אי-תשלום תשלום שני על פי חוזה מכירת דירה

מהסכם זה עולה כי תמורת הדירה הועמדה על סכום של 1,550,000 ₪, וכי עם חתימתו שילמו כנען סכום של מיליון ₪ (להלן: "הסכם מכירת הדירה", נספח 2 לתובענה).

על פי הסכם מכירת הדירה, מ.א.י.ט.ק תיוועץ בכנען בתכנון הדירה ותקבל את הסכמתם לתכניות בטרם הגשתן לועדה לתיכנון ובניה.

ביום 26.6.2012 נחתם בין עומר ומ.א.י.ט.ק הסכם פשרה, בגדריו הוסכם כי מ.א.י.ט.ק רכשה מעומר את כל זכויותיו במיגרש (מחצית), ושילמה לו את התמורה המוסכמת (1,350,000 ₪), למעט סכום של 100,000 ₪ (מחצית מ-200,000 ₪ שלא שולמו).

אין מחלוקת בדבר קיומו של תנאי בכתב יד בשולי הסכם מכירת הדירה לפיו: "הסכם זה מותנה בקיום החוזה לרכישת מיגרש ירחינאי 4 מיום 29.6.11 ע"י שני הצדדים". בהתייחס לכך שעניינו של תנאי זה הוא בקיום הסכם רכישת המיגרש "על ידי שני הצדדים" טוענים כנען, כי הצדדים להסכם מכירת המיגרש היו עומר, מצד אחד, ומ.א.י.ט.ק מצד שני.

...

סבורני כי בהינתן מכלול הנסיבות, אין בוויתור הצדדים על טענות כדי למנוע את נסיגת מ.א.י.ט.ק מהסכם מכירת הדירה.

סבורני כי מחלוקת זו, ככל שיש לה מקום, צריך שתוכרע בהליך נפרד.

  סוף דבר ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנתי ולאור כל המקובץ – התביעה נדחית.

בסעיף 20.6.1 בהסכם המכר נקבע: "הרוכש ישלם לעוה"ד של החברה, במעמד החתימה על הסכם זה, סכום השווה ל- 1.5% (אחוז וחצי) ממחיר הנכס בצרוף מע"מ כהשתתפות בהוצאות המשפטיות של החברה הכרוכות בנסוח הסכם זה ובדיווח לאוצר/מס שבח מקרקעין". התשלום לנתבע בוצע לפי תניה זו; היא אינה מכוננת ייצוג של הנתבע את הרוכשים ואינה מקימה חובה אישית שלו כלפיהם בנוגע לרישום הזכויות בדירה על-שמם.

מפאת חשיבותו, יובא הסכם הפשרה שקבל תוקף של פסק-דין בהליך הקודם במלואו: הנתבעת מתחייבת לפעול לרישום זכויות התובעים במקרקעין אשר רכשו מהנתבעת על פי הסכם מכר מיום 24.3.2011 בספרי המקרקעין וזאת בתוך 30 יום מקבלת כל המסמכים הדרושים לה מאת התובע וכן לא יאוחר מחלוף 30 ימים מהמועד שבו ירשמו מישפחת הלברשטיין את הבית המשותף (לרבות זיקות הנאה) במקרקעין המובאים בתביעה כאשר אגרות הרישום יחולו על הנתבעת.

הסכום האמור ישולם בשני תשלומים חודשיים שוים כשהראשון ישולם בתוך 30 יום ממועד מתן תוקף של פסק דין להסכם זה על ידי בית המשפט הנכבד והשני 30 יום לאחר התשלום הראשון,- ההמחאות תימסרנה לידיו הנאמנות של ב"כ התובעים וזה יעבירן לתובעים עם מתן תוקף פסק דין להסכם זה. הנתבעת תעביר סך של 18,000 ₪ באמצעות שתי המחאות כאמור לעיל על שם התובע לידי ב"כ התובעים וזאת תוך 30 ימים ממתן פסק הדין.

...

טענות התובע על-אודות סבירות הסכום ששולם לנתבע במעמד חתימת הסכם המכר, תוך ניסיון להסיק מכך מסקנה על-אודות היותו תשלום שכר-טרחה עבור הרישום, דינן דחיה.

מבלי להודות בטענה מטענות התובע, לפנים משורת הדין ולסילוק סופי מלא ומוחלט של כלל טענות התובע בקשר עם רישום הזכויות ו/או הסכם המכר ו/או הבעלות ו/או כל דבר ו/או עניין הנוגע ו/או הקשור לאלה, בין שהובא בכתובים בתביעה ובין אם לאו, לפנים משורת הדין ולצרכי פשרה, תשלם הנתבעת לתובע סך של 18,000 ₪ בין היתר עבור שכר טרחה עו"ד והחזר הוצאות.

סיכומם של דברים התביעה נדחית.

על פי ההסכם, תמורת הדירה בסך של 59,026 ₪, תשולם בשתי פעימות: תשלום ראשון בסך של 37,792 ₪ ישולם עם חתימת הסכם המכר, ותשלום שני בסך של 26,234 ₪ ישולם "ביום רישום הדירה בשמו של צד ב' (בני הזוג – ע' ר') בלישכת רישום המקרקעין". בהסכם נקבע, כי עד לתשלום מלוא התמורה, בני הזוג יוסיפו להיות במעמד של דיירים מוגנים ולא יקבלו זכות בעלות בדירה, וככל שלא ירצו לגור בדירה בתקופה עד לרישומה על שמם יוכלו להשכירה בשכירות חופשית, וכי 25% מתמורת דמי השכירות תועבר לתובע.

בסעיף 4 לפסק הדין, בפרק הדיון והכרעה נקבע כך : "לסיכום האמור עד כה, ניתן לומר שאין מחלוקת בין הצדדים על קיומם של ההסכמים, לפיהם נמכרו הדירות על-ידי המשיב למבקשים. אין מחלוקת שהתשלומים על-פי ההסכמים בוצעו ושנותרה יתרת תמורה, שאמורה להשתלם עם רישום הזכויות בדירות על-שם המבקשים, ואין מחלוקת שהדירות טרם נרשמו על-שם המבקשים. עוד אין מחלוקת, שהמשיב מעולם לא שלח הודעת ביטול למבקשים, בהתייחס להסכמים, ועל-פי דבריו, בבית המשפט, כלל אינו מעונין בביטולם. המסקנה המתבקשת היא, שהמבקשים זכאים לרישום הזכויות בדירות על-שמם, בכפוף לתשלום יתרת התמורה.נ" באשר לטענתו של התובע כי הרוכשים לא שילמו את דמי השכירות עבור הדירה, בהתאם להסכם נקבע : "איני סבורה שלשאלת תשלום או אי-תשלום דמי השכירות יש רלבאנטיות לנשוא התובענה דנן. אם אכן חייבים המבקשים למשיב סכומים שונים בגין דמי-שכירות, פתוחה הדרך בפניו לתבוע את המגיע לו מהם בתביעה כספית נפרדת, אך אין בין הפסקת התשלומים הנ"ל לבין ההסכמים הנ"ל מאומה.ו

...

לכל האמור לעיל יש להוסיף כי בהתאם לסעיף 2ב' להסכם התשלום השני ישולם "ביום רישום הדירה בשמו של צד ב' (הרוכשים – ע' ר') בלשכת רישום המקרקעין". אף בפסק הדין בתביעת הרוכשים נקבע שעל התובע לרשום את הבעלות על שמם של הרוכשים בכפוף לתשלום יתרת התמורה.

מכאן, והיות והתובע היה בהליך פש"ר זכויות התביעה הוקנו לנאמן, והוא משיקוליו החליט שלא להגיש תביעה בעניין זה. סוף דבר התביעה נדחית.

התובע ישלם הוצאות הנתבע בסך של 2,000 ₪ וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪.

השני, עליה להוכיח כי עשתה ככל אשר ביכולתה לזרז קבלת היתר בנייה וצו בהתאמה, עת על פי חוזה המכר היא לא התייחסה לצוו התחלת עבודה ככזה שיש למנות ממנו את מועד המסירה החוזי וחזקה עליה כמי שניסחה את החוזה וכמי שמיומנת בתחום כי מקום בו קבעה שמניין החודשים מתחיל מיום קבלת היתר הבנייה כי אז זהו המועד הקובע ולא מועד צו התחלת העבודה משלולא כן, הייתה מציינת זאת מפורשות – דבר שלא עשתה כן. מה גם, שכלל ידוע הוא בדיני חוזים, כי עת עסקינן בחוזה אחיד, הרי שמקום בו הפרשנות היא עשויה להיות דואלית, יש לפרשה לטובת הצד שלא ניסח את לשון ההסכם, כלל שאומץ בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (כפי שהוסף בחוק החוזים (חלק כללי), תיקון מס' 2, התשע"א-2011), הקובע כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". כאמור בהילכת שמש שעניינו גם איחור במסירת דירה ונדון בו במסגרת טענות הנתבעת לדחיית מועד המסירה החוזי בגים שינויים שנתבקשו בדירה, הרי שבהתאם לכלל זה כבר נקבע, בין היתר, כי בפרשנות של תניה בחוזה "נכון להעדיף את הפירוש שאין בו כדי לבטא ויתור גורף על זכויות מצד אלה שלא ניסחוהו. זאת, כמובן, כאשר הכתוב סובל יותר מאשר פירוש סביר אחד" (והפנתה לע"א 769/86 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' זמרן, פ"ד מב(3) 581, 586 (1988)).

אכן, על פי הפשט, סעיף 48.4 לנספח השינויים לחוזה המכר מתנה את התשלום הששי כנגד עותק מאישורי המיסים בגין הסכם רכישת הזכויות.

ביצוע התשלום החמשי בתאריך 4.6.18 ולא 17.5.18 כמהווה הפרה יסודית לשם הקמת הפיצויים המוסכמים על פי הפשט, אכן מדובר בהפרה יסודית כאמור בהסכם עת התשלום לא מבוצע במועד לפי לוח התשלומים ודינם של 8 ימי איחור כדין של 14 או 18 ימי איחור.

על כן, אי התשלום בשיעור של 10% ממחיר הדירה על פי לוח התשלומים טרם הגיע זמנו עד היום שכן יש לשלמו במעמד מסירת החזקה וטרם נימסרה החזקה בשים לב לכך שטרם הונפק טופס 4.

...

סוף דבר.

התביעה מתקבלת בכל הנוגע לסעד בדמות צו עשה כאמור מעלה וכן בנוגע לפיצוי בגין איחור במסירה לפי 8*150*5050 ₪ ממועד המסירה החוזי 5.3.2018 (משהחיוב של 60 יום מוחל עתה רטרואקטיבית למועד המסירה החוזית משהנתבעת לא עמדה במסירת הדירה בתום 60 ימים ממועד המסירה החוזית.

בשים לב לתוצאה אליה הגעתי בנוגע לקבלה חלקית של טענת הנתבעת לקיזוז, וכן הצורך בהגשת כתב הגנה עת התביעה נמחקה (ולא נדחתה) בשלב הסיכומים אולם בכל מקרה היה מקום להידרש לטענת הקיזוז (כך שלא מן הנמנע שהתובעים היו מגישים כתב תשובה והראיה שהגישו מסמכים רלוונטיים לכתב ההגנה שהם מענה גם לכתב ההגנה של התובעים מול הנתבעת- נספחים ג' וד' לכתב ההגנה לתביעה שכנגד) – הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות בסך של 3000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 16200 ₪.

עפ"י הסכם פארצ'ה היה על התובעת לשלם עבור הדירה סך של 835,000 ₪, ובהתאם לו היא שילמה לידי פארצ'ה 183,500 ₪ במועדים שונים סמוך לאחר חתימתו, כמפורט בו. סך נוסף, של 400,000 ₪, היה על התובעת לשלם לפארצ'ה עד ליום 14.01.2014 (להלן: "התשלום הנוסף"), כלומר כשבוע ימים לאחר המועד שנקבע לבצוע התשלום השני על ידי הרוכשים בהסכם המכר של הבית.

בפועל התובעת לא שילמה את התשלום הנוסף עבור הדירה במועדו, כאשר לטענתה היה זה משום שמקור המימון לצורך ביצוע התשלום, היה הסכום שאמור היה להיתקבל לידי התובעת מאת הרוכשים, אשר כאמור עכבו את התשלום השני בהסכם מכר הבית, עקב סרוב החברה המשכנת לרשום התחייבות לרישום משכנתא.

על פי פרשנות זו, לא דובר על כך שלרוכשים יעמדו 3 חודשים נוספים לצורך התשלום השני עפ"י הסכם המכר, בכל מקרה שבו החברה המשכנת לא תסכים לרשום התחייבות לרישום משכנתא וללא קשר לעיתוי הרישום בטבו.

...

לפיכך, נדחית הטענה גם לעניין ההחלטה שלא לנקוט בהליכה של הסכם האכיפה בהסכם פארצ'ה. נדחות אם כן טענות התובעת לרשלנות מצד עו"ד מזוז ולזכאות לפיצוי עקב התנהלותה בעניין ניסוח הסכם פארצ'ה וההימנעות מנקיטת פעולות לאכיפתו.

יש לציין כי בכתב התביעה נכללו עילות תביעה נוספות, לבד מרשלנות והטעיה, כדוגמת הפרת חובות חקוקות ובכללן חובות הקבועות בכללי לשכת עורכי הדין ובדיני השליחות וכן טענות חוזיות נוספות, ברם ביסוד הדברים נטועה הטענה להתנהלות פסולה ורשלנית מצד עו"ד מזוז, שנבחנה לעיל, ובקביעות והממצאים שגובשו שפורטו יש די על מנת להביא לדחיית התביעה גם בראי העילות הנוספות הללו שנכללו בה. סיכום לאור כל האמור, אני מורה על דחיית התביעה.

התובעת תשלם לנתבעות באמצעות בא כוחן את הסך של 5,000 ₪ כהוצאות משפט ואת הסך של 58,500 ₪ כשכ"ט עו"ד. אציין לעניין הוצאות המשפט, כי הנתבעות לא הגישו אסמכתאות ביחס להוצאות שנגרמו להן בפועל, אף לא ביחס לעריכת חוות הדעת השמאיות שבתיק.