ארנונה על מבנה שאינו ראוי לשימוש וארנונה על נכסים אחרים

פטור מארנונה ניתן רק ביחס למבנה שאינו ראוי לשימוש ולא ביחס למבנה שלא נמצא בשימוש.

ראה סעיף 74 לצוו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), התשי"ח-1958 (להלן- הצוו), הקובע כדלהלן: "בנין שחלות עליו ארנונות לפי צו זה שנהרס או ניזוק במידה שאינו ראוי לשימוש, ואין משתמשים בו, ונמסרה למועצה הודעה בכתב על כך, לא יהיו הבעל והמחזיק אחראים לתשלום כל שיעור משיעורי הארנונות על הבנין שפירעונו חל אחרי מסירת ההודעה." סעיף מקביל לסעיף 74 לצוו, החל על עיריות, ניתן למצוא בסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן- הפקודה) שכותרתו "בנין שנהרס או שניזוק" הקובע כדלהלן: " נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק...". יוער כבר עתה כי קיימת פסיקה עניפה בכל הקשור לתחולתו של סעיף 330 לפקודה.

בכל שלושת הקומות שבנכס נמצא ריהוט שנערם בצדי שטחי הקומות, כאשר לגבי חלק מהריהוט טען המערער כי מדובר בריהוט שיעבור לאיחסון אצל בתו, ולגבי חלק אחר של הריהוט טען כי מדובר באיחסון ציוד מטעם צה"ל. במהלך הסיור הוצגו למערער ההיתרים המצויים לנכס, כאשר הקומה התחתונה מיועדת לבית אריזה ושתי הקומות הנוספות לתעשייה.

...

עוד טוענת המשיבה כי בחירתו של המערער שלא לעשות שימוש בנכס כי לא מתאפשר לו לעשות שימוש חורג כפי שחפץ ולכן לטענתו הנכס לא בר חיוב- דינה להידחות.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בהחלטת ועדת הערר ובמסמכים שהוגשו לעיוני, וכן שמעתי את טענות הצדדים בדיון שהתקיים בפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את הערעור.

סוף דבר, הערעור נדחה.

רקע עניינה של העתירה דרישתו של העותר לבטל שעבוד שנירשם על הנכס, ובטול כנוס נכסים שנעשו מכוחו בגין חובות ארנונה; להורות כי העותר והיורשים אינם חייבים את הסכום הנקוב בדרישות התשלום שהוציאה המשיבה כחוב ארנונה, בין משום שהתיישנו, בין משום שהוי; ובאשר לחלק מהנכסים משום שאינם ראויים לשימוש ו/או לא הוחזקו בידי המנוחים או יורשיהם.

טענות העותר לטענת העותר, אין הוא או היורשים חבים בחובות המיוחסים להם בקשר עם הנכסים השונים המוזכרים בבקשת המימוש בשל היתיישנות ושיהוי, וכן נטען כי מדובר בחיוב רטרואקטיבי של יורשים והועלו טענות בדבר תקינות ההליך בהוצל"פ. בנוסף הועלו טענות ספציפיות באשר לנכסים השונים בגינם צמח חוב הארנונה, אשר למען הנוחות יכונו על פי סימונם בבקשת המימוש: אשר לנכסים שברחוב הרב בהרן 27 (סומנו ב' עד י') – נטען כי מדובר בנכסים שלמעשה הם מבנה שאיננו ראוי לשימוש, אשר נותק מחשמל בידי חברת החשמל מאז שנת 1980, כעולה מאישור שצורף; אשר לנכסים שברחוב עין יעקב 6 (סומנו י"א-י"ב) – נטען כי מדובר בשתי חנויות צמודות, שעם פטירת המנוח יצאו מחזקתו ולא הגיעו מעולם לחזקת היורשים או מי מהם, נתון שמחזק את טענות ההתיישנות והשהוי; אשר לנכס שברחוב חברת תהילים 8 (סומן י"ג) – נטען כי הנכס לא הוחזק בתקופה הרלבנטית, המבנה איננו ראוי לשימוש, הוגש בגינן כתב אישום מהיותו "מבנה מסוכן", ומשנת 2013 הופטר רשמית מארנונה; אשר לנכס שברחוב חוני המעגל 6 (סומן י"ד) – נטען כי מדובר בבור מים לא שמיש.

בנוסף נטען כי היתנהלותו של העותר לוקה בחוסר ניקיון כפיים, בהעלאת טענות בעתירה באופן מטעה ובאי הסדר חובות הארנונה על הנכסים לאורך השנים, באופן שמנע מן המשיבה לפעול בזמן אמת כמתחייב מטענת "אינני מחזיק" וטענות אחרות שמעלה הוא עתה.

...

אף אינני מקבלת את טענת העותר כי מדובר בחיוב רטרואקטיבי בארנונה.

לסיכום אשר על כן, העתירה מתקבלת כך שחובות הארנונה בגין תקופות שקדמו לשנת 2000 לא ייגבו.

בכפוף לכך נדחית העתירה.

נטען, כי לא ניתן לחייב את נכסי המערערת בתעריף ארנונה של מבנה חקלאי כפי שטוענת המערערת, גם משום שמעולם לא נעשה בנכס שימוש חקלאי אלא לצורכי תעשייה, ואין זה משנה, לפי המשיב, כי שנכסים אלו מצויים על קרקע חקלאית.

הטיב לומר זאת בית המשפט בע"א 165/82 קבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות, פ"ד לט(2) 70, 75 (1985) ("עניין קבוץ חצור"): "טובתו של נישום אחד היא לעיתים רעתו של נישום אחר". בעירעור זה, קביעה כי השמוש האחרון הוא המחייב עלול להכביד על בעל הנכס, אולם במקרה אחר קביעה כזו עשויה היטיב עימו ולהרע עם הרשות המקומית.

בענייננו קבלת היתר חורג איננה אפשרית כלל, ומקל וחומר המסקנה המתבקשת היא כי אין זה צודק שהעירייה תימנע מהמערערת להשתמש בנכס לצורכי תעשייה, אולם תידרוש ממנה ארנונה על פי שימוש זה. המשיב טען כנגד המערערת, שהביאה את עניין סלומון לתמיכה בטענותיה, כי לא ניתן לעשות שימוש בעיניין סלומון ובעניין קרשין, היות ובעניין סלומון המדובר היה ב"נכס ריק" ואילו בענייננו מדובר בנכסים שאינם ראויים לשימוש וכן כי "עובדות המקרה שונות לחלוטין". אינני מקבל טענה זו. עובדות המקרה אינן שונות לחלוטין, הן שונות בעיקר בעיניין הגדרת הנכס כנכס ריק או הרוס/ניזוק.

...

סוף דבר מכל האמור לעיל אני קובע כי אין לחייב את המערערת בתשלום ארנונה לפי סיווג מזערי של מבנה תעשייה (קוד 230), אלא לפי סיווג מזערי של מבנה חקלאי (קוד 234).

תוצאת כל האמור לעיל היא שהערעור מתקבל.

המערערת תשלם למשיב שכ"ט עו"ד והוצאות בסך של 35,000 ₪ סכום זה יהיה צמוד למדד ויישא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלומו המלא בפועל.

בין הצדדים התגלעו מחלוקות שונות שעיקרן בטענת המערער כי הוא פטור מתשלום ארנונה, שכן הנכס ריק ואינו ראוי לשימוש, ובטענותיו לעניין סיווגו של הנכס.

הנכס סווג כנכס המשמש ל"עסקים אחרים" והמערער חויב על פי התעריף הקבוע לסיווג זה. בעקבות קבלת דרישת התשלום לשנת 2019 הגיש המערער השגה למנהל הארנונה בעריית חיפה (השגה מיום 20/2/2019.

ודוקו, הטלת ארנונה על נכס ריק, נועדה בין היתר לתמרץ את בעל הנכס או המחזיק בו לממש את פוטנציאל השמוש הגלום בנכס (ראו בר"מ 991/16 הנ"ל; בר"מ 8267/20 מנהל הארנונה בעריית תל אביב-יפו נ' שובל ניהול השקעות בע"מ (24/4/2023); ירון דיין מדיניות מסוי ערוני והארנונה הכללית 156 (2004)).

לא ניתן לסווג את הנכס כמגורים, שכן שינוי הייעוד למגורים בתכנית המתאר נעשה רק בשנת 2021, בעוד הערר מושא העירעור הנוכחי מתייחס לשומת הארנונה לשנת 2019, והנכס לא צפוי לשמש למגורים אלא להיהרס עד שיבנה מבנה חדש.

...

לאור כל האמור, דין הטענה לפטור על פי סעיף 330 לפקודה להידחות ואין צורך לבחון גם את התנאים הנוספים לפטור ובמיוחד את תנאי ההודעה לעירייה (יצוין כי לא הוכח שנשלחה הודעה שכזו לפני מועד הגשת ההשגה).

במצב זה דומה שלא נפל פגם בבחירת העירייה בסיווג השיורי של "עסקים אחרים" התואם את השימוש האחרון שנעשה בו. סוף דבר לאור כל האמור, אני דוחה את הערעור.

המערער ישלם למשיבה הוצאות בסך כולל של 4,000 ₪.

ההקדש הוא בעל הזכויות במבנה ברחוב אבולעפיה בתל אביב (להלן: הנכס).

ההקדש טען כי יש לפטור אותו מחיוב ארנונה על הנכס, מחמת שהוא "אינו ראוי לשימוש", ועל כן בא בגדרי הפטור הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: הפקודה), בנוגע ל-"בנין שנהרס או ניזוק". ההשגה – נדחתה.

באשר לטענת ההקדש לפטור מכוח סעיף 330 לפקודה מחמת שהנכס לא ראוי לשימוש, לא מצא בית המשפט המחוזי לנכון להתערב בקביעות ועדת הערר ביחס לחוב השוטף לשנת 2019; נקבע, כי "ההכרעה בעיניין זה היא עובדתית. יש צורך בהבאת ראיות בעיניין זה. ועדת הערר קבעה כי הנטל לא הורם ולא מצאתי כי זהו המקרה החריג שבו בית משפט יקבע אחרת". גם באשר לפטור מחובות עבר שקדמו לשנת 2019, לא מצא בית המשפט המחוזי הצדקה להתערב בקביעות ועדת הערר: "לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, ניתן לתת פטור על ידי מנהל הארנונה רק מרגע מסירת ההודעה בכתב ולא ממועד קודם לכן. המערער לא הגיש פנייה בכתב בבקשה לקבלת פטור בגין נכס שאינו ראוי לשימוש לפני שהגיש את השגתו בשנת 2019. לכן ממילא ועדת הערר לא יכלה להתערב בעיניין, שכן מנהל הארנונה יכול היה לפעול רק בהתאם לסמכותו ולא מעבר לכך". טענת הפטור הנוגעת להחזקת הנכס על ידי הקדש מכוח פקודת פיטורין, וכן טענת ההתיישנות, לא זכו להתייחסות מפורשת בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, ככל הנראה מחמת שלא נטענו במפורש בהליכי ההשגה והערר, ולאור הערות בית המשפט בדיון שהתקיים, כי מקומן להתברר בעתירה מינהלית.

...

לגבי חובות העבר, קבע מנהל הארנונה כי הוא נעדר סמכות לדון בהם, משחלפה תקופת 90 הימים להגשת השגה בהתאם לסעיף 3 לחוק הערר; באשר לתקופה השוטפת, נדרש מנהל הארנונה לגופה של טענת ההקדש לפטור, וקבע כי לאחר בדיקה בנכס ביום 9.9.2019 (להלן: הבדיקה), "מצאנו כי הנכסים אינם עומדים בתנאיו של סעיף 330 לפקודה", לפיהם יש להוכיח כי "הנכס נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו". ההקדש לא השלים עם תשובת מנהל הארנונה, והגיש ערר ביום 30.12.2019, במסגרתו שב על טענתו בדבר הפטור הנגזר ממצבו הפיזי של הנכס.

באשר לטענת ההקדש לפטור מכוח סעיף 330 לפקודה מחמת שהנכס לא ראוי לשימוש, לא מצא בית המשפט המחוזי לנכון להתערב בקביעות ועדת הערר ביחס לחוב השוטף לשנת 2019; נקבע, כי "ההכרעה בעניין זה היא עובדתית. יש צורך בהבאת ראיות בעניין זה. ועדת הערר קבעה כי הנטל לא הורם ולא מצאתי כי זהו המקרה החריג שבו בית משפט יקבע אחרת". גם באשר לפטור מחובות עבר שקדמו לשנת 2019, לא מצא בית המשפט המחוזי הצדקה להתערב בקביעות ועדת הערר: "לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, ניתן לתת פטור על ידי מנהל הארנונה רק מרגע מסירת ההודעה בכתב ולא ממועד קודם לכן. המערער לא הגיש פנייה בכתב בבקשה לקבלת פטור בגין נכס שאינו ראוי לשימוש לפני שהגיש את השגתו בשנת 2019. לכן ממילא ועדת הערר לא יכלה להתערב בעניין, שכן מנהל הארנונה יכול היה לפעול רק בהתאם לסמכותו ולא מעבר לכך". טענת הפטור הנוגעת להחזקת הנכס על ידי הקדש מכוח פקודת פיטורין, וכן טענת ההתיישנות, לא זכו להתייחסות מפורשת בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, ככל הנראה מחמת שלא נטענו במפורש בהליכי ההשגה והערר, ולאור הערות בית המשפט בדיון שהתקיים, כי מקומן להתברר בעתירה מינהלית.

באשר לטענתו לפטור (חלקי) מחמת החזקת הנכס על ידי הקדש, מכוח סעיף 5(ב) לפקודת הפיטורין, טוען ההקדש כי היא "נטענה [...] לאורך כל ההליך, כטענה חליפית למען הזהירות". לגופה של טענה, מציין ההקדש כי אמנם לא נעשה בנכס כל שימוש הקשור למטרות ההקדש, ואולם סבור כי "לשון החוק לגבי ההקדש חלה על ההקדש ללא תלות בשאלה האם הנכס מושכר או לא ולשימוש זה או אחר". הבקשה כוללת גם טענה להתיישנות חובות העבר, "ככל שבית המשפט הנכבד יקבע שהיתה סמכות לבית המשפט קמא לדון בסוגיה". לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה לה, מצאתי כי דינה, על כלל רכיביה – להידחות; זאת, בהתאם לאמות המידה הקבועות בתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, החלות בהליך דנן מכוח תקנה 34 לתקנות בתי משפט לענינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000.

זו, כך נראה, הסיבה לכך שהסוגיה לא זכתה לליבון בבית המשפט המחוזי, ולענייננו – יש לדחות את הבקשה, ולוּ מטעם זה בלבד.

הבקשה נדחית אפוא בזאת.