אכיפת משכון על זכויות קונה לטובת בנק

קובע פרופ' יהושוע ויסמן: ".... אם הקונה אינו פורע את חובו לבנק, והמקרקעין טרם הועברו לבעלותו, יכול הבנק לממש את המישכון שקבל על זכותו החוזית של הקונה לקבלת המקרקעין, על ידי פנייה להוצאה לפועל לשם מכירת זכותו החוזית של הקונה. הבנק יכול גם לתבוע את מימוש הזכות שמושכנה, דהיינו, לתבוע את המוכר להעביר את הבעלות על המקרקעין אל הקונה, ואז יעבור המישכון, מכוח החוק מן הזכות החוזית אל המקרקעין עצמם... להשלמת התוקף של העתקת המישכון אל המקרקעין, שנתקבלו במימוש הזכות שמושכנה, נידרש רישום המשכנתה במירשם המקרקעין... ואולם הדבר שהבנק אינו יכול לעשות הוא, כאמור לעיל, לממש את המישכון הרובץ על זכותו החוזית של הקונה על ידי מכירת המקרקעין עצמם (בהבדל ממכירת הזכות החוזית). המקרקעין אינם ממושכנים בשלב זה לטובת הבנק ועל כן אין הבנק רשאי לפעול כמי שמושכנו מקרקעין לטובתו" (יהושע ויסמן, דיני קניין: זכויות קדימה ופרקי מישכון, 2014, עמודים 197-198 והערת שוליים 22, שם).

יהודית שבח, שופטת, סג"נ אמליץ איפוא לחברי ליתן למבקשים רשות ערעור, לידון בבקשת רשות העירעור כבערעור עצמו, לקבל את העירעור ולהחזיר את הדיון לרשם ההוצאה לפועל על מנת לאפשר לבנק להמשיך את פעילות מימוש המישכון, אם על דרך מכירת זכויותיהם החוזיות של המבקשים, ואם על דרך כניסה בנעליהם לצורך אכיפת הסכם המכר, העברת הזכויות על שמם ורישום משכנתא.

...

בית משפט קמא קבע: "לאחר ששבתי ועיינתי בפסק דין שטיינמיץ ובפסיקה שבאה בעקבותיו, מקובלת עלי ההבחנה שעושה הרשם בין העובדות שבבסיס הפסיקה לבין אלו שכאן. אכן בפסיקה האמורה היה גורם שלישי בעל אינטרסים בנוסף לממשכן ולבעל המשכנתא וזה מה שעמד בבסיס פסק הדין בפרשת שטיינמיץ, אשר לא ניתן להתעלם ממנו. בענייננו אין גורם שלישי כלשהו הטוען לזכות בנכס או שיש לו עניין בהליך המימוש או בדרך המימוש". הבקשה המבקשים עותרים למתן רשות ערעור על פסק דינו של בית משפט קמא, אף שעסקינן בגלגול שלישי, משלטענתם ההלכה המחייבת שנקבעה בהלכת שטיינמץ אינה מכירה באבחנה שננקטה ע"י בית משפט קמא, ועת לזכות הבנק לא רשומה משכנתא, כי אם רק משכון ברשם המשכונות, הרי אף שהסכם המכר שריר וקיים, ואף שהמוכר אינו טוען לזכות בדירה או לחוב בגינה, עדיין אין הבנק רשאי לעשות קיצורי דרך ולרדת ישירות לדירה, להבדיל מזכותו לממש את זכויותיהם החוזיות של המבקשים.

סיכומו של דבר, שאני דוחה את עתירתו של הבנק להצהיר כי הוא זכאי לרדת במישרין אל מחצית הזכויות בבית" (פסקות 35-45 לפסק הדין).

יחד עם זאת אני סבור, כי הגיעה העת להרחבת החריגים שנקבעו באותה פסיקה לכלל האמור.

עידית ברקוביץ, שופטת התוצאה ניתנת למבקשים רשות לערער והערעור מתקבל.

בית המשפט המחוזי בירושלים ת"א 62749-02-16 רוה ואח' נ' מדינת ישראל - רשות האכיפה והגביה ואח' תיק חצוני: מספר תיק חצוני בפני כבוד השופט אלי אברבנאל התובעים 1. גדעון רוה 2. רחל רוה הנתבעים 1. מדינת ישראל - רשות האכיפה והגביה 2. הבנק הבנלאומי הראשון לישראל בעמ 3. עדינה וויל (בודנשטין) 4. רשות מקרקעי ישראל החלטה

כבטוחה לפרעון כל אחת מההלוואות האמורות, נרשמו ברשם המשכונות הודעות מישכון על זכויותיהם בבית המגורים שלהם שבגוש 13985 חלקה 68 במושב שדה אליעזר (להלן: הודעות המישכון).

בית המשפט העליון קבע בהחלטתו: "הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להדחות. הסעד המבוקש בבקשה שלפניי הוא להורות על עיכוב הליכי פינוי של בית המגורים... עיון בבקשה שלפניי מלמד כי המבקשים אינם חולקים על כך שבית המגורים (להבדיל מהנחלה כולה) שועבד לבנק. דומה כי אין גם מחלוקת כי למבקשים חוב כלפי הבנק אותו אין ביכולתם לפרוע. מעבר לכך ומעל לכל, מהאמור בבקשה עולה כי המבקשים היו אלה שפנו לבנק בבקשה להתחיל בהליכים למימוש בית המגורים... הליך של מימוש משכנתא הנו הליך מהיר. תכליתה של משכנתא הנה שהחוב המובטח ייפרע ללא דיחוי... בנסיבות בהן אין מחלוקת בדבר החובה לפנות את בית המגורים, ששועבד לטובת הבנק, כפי שאירע בעניינינו, אין מקום להעתר לסעד המבוקש ולעכב את פינוי הבית. ויודגש, אין בהחלטתי זו כדי להביע כל עמדה ביחס לשאלה האם כוונת הצדדים הייתה כי תמורת ההלוואות תשועבד הנחלה כולה או בית המגורים בלבד. טענותיהם של המבקשים בעיניין זה יתבררו בהליך המתנהל בבית המשפט המחוזי". 8.

בהחלטתה קבעה הרשמת: "לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בבקשות ובתגובות השונות שהוגשו על ידם, הנני להורות על אישור מכר הנכס... אין מחלוקת כי בית מגוריהם של החייבים שועבד לבנק להבטחת חובות החייבים כלפיהם. אף אין מחלוקת כי החייבים לא עמדו בתשלומים לזוכה ולא פרעו חובם. בקשות החייבים למתן עיכוב הליכי פינוי בית מגורים בתיק דנן נדחו הן על ידי בית המשפט המחוזי והן על ידי בית המשפט העליון ולפיכך פונה הנכס ביום 30.11.2011 ופורסם למכירה על ידי כונסת הנכסים למכירה... מעיון בחוו"ד השמאי אשר הוגשה על ידי כונסת הנכסים, לא מצאתי כי נפלו פגמים בחוות הדעת ולאור כך שהנכס נאמד במחיר בסך שלא יפחת מ 1,960,000 ₪, הצעת הקונה בסך 2,300,000 ₪ נראית לי כהצעה טובה". הרשמת דחתה את כל טענות התובעת והפנתה להחלטתו האמורה של בית המשפט העליון, שלפיה טענות החייבים בעיניין הקף תחולת השיעבוד תתברר בהליך המתנהל בבית המשפט המחוזי בתל אביב.

. ובהתאם ניתנה החלטתה הנ"ל. על פי הדברים נראה כי בכך חרגה הרשמת מסמכותה, שכן סמכות זו, כפי שטענה בצדק המערערת, אינה כוללת את הסמכות לפרש או לתקן את שטר המישכון (כפי שאינה כוללת סמכות להבהיר או לפרש פסק דין שניתן), אלא לממשו בלבד, ובמקרה כזה היה על הרשמת לסרב לבקשת המימוש או לדחות את הבקשה למינוי כונסת נכסים ולהורות לבנק לפנות בהליך מתאים לבית המשפט לצורך מימוש המישכון ביחס למלוא הנחלה כפי שהבנק מבקש לממשו.

...

בתוך כך עתרו נתבעים 1-3 לסילוק התביעה על הסף מטעמים שיפורטו להלן.

סוף דבר התובענה כנגד נתבעת 1 נדחית על הסף, בשל חסינות שיפוטית.

הבקשה לדחות את התובענה על הסף בעניינן של נתבעות 2 ו-3 בשל מעשה בית דין נדחית.

הטענה לחוסר סמכות מקומית נדחית.

הבנק יוכל לקבל משכנתה במישרין על המקרקעין נשוא העסקה במקרים שבהם כללה העסקה המשולשת גם התחייבות של המוכר, כי במקרה שהקונה יפר את התחייבויותיו יחזיר המוכר לבנק את דמי ההלוואה שהועברו אליו, וכי ירשום משכנתה על המקרקעין, לטובת הבנק להבטחת ההיתחייבות הזאת (ר': י' ויסמן דיני קניין: זכויות קדימה ופרקי מישכון 197-198 (2014) להלן: "ויסמן" והאסמכתאות שם).

בפרשת שטיינמץ הותוותה ההלכה לפיה, הבנק אינו יכול לממש את המישכון הרובץ על זכותו החוזית של הקונה על ידי מכירת המקרקעין עצמם, וזאת בהבדל ממכירת הזכות החוזית (רע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק "משכן", בנק הפועלים למשכנתאות נו(5) 593 (2002) להלן: "פרשת שטיינמץ" או "הילכת שטיינמץ").

כאמור, בעניינינו, מבקש הבנק לאכוף על המשיבים את כתב ההיתחייבות ומכוחו לרשום משכנתות לטובתו על זכויות המשיבים בדירה לשם הבטחת פרעון ההלוואה שנתן.

...

טענת השיהוי- נדחית.

סוף דבר לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים, תוך התייחסות לראיות שבפניי, הריני קובעת כי דין התובענה להתקבל, בכפוף לאמור להלן.

הריני נעתרת לבקשת הבנק לרישום משכנתה על זכויות המשיבים בדירה, להבטחת החזר חוב ההלוואה כדלקמן: סך 35,850 ₪ (קרן) מיום 9.10.2007 (בגין פדיון משכנתה לבנק דיסקונט).

האמנם לא ניתן לאכוף את ההיתחייבות לרישום מישכון על זכויות המוכר מכח כתב ההיתחייבות? הנתבעים מפנים בהקשר זה לדברים שנאמרו בפסק דין שטיינמץ (שם): " אך השאלה היא אם כתב ההיתחייבות מזכה את הבנק לרדת לדירה, כאילו רשומה עליה משכנתא. לטעמי, התשובה היא שלילית. כתב ההיתחייבות אינו יוצר משכנתה לטובת הבנק על נכסיו של המוכר. מסקנה זו מתחזקת לנוכח הוראת סעיף 6 לכתב ההיתחייבות, שבה נאמר כי אם לא יעביר המוכר את הבעלות על שם הקונים, הוא ירשום משכנתה על הדירה בקרות אחד מהאירועים האלה: יינתן צו פירוק נגד המוכר, צו קבלת נכסים, צו למינוי כונס נכסים או יוטל עיקול על המקרקעין. מכאן נובע כי לא הייתה כוונה שבכל מקרה שבו יפר המוכר התחייבות כלשהיא כלפי הבנק, המישכון על זכויות קונים יהפוך למשכנתה על הדירה. מה עוד, שהיווצרות משכנתה טעונה רישום בלישכת המקרקעין, רישום שלא נעשה כאן." לדעתי, אין ללמוד מהדברים שצוטטו לעיל מפסק דין שטיינמץ, כי לא ניתן לאכוף על הנתבעים רישום משכנתא/מישכון על זכויותיהם, וזאת מהטעם הפשוט שכתב ההיתחייבות שנידון בפרשת שטיינמץ לא כלל התחייבות של המוכר לרשום משכנתא על זכויותיו במקרה של ביטול הסכם המכר (מפנה לציטוט סעיף 6 לכתב ההיתחייבות שם, בעמ' 597 לפסק הדין), בעוד שבמקרה דנן בסעיף 6, הדן בהתחייבות המוכר לרשום משכנתא, נימנה גם המקרה של ביטול ההסכם, כמצוטט לעיל.

...

תוצאה התוצאה המתקבלת מכל האמור לעיל היא, שהתביעה מתקבלת ביחס לרישום משכון להבטחת פרעון 78% מסכום ההלוואה המעודכן, שטרם נפרע.

כן אני ממנה בזה את עו"ד עמנואל צלטנר ככונס נכסים לצורך רישם המשכון כאמור, ובכלל זה חתימה על כל מסמך שיידרש לשם כך. המינוי ייכנס לתוקפו לאחר 7 ימים מתום המועד שהוקצה לנתבעים לפעול לרישום המשכון כאמור, אם הם לא יעשו כן. במידת הצורך, תומצא פסיקתא לחתימתי.

אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך 30,000 ₪.

שם נפסק כי מקום שנירשם לטובת הבנק מישכון על זכויות הקונים להרשם כבעלי זכויות הבעלות בנכס, והקונים טרם נרשמו כבעלי הזכויות על הנכס, הרי שהבנק יכול לממש את המישכון בשני אופנים:- האחד- מימוש המישכון לפי סעיף 18 לחוק המישכון התשכ"ז- 1967 (להלן: "חוק המישכון"), כלומר מימוש המישכון כדרך מימוש נכס שהוטל עליו עיקול באמצעות מכירתו למרבה במחיר, ומקום שהנכס שמושכן הנן זכויות חוזיות של הממשכנים להרשם כבעלי הזכויות הקנייניות בנכס, הרי שהבנק יכול למכור את הזכויות החוזיות האלה לצד שלישי המרבה במחיר.

כלומר הבנק יכול להכנס לנעלי הקונה- הממשכן ולהגיש תביעה בבית המשפט המוסמך לכך כנגד המוכר כדי לאכוף עליו את העברת החזקה בדירה, כמו גם העברת זכות הבעלות בדירה על שם הקונה.

...

ביום 13.05.2021 הגיש החייב תצהיר ובו טען כי יש לדחות את בקשת המבקשים שכן הבקשה הוגשה בשיהוי ניכר ממועד כריתת ההסכם בין הצדדים, עוד טען כי המוכרים קיבלו את מלוא התמורה בגין המגרש.

מסקנה זו מקבלת משנה תוקף את הבקשה לביטול עולה לאחר שהמוכרים, החייבים, נכנסו להליכי חדלות פירעון.

סוף דבר המוכרים לא קיבלו את מלוא התמורה בגין המגרש, אולם לאור האישור שנתנו לבנק והשיהוי בהודעת הביטול, אין הם זכאים לביטול ההסכם וקבלת המגרש.

למרות דחיית הבקשה, לאור המסקנה כי לא שולמה למבקשים מלוא התמורה בגין המגרש, אין צו להוצאות.