אישור שימוש חורג זמני ממבנה חקלאי למגורים

בעבר, בעקבות מדיניות ממשלה לנוכח גל עלייה ששטף את הארץ, ניתנו ביחס למקרקעין היתרים זמניים להקמת מבנים שונים בנחלה, בהתאם לתקנות התיכנון והבניה (פטור מהיתר לעבודה או שימוש במבני מגורים זמניים באזורים כפריים), תשנ"ו – 1996 (להלן: "תקנות הפטור").

כאמור, בתכניתו, העותר מבקש להכשיר מבנים הנמצאים מעבר לקו הצהוב (המיועד למגורים בלבד) וחורגים מגבולות התכנית, זאת בזמן שבהחלטת הוועדה המקומית צוין כי: "בהתאם לתכניות המאושרות בכלל ישובי המועצה ניתן לבנות בשטח המיועד למגורים בלבד (השטח הצהוב) ואילו בחלק הנותר מבנים חקלאיים בלבד – מסומן בפסים אלכסוניים ירוק לבן.". עיון בפרוטוקול הדיון בוועדת הערר (מיום 13.4.2016) מעלה, כי אחד מחברי הוועדה העלה את השאלה: "האם בתחום המועצה האזורית יש מצבים ששינו את הפריסה של השטח הצהוב או שזו פעם ראשונה?" וגברת עוז – בודקת התכניות מטעם הוועדה המקומית – השיבה כי: "זו פעם ראשונה.". בעתירתו, ביקש העותר לסתור אמירה זו תוך שציין (סעיף 102 לעתירה) כי: "בנגוד להצהרתה של הגב' עוז ביום 24.2.2015 אישרה אותה ועדה מקומית... תכנית זהה שהוגשה על ידי בעל נחלה ממושב משמר השבעה ל"שינוי מבנה הנחלה" – הזזתו של השטח הצהוב בחלקה א' ללא שינוי שיטחו – "שינוי משבצת צהובה" (היינו, שינוי מבנה רגולרי של הנחלה) – בקשה ותכנית הזהה לתוכנית העותר.

בתשובתה, ציינה המועצה האזורית, את רשימת הנחלות במושב גנות אשר ניתנו להם היתרים זמניים; פעולות אכיפה, לרבות כתבי אישום, שבוצעו והוגשו נגד אותם בעלי נחלות ביחס לאותם מבנים שתוקף ההיתרים הזמניים לגביהם הסתיים; צוי הריסה מנהליים שהוצעו נגד מבנים בלתי חוקיים ביישובי המועצה; היתרי בנייה שניתנו לנחלות בשטח המועצה לתוספת מבנים המקיימים את תכנית גז/1000 (בארבע השנים האחרונות); היתרי בנייה / היתרים לשימוש חורג שניתנו למבנים בנחלות ספציפיות שפורטו בבקשת העותר.

...

על הכרעת הדין וגזר הדין, הגיש העותר ערעור לבית המשפט המחוזי (עפ"א 3639-09-14), אשר נמחק בהתאם להמלצת בית המשפט, תוך מתן צו עיכוב ביצוע לצו הפסקת השימוש עד ליום 31.1.2015 וקביעה לפיה: "המשיבה [הכוונה לועדה המקומית – י.ש.] תסייע עד כמה שניתן בבקשה להארכת מועד לפי סעיף 207, אם תוגש ולכשתוגש, להיעתר לבקשה במידה והמצב התכנוני החל על השטח יאפשר אופק תכנוני המכשיר את המבנה / המבנים." הועדה המקומית הסכימה להארכת המועד לכניסתו לתוקף של צו ההריסה, להבדיל מצו איסור השימוש – לגביו לא ניתנה ארכה.

הסתמכות העותר על הנחיות מהנדסת הועדה המקומית לטענת העותר, החלטת הועדה המקומית מנוגדת לסיכום ותיקון שהתבקש על ידי מהנדסת הועדה בהנחיותיה ומכתביה אל האדריכלית מטעם העותר – גברת עינב קווה, בהתייחס לפתרון המוסכם ביניהן, לפיו לגבי המבנים על החלקה יבוקש פל"ח ביעוד תיירות / צימרים בהתאם לתכנית גז/1000.

כפי שקבעתי בה"פ (מרכז) 50178-10-13 מעוז **** חברה קבלנית לבניה בע"מ נ' ראש עיריית ראשון לציון -דב צור (פורסם בנבו, 28.2.2017): (על פסק הדין הוגש ערעור ע"א 3393/17 הקבוע לדיון ליום 14.6.2018): "מעבר לכך, כבר נפסק בעניין זה, כי רשות מינהלית רשאית לשנות את מדיניותה בכל עת ולפרט אין זכות מוקנית לדרוש את המשך קיומה של אותה מדיניות. כך, שמדיניות זו, כשלעצמה, אינה מהווה הבטחה שלטונית (ראה למשל: בג"ץ 3871/91 שמן (תעשיות) בע"מ נ' שר התעשייה והמסחר, מו(4) 272 (1992(; בג"צ 594/78 אומן מפעלי סריגה בע"מ נ' שר התעשיה, המסחר והתיירות, פ"ד לב(3) 469 (1978); בג"ץ 198/82 מוניץ נ' בנק ישראל, פ"ד לו(3) 466 (1982)). כלומר, כך או כך, ממילא אין לפנינו הבטחה שלטונית; וראה גם הפסיקה וההלכות שפורטו בפסק הדין שניתן על ידי לפני מספר ימים בעת"מ 22989-03-16 פנחסי רפאל ואח' נ' הועדה להשלמת תוכניות שליד הועדה המחוזית –מחוז מרכז [פורסם בנבו] (מיום 14.2.2017, פסקאות 10 – 15 לפסק הדין) בנוגע לכך שהרשות התכנונית רשאית וחייבת לשנות מהחלטותיה הקודמות - משיקולים ענייניים, עד למועד מתן תוקף סופי לתכנית ופרסומה." לאור כל האמור, נימוקי ועדת הערר בטענה זו, הינם נימוקים סבירים ואין להתערב בהם.

לפני סיום, אציין, כי יש לדחות את טענת העותר להיעדר החלטה בדבר מי הגורם שצריך לשפות את העותר בדין הנזקים וחסרון הכיס שנגרם לו לאור התנהלות הועדה המקומית והמהנדסת מטעמה – היות ואין זה מתפקידה של ועדת הערר להחליט בעניין זה. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

לפי דו"ח הפיקוח (נספח 16), לא נעשה שימוש חורג במבנים א' ו-ב' אך המבנים טרם נהרסו; מבנה ו' בחלקו נהרס ובחלקו ניבנה מחדש ללא היתר והוסב לאורוות סוסים; שטח ח' עודנו קיים וטרם הוחזר למצבו כשטח לשימוש חקלאי ויש להורות על פירוק משטח האספלט; שטח גן האירועים החצוני קיים אך אינו בשימוש.

בסיכום טענותיה מפרטת התובעת כי לפי חוזה המשבצת זכות השכירות שניתנה לנתבעת הנה לצרכי חקלאות ומגורים (סעיף 3), ועל כן, בתום תקופת ההרשאה הזמנית של ההיתר מס' 3487 – השמוש באולם האירועים על כלל השמוש הנלווים לו, תוספת הבניה ומתן זכות השמוש לצד השלישי, מהוים שימושים חורגים והפרה יסודית של החוזה וכן הפרה של הוראות חוק התיכנון והבניה התשכ"ח-1965 וסעיף 2 לחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים) התשכ"ז-1967.

...

לאחר שבחנתי את כלל החומר הראייתי שהונח בפני אני סבור כי ההסדרה התכנונית וייעוד המקרקעין מאפשר להפעיל בהם בית ספר רכיבה ומסעדה.

זאת ועוד אני סבור כי השימוש החורג במבנה כמסעדה הותר אך כשימוש נלווה לבית הספר לרכיבה ולא כשימוש עצמאי, העומד על רגליו שלו.

בהתחשב במכלול נסיבות העניין והפסקת השימושים החורגים לאחר הגשת התובענה ובשים לב כי חלק מרכיבי התביעה נדחו, אני מחייב את הנתבעת בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 11,000 ₪.

כמו-כן ת/13 מתייחס לבית המגורים באופן זמני כשתוך כדי עליהם להגיש בקשות מתאימות ולא למוסך.

על מנת שיוכלו לגור במבנה חקלאי עליהם לקבל היתר לשימוש חורג.

...

בנסיבות אלה, דין טענה זו להידחות.

סוף דבר נוכח כל המפורט לעיל, המאשימה הוכיחה מעבר לכל ספק סביר את העבירה המיוחסת לנאשם בכתב האישום ולא עלה בידו להקים ספק באשמתו או להוכיח קיומה של הגנה ועל כן אני מרשיעה אותו במיוחס לו בכתב האישום.

נוכח האמור לעיל בעניינה של הנאשמת, אני מורה על זיכויה מהמיוחס לה בכתב האישום.

המועצה מסרבת ליתן לעותר אישור לניהול העסק, רמ"י אינה מאשרת ואינה מביעה עמדתה ביחס לבקשת העותר לשימוש חורג בעסק, והוועדה אינה מאשרת את בקשת העותר להיתר בניה, וביום 16.8.2020 התריעה בפני העותר, באמצעות היחידה, בטרם נקיטת הליכים ותשלום קנס בסך 300,000 ₪ בגין הפעלת העסק בקרקע חקלאית.

בעניינינו, חלק מעסקו של העותר בנוי בתוך המיגרש אך מהוה שימוש חורג, שכן מדובר בקרקע שייעוד השמוש בה הוא חקלאי/מגורים בהתאם לחוזה החכירה; חלק אחר בנוי מחוץ למגרש, תוך חריגה מהקו הכחול של המושב, על שטח שחלקו בייעוד חקלאי ומרעה, חלקו בייעוד שצ"פ (שטח צבורי פתוח) וחלקו בייעוד מגורים.

נספח 3 לעתירה אינו היתר בניה לעסק כטענת העותר (סעיף 6.1 לעתירה), אלא החלטת הוועדה בבקשת העותר להיתר בניה לייעוד מגורים-יחידה אחת בשטח 30 מ"ר, ולפיה הבקשה מאושרת כפוף לעמידת העותר בתנאים המפורטים במסמך, תוך הדגשה, כי "רק לאחר השלמת האמור לעיל תוכן אגרת הבניה לתשלום ויוצא ההיתר. אין הודעה זו מהוה היתר בנייה **אין להתחיל בניה**העבריין יתבע. החלטה זו תוקפה לשנה". העובדה שהוגש נגד העותר ואחר כתב אישום מיום 7.1.2021 בגין עבירה של עיסוק בעסק ללא רישיון או היתר זמני (ראו: כתב האישום נספח 11 לתשובת המשיבות 2 ו-4).

רמ"י סבורה כי מבנה העסק ברובו אינו ניתן להסדרה שכן הוא חורג מהקו הכחול של המושב, מחוזה החכירה של משק העזר של העותר (שפג תוקפו וטרם חודש) ומצוי על קרקע בייעוד חקלאי.

...

טענות המשיבה 1/המועצה דין העתירה להידחות על הסף ולגופה.

אני מחייב את העותר לשלם למשיבות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בשיעורים מופחתים, זאת בשים לב לנסיבותיו האישיות של העותר, כדלהלן: למשיבה 1 – סך 3,000 ₪ למשיבות 2 ו- 4 – סך 5,000 ₪ למשיבה 3 – סך 3,000 ₪.

אני מורה על העברת סכומי ההוצאות הנ"ל מסכום הפיקדון שהפקיד העותר בקופת בית המשפט, ועל החזרת היתרה לעותר באמצעות בא-כוחו.

בהינתן התוצאה אליה הגעתי כאמור, אני מורה על ביטול צו הביניים מיום 5.4.2021.

ההוראה מצטטת את החלטת ההנהלה 1243 מיום 17.11.04: "ביום 17/11/04 החליטה הנהלת המינהל על שעורי דמי השמוש שיגבה המינהל בגין שימוש שלא כדין שנעשה בקרקע בתקופה שקדמה לאישור עסקה במינהל, כלהלן: באיזור קו עימות – 2%...." לא כך הוא המצב בעניינינו, כשלשיטת התובעת, אין דרך להכשיר את פעילות המוסך כפי שבוצעה על ידי הנתבעים, בין היתר משום שהיא חורגת משטח חלקת המגורים וחורגת מהקף השטח המאקסימאלי שניתן לאשר לפעילות לא חקלאית (פל"ח) בחלקת המגורים.

לכאורה ניתן להבין מכך שהמבנה ששמש בעבר כבית מגורים זמני של הנתבעים ניבנה ללא היתר, אולם מאחר שהדברים צוינו באופן כללי ולא התייחסו מפורשות למבנה כזה או אחר, לא ניתן לקבוע על פי אמירה כללית זו כי מדובר בבנייה ללא היתר.

...

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין שטח של 872.1 מ"ר על פי השווי שקבעה השמאית מטעם בית המשפט, הכולל רווח יזמי בשיעור של 5%, כשדמי השימוש יעמדו על שיעור של 6%.

בכל הנוגע לצווים האופרטיביים שהתבקשו, ניתן בזה צו מניעה כפי שהתבקש על ידי התובעת וכן אני מורה לנתבעים לפנות מן המקרקעין את הציוד הקשור לשימוש במקרקעין כמוסך וזאת בתוך 60 יום מקבלת פסק דין חלקי זה. ככל שלא יעשו כן, רשאית התובעת לעשות כן ולחייב את הנתבעים בעלות הפינוי.

התביעה להורות על הריסת המבנים ופינויים נדחית.