ישי-כונס הנכסים הנתבע נ ג ד צד ג עו"ד חיים צדוק ושות' ע"י ב"כ עו"ד ש. גרנות וש. סקיאן צד ג שולחת ההודעה לצדדי ד 1. עריית ירושלים צד ד 1 ע"י ב"כ עו"ד נ. עזרא 2. שירותי מגדל העיר (1980) בע"מ צד ד 2 שולח ההודעה לצדדי ה ע"י ב"כ עו"ד ב. סלע נ ג ד 1. עו"ד דוד מושביץ צד ה 1 ע"י ב"כ עו"ד ש. סקברר 2. עו"ד ישי בית און צד ה 2 פסק דין

אף שהחובה להשלים את רישום הזכויות או להמציא מסמכים חלה על הכונס גם ללא התובענה, ראו שאר המותבים וכך גם אני, לפקח על הרישום, וזאת על מנת לסייע לצדדים, שכן לא היתה מחלוקת כי התובעים זכאים לרישום הזכויות על שמם, וקיום חובות של צדדים שלישיים, אפילו אם קיימים אינו אמור להשפיע על זכויותיהם כרוכשי זכויות נקיות במסגרת כנוס נכסים בהוצאה לפועל.

בהקשר זה יצויין, כי רישום התובעים כמחזיקים בנכסים בוצעו בדיעבד, ככל הנראה בעקבות בדיקה יזומה של הערייה.

ראו למשל רע"צ (ת"א) 15443-11-12 אס. הוטונן לימטד נ' אביעזר ארליך [פורסם בנבו] (03.01.2013), בסעיף 11 לפסק דינו של כב' השופט סובל: "ברמת העקרון טרם שאדון בנסיבות המקרה שבפניי, חובתו הבסיסית של כונס הנכסים המתמנה על ידי רשם ההוצל"פ לא רק למכור את הנכס ולדווח על מכירתו, אלא גם לבצע בעצמו את רישום הזכויות על שם הרוכשים ורק לאחר מכן יהיה זכאי לשכר ולשחררו מהתפקיד". ובהמשך: "המסקנה המתבקשת היא כי על כונס הנכסים החובה לבצע את העברת הזכויות על שם המבקשות, וכל סעיף בהסכם המכר הקובע אחרת דינו להתבטל, בין היתר משום היותו נוגד את תקנת הציבור, ובין אם משום שאכיפתו של סעיף זה הנה בלתי צודקת, בנסיבות העניין וחובתו של ביהמ"ש להתערב כפי שאף רשם ההוצל"פ צריך היה שלא לאשר תנאי כזה בהסכם המכר, ככל שקיים, בעת שאישר את המכר למבקשות." ועוד לעניין חובתו של כונס נכסים לפעול גם לרישום הזכויות בנכס בגדר תפקידו, ראו: ת"א (מחוזי חיפה) 53239-02-16 טיולי מירא בע"מ ואח' נ' זר, עו"ד - כונס נכסים ואח' [פורסם בנבו] (2.2.2020): "לפי החומר שהונח לפניי, לא שוחרר הכונס מתפקידו. עוד עולה שרשמת ההוצאה לפועל שאישרה את העסקה, אישרה אותה כעיסקת מקרקעין ולא כעסקה להעברת זכות חוזית, כפי שטענו הנתבעים. גם מכך מבינים אנו את הצורך בהשלמת הרישום מצד המוכר שכן עסקת מקרקעין, היינו, עסקה בזכות קניינית, היא כזו שהשלמתה נעשית אך ורק עם רישומה (ראו גם סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). רוצה לומר, עצם אישור העסקה כעיסקת מכר מקרקעין מגלם בתוכו את התנאי שהיא צריכה להסתיים ברשום. ויודגש, הטלת החיוב להשלמת הרישום על הכונס - המוכר, הנה הדבר המתבקש ככל שקיימים פערים המונעים את השלמתו, שאינם תלויים בקונה. במקרה כזה, בו הכונס, ניכנס בנעלי החייב, הוא הצד שיכול לאפשר את השלמת הרישום – בין על ידי הסרת חובות ועיקולים שחלים על הנכס, בין בדרך של נקיטת הליכים משפטיים נגד צדדי ג', ובין על ידי סילוק מניעות אחרות – אך מובן כי חובת הרישום תחול עליו. בהסכם מכר להעברת זכות קניינית חלה חובה על המוכר לקיים את כל התנאים על מנת שיתאפשר לרשום את הזכות על שם הקונה ללא שום מניעה. הדגש כאן אינו בשאלה מי מבצע מבחינה טכנית את הרישום ופונה אל לישכת רישום המקרקעין לצורך ביצועו, אלא האם המוכר סילק כל מניעה שאינה תלויה בקונה, על מנת שהרישום יתאפשר. ככל שקיימת מניעה שאינה תלויה בקונה, אלא בעטיו של המוכר, והיא תולדה של מצב שקדם לעסקה, אזי מדובר בעיסקה שלא הושלמה ויש לגלגל את האחריות לכך על המוכר, ובעניינינו, על הכונס. דוגמה לכך שבעניינינו חלה במשך שנים רבות מניעה מלרשום את הנכס על שם החברה שלא הייתה תלויה בה, היא העדר רישום הנכס על שם החייב. רק לאחר שהכונס, בנעלי החייב, ניהל הליך משפטי במחלוקת שבין החייב ליורשי המנוחה עאישה סמאר, נרשם הנכס על שם החייב בשנת 2018, ולטעמי, רישום החייב במירשם 9 שנים לאחר שנחתם הסכם המכר נעשה לאט מידי, ומאוחר מידי. יתרה מכך, גם אם נתעלם מהוראות רשמות ההוצאה לפועל במהלך השנים, ונבחן את הסכמות הצדדים כפי שהן קיבלו ביטוי בהסכם המכר, נראה שהם התקשרו בחוזה לרכישת זכות קניינית, כאשר המוכר התחייב לאפשר את רישומה, למעט החלק ברשום הנוגע לחובות שחלות על הקונה." וראו גם תא 1090/00 מלכה קנדל נ' עו"ד יוסף ברינט [פורסם בנבו] (10.6.2001), מפי כב' השופט ארבל: "תפקידו של כונס הנכסים, אינו ניתן לפריטה לפרוטות - באופן שמשימות מסוימות, במסכת המשימות המפורטת בסעיף 54(א), תוצאנה ממסגרת זו. כונס הנכסים אחראי לכל פעולת הכנוס, כמיקשה אחת, ולכל שלב משלביה, החל ממתן הודעה על מינויו ככונס, ביצוע הליך הפינוי, הערכתה, פנייה לציבור להציע הצעות רכש, היתקשרות בחוזה מכר, מסירת חזקה, וכיוצא באלה". נקבע, כי חריגת כונס נכסים מחובותיו כאמור, עשויה להביא, בין היתר, לחיובו בהוצאות אישיות.

...

אשר על כן, אני מורה לצד ד' 2 להעביר את האישור האמור לצד ג' עד ליום 1.11.11.

ככל שהדבר נוגע לעו"ד מושביץ, אני מקבלת את טענתו כי לא היתה עליו חובה לשלם את חובותיה של חברת מרמוש, וכי גם התשלום בתום ההליך נעשה על מנת "להוציא את העגלה מן הבוץ". פסק הדין שניתן על ידי המפקח על הבתים המשותפים, בהליך שבין חברת הניהול למרמוש ניתן תוך מחיקתו מההליך, כנגד חברת מרמוש בלבד, וטענתו כי ערבותו ניתנה רק לשם כך שמרמוש לא תטען כנגד ביצוע המסירה לא נסתרה.

אשר על כן אני קובעת כי הכונס יישא בהוצאות הצדדים בגין ההליך כדלקמן: 25,000 ₪ לכל אחד מן התובעים, 15,000 ₪ לעירייה וסכום זהה של 15,000 ש"ח לעו"ד מושביץ, 7,500 ₪ לעו"ד למפרט וסכום זהה של 7,500 ₪ לחברת הניהול.

הערה מקדימה - משמעות צו לפתיחת הליכים: התביעה ההצהרתית היא לקביעה שהחוב נושא הליך חידלות הפרעון – אינו קיים (ראו סעיפים 6, 47 ו- 48 לכתב התביעה ההצהרתית).

אם כן, לא מיתקיים כאן איזה מהתנאים להפקעת סמכות בדיקת תביעת החוב מידיה של הנאמנת, והעברת הסיכסוך בנושא לבירור בהליך אזרחי רגיל.

עינינו הרואות, בחינת טענותיו של היחיד בערכאות אלו נעשתה בכלים שיש גם לנאמנת, הנושאת בתפקיד מעין שפוטי כאשר היא דנה בתביעות חוב ומכריעה בה (ע"א 307/12 ישראל בלום נ' כונס הנכסים הרישמי (14.8.12) – פסקה 21 לפסק הדין).

על פי ההלכה הפסוקה תביעה נגד בעל תפקיד מחייבת אישור של הערכאה השיפוטית שמינתה אותו (ראו: פר"ק (מחוזי ת"א) 1625/08 נציגות הבית המשותף ברח' נורדאו 5 באשדוד ועוד 42 אח' נ' כונס נכסים רישמי ת"א (21.9.17) – פסקה 29 לפסק הדין).

...

לסיכום, בהיעדר כל נימוק שיסביר מדוע השגותיו של החייב לחוב העבר הועברו לבחינה בהליך אחר, חלף בירורן על ידי הנאמנת במסגרת הליך חדלות הפירעון, וכאשר לא התקיימו התנאים שקבעה הפסיקה למקרים החריגים והנדירים שבהם הדבר ייעשה, ואין מדובר בסכסוך מורכב שטרם התברר בערכאות שיפוטיות, התוצאה המתקבלת היא שיש לבטל את החלטת בית המשפט קמא נושא בקשת רשות הערעור, ובתוך כך להורות על מחיקת ההליך שהוגש בבית משפט השלום בפתח תקווה.

סוף דבר הערעור מתקבל.

אני מורה על מחיקת ההליך שהוגש ב- ת.א. (שלום פ"ת) 24107-05-22.

בית המשפט המחוזי בירושלים פר"ק 51832-05-17 משרד המשפטים/ רשם ההקדשות נ' כונס הנכסים הרישמי מחוז ירושלים ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופט אביגדור דורות המבקשים: עבד אל קאדר עבדללה מוחמד אעג'אק ו- 30 אחרים ע"י ב"כ עו"ד חליל ג'רייס ג'דעון המשיבים: 1. עו"ד מוחמד סייד אחמד ועו"ד נמרוד טפר, מפרקים של מדרסת דאר אל מערפה בע"מ (בפרוק) 2. רשם העמותות 3. כונס הנכסים הרישמי מחוז ירושלים החלטה

רקע והחלטות קודמות הליך חידלות הפרעון בתיק זה ניפתח ביום 4.6.17, עת ניתנה החלטה בדבר מינוי מפרקים זמניים לחברה לתועלת הציבור, אשר הפעילה בכפר עקב במזרח ירושלים, מוסדות חינוך, בהם למדו כ- 4,000 תלמידים והועסקו כ-260 מורים ועובדי הפעילות החינוכית.

ביום 11.6.19 ניתנה החלטת בית משפט זה בחמישה ערעורים שהוגשו על ידי עובדים (פר"ק 51832-05-17; פר"ק 53809-03-19; פר"ק 28465-04-19; פר"ק 33651-04-19; פר"ק 72222-03-19), בגדרה נקבעה חובת תשלום אגרת בדיקת תביעות חוב וכן נקבעה חובת הפקדת ערובה להבטחת תשלום הוצאות, ככל שהערעורים ידחו.

המבקשים הוסיפו וציינו כי הם מסכימים מראש לתנאים שנקבעו בהחלטה מיום 11.6.19 בדבר תשלום אגרת בדיקה והפקדת ערובה להוצאות.

...

סוף דבר לאור כל האמור, הבקשה להארכת מועד מתקבלת באופן חלקי, כמפורט לעיל בפסקה 12.

] ידעת שחברת אריאל הציבה תנאי לקבל את הניהול ובילבד שתזרים המזומנים יעמוד על 1.5 מיליון? אני לא זוכר" [פר' עמ' 77, ש' 36-33, עמ' 78, ש' 7-1] מר שטיינברג הוא בעל דין (תובע) אשר היה יכול לשפוך אור על הסרוב לחתום על הסכם העקרונות ונסיבות חזרתה של נכסי אריאל ממנו.

מר רג'יס אישר בחקירה שכנגד כי לא ראה את מר עמרם מוחק את חובותיו האישיים מהמחשב ולא ערך בדיקה בנושא זה. לדבריו: "... הוא לא יודע גם להשתמש במחשב, מוריס" [פר' עמ' 33, ש' 8, 13-12].

בנסיבות אלה, ביום 15.12.2015 הוקמה חברה של בעלי היחידות בשם "נציגות הדיירים מלון איילנד בע"מ (להלן – חברת הנציגות). מניות חברת הנציגות נרשמו על שם מר עמרם בנאמנות עבור כלל בעלי היחידות [פרק (ת"א) 64485-12-15 אוקיינוס איסלנד נתניה בע"מ נ' כונס הנכסים הרישמי) (נבו, 13.01.2016)]. הבעלות בחברת הניהול עברה לשליטת בעלי היחידות באמצעות חברת הנציגות [ע"א 1881/17 Aknine Angelique נ' אוקיינוס איסלנד נתניה בע"מ (נבו, 29.10.2018)]. ביום 30.12.2015, הגישה חברת אוקיינוס איסלנד נתניה בע"מ (חברת אחות של חברת הנציגות) בקשה למתן צו להקפאת הליכים בהתאם לסעיף 350 לחוק החברות, התשנ"ט-1999 [נספח 32 ל-נ/16]. יוצא איפוא כי תקופת ניהול החברה על ידי מר עמרם באמצעות חברת הנציגות ארכה פחות מחודש (15.12.2015 – 30.12.2015).

בהחלטתו עמד השופט אורנשטיין על השיקולים למתן צו להקפאת הליכים: "דומה שאין חולק וכך אף לעמדת המתנגדים והכנ"ר שיש הכרח במינוי גורם שידאג לאלתר להמשך מתן שירותי הניהול והאחזקה של המלון שכן אחרת עלול להגרם נזק בלתי הפיך. האמור עולה בברור לא רק מהבקשה שלפני אלא גם מהנטען על ידי המתנגדים בעתירה ומהגיון הדברים. עסקינן במבנה גדול, חדיש, שכולל יחידות דיור רבות ושטחים מסחריים ובגדרם גם אולם אירועים שיש הכרח לספק לכל אלה שירותי תיחזוקה ראויים והולמים. השקעות בעלי היחידות ברכישת הזכויות באלה עלו הון רב, וככל שייפסקו שירותי הניהול והתחזוקה עלולה להגרם פגיעה אנושה שיקשה לשקמה. לא נידרש להרחיב על כך שאם יפסקו שירותים אלמנטאריים כגון ניקיון, תיחזוקה, שמירה, אספקת מים, חשמל וכיוצא באלה, ירד שווי היחידות, משתמשים ידירו רגליהם מהמלון, יפגעו שוכרי השטחים הציבורים, יצאו למלון מוניטין שלילים והשקעות בסכומי עתק ירדו לטמיון. תמים דעים אני עם האמור בהקשר זה בסיפת מכתבו של עורך דין קדמי ממשרד התיירות מיום 7.1.16 שבו נאמר שאם לא יסופקו השירותים האמורים ולא ימונה גורם אשר יאפשר זאת, אזי עלול מצבו של המלון להדרדר וערכו כמו גם ערך היחידות שבו באופן דראסטי. לכן קיימת דחיפות להמשיך ולספק את אותם שירותים חיוניים שבילתם אין". הינה-כי-כן, באמצעות פנייתו של מר עמרם לבית המשפט בבקשה למתן צו להקפאת הליכים ומינוי נאמן תחת הכנפיים של בית המשפט נשמר הרצף הניהולי של המלון ובכך נימנעה קריסתו המוחלטת.

התובעים אף לא הוכיחו את מכלול טענותיהם כלפי מר עמרם ואת הקשר של אלה לנזקים הנטענים: לא הוכח כי למר עמרם נותרו חובות כלפי חברת הניהול, לא הוכח שמר עמרם פעל לסכל את מינוין של חברת לאופרד ונכסי אריאל לניהול המלון או כי עשה שימוש בייפויי כוח מזויפים.

...

סוף דבר – התביעה נדחית.

בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי אך בשים לב לתרומת הנתבע להתמשכות ההליכים אני מחייב את התובעים בהוצאות משפט ובשכר טרחה על הצד נמוך.

בנוסף אני מחייב את התובעים בשכ"ט ב"כ הנתבע בסך 100,000 ₪.

התובעים טענו להפרת הסכם תמ"א בו התקשרו עם היזם, ועתרו בתביעתם למינוי כונס נכסים קבוע לשם ביצוע פעולות שונות בזיקה לבניין, ולהסמיכו בין היתר : · למכור את יתרת זכויות הנתבעת במקרקעין, ולכל הפחות דירת הפנטהאוז בבניין; · להשלים באמצעות בעלי מיקצוע מתאימים את בניית הפרויקט ולקבל עבורו אישור איכלוס; · לבחון את כלל ההסכמים שנעשו בין היזם ובין כל הגורמים הרלוואנטיים במקרקעין, בתמורה, בתמורה חלקית או ללא תמורה, לרבות חוקיותם ו/או כשרותם; · לפרוע מתוך יתרת תמורת המכירה, לאחר השלמת בנית הפרויקט, את החובות האמיתיים המובטחים בעיקולים במירשם המקרקעין, או לחילופין להביא להסרתם, הכל בהתאם לסדר הקדימות שבדין.

הנתבעת הביעה נכונות לבצע את העבודות בהתאם לתנאים שיסוכמו עם כונס הנכסים שימונה ע"י בית המשפט.

זוהי גם עמדתו של ב"כ הנתבע 8, אשר ביקש להדגיש כי הסכמתו למינוי כונס נכסים כפופה לכך שהסמכויות שתינתנה לו יצומצמו להשלמת הבניה בלבד, ואין מקום להסמיכו לבדוק את העיסקאות וההסכמים שבין היזם לבעלי הדירות החדשות, מה שיכול להפקיע זכויות קנייניות של היזם או הדיירים החדשים, ללא הליך שפוטי.

עו"ד לביא, לא היתנגד למינוי כונס נכסים, כדי לקדם את השלמת הפרויקט ולהסדיר את עניין החניה והמדרגות בבניין האחורי, תוך שטען כי אם מינוי כונס לא יקדם בפרק זמן סביר את ענין החניה והמדרגות, הדיירים שומרים לעצמם את הטענה שזכותם להתקדם ישירות מול בעלי הזכות ביניין הקידמי, במובן זה שאחרונים אלה יידרשו להעמיד את המימון ולדאוג לסיום הבנייה.

...

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ובחנתי את כלל נסיבות המקרה, מצאתי להיעתר לבקשת התובעים למינוי כונס נכסים כבר בשלב זה של ההליך; ראש וראשון אציין כי לא יכולה להיות מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים 1 ו-2 לא עמדו בהוראות הסכם התמ"א, לפחות בנוגע ללוח הזמנים שנקבע.

בבוחני שיקולים אלה, שוכנעתי כי הנתבעת אשר הפרה את ההסכם, מיצתה את תקופת החסד שניתנה לה ע"י התובעים, והגיעה העת לקידום הפרויקט ע"י גורם חיצוני אובייקטיבי, שיתמנה ע"י בית המשפט ויקח את המושכות, ייכנס בנעלי הנתבעת לעניין השלמת הבניה, מסירת הדירות וקבלת אישור אכלוס.

השאלות הדיוניות הנוגעות לבירור הטענות ביחס לנתבעים 7 ו-8 תידונה בהמשך, במסגרת קדם משפט שייקבע לצורך זה. על כן, ולאור המקובץ, שוכנעתי כי קיימת הצדקה למינוי כונס נכסים לצורך השלמת הפרויקט, וכך אני מורה.