ארנונה על מגרשי חניה בתל אביב

העובדות וההליכים עד כה המבקשת מחזיקה בנכס בעיר תל אביב-יפו אשר לעניין חיובו בארנונה נחלק ברשומי הערייה לשלושה "נכסים" נפרדים: הראשון, ששטחו 1231 מ"ר, תויג תחת הסווג "בתי אבות"; השני, ששטחו של 1231 מ"ר, סווג כ-"מרפאות ובתי חולים"; והשלישי, ששטחו 2451 מ"ר, סווג כ-"מיגרש חניה ללא תשלום". פיצול זה יסודו בהסכם פשרה שנחתם בין העותרת לבין המשיב בשנת 1995, והצדדים עצמם אינם חלוקים על כך שלמעשה אין הבדל של ממש בין אופייה של יחידה אחת של הנכס, המסווגת כ-"בתי אבות", לבין אופייה של היחידה השנייה, המסווגת כ-"מרפאות ובתי חולים". היחידה השלישית, כאמור, משמשת כמגרש חניה המשרת את הנכס.

לבסוף, טוענת המבקשת כי מאחר שיש לסווג את הנכס כ"בית אבות", אזי יש לבטל בהתאם גם את החיוב בארנונה שהושת על המיגרש הסמוך לו המשמש כחניה.

...

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את הבקשה ונספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות.

על יסוד כל האמור, הבקשה למתן רשות ערעור נדחית.

המבקשת תשלם למשיב שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח. ניתנה היום, כ"ג באלול התש"ע (2.9.10).

באשר לתשלום השנתי של הארנונה עבור מיגרשי החניה בשדה דב, למרות טענתה של המשיבה כי היא משלמת ארנונה לעריית תל אביב עבור כל שדה דב, ואין לה מיסמך על הארנונה המשולמת בגין מיגרשי החניה, אין מניעה כי תמציא מיסמך בדבר סכומי הארנונה המשולמים עבור מיגרשי החניה בשדה דב. ידוע כי חיוב ארנונה של ערייה נעשה לפי גודל השטח המחויב (נתון הידוע הן לעירייה והן למשיבה), וסביר עוד להניח כי עבור מיגרשי החניה קיים תעריף נפרד בצו הארנונה.

...

באשר לסעיף 9 למכתב הדרישה (עבודות תמחיר פנימיות המציגות את רווחיות הרשות ממגזר מגרשי החניה לטווח קצר וארוך בנתב"ג), די בטענת המשיבה בתצהיר כי אין בידה מסמכים כנ"ל, ובהעדר ראיה או ראשית ראיה לכך שנעשתה על ידי הרשות עבודה תימחור מעין זו, אין מקום להיעתר לבקשת המבקש בעניין זה. באשר לסעיף 11 למכתב הדרישה (דוחות ו/או מסמכים המציגים את עלויות הקמת החניונים בנתב"ג ובשדה דב), די בטענת הרשות ובהסבריה בעניין זה על מנת שלא לקבל את דרישת המבקש.

באשר לסעיף 13 למכתב הדרישה (הוצאות שונות בגין החניונים לרבות תשלום שנתי למפעילים, הוצאות שאטלים, הוצאות בטחון, דמי חכירה, תחזוקה וארנונה), להלן החלטתי: אין מקום להיעתר לבקשה בעניין תשלום למפעילים, שהרי למעט תשלומים מסוימים בהם תאפשר המשיבה לעיין, המפעילים הם אלה שמשלמים לרשות דמי הרשאה.

באשר להוצאות הביטחון השנתיות בגין מגרשי החניה, אני מקבל את תשובת המשיבה כי אין בידה מסמך נפרד לעניין הוצאות אלה, באשר הן חלק מהוצאות הביטחון הכלליות.

בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופט צ' ברון) פסק, כי הנתבע "ניהל את החברות ועשה בהן כרצונו", וכי הנתבע בחר להפעיל את החניונים באמצעות חברות, "כדי להיתחמק מנושים במקרה של כשלון עסקי". על כן, ולאור העובדה שהחברות הן חברות פרטיות, שהנתבע היה המנהל הרשום ובעל המניות העקרי שלהן, פסק בית המשפט, כי יש להרים את מסך ההיתאגדות ולחייב את הנתבע בחובות הארנונה שהוטלו על החברות.

הנתבע טען עוד, כי למרות שחניוני הכרמל היו למעשה מיגרש חניה צבורי אחד ששטחו עולה על 10,000 מ"ר, המופעל באמצעות זכיין של חברה עירונית הגובה תשלום לפי תעריף שאינו עולה על אגרת חניה מוסדרת, חייבה הערייה את חברת ש.א בגינו כאילו היו אלה שני חניונים פרטיים רגילים ונפרדים.

בשל החשיבות של גבייתם היעילה של מסי הארנונה והרצון למנוע מצב בו לא מצליחה הערייה להפרע מחברה שהפסיקה את פעילותה, חוקק בשנת 2004 סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הקובע מנגנון להטלת חובות ארנונה על בעלי מניות החברה.

...

עוד הצהיר הנתבע, כי לאורך השנים, נאלץ להביא כל הזמן "כסף מהבית" כהלוואת בעלים שלא הוחזרה לו וזאת בסכומים עצומים, כדי להפעיל את החניונים, זאת בתקווה שהעסק יעלה בסופו של דבר על דרך המלך, דבר שלא קרה.

סוף דבר לא שוכנעתי, לנוכח המפורט לעיל, כי אישיותן המשפטית של החברות הייתה מלאכותית וכי הן נוסדו על מנת להתחמק מתשלום הארנונה.

התביעה נדחית.

בסעיף 4 להשגה טענה המערערת, כי "מראהו של השטח לחיובה של המשיגה מבהיר מעל לכל צל של ספק כי כלל אין מדובר במגרש חנייה, כי אם בכניסה האחורית המשותפת אל הבניין המצוי בכתובת". בהמשך, כתבה המערערת, כי "מבנהו הצר והמאורך של שטח המעבר מבהיר כי אינו משמש כמגרש חנייה, כי אם כשטח מעבר משותף בחצר הבניין". עוד טענה המערערת, כי השטח האמור מהווה שטח משותף בבניין, ולכן הוא פטור מחיובי ארנונה.

המערערת שבה ומציינת, כי ייתכן שאכן נעשית חנייה לפרקי זמן קצרים על ידי מספר מכוניות בחלקו הרחב של השטח, אולם מדובר בחלק קטן מהשטח כולו, ולכן חיוב המערערת בארנונה על כל שטח המעבר הוא רב ומוגזם.

עוד נקבע, כי האחרונות מפיקות הנאה כלכלית מהניהול, על ידי גילום מתן השירותים שהן מספקות בדמי השכירות (ראה עת"מ 258/07 חירון מסחר והשקעות בע"מ נ' מנהל ארנונה בעריית ת"א-יפו (פורסם בנבו, 17.6.10) (להלן: "פרשת חירון"), וכן בר"מ 8940/10 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעריית תל אביב יפו (פורסם בנבו, 6.3.11)).

...

לבסוף טוענת המערערת, כי עתרה בפני ועדת הערר, לחילופין, להורות כי יתוקן השטח לחיוב ל-75 מ"ר, זאת נוכח מימצאי המשיב בדו"ח הביקורת, וועדת הערר כלל לא התייחסה בהחלטתה לטענה משפטית חלופית זו. לסיכום, המערערת עותרת לביטול חיובה, החל מיום 1.1.07.

סוף דבר החלטת ועדת הערר לא חרגה ממתחם הסבירות, באופן המצדיק התערבות בממצאיה, ואין בטענות המערערת כדי להצדיק שינוי ההחלטה.

לפיכך, הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות ושכר טירחה בסך של 25,000 ₪.

למען השלמת התמונה יודגש, כי חוק המגרשים הריקים הגדיר "בעל" – "לרבות מחזיק, כמשמעותם בסעיף 1 לפקודת העיריות"; ואין חולק בעניינינו כי העותרת הִנה מחזיקה כדין במקרקעין (לעניין הגדרתו של מחזיק לצורך חוק זה, ראו עע"מ 9963/03 יצחק זוהר נ' עריית תל אביב יפו (1.8.06)).

סעיף 12 לחוק המגרשים הריקים, מורה כי "כל עוד צו לשימוש אירעי עומד בעינו לגבי מיגרש, תהא הרשות חייבת במס הרכוש המוטל על המיגרש, ולא תחייב הרשות את בעל המיגרש בתשלומי חובה לרשות בשל המיגרש והיא תיחשב כמחזיקה במיגרש לענין כל דין המטיל חובה או אחריות על מחזיק". העותרת גורסת, כי סעיף 12 פוטר אותה מחיוב בתשלום ארנונה בתקופת הפעלת מיגרש החניה על-ידה.

...

סעיף 12 מורה, כי "כל עוד צו לשימוש ארעי עומד בעינו לגבי מגרש, תהא הרשות חייבת במס הרכוש המוטל על המגרש, ולא תחייב הרשות את בעל המגרש בתשלומי חובה לרשות בשל המגרש והיא תחשב כמחזיקה במגרש לעניין כל דין המטיל חובה או אחריות על מחזיק". סבורני, כי הדין עם המשיבה בטענתה, לפיה הפטור מתשלומי חובה אינו חל מקום שבו מימש הבעלים את האופציה – לפי סעיף 6 לחוק – להפוך את המגרש הריק למגרש חניה פרטי המופעל על-ידו.

אשר על כל האמור לעיל, העתירה נידחית.

העותרת תשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪.